I sagen Orientering om boliganalyse på Psykiatriområdet er der følgende indstilling:

Transkript

1 Notat Bilag til sagen Orientering om boliganalyse på Psykiatriområdet fra Center for Psykiatri og Handicap Center for Ejendomme Center for Ejendomme Sct. Anna Gade 5 A 3000 Helsingør Tlf [email protected] Dato Sagsbeh. ISC46 I sagen Orientering om boliganalyse på Psykiatriområdet er der følgende indstilling: 1. Der etableres 13 tidsvarende 107-boliger til borgerne på Petersborg, og at SU beslutter en af følgende muligheder: - Petersborg renoveres og der etableres 8-10 boliger. Broens fire boliger indgår dermed i det samlede antal boliger til borgerne på Petersborg. Tidsplan 1½-2 år. Borgerne kan genhuses i pavilloner på grunden. - Boligerne bygges af et almennyttigt boligselskab, hvor Helsingør Kommune indgår lejeaftale på de 13 boliger. Tidsplan: Ca. tre år. Det vil være muligt at placere boligerne på Teglværksgrunden, Bøgebakken (ved Kvindekrisecentret) eller på Per Bjørns Vej i Hornbæk (bag ved Pensionatet) - Helsingør Kommune bygger selv boligerne. Tidsplan ca. tre år - Helsingør Kommune indgår en aftale med Lindevang. 2. At borgerne på Broen tilbydes boliger på Kronborgkollegiet. 3. At Wisborg istandsættes udvendig. 4. At SU drøfter mulighederne ved etablering af akutpladser hhv. i egne eller private tilbud. 5. At SU drøfter billige boliger som et generelt problem. Center for Ejendomme har lavet beregninger for renovering og istandsættelse af Petersborg, Broen og Wisborg, samt analyseret forskellige muligheder for etablering og placering af 13 tidssvarende 107-boliger til borgerne på Petersborg. A. Petersborg renoveres og der etableres 9-10 boliger. Broens fire boliger indgår i det samlede antal boliger til borgerne på Petersborg. B. Wisborg istandsættes udvendig C. Nybyggeri for 13 boliger 1. Boligerne bygges af et almennyttigt boligselskab, hvor Helsingør Kommune indgår lejeaftale for de 13 boliger. 2. Helsingør Kommune bygger selv boligerne.

2 A. Petersborg renoveres og der etableres 9-10 boliger. Broens fire boliger indgår i det samlede antal boliger til borgerne på Petersborg Sammendrag Petersborg: Renoveringsbehov: 2,0-2,4 mio. kr. Bygningsændringer: 9,0 mio. kr. Midlertidige boliger for genhusning leje af pavilloner: 1,2 mio. kr. I alt: 12,2 12,6 mio. kr. (Evt. deponering for det lejedes værdi) Broen: Renoveringsbehov: 1,3-1,5 mio. kr. Bygningsændringer: 1,4-1,6 mio. kr. I alt: 2,7 3,1 mio. kr. Samlet overslag for renovering og ombygning af Petersborg og Broen til 9 10 tidssvarende boliger: 14,9 15,7 mio. kr. En ny bebyggelse på grunden med 3 4 boliger med et samlet areal på i alt m² vurderes til en anskaffelsessum på i alt 4,8-6,4 mio. kr. Alle beløbsangivelser er uden moms. Redegørelse Ombygnings- og istandsættelsesoverslag for Petersborg og Broen med henblik på etablering af tidssvarende boliger. Ejendommene er vurderet i forhold til behov for istandsættelse samt mulighed for indretning af lejligheder på cirka 50 m². Vurderingen er foretaget på baggrund af en visuel gennemgang. Der er således ikke foretaget destruktive indgreb for en nøjere undersøgelse, ligesom der ikke er lavet miljøanalyser i ejendommen. Det vurderes, at der kan indrettes i alt 9 10 boliger i de eksisterende bygninger Petersborg og Broen. Der er på grunden plads til at opføre en bebyggelse med 3 4 boliger, såfremt det samlede antal skal op på 13 boliger. Planforhold: Lokalplan 1.16 Petersborg af 27. juni 1983 er gældeden for området. I lokalplanen gives der mulighed for at placere en ny bebyggelse langs Nordre Strandvej. Naturfredningslovens ½ 47 om byggelinje 300 meter fra skoven er gældende, men Naturfredningsnævnet meddelte den dispensation til et tidligere udarbejdet tilbygningsforslag. I skrivelse af meddeler Fredningsstyrelsen efter udtalelse 2

3 fra Hovedstadsrådet og Skovstyrelsen, at man er indstillet på at ophæve naturfredningslovens skovbyggelinje inden for lokalplanområdet. Inden beslutning om evt. tilbygning til Petersborg, skal det afklares om ovenstående dispensationer fortsat vil være gældende. Petersborg, Nordre Strandvej 3A. Bygning brutto m², netto m² Renoveringsbehov: Renovering af facaderne med delvis udskiftning af vinduer/døre, sandblæsning/pudsning samt renovering af inddækninger/tagrender på taget. Der er indlagt fjernvarme for nogle år siden, men det øvrige varmeanlæg fornyes/renoveres. Indvendige overflader repareres/males. Toilet-/baderum renoveres Køkkener renoveres Anslåede istandsættelsesomkostninger uden ombygninger 2,0 2,4 mio. kr. Bygningens udformning besværliggør en ombygning til mindre lejligheder og dermed vil det i en vis udstrækning være en uhensigtsmæssig anvendelse af bygningsarealet. Det anslås, at der kan indrettes 7-8 lejligheder uden beboelse i kælderplan. Anslåede omkostninger til indretning af lejligheder: 9,0 mio. kr. Midlertidigt botilbud for genhusning af de 13 beboere i Petersborg kan laves ved opstilling af pavilloner på arealet omkring Petersborg. Anslået behov er 600 m² pavilloner. 25 m² pr enhed + fælles gangarealer + fællesarealer til modtagekøkken og fællesophold. Udgifter til pavilloner samt månedlig leje anslås til 0,6 mio. kr. for opstilling/nedtagning samt leje anslået ,- kr./måned: For 8 måneder: 1,2 mio. kr. Der kan være risiko for, at der skal deponeres for det lejedes værdi. Broen, Nordre Strandvej 3B Bygning brutto 187 m², netto 141 m² Renoveringsbehov: Taget udskiftes. Facader sandblæses/pudses, vinduer/døre udskiftes. Krybekældergulv udstøbes og isoleres. Istandsættelse af bygningen anslås til 1,3 1,5 mio. kr. Der kan indrettes to lejligheder. I grundplan en lejlighed på m² og en mindre lejlighed i tagetagen på cirka 40 m². Anslåede omkostninger til indretning af 2 lejligheder: 1,4-1,6 mio. kr. 3

4 B. Wisborg istandsættes udvendigt Sammendrag Wisborg: Renoveringsbehov: 1,4-1,5 mio. kr. Bygningsændringer: Ingen Terræn: 1,5-1,7 mio. Samlet overslagspris for renovering af Wisborg i alt: 2,9 3,2 mio. kr. Alle beløbsangivelser er uden moms. Redegørelse Wisborg, Søndre Strandvej 29 A-B Bygning brutto 572 m², netto 315 m². Wisborg er indrettet med fem lejligheder på hhv. 63, 82, 47, 72 og 90 m². Lejlighederne er etableret for år siden og kræver ingen større tiltag udover almindelig vedligeholdende overfladebehandling og reparationer. Renoveringsbehov: Delvis facaderenovering med delvis udskiftning af vinduer/døre Reparation af sætningsskader. Istandsættelse af indvendige overflader Istandsættelse af bygningen anslås til 1,4-1,5 mio. kr. Udvendige konstruktioner og terræn: Bastionerne er flere steder revnet og ved at skride ud på grund af jordtrykket. Renovering af Bastoner og øvrige installationer i terræn samt fældning af store træer i den forbindelse anslås til 1,5-1,7 mio. Vurderingen er foretaget på baggrund af en visuel gennemgang. Der er således ikke foretaget destruktive indgreb for en nøjere undersøgelse. 4

5 C. Nybyggeri for 13 boliger Ved nybyggeri opnås en mere rationel bebyggelse med en optimal udnyttelse af bygningsarealet i forhold til ombygning af i eksisterende bebyggelse. Almenboligloven Beboere i almene boliger er som altovervejende hovedregel lejere omfattet af almenlejeloven. I det omfang, beboerne er lejere efter denne lov, får de rettigheder og forpligtelser, som følger af denne lov. De kan således kun siges op, hvis der forligger en opsigelsesgrund i henhold til lovgivningen, ligesom lejemålene kun kan ophæves, hvis der foreligger en ophævelsesgrund. Heraf følger, at almene boliger som udgangspunkt ikke kan anvendes som botilbud efter 107. Der er dog følgende undtagelser fra ovenstående udgangspunkt: Almene ældreboliger/aflastningsboliger Almene familieboliger/bofællesskaber Almene ældreboliger/aflastningsboliger Almene ældreboliger, opført af en almen boligorganisation, kan efter kommunens eller regionens bestemmelser lejes af kommunen eller regionen og stilles til rådighed for personer, der har brug for boligen som en midlertidig aflastningsbolig, jf. almenboliglovens 56. Kommunen/regionen betaler et beløb, som svarer til lejen for de boliger, der anvendes som aflastningsboliger. Det er kommunen/regionen, der er lejer i forhold til den almene boligorganisation. Beboeren er ikke lejer, men får blot stillet boligen til rådighed i en kortere periode. Beboeren opretholder typisk sin egen bolig, og opholdet varer typisk fra nogle uger til et par måneder. Kommunen kan ikke kræve leje hos den pågældende bruger. Kommunen vil kunne opkræve betaling for de ydelser, brugeren modtager under opholdet med baggrund i servicelovens regler. Der er ikke tale om, at der på nogen måde etableres et fremlejeforhold. Kommunen kan være bygherre for servicearealer. Det har tidligere været muligt at etablere boliger /aflastningsboliger i servicearealer. Det blev ændret ved L123 af , så der nu ikke kan indrettes boliger i servicearealer. Hvis kommunen har brug for aflastningsboliger, kan disse opføres som almene ældreboliger jf. ovenstående. Konklusion: Center for Ejendomme kan ikke anbefale denne løsningsmodel, da der ikke kan opkræves leje fra brugerne. Almene familieboliger/bofællesskaber Kommunen kan ikke være bygherre for almene familieboliger. 5

6 Efter almenboliglovens 51, stk. 2 kan en almen boligorganisation udleje almene familieboliger til kommunen eller regionen til etablering af bofælleskaber for lejere med særlige sociale behov. I sådanne situationer er kommunen/regionen lejer i relation til boligorganisationen. Forholdet mellem kommunen/regionen og de enkelte beboere er fremlejeforhold efter den private lejelovgivning. Kommunen som lejer af almene familieboliger/bofællesskab Ved opførelse af almene familieboliger skal kommunen betale 10 % af den samlede anskaffelsessum i kommunal grundkapitallån. Såfremt kommunen er lejer af almene familieboliger, skal kommunen tillige betale de 2 % af den samlede anskaffelsessum i beboerindskud. Når kommunen indgår lejeaftaler, opfattes disse som lån, når de erstatter en kommunal anlægsudgift. I henhold til lånebekendtgørelsen vil dette medføre krav om deponering svarende til den højeste af følgende værdier: 1. Opførelsesomkostningerne/anskaffelsesomkostningerne for de benyttede ejendomme, lokaler m.v. inklusive moms 2. Værdien af de benyttede ejendomme, lokaler m.v. ifølge den seneste foretagne offentlige vurdering ved aftalens indgåelse. Der er i lavet beregninger for 14 boliger heraf 13 boliger til brugerne og 1 bolig til personalefaciliteter med et gennemsnitligt bruttoareal på ca. 62 m². Der er ikke regnet med yderligere servicearealer. Forudsætninger: Grundareal ved en bebyggelsesprocent på 30: m² Kommunalt ejet grund Normal fundering Ingen nedrivning Kommunale udgifter: Kommunal grundkapitallån Beboerindskud Deponering Kommunale udgifter - anslået Samlet kassetræk Kommunens årlige husleje 2,0 mio. kr. 0,4 mio. kr. 20,0 mio. kr. 2,5 mio. kr. Kunst, opkobling It/tele, inventar mv. 24,9 mio. kr. Ca. 1,0 mio. kr. For alle boliger ekskl. forbrug Konklusion: Center for Ejendomme kan ikke anbefale denne løsningsmodel på grund af størrelsen på det samlede kassetræk, den efterfølgende årlige husleje samt den manglende fleksibilitet ved fremlejeforhold. 6

7 Kommunalt finansieret byggeri Der er i lavet beregninger for 14 boliger heraf 13 boliger til brugerne og 1 bolig til personalefaciliteter med et gennemsnitligt bruttoareal på ca. 62 m². Der er ikke regnet med yderligere servicearealer. Forudsætninger: Grundareal ved en bebyggelsesprocent på 30: m² Kommunalt ejet grund Normal fundering Ingen nedrivning Samlet anskaffelsessum ekskl. moms: kr. Placeringsmuligheder Det vil være muligt at placere boligerne på 1) Bøgebakken (ved Kvindekrisecentret), Helsingør 2) Per Bjørns Vej (bag ved Pensionatet), Hornbæk 3) Teglværksgårdens grund, Ålsgårde 4) Teglhuset + supplerende areal, Ålsgårde I nedenstående placeringsmuligheder indgår ovennævnte anskaffelsessum. Men den endelige anskaffelsessum kan afvige herfra afhængigt af jordbundsforholdene. Der er ikke foretaget undersøgelser af jordbundsforhold (geotekniske- og miljøanalyser) på pågældende grundarealer. Ad 1) Bøgebakken18, Helsingør Samlet anskaffelsessum ekskl. moms: Anslået ca. 21,8 mio. kr. Det skal drøftes, om en placering af boliger for sindslidende på samme matrikel som Kvindekrisecentret er hensigtsmæssig. Ad 2) Per Bjørns Vej 20, Hornbæk Samlet anskaffelsessum ekskl. moms: Anslået ca. 21,8 mio. kr. Det skal drøftes, om det er hensigtsmæssigt, at placere 13 boliger for sindslidende på samme matrikel som Pensionatet, som et botilbud med 10 pladser for personer med særlige sociale problemer. 7

8 Ad 3) Teglværksgården, Krogebakke 5, Ålsgårde Samlet anskaffelsessum ekskl. nedrivning og moms: Anslået ca. 21,8 mio. kr. Nedrivning af den eksisterende bebyggelse Teglværksgården og klargøring af grund for salg er i 2010 vurderet til: Ca. 3,8 mio. kr. Ad 4) Teglhuset, Erik Gudmands Vej 16C Sammendrag Teglhuset: Renoveringsbehov: 0,7 0,8 mio. kr. Bygningsændringer: 5,5 7,8 mio. kr. Nybyggeri: 10,8 12,3 mio. kr. Etablering af 13 tidssvarende boliger ved renovering og ombygning af den eksisterende bebyggelse samt opførelse af nybyggeri: Anslået samlet anskaffelsessum ekskl. moms 18,5 19,4 mio. kr. Redegørelse Teglhuset: Bruttoareal 438 m², Kælderareal 126 m² Ejendommen er vurderet i forhold til behov for istandsættelse samt mulighed for indretning af lejligheder på cirka 50 m². Vurderingen er foretaget på baggrund af en visuel gennemgang. Der er således ikke foretaget destruktive indgreb for en nøjere undersøgelse, ligesom der ikke er lavet miljøanalyser i ejendommen. Renoveringsbehov: Udskiftning af tagbelægning Maling af udvendigt træværk, vinduer og døre Istandsættelse af bygningen anslås til 0,7-0,8 mio. kr. Som tidligere nævnt kan man ved nybyggeri opnå den mest rationelle bebyggelse, men Teglhuset grundplan gør den velegnet til ombygning til lejligheder. Det vurderes, at der kan indrettes 5-6 lejligheder uden beboelse i kælderplan. Anslåede omkostninger til indretning af lejligheder: 5,5 7,8 mio. kr. Samlet overslag for renovering og ombygning af Teglhuset til 5 6 tidssvarende boliger: 6,2 8,6 mio. kr. 8

9 Teglhuset ligger på samme matrikel som Bølgen, Teglværksgården og sportspladsen, så der kan udmatrikuleres det nødvendige areal for en bebyggelse med 7 8 boliger, så det samlede antal boliger bliver 13. En ny bebyggelse på grunden med 7 8 boliger med et samlet areal på i alt m² vurderes til en anskaffelsessum på i alt 10,8 12,3 mio. kr. Samlet konklusion Center for Ejendomme anbefaler løsningen med renovering og ombygning af Teglhuset samt opførelse af en tilbygning, så det samlende antal boliger bliver 13 + personalefaciliteter. Med denne løsning kan Petersborg sælges til anden side eller indgå i udviklingen af arealet på Nordre Strandvej. Teglværksgården sælges til anden side. 9

10 Anlægsplanen Den 13. maj 2008 forelagde Socialforvaltningen en analyse af botilbudsområdet. En af beslutningerne på møde var: At borgernes bolig- og støttebehov på sit i videst muligt omfang dækkes ved hjælp af aftaler med almennyttige boligselskaber. Der blev lavet beregninger på anlægsudgifter for opførelse af 24 almene ældreboliger og serviceareal baseret på et samarbejde med et alment boligselskab som bygherre og ejer af boligdelen og Helsingør Kommune som ejer af servicedelen. Anskaffelsessum for 24 almene ældreboliger 40,1 mio. kr., hvoraf kommunen skal betale 14 % i kommunal grundkapitallån: 5,6 mio. kr. Der blev i anlægsplanen indarbejdet en samlet anskaffelsessum på 15,7 mio. kr. til etablering af ca. 500 m² serviceareal samt til nedrivning og bortskaffelse af eksisterende bebyggelse (Teglværksgården i Ålsgårde). Samlet kassetræk: 21,3 mio. kr. Anlægsplanen : kr I alt Teglværksgården, serviceareal (16 boliger for psykisk syge) Desuden skal kommunen betale kommunal grundkapitallån: 10 % af den samlede anskaffelsessum for 16 boliger: 2,8 mio. kr. Samlet kassetræk: 18,6 mio. kr. Der er ikke afsat et beløb til grundkapital specielt til nærværende projekt, men der er afsat et rammebeløb på 3,9 mio. kr. i hvert af årene