1. Ombygning af Nybrogård i nuværende bygning Ombygning af Nybrogård i nuværende bygning beliggende Nybrovej 333, Kgs. Lyngby.

Transkript

1 GLADSAXE KOMMUNE Center for Økonomi Budget- og Analyseafdelingen Bilag a. Syv scenarier for Nybrogård. Investeringsplan for de takstfinansierede institutioner, Beslutningsnote 17 (2009). Dato: 9. april 2009 Af: Mette Blangshøj NOTAT Indledning Til investeringsplan for de takstfinansierede institutioner, beslutningsnote 17 i budget 2009, er der undersøgt syv forskellige scenarier for Nybrogård. De beskrives i dette notat. Scenarierne for Nybrogård er følgende: 1. Ombygning af Nybrogård i nuværende bygning 2. Nyopførelse af Nybrogård på eksisterende grund 3. Ombygning af SVIKA til Nybrogård 4. Nyopførelse på Valdemars Allé Nyopførelse på Taxvej 6. Nyopførelse på Egegården 7. Nyopførelse på TDC-grunden 1. Ombygning af Nybrogård i nuværende bygning Ombygning af Nybrogård i nuværende bygning beliggende Nybrovej 333, Kgs. Lyngby. Renovering og ombygning af Nybrogård i nuværende bygninger reducerer antallet af boliger til ca. 30 boliger, herunder ca. 6 akut og udslusningsboliger. Det betyder, at der skal findes en løsning på boligsituationen for ca. 10 af de nuværende beboere på Nybrogård. Da ombygningen først forventes påbegyndt i 2011, kan problematikken med det reducerede pladsantal løses ved færre nyvisiteringer til tilbuddet, således at det fremtidige pladsantal er afstemt. Kommunes samlede anlægsudgift anslås til ca. 39,6 mio. kr. efter Serviceloven, hertil skal tillægges 7 mio. kr. for genhusning i byggeperioden. I alt 46,6 mio. kr. Ombygningen kan dog etableres dels efter almenboligloven (sidebygningen) og dels efter serviceloven (akut og udslusningsboliger i hovedbygningen), idet byggeomkostning pr. m 2 ligger indenfor rammebeløbet til boliger af denne type. Anlægsudgift pr. m 2 anslås til ca kr. inkl. moms, hvor rammebeløbet maksimalt må være kr. Der bygges efter serviceloven i hovedbygningen, da det vil være særdeles omkostningsfuldt at bygge i hovedbygningen, og derfor ikke kan holdes indenfor rammebeløbet for almene boliger. Ved at bygge alment i sidebygningen og efter serviceloven i hovedbygningen bliver kommunens nettofinansiering 9,7 mio. kr. Det er inklusiv en indtægt på 13,5 mio. kr. i form af salg af Nybrogård ind i projektet. Huslejen ved byggeri efter almenboligloven vil blive ca kr. om måneden. Vedtages ny lovpakke bliver huslejen ca kr. om måneden. Huslejen er eksklusiv udgift til el, varme og antennebidrag. Nybrogård forbliver i et område med en stor herlighedsværdi. Placeringen ligger med udsigt over Bagsværd sø. Nybrogård ligger langt væk fra bycentrum, og der er dårlige offentlige transportmuligheder til og fra tilbuddet. J. nr P05 1

2 2. Nyopførelse af Nybrogård på eksisterende grund Nyopførelse af Nybrogård på eksisterende placering: Nybrovej 333, Kgs. Lyngby. Nedrivning og nyopførelse på eksisterende grund med 36 boliger af ca. 35 m 2, fælles boligarealer, servicearealer, café med produktionskøkken, administration og personalefaciliteter. Et nybyggeri på ca m 2.. Kommunes samlede udgift anslås til 51,4 mio. kr. efter Serviceloven. Hertil skal tillægges 5,1 mio. kr. for nedrivning af de eksisterende bygninger og særlig fundering, samt 8 mio. kr. for genhusning i byggeperioden. I alt 64,5 mio. kr. Nybyggeri på den eksisterende grund kan ikke etableres efter almenboligloven, idet byggeomkostning pr. m 2 ligger over rammebeløbet. Anlægsudgift pr. m 2 ved dette scenarie anslås til ca kr. inkl. moms, hvortil prisen på bestående grund og bygning skal tillægges. Scenariet er klart det dyreste. Udgiftens størrelse betyder, at det ikke vil være muligt at realisere andre kommende renoveringsbehov på det takstfinansierede område i en lang periode frem i tiden. Nybrogård forbliver i et område med en stor herlighedsværdi. Placeringen ligger med udsigt over Bagsværd sø. Nyborgård ligger langt væk fra bycentrum, og der er dårlige offentlige transportmuligheder til og fra tilbuddet. Gennemførelse af dette alternativ vil imidlertid være i modstrid med flere planforhold: Den gamle hovedbygning med annexbygning er i Kommuneatlas Gladsaxe kategoriseret som bevaringsværdig i kategori 4 (middel bevaringsværdi). Bebyggelsen ligger inden for søbeskyttelseslinien fra Bagsværd Sø. Grunden er omfattet af fredningskendelsen for Radiomarken, og denne tillader ikke yderligere byggeri på grunden. Byrådet har kompetence til at træffe beslutning om bebyggelsesforhold på grunden i forhold til bevaringsværdi og søbeskyttelseslinie. Fredningsnævnet har mulighed for at dispensere fra fredningskendelsens bestemmelser, om end bestemmelsen i dette tilfælde er ret klar. Der kunne dog argumenteres for en dispensation, idet nedrivning af de eksisterende bygninger og nyopførelse i en mere tilbagetrukket placering på grunden samlet set kan bidrage til en bedre oplevelse af naturen ved Bagsværd Sø. Fredningsnævnets holdning til dette kendes ikke, og det kan oplyses, at sagsbehandlingstiden i Fredningsnævnet er 8-10 måneder. 3. Ombygning af SVIKA til Nybrogård Nybrogård opføres på SVIKA s nuværende adresse, Gammelmosevej 51, Lyngby. På SVIKA etableres 24 pladser. Det betyder, at der skal findes en løsning på boligsituationen for 16 af de nuværende beboere på Nybrogård. Da ombygningen først forventes påbegyndt i 2011, kan problematikken med det reducerede pladsantal løses ved færre nyvisiteringer til tilbuddet, således at det fremtidige pladsantal er afstemt. Det skal undersøges, om der på grunden kan etableres yderligere 6 midlertidige akut og udslusningsboliger efter almenboligloven. Scenariet kræver en anden placering af SVIKA. Denne udgift er ikke indregnet i scenariet. Kommunes samlede byggeudgift anslås til 43,4 mio. kr. efter Serviceloven. J. nr P05 2

3 Ombygningen kan dog etableres efter almenboligloven, idet byggeomkostning pr. m 2 ligger indenfor rammebeløbet. Anlægsudgift pr. m 2 ved dette scenarie anslås til ca kr. inkl. moms. Ved etablering efter almenboligloven bliver kommunens nettofinansiering 13 mio. kr. Dette er inklusiv en indtægt på 2 mio. kr. for salg af SVIKA ind i projektet. Dette scenarie kan også indeholde en indtægt ved salg af Nybrogårds nuværende grund og bygninger. Huslejen ved byggeri efter almenboligloven vil blive ca kr. om måneden. Vedtages ny lovpakke bliver huslejen ca kr. om måneden. Huslejen er eksklusiv udgift til el, varme og antennebidrag. Gammelmosevej er placeret forholdsvis bynært og dette er attraktivt i forhold til målgruppen. Dog giver placeringen markante støjgener, da SVIKA ligger op til Motorringvejen. En ændret anvendelse af bygningerne forudsætter ændret kommuneplantillæg og lokalplan, idet området i dag anvendes til undervisningsformål og ikke boligformål. 4. Nyopførelse på Valdemars Allé 81. Nybrogård opføres på Valdemars Allé 81, Søborg, med 36 boliger af ca. 35 m 2, fælles boligarealer, servicearealer, café med produktionskøkken, administration og personalefaciliteter. Et nybyggeri på ca m 2. Det kræver genplacering af Hjørnehusets dagtilbud, som i dag er placeret i et af de fem huse på Valdemars Alle 81. Anlægsudgift til nybyggeri af Hjørnehusets dagtilbud anslås til kr. 5,5 mio. kr. Kommunes samlede udgift til nybyggeri på Valdemars Alle 81 anslås til 50,3 mio. kr. efter Serviceloven. Hertil skal tillægges 1,9 mio. kr. for nedrivning af de eksisterende bygninger. I alt 57,7 mio. kr. Nybyggeri på Valdemars Alle 81 kan ikke etableres efter almenboligloven, idet byggeomkostning pr. m 2 ligger over rammebeløbet. Anlægsudgift pr. m 2 anslås her til ca kr. inkl. moms, hvortil prisen på bestående grund og bygning skal tillægges. Placering på Valdemars Allé 81 giver støjgener på grund af naboskab til Motorringvejen. Der er gode offentlige transportmuligheder til og fra denne placering. 5. Nyopførelse på Taxvej. Nybrogård opføres på Taxvej 25, Bagsværd, med 36 boliger af ca. 35 m 2, fælles boligarealer, servicearealer, café med produktionskøkken, administration og personalefaciliteter. Et nybyggeri på ca m 2. Ved nyopførelse på Taxvej 25 vil Nybrogård skulle dele grund med Bakkeskolen (specialskole for børn med autisme). Grundens bebyggelsesprocent er i dag under 10 procent, idet Bakkeskolen har et etageareal på ca m 2, mens grundarealet er på ca m 2. Byggeri af Nybrogård på grunden vil muligvis forudsætte, at der skal ske bygningsændringer på arealer, som Bakkeskolen benytter i dag. Kommunes samlede udgift til nybyggeri på Taxvej anslås til 30,3 mio. kr. efter Serviceloven, hertil skal tillægges 3,1 mio. kr. for ny adgangsvej og for særlige støjforanstaltninger. I alt 53,4 mio. kr. J. nr P05 3

4 Nybyggeri her kan ikke etableres efter almenboligloven, idet byggeomkostning pr. m 2 ligger over rammebeløbet for boliger af denne type. Anlægsudgift pr. m 2 anslås til ca kr. inkl. moms, hvortil prisen på bestående grund og bygning skal tillægges. Placeringen er attraktiv, da den ligger tæt på Bagsværd by, Bagsværd Station og offentlige transportmidler. Dog ligger Taxvej 25 ud til Hillerødmotorvejen og en placering her giver støjgener. Et nybyggeri er i overensstemmelse med kommuneplanen, men forudsætter ændret lokalplan, idet den gældende lokalplan ikke forudser nybyggeri i området. 6. Nyopførelse på Egegården. Nybrogård opføres på Egegården, Søborg, med 36 boliger af ca. 35 m 2, fælles boligarealer, servicearealer, café med produktionskøkken, administration og personalefaciliteter. Et nybyggeri på ca m 2. Scenariet forudsætter genhusning af genbrugslopperne. Kommunes samlede udgift til nybyggeri på Egegården anslås til 50,4 mio. kr. efter Serviceloven, hertil skal tillægges 0,9 mio. kr. for nedrivning. I alt 51,3 mio. kr. Nybyggeri kan ikke etableres efter almenboligloven, idet byggeomkostning pr. m 2 ligger over rammebeløbet for boliger af denne type. Anlægsudgift pr. m 2 anslås her til ca kr. inkl. moms, hvortil prisen på bestående grund og bygning skal tillægges. Placeringen er tæt på offentlige transportmidler. Placering forudsætter ny lokalplan og evt. kommuneplantillæg. 7. Nyopførelse på TDC-grunden. Nyopførelse af Nybrogård på en del af TDC-grunden (arealet øst for Bagsværd Møllevej). Der opføres 36 boliger af ca. 35 m 2, fælles boligarealer, servicearealer, café med produktionskøkken, administration og personalefaciliteter. Et nybyggeri på ca m 2. Området ejes i dag af Ejendomsselskabet Norden - III Invest, og er ikke sat til salg. En eventuel salgspris kendes ikke. Senest kendte salgspris er anslået i maj 2006 til 16 mio. kr. Arealet er ca m 2, så det er kun en mindre del af arealet, der vil være brug for. Arealet vil sandsynligvis skulle erhverves som helhed. Kommunes samlede udgift til nybyggeri på TDC-grunden anslås til 50,4 mio. kr. efter Serviceloven, hertil skal tillægges udgifter til køb af grund. Nybyggeri kan ikke etableres efter almenboligloven, idet byggeomkostning pr. m 2 ligger over rammebeløbet. Anlægsudgift pr. m 2 anslås her til ca kr. inkl. moms, hvortil udgiften til køb af grund skal tillægges. J. nr P05 4

5 Placeringen er ikke bynær, og offentlige transportmuligheder til og fra tilbuddet er ikke optimal. Området er udlagt til ældre- og plejeboliger og fællesanlæg for ældre og handicappede. Placering kræver ikke ny lokalplan. J. nr P05 5