AIB Vanløsegaard. Årsrapport CVR-nr

Transkript

1 Deloi1le S1alsautaiseret CVR-flr Weidekanpsgade 6 Postboks København c Telelbn: Telelax: WINIIII.deloitle.d< AIB Vanløsegaard CVR-nr Årsrapport 2013 Medlem af Deloitte Touche Tohmalsu Umited

2 AIB Vanløsegaard Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger l Administrator- og bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 3 Anvendt regnskabspraksis 4 Resultatopgørelse for Balance pr Noter til årsregnskabet 11 Note, nøgleoplysninger 19 Note, værdiansættelse af andele 24

3 AIB Vanløsegaard l Foreningsoplysninger Forening AIB V anløsegaard Jembane Alle 92, st. th Vanløse CVR-nr Bestyrelse Tom Petersen, formand Rene Johansen Mai-Gritt Jakobsen Morten Vest Hansen Freja Doctor Hansen TanyaCohen Helle Larsen Administrator Nemt-AB Nørrebrogade København N Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Godkendt på foreningens generalforsamling, den 30. april 2014 Dirigent

4 AIB Vanløsegaard 2 Administrator- og bestyrelsespåtegning Vi har dags dato aflagt årsrapporten for 2013 for AIB Vanløsegaard. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, lov om andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling pr , samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Arsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 30. april 2014 Administrator Nemt-AB Bestyrelse Tom Petersen formand Rene Johansen Mai-Gritt Jakobsen Morten Vest Hansen Freja Doctor Hansen TanyaCohen Helle Larsen

5 AIB Vanløsegaard 3 Den uatbængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i AIB Vanløsegaard Vi har revideret årsregnskabet for AIB Vanløsegaard for regnskabsåret , der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance samt noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. BestyH"elsens ansvu for årsregnskabet Andelsboligforeningens bestyrelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar for den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fej!information. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret O i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen og noter, ikke været underlagt revision. København, den 30. april 2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Casper Klitmøller statsautoriseret revisor

6 AIB Vanløsegaard 4 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, 6 stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr af 16. december 2013, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra ventelistegebyrer mv. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender.

7 AIB Vanløsegaard 5 Anvendt regnskabspraksis Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, kurstab og låneomkostninger fra optagelse og omprioritering af lån (prioritetsgæld) samt renter af bankgæld og øvrig gæld. Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Foreningens øvrige materielle anlægsaktiver indregnes til kostpris på anskaffelsestidspunket, og der foretages derefter afskrivning baseret på aktivernes forventede brugstid efter følgende principper: Driftsmateriel, inventar mv år

8 AIB Vanløsegaard 6 Anvendt regnskabspraksis Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("Reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, samt resterende overførsel af årets resultat Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenue efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdisansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenue ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet

9 AIB Vanløsegaard 7 Anvendt regnskabspraksis Øvrige gældsposter Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Hensættelse til udskudt skat Det er foreningens hensigt, at der til enhver tid skal være mindst et lejemål udlejet til et ikke-medlem. Dermed opretholdes den skattepligtige erhvervsaktivitet, hvorfor det ikke er sandsynligt, at der udløses ejendomsavancebeskatning. Der indregnes derfor ikke hensættelse til udskudt skat som følge heraf. Der indregnes heller ikke negativ udskudt skat af skattemæssigt underskud til fremførsel. Øvrige noter Nøgleoplysninger De i note 17 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 18. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligloven samt vedtægternes paragraf 14.

10 AIB Vanløsegaard 8 Resultatopgørelse for 2013 Ikke revideret Realiseret budget Realiseret Note Boligafgift, medlemmer -- l Lejeindtægter Øvrige indtægter Indtægter Ejendomsskat og forsikringer 4 ( ) ( ) ( ) Ejendomsservice og snerydning 5 ( ) ( ) ( ) Vedligeholdelse, løbende 6 ( ) ( ) ( ) Administrationsomkostninger 7 ( ) ( ) ( ) Øvrige foreningsomkostninger 8 ( ) ( ) ( ) Hensat til tab på debitorer o o ( ) Elektricitet ( ) ( ) ( ) Afskrivninger 12 ( ) ( ) ( Omkostninger ( ) ( ) ( ) Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter o 556 Finansielle omkostninger 10 ( ) } ( } Resultat før skat Skat af årets resultat o o o Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført til "Overført resultat mv.": Betalte afdrag på prioritetsgæld Regnskabsmæssige afskrivninger ( ) ( ) ( ) Overført restandel af årets resultat

11 A/B Vanløsegaard 9 Balance pr Note Ejendommen matr. nr. 2495, Vanløse, København Driftsmateriel og inventar mv Materielle anlægsaktiver Anlægsaktiver V armeregnskab o Antenneregnskab o Tilgodehavende boligafgift mv Forudbetalte omkostninger/periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver

12 AIB Vanløsegaard 10 Balance pr Note Andelsindskud Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Overført resultat mv. Egenkapital ( ) ( ) Hensatte forudbetalte boligafgifter Hensatte forpligtelser o o Prioritetsgæld Mellemregning, overdragelse af andele V armeregnskab Forudbetalt boligafgift mv. Deposita Øvrig gæld Gældsforpligtelser o Passiver Eventualforpligtelser øgleoplysninger Beregning af andelsværdi

13 AIB Vanløsegaard 11 Noter til årsregnskabet l. Boligafgift, medlemmer Realiseret 2013 Boligafgift, beboelse Boligafgift, erhverv Realiseret Lejeindtægter Lejeindtægter, kælder Øvrige indtægter Vurderingssalær overdragelser Gebyrer, venteliste Øvrige indtægter Ejendomsskat og forsikringer Grundskyld (ejendomsskatter) Renovation Vandafgift Forsikringer Ejendomsservice og snerydning Ejendomsserive og snerydning Note l og note 5 er tilrettet i henhold til aftale på foreningens generalforsamling. Tilretningen har ingen betydning for hverken resultat, egenkapital eller beregningen af foreningens andelskrone

14 AIB Vanløsegaard 12 Noter til årsregnskabet 6. Vedligeholdelse, løbende Realiseret Realiseret vvs Murer Snedker/tømrer Glannester Elektriker og el-artikler Maler Låsesmed inkl. nøgler Fællesarbejder Øvrige vedligeholdelsesarbejder Administrationsomkostninger Bogføringsassistance Administration o Advokathonorar Revision og regnskabsmæssig assistance Ingeniørhonorar Vurderingshonorar (køb & salg) Kontingenter It-omkostninger Kontorartikler Telefon og internet Porto og gebyrer Generalforsamling Diverse o Øvrige foreningsomkostninger Bestyrelseshonorar Finansielle indtægter Renteindtægter, pengeinstitutter

15 AIB Vanløsegaard 13 Noter til årsregnskabet Realiseret Realiseret 10. Finansielle omkostninger Prioritetsrenteri -bidrag Renteudgifter, pengeinstitutter Kurstab og låneomkostninger o

16 AIB Vanløsegaard 14 Noter til årsregnskabet 11. Ejendommen matr.nr. 2495, Vanløse, København Anskaffelsessum primo Anskaffelsessum ultimo Mskrivninger Årets afskrivninger Overført til antenneregnskab Afskrivninger ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Opskrivninger O l. O Årets opskrivning Opskrivninger Regnskabsmæssig værdi Offentlig almindelig vurdering Heraf grundværdi Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr i henhold til vurdering af 6. april 2014 af statsautoriseret ejendomsmægler og valnar Arne Madsen. V aluaren oplyser, at vurderingsrapportens beregninger er baseret på en afkastprocent på 3,95%. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber ville stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver ejendommens dagsværdi alt andet lige. Et eksempel kan illustrere dette: En ejendom har et løbende afkast før renter (husleje fratrukket omkostninger) på l mio. Hvis en investor kræver et afkast på 5% af sin investering, vil den pågældende betale 20 mio. for ejendommen, idet 5% af 20 mio. netop er l mio. Hvis investoren i stedet kræver et afkast på l 0% af sin investering, vil den pågældende kun betale l O mio. for ejendommen, idet l 0% af l O mio. udgør l mio. Dagsværdien er derfor følsom over for udsving i afkastprocenten.

17 AIB Vanløsegaard 15 N o ter til årsregnskabet 12. Driftsmateriel og inventar mv Saldo Årets tilgang o o Årets afgang o o Anskaffelsessum Afskrivninger ( ) (77.687) Afskrivninger (50.339) (50.339) Afskrivninger ( ) ( ) Bogført værdi Forventet levetid, år 5-10 år 5-10 år

18 A/8 Vanløsegaard 16 Noter til årsregnskabet Egenkapital Andelsindskud Saldo Reserve for opskrivning af ejendom Saldo Årets opskrivning l Overført resultat mv. Saldo ( ) ( ) Betalte afdrag på prioritetsgæld Regnskabsmæssige afskrivninger ( ) ( ) Restandel af årets resultat ( ) ( ) Egenkapital i alt

19 AIB Vanløsegaard 17 Noter til årsregnskabet Hovedstol Renter Restgæld Kursværdi 14. Prioritetsgæld inkl. finansielle instrumenter Realkredit Danmark, F1, 0,4864% Realkredit Danmark, 3,5% Realkredit Danmark, F10, 4,8084% Opdeling af lån Langfristet del Kortfristet del (næste års afdrag)

20 AIB Vanløsegaard 18 Noter til årsregnskabet 15. Øvrig gæld Revision og regnskabsmæssig assistance Fjernvarme Håndværkere A-skat, AM-bidrag og ATP o o Eventualforpligtelser Sikkerhedsstillelser Til sikker for lån i Realkredit Danmark er udstedt ejerpantebreve med pant i ejendomme. Hæftelsesforhold Hæftelsesforholdene for medlemmerne er oplyst i note 17 om nøgleoplysninger, feltnr. El og E2 Afgivne garantier Der er ikke stillet garanti for andelshavere. Ejendomsavancebeskatning I henhold til retspraksis vil overdragelse af det sidste lejemål med udlejning til ikke-medlemmer medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål overgået efter den 19. maj Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf, idet det er foreningens hensigt, at der til enhver tid skal være mindst et lejemål udlejet til et ikke-medlem. Det er derfor ikke sandsynligt, at der udløses ejendomsavancebeskatning.

21 A/B Vanløsegaard 19 Note, nøgleoplysninger 17. Nøgleoplysninger Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I AIB V anløsegaard anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag l til bekendtgørelse nr af 16. december 2013 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Nøgleoplysningerne er beregnet på baggrund af oplysningerne i årsregnskabet, herunder bestyrelsens forslag til værdiansættelse af andelene. Nøgleoplysningerne følger her: BBR Areal, Boligtype Antal ml Bl Andelsboliger B2 Erhvervsandele o o Andelskvadratmeter i alt B3 Boliglejemål o o B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål, kældre, garager mv. o o B6 I alt Boligernes Det Boligernes areal oprindelige Sæt kryds areal(bbr) (anden kilde) indskud Andet Cl C2 C3 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: x x År Dl Foreningens stiftelsesår: 1924 D2 Ejendommens opførelsesår: 1924

22 AIB Vanløsegaard 20 N o te, nøgleoplysninger 17. Nøgleoplysninger, fortsat Sætkryds Ja Nej El E2 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end det der er betalt for andelen? Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse, der er i foreningen: x F l Anskaffelses- Valuar- Offentlig Sæt kryds prisen vurdering vurdering Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien x F2 Ejendomsværdi (F2) divideret Anvendt værdi pr med m 2 ultimo året i alt (B6) Forklaring på udregning pr. m 2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip F3 Andre reserver (F3) divideret Anvendt værdi pr med m 2 ultimo året i alt (B6) Forklaring på udregning pr. m 2 Generalforsamlingsbestemte reserver o o Andre reserver (F3) divideret med ejendomsværdi (F2) ganget med l 00 Forklaring på udregning % F4 Reserver i pct. af ejendomsværdi o

23 A/B Vanløsegaard 21 Note, nøgleoplysninger 17. Nøgleoplysninger, fortsat G l Sæt kryds Ja Nej Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? x G2 G3 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser mv. (Lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? x x Ultimominedens indtægt (uden fradrag for tomgang, tab mv.) ganget med 12 og divideret med det samlede areal for andele på Kr. pr. andels- Forklaring på udregning balancedagen (Bl +Bl) m 2 pr. år Hl H2 H3 Boligafgift (bolig og erhverv) Erhvervslejeindtægt Boliglejeindtægt o o o o J Forklaring pi udregning Årets resultat divideret med med det samlede areal for andele på balancedagen (Bl +Bl) Forrige år Sidste år I år pr. pr. andels-m 2 pr. andels-m 2 andels-m 2 Årets overskud (før afdrag), gns. pr. andelskvadratmeter (sidste 3 år)

24 AIB Vanløsegaard 22 Note, nøgleoplysninger 17. N øgleoplysninger, fortsat Gns. pr. andels-ml Forklaring på udregning K l K2 K3 Andelsværdi Gæld - omsætningsaktiver Teknisk andelsværdi Andelsværdi på balancedagen (note 18) divideret det samlede areal for andele på balancedagen (Bl +B2) (Gældsforpligtelser jf. balancen minus omsætningsaktiver jf. balancen) divideret det samlede areal for andele på balancedagen (Bl +B2) K1plusK2 Forklaring på udregning Vedligehold (hhv. løbende og genopretning og renovering) jf. resultatopgørelsen divideret med det samlede areal ultimo året (B6) Forrige år Sidste år pr. m 2 pr. m 2 I år pr. m2 Ml M2 M3 Vedligeholdelse, løbende (gns. pr. kvm.) Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. pr. kvm.) o o o Vedligeholdelse i alt ( pr. kvm.) p Regnskabsmæssig værdi at ejendommen (jf. balancen) - gældsforpligtelser i alt (jf. balancen) divideret med den regnskabsmæssige værdi af ejendommen (jf. balancen) ganget med 100 Forklaring på udregning % Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) 67%

25 AIB Vanløsegaard 23 Note, nøgleoplysninger 17. Nøgleoplysninger, fortsat Forklaring på udregning Årets afdrag divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (Bl +B2) Forrige år Sidste år I år pr. pr. andels-m 2 pr. andels-m 2 andels-ml R Årets afdrag pr. andelskvadratmeter (sidste 3 år)

26 AIB Vanløsegaard 24 Note, værdiansættelse af andele 18. Beregning af andelsværdi Under henvisning til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber skal det oplyses, at salg af andele er underlagt prismaksimeringsbestemmelserne. Den maksimale værdi opgøres på grundlag af den værdi ejendommen værdiansættes til i andelsværdiberegningen. Ifølge lovens 5, stk. 2 kan ejendommens værdi fastsættes til følgende værdier i andelsværdiberegningen: Litra a, kostpris Litra b, handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) Litra c, seneste offentlige ejendomsvurdering Opmærksomheden henledes på, at andelsværdien påvirkes af ændringer i ejendommens værdiansættelse. Over tid sker der ændringer i ejendommens værdiansættelse, som vil have væsentlig indflydelse på andelsværdien, såvel i opadgående som nedadgående retning. Andelsværdien pr. krone indskud skal i henhold til vedtægternes 14, stk. 1. litra A opgøres efter "handelsværdimetoden", hvorfor bestyrelsen foreslår nedenstående andelskrone. Egenkapital før andre reserver Regulering, ejendommens værdi: Ejendommens bogførte værdi Ejendommens værdi ifølge handelsværdivurdering af 6. april 2014 ( ) o Regulering, prioritetsgæld: Prioritetsgæld, bogført restgæld Prioritetsgæld, kursværdi af restgæld Bestyrelsens forslag til reguleret egenkapital ( ) ( )

27 AIB Vanløsegaard 25 Note, værdiansættelse af andele 18. Beregning af andelsværdi Bestyrelsens forslag til reguleret egenkapital medfører, at værdien pr. andelskrone/pr. kvadratmeter/pr. fordelingstal opgøres således: 2013 Reguleret egenkapital Andelsindskud Værdi pr. andelskrone 593,91 Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr i henhold til vurdering af 6. april 2014 af ejendomsmægler og valuar Arne Madsen V aluaren oplyser, at vurderingsrapportens beregninger er baseret på en afkastprocent på 3,95%. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber ville stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver ejendommens dagsværdi alt andet lige. Et eksempel kan illustrere dette: En ejendom har et løbende afkast før renter (husleje fratrukket omkostninger) på l mio. Hvis en investor kræver et afkast på 5% af sin investering, vil den pågældende betale 20 mio. for ejendommen, idet 5% af 20 mio.netop er l mio.hvis investoren i stedet kræver et afkast på l 0% af sin investering, vil den pågældende kun betale l O mio. for ejendommen, idet 10% af lo mio. udgør l mio. Dagsværdien er derfor følsom over for udsving i afkastprocenten. Ejendommens værdiansættelse i henhold til valuarvurdering vil variere afhængig af den enkelte valuars konkrete faglige skøn ved opgørelsen af ej endammens handelsværdi. Valuarvurderingen er maksimalt gældende i 18 måneder i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b. Vurderingen skal være gældende på handelstidspunktet I henhold til foreningens vedtægter er andelsværdien gældende fra datoen for generalforsamlingen til en efterfølgende generalforsamling. I henhold til domspraksis har foreningen dog pligt til at regulere maksimalprisen, hvis der opstår væsentlige udsving i egenkapitalen mellem to generalforsamlinger. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at værdien pr. andelskrone fastsætte til 593,91 kr