Den visionære andelsboligforening? Tverskov Kommunikation

Transkript

1 Den visionære andelsboligforening? Tverskov Kommunikation Andelsboligdag 2015

2 Fra administration til strategisk ledelse Tverskov Kommunikation Stigende sociale og etniske udfordringer Analyser af boligernes situation: Hvad er årsagen til vores udfordringer? Hvem bor hos os? Hvem står på vores ventelister? Forholdet imellem yngre og ældre?

3 Nye tider nye dagsordener Tverskov Kommunikation Fysiske helhedsplaner: Tag, vinduer, facader, lejligheder, aktivitetslokaler, beboercafeer, gårdanlæg og beboerhuse Sociale helhedsplaner: Integration, kultur, fritid, børn- og ungeprojekter Netværk, beboerinddragelse, image Påvirke flyttemønstre: Beboersammensætningen Udlejning, events, PR, imageinitiativer

4 Andelsboligernes udfordringer? Tverskov Kommunikation Nogle andelsboliger vil altid kunne sælges Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed Andelsformen gør det svært at renovere Svært at sammenlægge lejligheder Vedligeholde, modernisere, styr på økonomien og måske føje noget nyt til? Tagterrasse? Legeplads? Hvert byggeri har sit unikke udgangspunkt

5 Hvorfor arbejde med en boligvision? Tverskov Kommunikation når efterspørgslen daler når der er for få på ventelisten når vi har svært ved at sælge når vi gerne vil fremtidssikre når vi gerne vil udvikle Vision og nogle værdier kan være med til at sætte en (ny) kurs og give retning

6 Vision og image Tverskov Kommunikation 3 nøglespørgsmål Hvad vil vi være kendt for? Hvem er vores interessenter? Hvordan vil vi kommunikere?

7 Vision: Hvor skal vi være om 5 10 år? Hvem vil vi være noget for? Ønsker vi: Tverskov Kommunikation at være noget for alle? at være et tilbud for ældre? at kunne tiltrække børnefamilier? at kunne tiltrække enlige uden børn? at kunne tiltrække enlige med børn? at kunne rumme 80+? Muligheder - Vision? - Konsekvenser?

8 Vision: Hvordan vil vi bo? En vision er mere end at snakke om mursten og vedligeholdelse Det handler også om bokultur? Vil folk blot bo? Vil vi bruge fællesskabet? Vil vi gøre en masse selv? Vil vi købe os til service? Vil beboerne tage ansvar Hvordan vil vi administrere om 10 år? Tverskov Kommunikation

9 Tverskov Kommunikation Fremtidssikring og målgrupper Hvilke drømme og boligønsker har fremtidens beboere?

10 Tverskov Kommunikation Fremtidssikring og målgrupper Kravene skærpes til boligstandarden Folk efterspørger højere bokvalitet Boligstandarden: Flere kvadratmetre Krav om øget tilgængelighed Moderne faciliteter Større vægt på beliggenheden Placering i forhold til offentlige tilbud Kulturelle tilbud og muligheder Jobmuligheder

11 Fremtidssikring og målgrupper Tverskov Kommunikation Danskerne bliver ældre Tendenser: Lejeboliger: En tredjedel er over 60 år Tallet vil stige i de kommende år Andelen af beboere over 80 år vil stige Flere handicappede i byggerierne

12 Forskellige bo-faser i livet? Tverskov Kommunikation Ungdomsboligen (16 år 20 år) Singler eller par Studieboligen (20 år 30 år) Singler og par uden børn/ Singler-par med børn Familieboligen (30 55 år) Singler med børn/ Par med børn Boligskift? Startboligen Familiestart Den store børnefamilie Skilsmisseboligen Når børnene flytter Pensionistboligen Ældreboligen Singleboligen (30 90 år) Singler med børn/ Par med børn Seniorboligen (55 år 65 år) Singler/Par Pensionistboligen (65 år 80 år) Singler/par Ældreboligen (80 år? år) Singler eller par

13 Tverskov Kommunikation Fra mursten til livskvalitet Industrisamfundet: Adresse Postnr/by Værelser Areal Plantegning Indskud Husleje/ydelse Vi skal også markedsføre: MENNESKER BOMILJØ FÆLLESSKAB LIVSKVALITET Er det ikke andelsboligens DNA?

14 Tverskov Kommunikation Fremtidssikring og bedre trivsel Typiske tiltag: Nyt gårdmiljø Renovering af legepladser Børnerum i kælder og på loft Haverum med ny identitet Udskiftning af tag og vinduer Haver til stuelejligheder Plads til husdyr inde og ude Smukke velkomstzoner Altaner/nye og større Nye facader Tagterrasser Bedre belysning Fælleshus og aktivitetsrum Petanquebane Bænke ved indgangspartier Beboerhaver Solceller på facader og tage Grønt regnskab Reduktion af CO2-udslip Ny og bedre skiltning

15 Eksempel: Vision for et boligområde Tverskov Kommunikation Grønhøj/Ballerup 46 rækkehuse 34 medejerboliger 12 almene boliger Grønhøjs Vision: Grønhøj er en boligafdeling med en bred beboersammensætning Vi vil gennem aktivt naboskab, fællesskab og ansvarlighed fastholde og udvikle Grønhøj som en attraktiv og anderledes boligafdeling. Grønhøj ønsker at være en boligafdeling med grøn adfærd.

16 Grønhøjs værdigrundlag Tverskov Kommunikation 1. Bred beboersammensætning Grønhøjs beboere er meget forskellige. Det betyder Vi ønsker at have alle aldersgrupper Vi ønsker at have flest mulige familietyper Erhvervsmæssige og kulturelle forskelligheder betragter vi som en styrke

17 Grønhøjs værdigrundlag Tverskov Kommunikation 2. Aktivt naboskab Grønhøjs beboere praktiserer aktivt naboskab. Det betyder Vi opfatter alle som naboer Vi ønsker at vide hvem hinanden er Vi tager hensyn og respekterer hinanden Vi hjælper og støtter hinanden efter evne og behov

18 Grønhøjs værdigrundlag 3. Fællesskab Tverskov Kommunikation Grønhøjs beboere vil fællesskabet Vi ønsker at etablere kontakt til alle Vi deltager aktivt i afdelings- og husmøder Vi bidrager aktivt til udvikling af det aktive naboskab Vi deltager aktivt i vedligeholdelse af fælles områder Vi deltager aktivt i løsning af fælles opgaver

19 Visioner for A/B Grønnedal (andelsbolig) Hvordan vi vil se ud/være om fem år? Tverskov Kommunikation Grønnedal er et deltagende og engageret bofællesskab med vægt på rummelighed og åbenhed, hvor vi har det sjovt med hinanden og er engageret i det lokale kultur og fritidsliv. Grønnedal er et godt sted for børn at vokse op med flere og bedre børnefaciliteter. Grønnedal er et grønt sted at bo med mere økologi og mere bæredygtighed. Grønnedal er et kendt og eftertragtet bofællesskab på Vestsjælland. Grønnedal er et bofællesskab med vel vedligeholdte bygninger og udearealer.

20 Værdier for A/B Grønnedal Tverskov Kommunikation Værdier: Grønnedal er et demokratisk fællesskab baseret på: Dialog og åbenhed Ansvar Kendetegnet ved økonomisk ansvarlighed, tryghed, miljøbevidsthed, bæredygtighed og realisme Rummelighed Kendetegnet ved accept, mangfoldighed, børnevenlig og privat Udvikling

21 En vision for din andelsboligforening? Tverskov Kommunikation Nogle nøglespørgsmål... Hvem vil vi gerne være til for? Hvor vil vi gerne være om 5-10 år? Hvordan vil vi arbejde med drift og økonomi? Hvad ønsker vi at bruge fællesskabet til? Hvordan skal naboskabet være? Forventninger til hinanden og til den enkelte?

22 Tverskov Kommunikation Vision, salg og PR? Præsentationsmaterialer? Salgsmaterialer/folder? Info på hjemmesider? Fakta-ark? Husk også at beskrive: MENNESKER BOMILJØ FÆLLESSKAB LIVSKVALITET

23 Tverskov Kommunikation Beboerne som ambassadører Beboere i andelsboligforeningen Beboernes familie og netværk Folk der er indskrevet på ventelisten Særlige miljøer/steder i lokalområdet Større arbejdspladser i området Skoler og børneinstitutioner De lokale medier

24 Når andelen skal sælges

25 Når andelen skal sælges Et opsplittet marked.. Nakskov -Høje liggetider -Lave kva.m priser -Overrep. af ældre -Ejendom efter 80 (tæt/lav) København -Lave liggetider -Høje kva.m priser -Overrep årige -Ældre etageejendom

26 Når andelen skal sælges Udfordringerne i Nakskov Relativ høj boligafgift Beboersammensætningen ensidig Stigende vedligeholdelsesbehov

30 Når andelen skal sælges Muligheder.. En bolig i en andelsboligforening Overvejelser om målgruppe Salgskanaler Mægler eller selvsalg?

31 Når andelen skal sælges Udfordringerne i København Penge u. bordet?? - ventelister Hvem flytter ind? Valuarvurdering?? Mægler eller selvsalg?

32 Når andelen skal sælges Venteliste A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.

33 Når andelen skal sælges Venteliste B) En anden andelshaver i foreningen, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers andelsbolig frigøres, således at denne andelsbolig først tilbydes til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i litra B og C og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen, jf. litra D.

34 Når andelen skal sælges Venteliste C) En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder om gebyr for indtegning, om antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og om, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

36 Når andelen skal sælges Solgte ABF Solgte (ABF) på Selvsalg.dk 184 Gennemsnitlig salgstid (dage) 69 Solgte boliger i alt på Selvsalg.dk 3823

37 Når andelen skal sælges Oprettede ABF'er Sjælland 176 Fyn 28 Jylland 129 Aktive ABF på Selvsalg.dk (15/10-15) 35

38 Når andelen skal sælges Opret din annonce på:

39 Når andelen skal sælges Indsæt postnummer og andelsforening

40 Når andelen skal sælges Indtast adresse og pris

41 Når andelen skal sælges Indtast kontaktoplysninger og opret kode

42 Når andelen skal sælges Aktiver eller rediger annonce

43 Når andelen skal sælges Godkend køb

44 Når andelen skal sælges Mit Selvsalg

45 Når andelen skal sælges Din annonce

46 Nøgleoplysningsskemaer

47 Disposition Foreningens ctr. sælgers pligter Hvordan og hvornår skal oplysninger indberettes? Hvordan skal oplysninger udleveres?

48 Nøgleoplysningsskemaer Foreningens ctr. sælgers pligter Andelsboligforeningens pligt at udfylde og stille nøgleoplysningsskemaer til rådighed for sælger Sælgers pligt at udlevere nøgleoplysningsskemaer til køber i forbindelse med en handel

49 Nøgleoplysningsskemaer Hvordan og hvornår skal oplysninger indberettes? Nøgleoplysningsskema om andelsboligforeningen Nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg Erklæring om ændringer i Nøgleoplysningsskema om andelsboligforeningen

50 Nøgleoplysningsskemaer Hvordan og hvornår skal oplysninger indberettes? De forskellige skemaer: Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen Skal udfyldes efter anmodning og med en frist på 10 arbejdsdage efter modtagelsen af en anmodning Bør udfyldes en gang årligt

51 Nøgleoplysningsskemaer Hvordan og hvornår skal oplysninger indberettes? Nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg Hver gang der sker overdragelse Skal udfyldes efter anmodning og med en frist på 10 arbejdsdage efter det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedr. forbedringer, tilpasset løsøre m.v.

52 Nøgleoplysningsskemaer Hvordan og hvornår skal oplysninger indberettes? Erklæring om ændringer i Nøgleoplysningsskema om andelsboligforeningen Udfyldes hvis væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen

53 Nøgleoplysningsskemaer Hvordan og hvornår skal oplysninger indberettes? Generelle forhold: Indberettes via login på Oplysninger kan hentes i noterne til foreningens seneste årsrapport Pengeinstitutter og kreditforeninger overfører oplysninger direkte til skemaerne

59 Nøgleoplysningsskemaer Hvordan skal oplysninger udleveres? Henvisning til en af andelsboligforeningen oprettet hjemmeside, hvor dokumentet eller dokumenterne er gjort offentligt tilgængelige Sendes til sælger/andelshaver elektronisk Udleveres til sælger/andelshaver

60 Afslutning Kontakt medlemsrådgivningen på eller Telefon hverdage mellem kl 9:00-14:00

61 Vedligeholdelse og energirenovering

62 Kan man skabe en øget herlighedsværdi, når man løser en teknisk problematik?

63 Tilbagebetalingstid og rettidig vedligehold Arkitektonisk værdi Komfort i boligen Helhedstanke Værdiskabelse Fremtidssikring

64 Arkitektonisk værdi

65 Efterisolering af brystningspartier

68 Komfort i boligen; øget dagslys

69 Komfort i boligen; øget dagslys

70 Komfort i boligen, dagslys og isolering

71 Værdiskabelse og fremtidssikring

78 Fremtidssikring EF Azaleagården -Et forslag til forgrønning og inddækning af svalegang og udvidelse med tagboliger

79 Fremtidssikring

80 A/B Lyshøjgård, Valby

81 Standardværdikatalog for energibesparelser - besparelser på varmeregningen Efterisolering af gavl på ejendom: -Isolering med 100 mm isolering og pudssystem. Besparelse 110 kwh/år/m² -Pris på udførelse efterisolering kr. 800,- /m² Optimering af kuldebroer ved altaner: -Mulig udskiftning af tunge altanplader Optimering af kuldebroer i portgennemgang: -Isolering med 100 mm isolering og pudssystem. Besparelse 110 kwh/pr. år /m² -Pris på udførelse efterisolering kr. 850,- /m² Efterisolering af skråtag/skråvæg mod bolig i taget: -Isolering med 200 mm isolering. Besparelse 39 kwh/pr. år / pr. m² -Pris på udførelse efterisolering kr. 100,- /m² Efterisolering af vinduesbrystning/paneler: -Isolering med 100 mm isolering. Besparelse 114 pr. m² i kwh/pr. år -Pris på udførelse efterisolering kr. 150,- /m² Efterisolering af etageadskillelse mod uopvarmet pulterrum i tag: -Isolering med 150 mm isolering. Besparelse 143 kwh/pr. år / pr. m² -Pris på udførelse efterisolering kr. 1000,- /m² Udskiftning af utætte eller nedslidte enkeltlags glasvinduer: -Montering af nyt vindue eller optimeret vindue. Besparelse ca. 143 kwh/pr. år / pr. m² -Pris på udskiftning af vindue kr. 2000,- /m² Optimering og korrekt dimensionering af varmecentral: -Gennemgang og optimering af kedelanlæg mv. Besparelses mulighed og budget er Efterisolering af sokler i forbindelse med terrænddæk -Isolering med 50 mm hård isolering. Besparelse 85 kwh/pr. år /m² -Pris på udførelse efterisolering kr. 800,- /m² Etageadskillelse mod kælder: -Isolering med 100 mm isolering. Besparelse 44 pr. m² i kwh/år -Pris på udførelse efterisolering kr. 200,- /m²

82 Når afdragsfriheden udløber på et lån

83 Når afdragsfriheden udløber på et lån Indledning Der blev lavet mange afdragsfrie lån i perioden De fleste blev lavet med 10 års indledende afdragsfrihed og udløber derfor indenfor de næste par år. Kilde: Realkreditrådet

84 Når afdragsfriheden udløber på et lån Case 20 andele Lån på kr. Løbetid 30 år Afdragsfrihed i 10 år Fast rente 5 % + bidrag 0,5 % = 5,5 % Ydelse i afdragsfri periode: kr. Ydelse efter udløb af afdragsfrihed: kr. Stigning i boligydelse for hver andel: mdl.

85 Når afdragsfriheden udløber på et lån Hvilke muligheder har man?

86 Når afdragsfriheden udløber på et lån Rettidig omhu Hvis boligafgiften skal stige, så gør det gradvist hen imod tidspunkt for udløb af afdragsfrihed Er der større projekter i foreningen, som kræver finansiering, kan det være fornuftigt at tage højde for det med det samme Kreditforeningen vil måske ikke bakke op om den løsning foreningen ønsker, så det kan være nødvendigt at ændre planerne

87 Når afdragsfriheden udløber på et lån Muligheder Der startes afvikling på lånet Der omlægges til et nyt lån med 10 års afdragsfrihed. Dele lånet i to. Et med afdragsfrihed i 10 år og et med afvikling.

88 Når afdragsfriheden udløber på et lån Der startes afvikling på lånet Hvis ikke foreningen foretager sig noget aktivt, vil den skulle afvikle hele lånet over de resterende 20 års løbetid. Dette vil medføre en meget stor stigning i ydelsen og det vil som oftest betyde en stor stigning i boligydelsen for andelshaverne. Der er ingen omkostninger forbundet med dette.

89 Når afdragsfriheden udløber på et lån Omlægning til nyt afdragsfrit lån Der lægges om til et nyt lån med 10 års afdragsfrihed. Lånet vil igen skulle omlægges om 10 år, hvis man stadig ikke ønsker afvikling. Vi ved ikke hvilke lånemuligheder der er på det tidspunkt. Der er omkostninger forbundet med en omlægning.

90 Når afdragsfriheden udløber på et lån Delvis omlægning til afvikling Lånet lægges om til to nye lån. Fordelingen mellem de to lån varierer. Det er forbundet med omkostninger at omlægge til to nye lån. Ofte større end ved omlægning til et lån.

91 Når afdragsfriheden udløber på et lån Eksempel 50 % af lånet er med afdragsfrihed i 10 år. 50 % af lånet afvikles. Fast rente: 3 % + 1 % bidrag = 4 % Ny årlig ydelse: kr. Ydelsen er billigere end oprindeligt pga. det lavere renteniveau vi har i dag.

92 Søg rådgivning hos ABF Kontakt medlemsrådgivningen på Eller Tlf hverdage kl 9:00-14:00 Finn Marcher Økonom Jeanett Steiner Nielsen Økonom

93 ABF s medlemsrådgivning

94 ABF s medlemsrådgivning Hvem er vi? Shalaleh Momeni Juridisk chef, advokat Jacob Vilhelmsen Jurist Mette Dyregaard Jurist Cecilie Nicolaisen Jurist Dan Siig Dreisig Jurist Finn Marcher Økonom Jeanett Steiner Nielsen Økonom

95 ABF s medlemsrådgivning Hvem kan vi rådgive? Bestyrelser, som er valgt af generalforsamlingen

96 ABF s medlemsrådgivning Hvem kan vi ikke rådgive? Andelshavere Bestyrelsesmedlemmer om egne sager Tvister i bestyrelsen ved uenighed om bistand

97 ABF s medlemsrådgivning Hvad kan vi hjælpe med? A. Jura B. Økonomi

98 ABF s medlemsrådgivning Rådgivningsformer 1. Skriftlige sager 2. Telefonisk rådgivning 3. Møder og kontakt til eksterne 4. Vedtægtsgennemgange

99 ABF s medlemsrådgivning 1. Skriftlige sager Hvilken låntype skal foreningen vælge? Der er vandskade hos andelshavers underbo, hvem skal betale for udbedring? Foreningen har modtaget et brev fra Dong hvordan skal foreningen forholde sig?

100 ABF s medlemsrådgivning 2. Telefonisk rådgivning Skal vi udfylde en modtaget adkomsterklæring? Hvordan udfylder vi nøgleoplysningsskemaerne? Kan bestyrelsen nægte at godkende en ny køber? Hvad skal foreningen gøre, nu hvor andelshaver er død?

101 ABF s medlemsrådgivning 3. Møder og kontakt til eksterne - Forening hos ABF - ABF tager kontakt til ekstern for afklaring 4. Vedtægtsgennemgange mod betaling - Kommentering - Overgang til ABF s standardvedtægter