Forslag og mandat. på generalforsamling. advokat Mette Haagensen juridisk konsulent hos EjendomDanmark

Transkript

1 Forslag og mandat på generalforsamling advokat Mette Haagensen juridisk konsulent hos EjendomDanmark

2 Valuarvurderinger Netværk for valuarvurdering Dansk Ejendomsmæglerforening har etableret et netværk, hvor valuarer, administratorer og revisorer får en indgang til hinanden og løbende kan drøfte og dele erfaringer, når valuarvurderinger efter de nye regler, skal udformes og benyttes i praksis. Formål: Drøftelser og erfaringsudveksling Første netværksmøde afholdes den 4. februar Pris kr. 795,- ex. moms. Læs mere:

3 Revisionsprotokollat Deponering af købesum Revisor i protokollatet: Placering af midler fra andelsoverdragelser Vi skal henlede opmærksomheden på Sø- og Handelsretsdom af 22. juni 2018, hvoraf det fremgår at såfremt købesummen for en andel indsættes på en forenings driftskonto, og dermed sammenblandes med foreningens øvrige midler, vil købesummen ikke være tilstrækkeligt individualiseret til at opnå separatistkrav i tilfælde af foreningens konkurs. På denne baggrund skal vi anbefale, at købesummer fra overdragelse af andele indsættes på en separat konto hos foreningen, så længe retspraksis følger ovennævnte dom.

4 GD 2018/63 SH Ret til købesum Ved A/B s konkurs havde sælger ikke separatistret til købesum indbetalt til A/B s konto Sø- og Handelsretten: Retten lægger til grund, at købesummen for andelsboligen er indsat på A/B's erhvervskonto, hvor der i forvejen henstod midler, og hvorfra der også efterfølgende er foretaget transaktioner. Kontoen har således været benyttet som en egentlig driftskonto for A/B, og indestående på denne har efter indbetalingen af købesummen og frem til konkurs-tidspunktet været svingende og både været lavere og højere end på indbetalingstidspunktet. Der er herved sket en sammenblanding af midler, hvorfor købesummen ikke har været tilstrækkelig individualiseret, uagtet at dette havde været muligt ved indsættelse på en særskilt konto. 4

5 5 Forslag og mandat på generalforsamling

6 Generalforsamling Beslutningskompetencen Formalia: - Indkaldelsesvarslet er overholdt - Forslaget er klart og tydeligt - Generalforsamlingen er beslutningsdygtig - Beslutningen er truffet med det fornødne flertal

7 Før generalforsamlingen Gennemgå indkomne forslag Er de indkomne forslag formuleret, så det er muligt at stemme om dem? Forslag, der kan give udfordringer i praksis: Forslag vedrørende låneomlægninger Forslag vedrørende byggesager

8 Før generalforsamling Er dette forslag klar til afstemning? Forslag vedrørende låneomlægning: Lån med hovedstol på kr Lånet omlægges til et 10-årigt fastforrentet lån (0,5%) med afdrag. I forbindelse med omlægning foretages ekstraordinært afdrag med ca. kr , således den nye hovedstol bliver kr inkl. låneomkostninger. Lån med hovedstol på kr Lånet omlægges til et 30-årigt fastforrentet lån (2,5%) med 10 års afdragsfrihed. Afdragsfriheden på dette lån bruges til at afdrage på ovenstående lån. Ny hovedstol bliver kr inkl. Låneomkostninger.

9 Før generalforsamling Forslag om Låneomlægning Samme case men bedre forslag: Lån med hovedstol på kr , renteloft på 5% og en forsikringspræmie på 0.76%, årlig ydelse i dag kr præmie på kr Lånet omlægges til et 10-årigt fastforrentet lån (0,5%) med afdrag. I forbindelse med omlægning foretages ekstraordinært afdrag med kr , således den nye hovedstol bliver ca. kr inkl. Låneomkostninger. Ydelsen på det nye lån forventes årligt at blive kr Lån med hovedstol på kr , renteloft på 5,5% og en forsikringspræmie på 0,94%, årlig ydelse i dag kr præmie på kr (lånet er afdragsfrit). Lånet omlægges til et 30-årigt fastforrentet lån (2,5%) med 10 års indledende afdragsfrihed. Ny hovedstol bliver ca. kr inkl. låneomkostninger. Ydelsen på det nye lån forventes årligt at blive kr Såfremt generalforsamlingen ikke ønsker en omlægning af begge lån, foreslår bestyrelsen, at omlægge lånet på kr Såfremt begge lån konverteres vil den årlige ydelse stige med ca. kr om året ud fra det nuværende renteniveau, gældende i henholdsvis 6 og 3 måneder. Den endelige rente og ydelse kan først endeligt fastlægges på den dag, hvor lånene kan kurssikres i realkreditinstituttet. Bestyrelsen ønsker derfor generalforsamlingens godkendelse til, at den samlede ydelse kan holdes inden for en stigning, ud fra nuværende niveau, med et tillæg på 10%. Ændringen vil ikke få indflydelse på den eksisterende boligafgift eller andelsværdien

10 Før generalforsamling Mandat til omlægning af lån Bestyrelsen bemyndiges til at foretage konvertering af A/B s realkreditlån, såfremt A/B kan opnå en rente- og/eller ydelsesbesparelse. Bemyndigelsen gælder kun nedkonvertering og den omfatter ikke omlægning til realkreditlån med variabel rente. Formålet med omlægningen må alene være at opnå en rente- og eller ydelsesbesparelse og må ikke indebære fremkomst af kontant provenu. - Hvad med løbetiden på lånet?

11 Før generalforsamling Mandat til omlægning af lån Bestyrelsen bemyndiges til, i samråd med administrator, at konvertere foreningens realkreditlån såfremt der opstår mulighed for en optimering af lån, hvor der enten sker en reduktion af restgælden eller reduktion af renten. Løbetiden på lånet kan maksimalt nedsættes eller forlænges til nærmeste hele 10 år. Bemyndigelsen gælder ikke ændring af afdragsforhold og skal være omlægning til et sammenligneligt lån.

12 Nørre Voldgade København K Havnegade 2 A 8000 Aarhus C T E info@ejd.dk W Følg os på LinkedIn Følg os på Twitter 12