JANUAR 2013 RINGSTED KOMMUNE UDVIKLING AF OMRÅDET VED RINGSTED STATION. Roskilde. Ringsted Kommune. Køge. Ringsted station. Odense.

Transkript

1 JANUAR 2013 RINGSTED KOMMUNE UDVIKLING AF OMRÅDET VED RINGSTED STATION Ringsted Kommune Roskilde Køge Odense Ringsted station Næstved

2 Projektnr. Dokumentnr. A JANUAR 2013 RINGSTED KOMMUNE Udgivelsesdato 15. januar 2013 Udarbejdet PTP UDVIKLING AF Kontrolleret OLSG Godkendt PTP OMRÅDET VED RINGSTED STATION Version 10 Adresse COWI A/S Nørretorv Ringsted Danmark Tlf Fax www cowi.dk 1D11 3F2 3O1

3 5 INDHOLD 1Baggrund... 2Beskrivelse af Ringsted med fokus på etablering af kontorarbejdspladser... 3Beskrivelse af stationsområdet... 4Beskrivelse af samarbejdsmodeller for offentlig/privat samarbejde om byudviklingsprojekter... 5Interview med mulige projektudviklere... 6Interview med potentielle lejere... 7Interview med erhvervsejendoms- mæglere... 8Opsummering...

4 7 1 Baggrund Baggrunden for denne rapport er teknisk forvaltnings ønske om at belyse mulighederne for en udvikling af området omkring Ringsted station. Rapporten tager udgangspunkt i kommunens Strategi for Plan og Agenda 21 og henviser til en række eksisterende planer, rapporter og analyser, med henblik på at få et samlet overblik over hvilke faktorer, der kan være drivkraften for en fremtidig udvikling af området omkring Ringsted station. Det bemærkes, at der kan være sket en udvikling i forhold til referencegrundlaget, idet f.eks. besøgstallet i Ringsted Outlet for 2012 overstiger 1 mio. og der stilles allerede i dag 2015 energikrav i de nye lokalplaner. Med baggrund i en række interviews med potentielle udviklere, lejere og investorer søger rapporten at belyse interessen for etablering af administrative kontorlejemål på stationsområdet, samt at afdække hvilke forudsætninger, der skal være opfyldt for at udviklere, lejere og investorer ønsker at arbejde videre med ideen om etablering i området. Rapporten kommer med eksempler på hvorledes en privat udvikler og en kommune kan indgå et forpligtende udviklingssamarbejde, uden at den private part skal løbe en unødig stor risiko, og således at kommunen får størst mulig indflydelse på udformningen af projektet. Rapporten tager udgangspunkt i at afdække udviklingsmulighederne med udgangspunkt i økonomiske og efterspørgselsmæssige betragtninger og kommer ikke med bud på arkitektonisk udformning og lignende. I det følgende er relevante afsnit fra kommunens Plan og Agenda Strategi gengivet og slutteligt er en række relevante projekter og rapporter oplistet med kommentarer. Ringsted kommunes strategi for Plan og Agenda 21

5 9 Byrådet har den 12. december 2011 godkendt "Strategi 2011 for Plan og Agenda 21", der er baseret på det visionsarbejde, der d. 14. marts blev endeligt vedtaget af byrådet og som udgør den røde tråd for kommunens udvikling i årene fremover. Plan- og Agendastrategien er gengivet i uddrag med henblik på at give kommunen, potentielle lejere og investorer et overblik over, hvorledes kommunens planer understøtter tanken om et større kontorbyggeri ved Ringsted Station. Nedenstående er uddrag fra "Strategi 2011 for Plan og Agenda 21: Vækst og udvikling "Byrådet ønsker, at befolknings- og boligtilvæksten skal fortsætte. Flere indbyggere er et vigtigt mål for Ringsted Kommune, fordi det kan bruges til at tiltrække flere attraktive virksomheder, og fordi det kan give en bedre kommunal service". "Den fremtidige udvikling i Ringsted skal også bygge på en helhedsorienteret tankegang, borgerinddragelse og bæredygtighed. Byrådet ønsker at indarbejde hensyn til miljø og klima i udviklingen af Ringsted, og vil fokusere på, at vi kan være med til at fremme en bæredygtig adfærd gennem den måde, som vi indrettet kommunen på. Derfor viser strategien også, i hvilken retning vi ønsker at udvikle os indenfor agenda 21-området". Byrådets mål Erhverv - Ringsted Byråd vil: Fremme klyngedannelsen ved udlæg af nye erhvervsarealer. Styrke handlen i bymidten med vægt på oplevelse og atmosfære og som centrum for de gode fødevarer. Skabe synergi mellem klimaindsats og erhvervsfremme. Byudvikling af Ringsted by Fremtidig byudvikling "Ringsted by er hovedbyen og lokomotivet i Ringsted Kommune. Hovedparten af den offentlige og private service er lokaliseret her. Ringsted By er også det historiske og kulturelle centrum og det er her kommunens primære handelscenter findes. Denne position, som den absolutte hovedby, ønsker Byrådet at fremme og styrke ved forsat at fastholde og tiltrække nye borgere". Byfortætning ". Byrådet har derfor igangsat udarbejdelse af en helhedsplan for bymidten, der skal anvise, hvor der er mulighed for at opføre nye boliger". Odinsvejkvarteret

6 11 ". Nærheden til stationen og bymidten gør området interessant som en udvidelse af bymidten". ". Ringsted Kommune kan understøtte udviklingen ved investering i infrastruktur som for eksempel åbning af stiforbindelse i det gamle jernbanespor. Ringsted vil planlægge efter stationsnærhedsprincippet. Det betyder at etablering af boliger og erhverv tæt på stationen prioriteres. En stationsnær placering åbner mulighed for en prioritering af den kollektive trafik og dermed bæredygtighed. Byomdannelsen åbner samtidig mulighed for at 'genanvende' arealer, frem for at inddrage ny landbrugsjord." Sammenhæng i byen Stationen og bymidten "Byrådet ønsker at knytte byen sammen med "byens Bånd" gående fra Stationen, over Torvet og videre til centerområdet i den nordlige del af byen. Byens Bånd skal sikre, at de godt besøgende til centerområdet, Ringstedet og Outlet centret ledes videre til bymidten og dermed er med til at understøtte detailhandlen i by-midten. For de besøgende der ankommer med tog, vil der være henvisninger fra stationsområdet og videre til Torvet og Centerområdet. Byens Bånd markeres med skilte, men kunne på sigt styrkes og udvikles med andre faciliteter, belægninger osv." Trafik "Ringsted har i samarbejde med DSB udarbejdet et forslag til udvidelse af parkeringsarealerne syd for stationen for at forbedre parkeringsforholdene ved Ringsted Station. For at pendlere og andre gående kan komme på tværs af baneterrænet etableres en tunnel mellem det nye parkeringsområde og stationen. Etablering af en ekstra togforbindelse til København over Køge, etablering af Femern forbindelsen og en ny Ring 5 betyder, at Ringsted Kommune får en endnu mere central rolle på den sjællandske transport akse". Liv i bymidten Liv i bymidten "Ringsted by har et spændende handelsmiljø med såvel små nichebutikker, som de store landsdækkende butikskæder. Med etablering af Ringstedet og Outlettet er butiksarealet i byen væsentligt forøget og der er åbnet mulighed for nye og attraktive indkøbsmuligheder. Det har imidlertid også betydet, at tyngdepunktet for handlen er rykket mod nord. Byrådet ønsker, at bymidten fortsat er spændende og attraktiv som handelscenter og vil understøtte bymidten med nye aktivitets- og kulturtilbud". Erhverv Danmarks bedste erhvervskommune

7 13 "Ringsteds geografiske placering midt på Sjælland er attraktiv for mange typer erhverv. Det er nemt at komme til og fra Ringsted med såvel bil som offentlig transport. Ringsted er derfor det naturlige valg for mange virksomheder indenfor bl.a. transport og logistik, rådgivning, byggeog anlæg samt handel. Alle har de glæde af Ringsteds centrale placering, der betyder, at de kan være tæt på deres kunder". "En god erhvervskommune karakteriserer vi i Ringsted som en kommune med et godt erhvervsklima, der understøtter væksten i kommunens eksisterende virksomheder samt tiltrækker nye virksomheder og iværksættere. Et godt erhvervsklima sikres bedst gennem samarbejde, først og fremmest mellem kommunen og erhvervslivet, men også ved samarbejde på tværs af kommunegrænser". ". Men vi vil også gerne have flere virksomheder til at etablere sig i Ringsted - både nystartede iværksættere og store etablerede nationale og internationale virksomheder. I strategi 2011 for plan og agenda 21 peger Byrådet på en række fokusområder, der understøtter vækst i eksisterende virksomheder samt tiltrækker nye virksomheder og dermed være med til at fastholde Ringsted som en af Danmarks bedste erhvervskommuner". Byrådets samlede mål for erhverv: Ringsted vil fremme klyngedannelsen ved udlæg af nye erhvervsarealer. Handlen i bymidten skal styrkes og udvikles med vægt på oplevelse og atmosfære og som centrum for de gode fødevarer. Ringsted vil skabe synergi mellem klimaindsats og erhvervsfremme. Erhvervsklynger Erhvervsklynger skaber vækst og konkurrencefordele "En vigtig betingelse for, at virksomheder kan vækste er adgangen til kvalificeret arbejdskraft, samt nærhed til kunder, leverandører og samarbejdspartnere. Derfor er virksomheder beliggende i tætte geografiske koncentrationer - klynger - med branchemæssigt beslægtede erhverv og uddannelse ofte meget konkurrencedygtige. Virksomheder i klynger oplever et kontinuerligt pres på fornyelse og effektivitet fra kunderne, som gør virksomhederne konkurrencedygtige på et nationalt og globalt plan. Endvidere har virksomheder i klynger nem adgang til ny viden gennem lokalt samarbejde med viden- og uddannelsesinstitutioner, leverandører og samarbejdspartnere". Erhvervsjord Erhvervsjord i Ringsted "Ringsted Kommune har 2 store sammenhængende erhvervsområder, beliggende henholdsvis nord og syd for motorvejen. Det sydlige erhvervsområde er byens gamle erhvervsområde og har tidligere været karakteriseret ved store virksomheder med fokus på landbrug og industri. Området er under stadig forandring. De lidt tunge erhvervsvirksomheder flytter ud og nye virksomheder, herunder mange servicevirksomheder flytter ind. Området er fuldt udbygget, men der er fortsat gode muligheder for at etablere sig i området".

8 15 Handel og oplevelser Bymidten "Bymidten skal styrkes ved at satse på bymiljøet i den historiske bymidte med vægt på oplevelser og detailhandel i specialbutikker, som modvægt til centerområdets standardvarer. Bymidten kan for eksempel brande sig som stedet med de gode fødevarer, de gode caféer og restauranter og gode kulturelle tilbud". Befolkning og byggeri Bæredygtigt byggeri "Der skal bygges bæredygtigt i Ringsted. Det kan blandt andet ske ved at tænke bæredygtige løsninger ind i byggeriet. Den helt store udledning af CO2 pågår ved opvarmning af vores boliger. Godt 40 % af den CO2 der udledes, kan føres tilbage til opvarmning af vores boliger. Derfor er der god fornuft i, at de nye boliger, der bygges i dag, har fokus på at nedbringe energiforbruget". "Med det nye bygningsreglement BR10 er der fra 2010 skærpede krav til nyt boligbyggeri og fra 2015 skærpes kravene yderligere. Endvidere vil kommunen arbejde med for eksempel naturlig nedsivning, genbrug af regnvand, alternative opvarmningskilder, vejbelægninger der tåler nedsivning og begrænsning af faste belægninger". Trafik Trafik "Ringsted Kommune er med sin centrale placering midt på Sjælland begunstiget med gode togog motorvejsforbindelser. Med en placering på den øst-vest gående transportkorridor mellem København og Fyn/Jylland, samt på den nord-syd gående korridor mellem Sverige - København - Tyskland er Ringsted et stærkt transportmæssigt knudepunkt". Relevante projekter og rapporter Danmarks Statistik Danmarks Statistik har i sin nyeste befolkningsprognose frem mod 2040 angivet at befolkningstilvæksten fra 2012 til 2040 vil være på personer, (fra primo 2012 til primo 2040), hvilket svarer til en befolkningstilvækst på 8,1 % mod en tilsvarende vækst på landsplan på 8,7 % i samme periode. Fordelt på regioner angiver Danmarks Statistiks befolkningsprognose nedenstående stigning i indbyggertal for hver af de fem regioner for perioden Region Hovedstaden 17,1 % (fra til ) Region Sjælland - 2,7 % (fra til )

9 17 Region Syddanmark 3,2 % (fra til ) Region Midtjylland 12,6 % (fra til ) Region Nordjylland 2,7 % (fra til ) Danmarks statistik angiver at primo 2011 pendlede 53,6 % af kommunens samlede arbejdsstyrke ud af kommunen for at arbejde, mens antallet af indpendlere lå på 50,2 % af Ringsted kommunes samlede arbejdsstyrke. Sjællandsprojektet Sjællandsprojektet er et projekt, der er udarbejdet i samarbejde mellem kommunerne i region Sjælland, Region Sjælland, Movia, Transportministeriet og Miljøministeriet. Projektet har affødt to rapporter "Forslag til strukturbillede 2030" og "Idekatalog", der begge er dateret marts Projektets parter er enige omfølgende elementer i strukturbilledet: Parterne i Sjællandsprojektet går ind for, at byvæksten fremover samles i stationsbyer på mere end indbyggere, med en overvejende vægt på de store stationsbyer. prioritering af de større stationsbyer opfattes som et væsentligt element i at fremme vækst, velfærd og bæredygtighed i regionen. En styrkelse af de større stationsbyer i Region Sjælland vil fremme vækstmulighederne i tråd med det mønster, der har tegnet sig de senere år. De fleste større byer i regionen, med mere end ca indbyggere, har de senere år været i stand til at løfte en vækst i arbejdspladser. De større byer i Region Sjælland ligger alle på en af de tre hovedtransportkorridorer med både bane og overordnet vej. Styrkelsen af de større byer indebærer, at deres vækstmuligheder prioriteres i den fremadrettede planlægning, og at de prioriteres ved udvikling af undervisningstilbud og andre offentlige funktioner, der kan styrke byerne. De større stationsbyer er byer, der kan skabe vækst i erhvervslivet, og tilbyde borgerne muligheder for lokale jobs, adgang til stor bredde i service-, indkøbs-, og kulturtilbud og varierende boligmuligheder. I den efterfølgende planlægning lægger parterne vægt på, at de større stationsbyers udvikling prioriteres over en bred front for at stimulere muligheden for vækst i de by- og vidensorienterede erhverv i bymidten og andre eksisterende byområder. Der er 10 større stationsbyer i region Sjælland. Parterne er enige om, at der er mange fordele ved, at arbejdspladser lokaliseres stationsnært i de mest transporteffektive byer frem for i løsrevne erhvervsområder, der ligger isolerede, eller er knyttet op på en mindre by uden sammenhæng med et lokalt arbejdsmarked og uden mulighed for, at virksomhederne kan trække på og bidrage til lokal service mv.

10 19 Kommunerne vil lægge vægt på at udvikle de stationsnære områder, da de spiller en vigtig rolle i målene om at få byudvikling og transportløsninger til at spille bedre sammen. Der er to vigtige udfordringer at forfølge. Stationerne kan for det første udvikles som byernes transportknudepunkt. Til det hører gennemtænkte transportløsninger, der gør det let at skifte mellem transportformerne med udgangspunkt i stationen. For det andet vil en større bytæthed i de stationsnære områder øge passagergrundlaget. Arbejdspladsintensive erhverv, butikker, oplevelsescentre, mødesteder mv kan med fordel indgå i et attraktivt stationsnært område. Den samlede indsats vil i højere grad gøre stationsnære område til mødested og skabe et mere levende og aktivt bymiljø. Projektets fire hovedkonklusioner er: 1 Strukturbilledets bystruktur giver mere levende, bæredygtige og transporteffektive byer. 2 Strukturbilledets bystruktur giver fortsat byvækst og større vækst i arbejdspladser. 3 Strukturbilledets trafik- og infrastruktur reducerer transportbehov og miljøgener. 4 Strukturbilledets by- og transportstruktur giver robusthed og mindre bilafhængighed. København-Ringsted Togforbindelser P.t. er der IC togafgange mod Roskilde/København og mod Slagelse/Jylland hver halve time samt regionaltog mod Roskilde/København og Næstved/Nykøbing. I perioden anlægges en ny dobbeltsporet, elektrificeret jernbane fra København over Køge til Ringsted. Af Banedanmarks hjemmeside fremgår det, at den nuværende jernbane mellem København og Ringsted over Roskilde er en af de mest benyttede og vigtigste jernbanestrækninger i Danmark. Banen bliver anvendt af pendlere mellem København og det øvrige Sjælland samt til landsdækkende og international passager- og godstrafik. Banedanmark angiver, at det ved at bygge den nye bane mellem København og Ringsted over Køge bliver muligt at få en markant bedre køreplan med flere togafgange, kortere rejsetid og færre forsinkelser og at der med den nye forbindelse skabes et markant knudepunkt for skift til og fra S-banen. Der bliver også mulighed for et parker-og-rejs anlæg lige ved motorvejen. Strækningen København-Ringsted er af international betydning. Den indgår i det transeuropæiske netværk som forbindelse mellem Skandinavien og det øvrige Europa. Det er ligeledes en vigtig strækning i godsbanekorridoren fra Nordsverige og Norditalien. Femern Bælt

11 21 Sund og Bælt skriver på sin hjemmeside om Femern bælt forbindelsen: Den faste forbindelse over Femern Bælt vil reducere rejsetiden mellem Skandinavien og Kontinentaleuropa. I dag tager det 45 minutter med færgen (plus ventetid). Når den faste forbindelse står færdig vil togrejsende gøre turen på kun syv minutter, mens bilisterne kommer over det 20 kilometer brede bælt på 10 minutter. Rejsetiden for en togrejse mellem København og Hamborg vil blive forkortet fra i dag fire en halv time til omkring tre timer. Tog sparer omvej på 160 km Den faste forbindelse lukker et hul i jernbanenettet mellem Skandinavien og det centrale Europa og bliver støttet af EU som en af fællesskabets prioriterede jernbanekorridorer i Europa. I fremtiden vil godstog kunne undgå den 160 kilometer lange omvej via Storebælt. Det vil skabe en stærk transportkorridor mellem Øresundsregionen i Danmark og Sverige og Hamborg i Tyskland. Dermed er der grobund for, at en mere konkurrencekraftig region Femern Bælt regionen kan vokse frem. Skaber nye job Forbindelsen vil skabe mulighed for nye arbejdspladser i regionen, både under opførelsen af den faste forbindelse og når projektet står færdig i Bedre tilgængelighed vil styrke turismen i regionen. Også forskning, kultur og arbejdsmarked vil profitere af en hurtigere forbindelse: Der skabes grobund for grænseoverskridende samarbejde og en generel forbedring af konkurrenceevnen i regionen. Tættere kulturelt samarbejde mellem danske, svenske og tyske indbyggere i Femern Bælt regionen vil gøre området endnu mere attraktivt at bo og leve i. Den faste forbindelse vil ikke kun gavne centrene i Hamburg og København/Malmø men også give nye muligheder for indbyggerne på strækningen mellem de to metropoler. I det lange løb skaber den faste forbindelse over Femern Bælt grundlag for øget velstand og en højere levestandard på begge sider af forbindelsen. Af Femern Bælts reviderede tidsplan af april 2012, fremgår det, at den forventede åbning af Femern Bælt forbindelsen finder sted ultimo Hovedsygehus i Køge COWI har i december måned 2009 udarbejdet en rapport for Region Sjælland i forbindelse med en lokaliseringsanalyse for det nye hovedsygehus i Region Sjælland. Efterfølgende er det besluttet, at sygehuset skal ligge i Køge, men nedenstående konklusioner er relevante for Ringsted. Lokaliseringsanalysen tager udgangspunkt i regionens befolkning og for transporttider/afstande til en af de lokaliteter, der i 2009 var i spil til placering af det nye hovedsygehus. Disse var Holbæk, Roskilde, Køge, Ringsted, Slagelse og Næstved. Køge og Ringsted ligger i rapporten markant lavere (39 min.) for den gennemsnitlige transporttid i bil og Ringsted og Roskilde ligger lavest (1 time 21 min., 1 time 16 min.) for den gennemsnitlige transporttid med offentlige transportmidler. Rapporten konkluderer også, at "kun en ny bane fra København til Ringsted vil påvirke tilgængelighedsanalysen nævneværdigt". Den nye bane vil gøre det hurtigere at rejse med den kollektive trafik til lokaliteterne ved Køge og Ringsted. Fra vest vil befolkningen få hurtigere

12 23 adgang til Køge. Fra øst vil befolkningen langs Køge bugt få hurtigere adgang til Ringsted. Den nye bane vil kunne give tidsbesparelser på op til 30 min. internt i Regionen. Når rapporten fremhæves i denne sammenhæng er det fordi konklusionerne kan overføres til et medarbejderopland, idet det dog skal bemærkes, at rapporten kun kigger på Region Sjællands indbyggere og ikke tager højde for det meget store medarbejderopland i den sydvestlige del af Region Hovedstaden. Tages medarbejderoplandet med i en vurdering vil det naturligvis gavne de byer, der ligger tæt på Hovedstaden, herunder Køge og Ringsted. Selve etableringen af det nyt hovedsygehus i Køge vil generere nye arbejdspladser direkte på sygehuset, men også arbejdspladser, der knytter sig til sygehuset, men ikke nødvendigvis ligger på selve sygehuset. Den gode infrastruktur mellem Ringsted og Køge, herunder ikke mindst den nye jernbane og den nye station i Ølby vil klart udgøre et potentiale for Ringsted.

13 25 2 Beskrivelse af Ringsted med fokus på etablering af kontorarbejdspladser Ringsteds geografiske placering, infrastrukturen og oplandet er Ringsteds største styrker. Infrastrukturen og nærheden til Hovedstaden gør, at Ringsted kan opretholde en positiv vækst i indbyggertallet, hvor regionen som helhed kan forvente en tilbagegang. Oline.dk På Oline.dk, der er drevet af Erhvervsmæglerbasen f.m.b.a. var den 24. juli ledige kontorlejemål under Ringsted by. Ingen af lejemålene er over m² og hovedparten under 300 m². Det opgivne lejeniveau er meget varierende i området fra kr./m². Erhvervsområder nord for motorvejen Umiddelbart nord for motorvejen og øst for Roskildevej ligger Kærup Erhvervspark, der er et næsten fuldt udbygget erhvervsområde, med vægt på større tunge erhvervsvirksomheder, der har gavn af at ligge tæt ved motorvejen. Lidt længere mød øst og ligeledes umiddelbart nord for motorvejen ligger et stort område mellem Østre Ringvej, Jordmodervej og Kværkeby. Dette område forbeholdes større transportkrævende virksomheder og er ikke udlagt til kontorbyggeri. Selandia Park Selandia Park er et privat initiativ, igangsat af virksomheden Glunz og Jensen, der har ejendomme og erhvervsarealer i forbindelse med deres virksomhed på Haslevvej. Selandia Park beskrives som en erhvervspark på m² og initiativet har allerede trukket en række virksomheder til området, herunder privathospitaler Valdemar, Ensinger, Cook Medical og SOSU Sjælland.

14 27 Odinsvejkvarteret Odinsvejkvarteret er et ældre industriområde beliggende lige sydøst for Ringsted Station i en afstand af ca. 800 m til stationen og 1,5 km til bymidten. Området er på godt og vel m2 og kvarteret fungerer i dag som et blandet erhvervskvarter med en overvægt af små og mellemstore virksomheder primært inden for håndværksfagene, værksteder samt handel med pladskrævende varegrupper, som bilforhandlere, byggemarkeder mm. Der er også en del lagervirksomhed og im- og eksportvirksomheder. Alle grunde i området er privatejede. Kun det gamle jernbanetracé, der gennemskærer området, er kommunalt ejet. Kontorarbejdspladser generelt Der findes ingen større ledige kontorlejemål i Ringsted. Der er områder, hvor etablering af kontorlejemål vil være mulige, men ikke projekter, hvor en potentiel lejer vil kunne finde konkrete data om placering, indretningsmuligheder, husleje, driftsomkostninger samt ibrugtagningstidspunkt. En mulig lejer vil derfor kunne forvente en meget lang periode og ressourcekrævende periode frem mod overtagelse af et større lejemål beliggende centralt i Ringsted. COWIs eget kontorlejemål Nørretorv 14 COWI flyttede i 2007 ind på Nørretorv i Ringsted og ændrede i 2011 lejemålet. Nedenstående data gælder for Bygningens bruttoareal m² COWIs areal (heraf 525 m² med ventilation/køl) 775 m² Årlig leje i 2012 Heraf kommunale skatter og afgifter Leje pr. m² Heraf kommunale skatter og afgifter Driftsomkostninger el kr kr. 864 kr./m² 82 kr./m² 95 kr./m²

15 29 3 Beskrivelse af stationsområdet 1D11 3F2 3O1 Et af de mest lukrative områder for opførelse af større kontorarealer er området omkring Ringsted Station. I det efterfølgende er de forskellige områder gennemgået og der er angivet uddrag fra kommuneplanen. Det må forventes, at planen vil skulle revideres på visse punkter i forbindelse med en evt. udvikling af stationsområdet. Stationsforpladsen COWI har i 2010 gennemført en opgave og udarbejdet et notat vedrørende omdisponering af stationsforpladsen i forbindelse med et evt. fremtidigt parkeringshus. Notatet indeholder en analyse af trafikstrømme og kommer med tre forslag til disponering af forpladsen. I hvert af de tre forslag er udover parkeringsbåse indarbejdet forslag til mulige næste faser med videreudvikling af arealet samt etablering af byggeri med erhverv.

16 31 COWIs notat indeholder en reference til, på et hverdagsdøgn, DSBs prognose for togrejsende i 2018, der viser at der vil være afrejser og ankomster på Ringsted Station. Arealet nord for banen (1D11 i kommuneplanen) benyttes i dag til jernbanestation, rutebilstation, p-plads mv. I kommuneplan skrives om: "Område 1D11 - Ringsted Station" a. Området skal anvendes til offentlige formål - jernbanestation, rutebilstation, p-plads m.m. b. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager og ikke højere end 10 m. Intentioner for 1D11 Stationsbygningen er bevaringsværdig, og den nuværende fremtræden skal fastholdes. Blandet område på sydsiden af stationen På området syd for banen (3F2 i kommuneplanen) er der etableret pendlerparkering og skabt en forbindelse under sporarealerne direkte til perronerne". I kommuneplane skrives om: "Område 3F2 - Blandet område ved Ringsted station a. Området skal anvendes til offentlige formål og erhvervsformål - serviceerhverv, administration, parkering, godsterminal m.m. b. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 60. c. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 4 etager og ikke højere end 16 m. For enkelte bygninger eller dele af bebyggelsen kan der planlægges for bebyggelse i 6 etager i en højde af op til 30 m. d. Der skal udarbejdes en samlet plan for områdets omdannelse. Intentioner for 3F2 Det er intentionen, at der skal skabes en forbindelse under eller over sporarealerne med direkte adgang til perronerne. Samtidig skal området omdannes til mere publikumsorienterede og bymæssige funktioner, der har gavn af nærheden til stationen. Der kan etablerede langtidsparkering til aflastning af parkeringspladsen ved stationen og trafikal aflastning af Vestervej. Samtidig skal omdannelsen være med til at styrke bydelen og omdannelsen af området ved Odinsvej. Stiforbindelsen langs ryggen af Søndervang skal videreføres til åstien".

17 33 Odinsvejkvarteret Sydøst for stationen ligger Odinsvejkvarteret, et gammelt industriområde, hvor kommune (3O1 kommuneplanen) angiver en intention om, at "området over en årrække skal udvikle sig til en attraktiv tæt bydel med boliger, kontorer, kulturattraktioner, serviceerhverv mv. Områdets gode beliggenhed nær stationen skal udnyttes ved, at der sikres areal til kontorarbejdspladser. Der er udarbejdet et kvalitetsprogram for hele Odinsvejkvarteret, der skal sikre en helhedsorienteret udbygning og som danner grundlag for lokalplanlægning i området. I kommuneplan skrives om: "Område 3O1 - Byomdannelsesområde ved Odinsvej a. Områdets skal omdannes fra erhvervsformål til boliger, administration, offentlig service, hotel, serviceerhverv og detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper (dvs. biler, tømmer, byggematerialer, havebrugsvarer og møbler), samt håndværksvirksomheder, som kun giver mindre påvirkning af omgivelserne dvs. virksomhedsklasse 1, 2 og 3. Dele af området kan forbeholdes industri, lager og lignende. b. Langs Mellem Broerne kan der planlægges for butikker med pladskrævende varegrupper. c. Butikker med pladskrævende varegrupper4 må ikke have et større bruttoetageareal end m². d. Omdannelsen skal ske efter en samlet plan, som sikrer de omdannede områder mod genevirkninger fra det resterende erhvervsområde. e. I lokalplanlægning skal det sikres, at bebyggelsen får en bymæssig tæthed. Der skal sikres høj kvalitet i materialevalg og gode byrum med funktionelle og arkitek- toniske kvaliteter. Intentioner for 3O1 Over en årrække skal området udvikle sig til en attraktiv, tæt bydel med boliger, kontorer, kulturinstitutioner, serviceerhverv m.m. Områdets gode beliggenhed nær stationen skal udnyttes ved, at der sikres areal til kontorarbejdspladser. Der er blevet udarbejdet et kvalitetsprogram for hele Odinsvejkvarteret, der skal sikre en helhedsorienteret udbygning og som danner grundlag for lokalplanlægning i området". Kvalitetsprogrammet kan ses på kommunens hjemmeside. Bymidten og nærområdet Fra Ringsted Station til bymidten på torvet er der omkring 900 m. I bymidten findes en række specialbutikker, banker samt flere caféer og restauranter. Inden for en afstand på 500 m findes tre dagligvarebutikker, ligesom der er dagligvarebutikker i bymidten og syd for banen. Nørretorv, Ringstedet og Outlettet

18 35 Fra torvet er der til fods ad Nørregade ca. 800 m til Outlet Centret og Ringstedet, der ligger nord for Ringvejen ved indkørslen fra motorvejen.

19 37 4 Beskrivelse af samarbejdsmodeller for offentlig/privat samarbejde om byudviklingsprojekter Indledning I dette afsnit beskrives eksempler på forskellige modeller, der kan fremme udvikling og omdannelse af områder i byer. Den enkelte model er valgt ud fra en konkret udfordring eller mulighed der er i det pågældende område. Der er altså ikke tale om universal-midler, der med fordel kan anvendes alle steder. Kendetegnende for de fleste modeller er, at de er taget i brug, fordi en kommune har haft en begrænset ejermæssig indflydelse i et område eller fordi, udbudsbekendtgørelsen har været en barriere for, at private har ønsket at investere i udvikling af et område. Byudviklingsudfordringer er ofte lokalt specifikke! Forretningsmodeller Forretningsplaner giver et systematisk overblik over sammenhæng mellem visioner, målgrupper, ejerforhold, investeringer og tidsperspektiv, samt et overblik over offentlige og private investeringer set over tid (projektets faser), timing og sammenspil mellem dem samt afledte gevinster for grundejerne, når der f.eks. foretages "bylivsinvesteringer". Styrken ved forretningsplan-modellen er, at man både forholder sig til udgiftssiden og indtægtssiden samtidig med, at man forholder sig til de mange interessenter. Eksempel fra Eternitgrunden i Aalborg Dansk Eternits ejer, FLS, overflyttede eternitproduktion til Tyrkiet i Der var derfor basis for udvikling af grunden i Aalborg. COWI har været relationsskaber i hele forløbet, som FLS rådgiver. En del af opgaven for COWI bestod også i at udarbejde en business case. Idéskitser og behovsanalyser blev lagt til grund for dialog med kommunen. Herefter blev der afholdt arkitektkonkurrence, som FLS betalte.

20 39 COWI udarbejdede en forretningsplan for området; hvad kunne optimere værdien? Hvilket koncept kunne understøtte byens udvikling? Herefter begyndte FLS at sælge, bl.a. et delområde til boliger. Køber foranledigede den planmæssige udvikling. Arkitektkonkurrencen blev afholdt (for hele området?) med det formål, at få et bud på en konkret udformning af bygningerne. En af investorerne "overtog" arkitekten som vandt. COWI udarbejdede en bydelsstrategi ("Village 21"). Heri argumenterede COWI for bl.a. etablering af et bydelscenter (max m 2 ), frem for et lokalcenter (max m 2 ), hvilket kan være med til at booste området, og gøre det mere interessant. Forretningsplanen har givet et stort bidrag til værditilvæksten for Aalborg og Eternitten. Den har vist, at det kan betale sig at foretage udviklingen og modningen af området. Den har herudover betydet en optimering af salg ved brug af forretningsplanen. Eternitten er et eksempel på udvikling af privat grund uden kommunale investeringer. Eksempler fra Sluseholmen og Teglholmen i Københavns Havn Der eksisterer i dag flere muligheder for, at kommuner kan indgå i selskaber med private aktører i forbindelse med byomdannelsesprojekter. Det er i første omgang kommunalfuldmagten, der giver hjemmel til kommunal deltagelse i offentlige-private selskaber, og når der ikke kan hentes hjemmel i kommunalfuldmagten, kan lov 384 om kommuners og amters samarbejder med aktieselskaber mv. ofte indeholde den fornødne hjemmel til selskabsdannelsen. Lov 384 indeholder dog også begrænsninger i kommunernes deltagelse i aktieselskaber mv. Københavns Kommune og By og Havn har dannet et partnerskab i form af et kommandit-aktieselskab til udvikling af Sluseholmen i Københavns Sydhavn. Sluseholmsselskabet er oprettet med hjemmel i kommunalfuldmagten, men kunne med visse ændringer - også have være lavet på baggrund af lov 384 som selskab med kommunal deltagelse. Der er ikke i selskabets formålsparagraf noget til hinder for, at parterne kan få et overskud, der rækker ud over den sædvanlige forrentning af den indskudte kapital. Tilvejebringelse af jord til boliger og erhverv er en kommunal kerneopgave, og selve byggemodningen som led heri kan derfor også opfattes som en almindelig kommunal opgave. Det er blandt andet argumentationen om, at selskabet ikke etableres og drives i spekulations øjemed, men har til formål at medvirke til omdannelse af Sluseholmen og evt. senere resten af Sydhavnen, der har gjort Sluseholmsselskabet acceptabelt for Indenrigsministeriet. Når en praksis først er accepteret af Indenrigsministeriet, er det svært for ministeriet at ændre den igen. Sluseholmselskabet åbner dermed op for muligheden for, at offentlige-private selskaber kan tjene på byomdannelsesprojekter, hvilket gør det langt mere attraktivt for private investorer at indgå i sådanne selskaber, end det tidligere har været. De offentlige-private partnerskaber kan således få en langt mere formaliseret og forpligtigende konstellation, end hvad der hidtil har været almindeligt i Danmark. Det første Erhvervs- og selskabsstyrelsen gør, når den får en ansøgning om kommunal selskabsdannelse efter lov 384, er netop at spørge til, om selskabsdannelsen kan lade sig gøre inden for kommunalfuldmagten. Hvis det er tilfældet, bliver styrelsens tilladelse overflødig. De restriktioner, der ligger i lov 384, er således mulige at komme uden om, når kommunalfuldmagten benyttes som hjemmel, og der har med Sluseholmen vist sig gode

21 41 muligheder for at danne partnerskaber i en egentlig selskabsform inden for rammerne af kommunalfuldmagten. Sammenblanding af hatte kan blive et problem i et selskab med kommunal deltagelse. I Sluseholmen blev kommunens embedsmænd genbrugt i selskabets bestyrelse, og her skal man være meget opmærksom på, i hvilket regi man tager beslutninger. Man skal også være opmærksom på en anderledes forretningsgang, hvor bestyrelsesmedlemmer fra kommunen ikke skal have mandat fra kommunalbestyrelsen. I det tilfælde, hvor kommunen er medejer eller ejer af et omdannelsesområde, kan arkitektoniske og andre specifikke krav håndteres gennem udbudsmaterialet. Dermed kan man sikre, at kommunens interesser bliver varetaget, samtidig med at man undgår kommunale embedsmænd i byomdannelsesselskabets bestyrelse. På baggrund af udbudsmaterialet og det valgte forslag kan man opstille et grundlag, som selskabets bestyrelse skal agere efter, og så bliver det muligt at arbejde med en professionel bestyrelse. Kommunale embedsmænd i bestyrelsen kan være en god idé, idet deres tilstedeværelse og konkrete forhåndskendskab kan give en mere smidig arbejdsgang og sagsbehandling. Udbudsregler ved salg af kommunens faste ejendom kan være svære at arbejde med, når der er tale om byomdannelser gennemført af offentlige-private selskaber. Det kan være svært at få private aktører til at indgå i en selskabsdannelse, når man ikke kan garantere, at de kan deltage i realiseringen af projektet. Et offentlig-privat selskab er ikke underlagt udbudsreglerne, men kommunen kan ikke sælge egne grunde til et selskab uden på et tidspunkt at sende dem i udbud, enten når jorden skal over i selskabet eller fra selskabet og videre. Én mulig løsning på udbudsproblemet er at udbyde deltagelse i et byudviklingsselskab sammen med en option på området Eksempel fra Ullerødbyen Ullerødbyen er et eksempel på partnerskab der sikrer kvalitet i planlægning og udførelse og fordeling af udgifterne. Ullerødbyen er et udviklingsprojekt med en rummelighed på boliger med mulighed for lokalcenter, plejecenter og daginstitutioner. Partnerskabet indeholder aftale om at al jord i udviklingsområdet indeholder den samme byggeret. Det er altså lige meget om man ejer et areal med mange byggefelter eller om man ejer arealer, der er udlagt til grønt areal i helhedsplanen. Man betaler ligeledes ind til projektets samlede omkostninger ud fra sin andel af den samlede byggeret. Partnerskabet indeholder også en aftale om, hvilke anlægsopgaver, der skal udføres (også i forhold til realisering af en meget ambitiøs landskabsplan med avancerede beplantninger, kanaler, søer mv.) og hvem der skal udføre dem. Der blev også aftalt budget for opgaverne. På denne måde sikrer kommunen, at der realiseres en plan for området, som indeholder en lang række kvaliteter trods tidernes ugunst. Kommunen har altså fået en flot ny bydel, der fremstår helstøbt og kvalitetsfuld, selv om området ikke er udbygget med mere end 650 boliger ud af rummeligheden på Samtidigt hænger kommunen kun på en andel af byggemodningsomkostningerne i bydelen, der svarer til kommunens byggeret i området. Eksemplet "StationsZonen"

22 43 StationsZonen er et partnerskab med privat partner som "kassekredit" og indebærer mulighed for fritagelse for udbudspligt med begrundelse i helhedsplan. Ved Hillerød station er det hensigten at udvikle en samlet plan, som fortrinsvis skal indeholde en uddannelsescampus. Der er 3 ejere, som ejer stort set lige meget jord. Det samlede udbygningspotentiale er etagemeter. Campusplanerne understøttes, udover stationsnærheden, af, at der allerede eksisterer en folkeskole, et gymnasium og et handelsgymnasium i området. UCC var interesseret køber/lejer. Ejerne Freja, DSB Ejendomme og Hillerød Kommune lavede en partnerskabsaftale, hvor der var ligelig fordeling af byggeret/m 2 jord. I princippet blev jorden "lagt" ind i partnerskabet i stedet for i et udviklingsselskab. Freja lægger penge ud for undersøgelser, arkitektkonkurrence mv. Regnskabet gøres så op efter hver enkelt af tre etaper. 1. etape er i øvrigt gennemført, hvor man har solgt til SEB, der bygger til UCC. Denne etape dækker alle initial-omkostningerne. Partnerskabet baserer sig også på, at man ønsker fortrinsvis at sælge til købere, der passer ind i Campus-profilen, altså til egentlige uddannelsesinstitutioner, ejendomsselskaber, der vil bygge kollegier mv. Da bebyggelsesplanen ikke tager hensyn til ejerforholdene, kan der i høj udstrækning argumenteres for, at den enkelte ejendom ikke kan bebygges selvstændigt, hvorved muligheden for ophævelse af udbudspligt for kommunen kan opstå. Uddannelsers almennyttige formål kan hjælpe på argumentationen for fritagelse. Fritagelse for udbudspligt skal ske i hvert enkelt tilfælde og der skal argumenteres særskilt. Det er altså ikke sikkert, at der vil kunne opnås udbudsfritagelse i alle tilfælde. Options modellen Modellen sikrer og udvikler en mulighed for optionslignende forkøbsret. Modellen sikrer endvidere en efterfølgende dialog og aftale om, hvor der etableres hvad på den kommunale ejendom, frem for at man sælger og derefter skal forholde sig til forskellige potentielle anvendelser og forudsætninger. Modellen består af følgende elementer: Prækvalificering af udvikler Aftale om projektudvikling og forkøbsret Workshops mellem udvikler og kommune Nyt plangrundlag Udbud af grund med projekt Salg af grund Byggeri Modellen er afprøvet hos statsforvaltningen. Optionsretten baserer sig på dokumenterede udviklingsomkostninger, som står i forhold til en betaling for en optionsret. Modellen har blandt andet været benyttet af Sophienberg Ejendomsudvikling i Næstved og andre steder.

23 45 RealDania By-praksis I Køge og Fredericia er modellen, at kommunen lægger et areal ind i et udviklingsselskab, som Realdania matcher ved at lægge en kapital ind i selskabet, som svarer til forventningsværdien for kommunens jord. Realdania kan også lægge jord ind, når de har gjort indkøb i arealet fra andre ejere end kommunen. På Maglemøllegrunden i Næstved havn, har RealDania sponsoreret et projekt, der visualiserer udviklingsmulighederne og samtidigt beregner konsekvenserne af en faseinddelt udvikling, dvs. anlægsomkostninger, lejeindtægter og cash-flow.

24 47 5 Interview med mulige projektudviklere Med henblik på at afdække projektudviklernes interesse er der afholdt interview med tre mulige projektudviklere. Projektudviklerne blev udvalgt ud fra en vurdering af deres nuværende aktivitetsniveau og COWIs kendskab til virksomhederne. Ejendoms- og projektudviklingsmarkedet svinger meget og at COWI har valgt at interviewe netop disse tre firmaer, skal ikke ses som en præference for netop disse tre. Møde med Enemærke og Petersen a/s Møde afholdt med Enemærke og Petersen a/s v/salgs- og marketingchef Bjerne Andersen og markedsdirektør Søren Faebo Larsen d. 31. juli 2012 i Ringsted. Følgende blev noteret fra mødet: Måske skulle man fokusere lidt mere på Campus og uddannelser. EP er ikke en traditionel projektudvikler, men kan indgå i en konstellation med en investor mv. Projektet og samarbejdsmodellerne er interessante. Ville gerne være mere specifikke allerede nu. Ser muligheder som stationsudvikler. Ser muligheder i det lokale og den videre udvikling i Ringsted.

25 49 Møde med Sophienberg Ejendomsudvikling a/s Møde afholdt med Sophienberg Ejendomsudvikling a/s v/adm. direktør Lars Bigum og direktør Niels Kragh d. 1. august 2012 i Holte. Følgende blev noteret fra mødet: Sophienberg har netop afsluttet et projekt på m² efter "Sophienberg modellen" på Taastrup Station. Ringsted ligger godt. Fin stationsbeliggenhed. Ringsted er i vækst. Det handler om at gøre projektet "Ringsted" attraktivt. Når der først er hul. Vil gerne kigge på det, når konditionerne er i orden. Møde med NCC Pd Møde afholdt med NCC Pd v/projektdirektør Mogens Bendixen d. 30. august 2012 i Ringsted. Følgende blev noteret fra mødet: NCC er ikke repræsenteret i regionen længere. Ringsted ligger lidt langt væk fra deres daglige verden. Måske skulle man overveje parallelopdrag. Vigtigt med p-pladser og den nye tunnel under banen. Vigtigt at kommunen er hurtige til at udarbejde lokalplan (3-4 mdr.). Vigtigt at se på passagerstigningen som følge af København - Ringsted. Problematikker omkring udviklingsprojekter og offentlige myndigheder, der ikke må involveres i udviklingen af et nybygningsprojekt. Forsigtig tilgang til konkrete udmeldinger inden der er noget helt konkret projekt og en lejer. Foreslår en udmelding om, at der er nogle, der arbejder med opgaven.

26 51 Vigtigt med en faseopdeling hvor man kan bygge og afkøbe jord, når behovet opstår. Kan man evt. lave et område hvor der ikke opkræves dækningsafgift? Et evt. projekt kan vinde lidt i forhold til drift og skatter og afgifter. Voldsom konkurrence fra f.eks. Ballerup og Høje Taastrup, hvor flere og flere lejemål opsiges og fraflyttes. NCC er generelt positive overfor samarbejder, der sikrer udvikleren mod spildt arbejde og hvor de store investeringer først foretages, når lejer er fundet. NCC kender afkøbs-/udbudsmodellen (optionsmodellen, afsnit 4) og finder denne positiv. Vigtigt med et overblik over konkurrerende projekter i området, bl.a. sygehuset og området imellem Næstvedvej og Haslevvej. Skal kende markedsniveau for leje, drift, skatter og afgifter. Skal have overblik over investorer og efterspørgsel til den pågældende geografi. NCC Pd vil gerne investere lidt tid i nogle foreløbige kalkulationer for her igennem at vurdere den endelige interesse, eller nej tak!

27 53 6 Interview med potentielle lejere Interviews er foretaget med baggrund i et ønske om at finde kravene fra en potentiel lejer til første fase af et kontorbyggeri i stationsområdet. Med baggrund i en rundspørge, som Peter Terman Petersen fra COWI foretog i 2007, er der fokuseret på store virksomheder, med store administrative afdelinger, hvor en eller to af disse med fordel kan lokaliseres uden for det centrale København og tættere på firmaernes medarbejderes bopæl. Som udgangspunkt er firmaerne valgt, som: - En statslig styrelse eller interesseorganisation, en bank, pensions- eller forsikringsvirksomhed og et teleselskab. Møde med Bygningsstyrelsen Møde afholdt med Marianne Dencker og Bente Nørregård d. 17. september 2012 i Valby. Følgende blev noteret fra mødet: Bygningsstyrelsen er en ca. 1 år gammel styrelse, der bygger og udlejer til universiteterne, domstolene, politiet og ministerierne. Bygningsstyrelsen har lejemål, 4 mio. m² bygningsareal. Bygningsstyrelsen er en styrelse under klima-, energi- og bygningsministeriet. Staten har ikke frit leverandørvalg, men skal gå via Bygningsstyrelsen. Energicirkulæret af 1. oktober 2009 stiller krav til energimærket på ejendomme, som lejes af statslige institutioner. Bygningsstyrelsen arbejder desuden på at forbedre energimærket på private lejemål, som styrelsen allerede lejer. Det er et mål, at ganske almindelige arbejdspladser ikke behøver ligge i Hovedstaden. Bygningsstyrelsen har et loft på kr. om året for en arbejdsplads, hvilket inkluderer basisleje, drift og skatter, men ikke forbrug.

28 55 Bygningsstyrelsen er helhedsorienteret og ser på de samlede omkostninger frem for m² priser. Stort fokus på bæredygtighed og energi. Bygningsstyrelsen vil gerne være ambitiøs på miljøområdet. Ser Ringsted som administrations-/produktionsarbejdspladser med nærhed til hovedkontor i København. Mener man også skulle kigge på professionsskolerne. Mener man bør fokusere på, hvad Ringsted kan tilbyde medarbejderne af faciliteter og evt. boligmuligheder. Infrastrukturen er også et væsentligt parameter. Hvis man kommer for langt væk fra de store byer bliver det svært at rekruttere akademikere og det skønnes at % af statens medarbejdere er akademikere. (Mange DJØF'er). Staten kan ikke medvirke til et nybyggeri uden et udbud, men må gerne leje sig ind i et eksisterende byggeri. Telefonmøde med TDC Telefoninterview med TDC v/ejendomschef Kjeld Stig Pedersen (KSP) d. 7. august Følgende blev noteret fra samtalen: TDC opererer i dag primært fra de store lokationer i København og Aarhus. TDC er et firma, der er vant til at operere fra forskellige lokationer. TDC har videokonferenceudstyr på alle større lokaliteter. Afstanden København syd til Ringsted er ikke umiddelbart noget, der retfærdiggør en flytning. KSP har ansvar for udlejning af TDC's ledige lokaler. De mest attraktive er dem, der har metro eller s-tog i deres nærområde. Ringsted ligger godt geografisk, hvis opgaverne ligger spredt. TDC har godt overblik over, hvor deres medarbejdere bor. TDC's overenskomster giver medarbejderne kompensation, hvis arbejdspladsen flytter længere væk, så flytning over store geografiske afstande er bekostelig.

29 57 TDC har outsourcet finans og fakturering til udlandet. Der laves konstante overvejelser vedrørende optimering af bygningsmassen. Alle flytninger baseres på en business case. TDC har en masse udstyr, der kræver forsyningssikkerhed og afgiver stor varmeeffekt. For at et givet projekt kan indgå i overvejelser om evt. flytning/lokalisering af en afdeling, har TDC behov for et prospekt med følgende indhold: Økonomi Indretning/indeklima Fordele Beliggenhed Infrastruktur Bæredygtighed Banker og forsikringsselskaber To banker og tre forsikringsselskaber er kontaktet, men de har ikke ønsket at deltage i et egentligt interview. Årsagen til dette er "travlhed", men med baggrund i telefonsamtaler med tre af dem kan den egentlige årsag være, at de allerede har aktiviteter i gang vedrørende lokalisering og at de ikke ønsker at blive citeret for noget, der kan misforstås af medarbejderne. De væsentligste konklusioner fra telefonsamtalerne er angivet nedenfor: Ringsted ligger godt Infrastrukturen er god Man skal lave en pendleranalyse for medarbejderne Med en optimering af pladsbehov i en ny bygning med et lavt energiforbrug, kan man få en både økonomisk og attraktiv arbejdsplads. Det er vigtigt at beskrive fordele for medarbejderne, både mht. selve arbejdspladsen, men også infrastruktur og byens faciliteter.

30 59 7 Interview med erhvervsejendoms- mæglere For at få en uafhængig vurdering af projektmuligheder og en indikation af lejeniveauer i området er der foretaget interviews med følgende to erhvervsejendomsmæglere. Der er ikke valgt en lokal mægler, men en regional og en stor mægler med landsdækkende erfaring og netværk. Baggrunden for interviewene har været en generel snak om Ringsted, stationsområdet og Ringsteds muligheder for at tiltrække administrative arbejdspladser og investorer til etablering af samme. Møde med Nybolig Erhverv Møde afholdt med Nybolig Erhverv v/indehaver Jørgen Klode og statsautoriseret ejendomsmægler Stine Søgaard Jensen d. 26. juli 2012 i Slagelse. Følgende blev noteret fra mødet: Nybolig Erhverv har p.t. en opgave for en statslig virksomhed, der søger et m² kontorlejemål i regionen. Jørgen Klode: "Der er rigtig langt imellem søgninger efter den slags lejemål, men der er heller ikke ret mange af dem". Det bliver nok svært at få mere end kr./m² inkl. drift for et lejemål i regionen. Ringsted ligger centralt med en god beliggenhed og infrastruktur, som man skal satse på at udnytte. Inden for en radius på 40 km, hvilket er hvad en HK'er vil acceptere, er der et meget stort medarbejderopland. En beliggenhed ved en station er helt klart et plus. P-pladser er et plus. God idé at satse på større lejere og større lejemål.

31 61 Kontorhotel er også en oplagt mulighed, da der er gode erfaringer med disse fra bl.a. Slagelse, Sorø og Greve. Udfordringen er de kortere bindingsperioder. Der skal fokuseres på energi, miljø, bæredygtighed, luft og lys og på øgede krav fra medarbejderne. Der skal fokuseres på optimering af arealbehov pr. medarbejder og på størst mulig fleksibilitet i indretningen. Man må forvente at staten snart stiller mindstekrav til "bæredygtige" kontorlejemål. Det bliver svært for ældre lejemål at konkurrere med nye lejemål. Møde med DTZ Den 27. juli afholdt telefonmøde med Troels Hansen, der arbejder med projektudvikling hos DTZ. Følgende blev noteret fra samtalen: Der er rigtigt mange store ledige lejemål i Hovedstaden. Pres på lejepriserne fra de store lejere. Statens tider med at man skal bo på Slotsholmen til kr./m² er forbi og nu lægger man en grænse på kr./m² + drift som maksimum. Vigtigt at gøre sig klart hvad trækplastret er. Vigtigt at overbevise medarbejderne med gode argumenter som transporttid, indkøbsmuligheder, faciliteter, indeklima, arbejdsforhold mv. Høje Taastrup popper op med mange ledige lejemål. Hvad med skatter? Når private firmaer og offentlige styrelser mv. nævnes, hvad så med undervisning? Flere styrelser har medarbejdere, der kommer ret langt væk fra. En større aktør ønsker at flytte fra Ballerup til Mærsk Data og tilbyder kr./m² inkl. ventilation og køling. Møde afholdt med DTZ v/seniorrådgiver i projektudvikling Troels Hansen og seniorrådgiver, industri & logistik Tom Nedergaard d. 1. august 2012 i København. Følgende blev noteret fra mødet: Der er tre typer kunder

32 63 - offentlige stat/kommune - undervisningssektor - private Staten investerer 44 mia. indenfor undervisning. LM grunden og Nørre Campus på Frederiksberg er gode eksempler på profilering af et område. UCC udbud i København vundet af DTZ. Idéen omkring etablering i Ringsted skal tydeliggøres.

33 65 8 Opsummering Nedenfor findes en kort opsummering af konklusioner og en anbefaling til det videre arbejde med stationsområdet. Hovedkonklusioner fra foregående afsnit På baggrund af de gennemførte interviews og erfaringer med kontorbyggeri kan det konkluderes: Der findes ingen større kontorlejemål i Region Sjælland. En arbejdsplads i et nyt kontorbyggeri vil være billigere og mere bæredygtigt end en arbejdsplads i eksisterende byggeri. Hård konkurrence med f.eks. Ballerup og Høje Taastrup. Et projekt skal "sælges" til medarbejderne, gennem en beskrivelse af hvad de opnår ved at flytte arbejdsplads. Det er nødvendigt at udarbejde et prospekt med økonomi, tidsplan, indretning/inde-klima, beliggenhed, infrastruktur, bæredygtighed og fordele før en potentiel lejer vil overveje en placering i Ringsted. Et kontorprojekt på Ringsted Station kan være driver for en videre stationsnær erhvervsudvikling. Konditionerne for en udvikler skal være i orden. Anbefalinger til det videre forløb Kommunen laver aftale med DSB. Kommunen laver plan for etablering af administrative arbejdspladser.

34 67 Kommunen laver plan for udviklingen af stationsforpladsen. Kommunen vælger en projektudvikler som samarbejdspartner og indgår aftale med denne efter optionsmodellen beskrevet i afsnit 4. Projektudvikleren og kommunen arbejder videre med projektet med projektudvikleren som driver. Kommunen og projektudvikleren arbejder sammen om det nødvendige plangrundlag. Projektudvikleren udarbejder lejeprospekter og markedsfører projektet. Navngivne personer i denne rapport er lovet en kopi af den færdige rapport, men det anbefales, at rapporten distribueres bredere til potentielle interessenter og offentliggøres på kommunens hjemmeside, da undersøgelsen har vist, at der ikke findes lignende projekter i regionen p.t., samt at der er interesse i et kontorprojekt på Ringsted Station.