Screening af muligheder for opførelse af ungdomsboliger i Esbjerg

Transkript

1 Torvegade Esbjerg Dato 10. december 2014 Journal nr. Journal nr. Notat Sagsbehandler Peter Raben Nebeling Telefon direkte Screening af muligheder for opførelse af ungdomsboliger i Esbjerg Centrum Attraktive ungdomsboliger i Esbjerg centrum er vigtige for at indfri Esbjerg Kommunes vækststrategi i forhold til attraktive uddannelsesmuligheder og styrkelse af storbykvaliteter, bl.a. gennem byfortætning. Med attraktive ungdomsboliger i Esbjerg Centrum øges muligheden for, at tiltrække studerende og efterfølgende fastholde de unge i kommunen (jævnfør bosætningsanalysen). Bosætníngsanalysen peger også på, at det, i forhold til bosætning, er vigtigt, at der i Esbjerg er storbykvaliteter. Et element er her liv i bymidten udenfor butikkernes åbningstid. Det gælder både for de der ønsker at bo i selve bymidten, og de der vil bosætte sig længere væk. Der er foretaget en indledende screening af mulighederne for at opføre yderligere ungdomsboliger i Esbjerg centrum, hvor kun 116 af Esbjergs i alt ca. 900 ungdomsboliger er beliggende. De 116 ungdomsboliger er fordelt på 10 enheder/adresser. I området nordvest for Centrum, omkring Vognbølparken/Tovværksområdet, er der desuden lige over 200 ungdomsboliger. Esbjerg har således en lille andel af ungdomsboligerne beliggende i centrum, sammenlignet med fx Aalborg. Økonomi I Esbjerg Kommunes budget er der afsat 4,7 mio. kr. som grundkapital til almennyttigt ungdomsboligbyggeri, Det svarer til, at der kan opføres ca. 50 nye ungdomsboliger. Bebyggelsesprisen for ungdomsboliger må maksimalt udgøre kr. pr. kvadratmeter inklusiv energitillæg. Plangrundlaget I den gældende kommuneplan kan der i områder udlagt til bymidte, blandet boligområde og lokalcenter opføres ungdomsboliger. Telefon Telefax

2 Som det fremgår af kortet er der således planlægningsmæssigt gode muligheder for at opføre nye ungdomsboliger i Esbjerg centrum, som især er udlagt til bymidte og blandet boligområde. Der er to primære veje til at opføre nye ungdomsboliger: På kommunalt ejede arealer kan der opføres ungdomsboliger. Arealet/grunden skal sælges på markedsvilkår. Private/boligforeninger, der ejer en velegnet grund, kan opføre ungdomsboliger. Enten på en tom grund eller ved først at nedrive de eksisterende boliger. Hvorvidt private ønsker at opføre ungdomsboliger afhænger primært af, om der er økonomi i projektet. Lokaliteter, hvor der kan opføres ungdomsboliger Der er gennemført en screening af, hvor der i Esbjerg centrum vil kunne opføres et antal ungdomsboliger, dels på kommunalt ejede arealer/grunde, dels på privatejede grunde. Der er fundet i alt 10 lokaliteter, heraf er 2 er kommunalt ejede og 8 er private. På det kortet er de 10 lokaliteter vist. De røde cirkler angiver kommunale grunde, de blå viser private grunde

3 Kommunalt ejede grunde, hvor der kan opføres ungdomsboliger I centrum er der ikke kommunalt ejede arealer til rådighed, som ikke anvendes til anden andre formål. På grunde, der anvendes til andre formål vil der kunne opføres/indrettes ungdomsboliger, såfremt anvendelsen ændres/tilpasses. De økonomiske krav til ungdomsboligernes opførelse medfører imidlertid, at det, for nuværende, ikke umiddelbart er attraktivt, at opføre ungdomsboliger, hvor der i dag er bebyggelse. Bebyggelsen skal desuden i forhold til ombygning have en karakter, der gør den egnet til ungdomsboliger. Det vil derimod være muligt at opføre ungdomsboliger på parkeringspladser i centrum. I Esbjerg findes to parkeringspladser mindre end 500 m fra Torvet, hvor opførelse af ungdomsboliger vil understøtte vækststrategien. 1. Museums P-pladsen (Nørregade-Østergade-Sverigsgade) Der vil kunne opføres et stort antal ungdomsboliger (flere end 50) på pladsen, der er på 9200 m 2 og rummer knap 300 parkeringspladser. Konkret kan der opføres en randbebyggelse, hvorved der skabes byfortætning. Der kan opføres et byggeri, hvor den nederste etage friholdes til parkering. Derved undgås tab af parkeringspladser. 2. Borgergade 34 På den 2400 m 2 store grund, der i dag er indrettet med ca. 90 parkeringspladser, vil der kunne opføres et større antal ungdomsboliger (ca. 50), fx som randhus mod Borgergade. Ved at friholde nederste etage til parkering opretholdes et større antal parkeringspladser. Det bemærkes, at der på den pågældende grund har været planer om opførelse af hotel

4 Private grunde, hvor der kan opføres ungdomsboliger Tilsvarende de kommunale grunde, er der screenet for private grunde, hvor der kan opføres ungdomsboliger. Grunde, hvor der på nuværende tidspunkt foreligger planer for et konkret byggeprojekt, er ikke medtaget blandt de potentielle lokaliteter. 3. Stormgade 39 På den tomme grund i Stormgade 39 kan der opføres omkring 12 ungdomsboliger i et randhus. Grunden er på 800 m 2. Grunden ejes af Ejendomsselskabet Femhøje ApS. 4. Kronprinsensgade På fire tomme grunde i Kronprinsensgade 8 og vil der kunne opføres ca. 40 ungdomsboliger som randhuse. Det samlede areal er på ca m 2. Grunden ejes af E. Dam Jensen (Ejendomsselskabet Bangs gård). 5. Smedegade På en 1750 m 2 stor grund beliggende Smedegade-Borgergade- Jyllandsgade vil der kunne opføres minimum 50 ungdomsboliger. Lokalplan for området er under udarbejdelse. Grunden ejes af E. Dam Jensen (Ejendomsselskabet Bangs gård). 6. Torvegade 27 (Riogrunden) På den ca m 2 grund kan der opføres et større antal ungdomsboliger i kombination med øvrigt byggeri. Grunden ejes af E. Dam Jensen (Ejendomsselskabet Bangs gård). 7. Borgergade 38 Grunden er på ca m 2 og anvendes i dag til privat parkering. Der vil kunne opføres ca ungdomsboliger samtidig med at en stor del af parkeringen på grunden bevares. Grunden ejes af Nykredit Ejendomme A/S. 8. Havnegade 6 og ejendommen Havnegade 2 Boligforeningen Fremad, der ejer Havnegade 2, har foreslået, at der kan opføres ungdomsboliger på Havnegade 2, og på en del af den kommunale parkeringsplads, Havnegade 6, i alt et areal på ca m 2. Projekt vil, som foreslået af boligforeningen, i givet fald omfatte nedrivning af ejendommen Havnegade 2, hvor der er 6 ungdomsboliger i dag. Der vil kunne opføres ungdomsboliger på det foreslåede areal. Havnegade 2 er kategoriseret som bevaringsværdig (mellem kategori). Ved opførelse af byggeri til ungdomsboliger fjernes ca. 12 offentlige parkeringspladser

5 Det vurderes, at et byggeprojekt, der inddrager dele af den kommunale parkeringsplads i Havnegade vil være problematisk i forhold til indpasning i det omkringliggende bymiljø, der på sydsiden af Havnegade domineres af store træer og Byparken. 9. Jernbanegade 7 På en ca m 2 stor grund op til banen vil der kunne bygges ca. 50 ungdomsboliger. Grunden er i kommuneplanen ikke udlagt til beboelsesformål og opførelse af boliger kræver dermed kommuneplanændring. Grunden ejes af DSB Ejendomsudvikling. På grunden findes en værkstedsbygning. Ejer har udtrykt ønske om at sælge grunden. 10. Gammelby Ringvej/Teglværkgade På et m 2 stort areal i mellem Gammelby Ringvej og Teglværksgade vil der kunne opføres et stort antal ungdomsboliger (flere end 50). Grundene huser bl.a. den tidligere Falck-station. Grundene ejes af Det Faglige Hus (Ejendomsselskabet Gasværksgade ApS). Ejer har tilkendegivet, at man ønsker at opføre bl.a. ungdomsboliger på arealet. Nærheden til industri/esbjerg Havn mod syd kan medføre miljømæssige udfordringer (navnlig støj). Såfremt der skal opføres ungdomsboliger kan disse med fordel placeres på den nordlige del af grunden. Konklusion vedrørende de undersøgte lokaliteter På de kommunalt ejede grunde vil der kunne opføres et større antal ungdomsboliger, svarende til den afsatte kommunale økonomi (50 boliger). De pågældende arealer vil skulle sælges til markedsprisen. Anvendelsen kan fastlægges som anvendelse til ungdomsboliger. Særligt lokalitet 1 (Museumspladsen) vil det være interessant at arbejde videre med. Alternativt kan der ses nærmere på lokalitet 2 (Borgergade). På de nævnte grunde (særligt de private) kan der vise sig en økonomisk udfordring i forhold til, at nuværende ejer muligvis forventer en større salgspris end de nye ungdomsboliger kan bære, når kvadratmeterprisen maksimalt må udgøre kr. Derudover er det ikke sikkert, at ejer ønsker, at der skal opføres ungdomsboliger på den pågældende grund. Forslag til videre proces Det anbefales, at der gennemføres følgende videre proces: Fase 1 Der tages kontakt til ejerne af de nævnte 8 lokaliteter (3-10) med henblik på en tilkendegivelse af, om de er interesserede i, at der opføres almennyttige ungdomsboliger på de pågældende grunde Fase 2 Ud fra tilkendegivelserne i fase 1 arbejdes videre med de private lokaliteter, der er positive overfor opførelse af almennyttigt ungdomsboligbyggeri samt lokalitet 1 og evt. 2. Der tages politisk - 5 -

6 stilling til, hvilke lokaliteter, der kan opføres almennyttige ungdomsboliger på. Fase 3 Der gennemføres et udbud, hvor private aktører/boligforeninger kan byde på opførelse af 50 ungdomsboliger på de udpegede lokaliteter. Tildelingskriteriet kan med fordel være økonomisk mest fordelagtige bud, hvor der fx indgår et tildelingskriterium om storbykvalitet. En lignende model kendes fra andre 6-byer. Fase 4 Der udarbejdes om nødvendigt lokalplan for den vindende projektlokalitet. De udpegede lokaliteter, hvor der ikke bygges i første omgang, vil kunne indgå næste gang der eventuelt afsættes midler til kommunalt støttet ungdomsboligbyggeri