Den 15. maj 2000 JSP/ah Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 1067 København K Fax nr. 33 12 86 13 EjendomsSelskabet Norden A/S Kvartalsmeddelelse for perioden 1. januar 31. marts 2000 Resultat før skat udgjorde 38,8 mio. kr., hvilket er en fremgang på 30% i forhold til samme periode i 1999 korrigeret for engangsindtægter. Fremgangen kan henføres til fortsat stigende avance ved salg af ejerlejligheder, positiv lejeudvikling og faldende tomgang. I Malmø er tomgangen reduceret fra ca. 10% til godt 5%. Til dato er der investeret 350 mio. kr. i nye ejendomme, hovedsageligt i Malmø, hvor selskabet nu råder over 1.800 lejemål. For hele år 2000 ventes et resultat på ca. 255 mio. kr. sammensat af et resultat før kurs- og værdireguleringer på 155 mio. kr., som tidligere oplyst, og værdireguleringer af ejendomme i størrelsesordenen 100 mio. kr. Side 1 af 11
Hoved- og nøgletal for 1. kvartal Resultatopgørelse (mio.kr.) 2000 1999 1998 1997 1996 Huslejeindtægter 100,6 87,2 82,5 68,1 60,5 Driftsomkostninger -42,7-34,2-35,2-26,2-26,4 Overskud ved udlejning af ejendomme 57,9 53,0 47,3 41,9 34,1 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 15,9 22,7 9,8 5,8 5,5 Ejendommenes resultat 73,8 75,7 57,1 47,7 39,6 Adm.omkostninger og afskrivninger -6,0-5,5-5,3-4,7-4,4 Resultat før finansiering 67,8 70,2 51,8 43,0 35,2 Finansieringsomkostninger -29,0-31,6-30,2-29,4-26,6 Resultat før værdireguleringer 38,8 38,6 21,6 13,6 8,6 Værdiregulering af ejendomme 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat før skat og ekstraordinære poster 38,8 38,6 21,6 13,6 8,6 Skat af ordinært resultat -12,4-12,4-1,3-4,6-2,8 Periodens resultat 26,4 26,2 20,3 9,0 5,8 Balance Aktiver Erhvervsejendomme 2.944,7 2.492,6 2.285,3 2.065,3 1.712,4 Boligejendomme 678,8 564,9 523,7 382,6 323,8 Boligejendomme Malmø 489,7 21,6 0,0 0,0 0,0 Ejerlejligheder 570,3 536,9 561,4 460,1 489,0 Ejendomme i alt 4.683,5 3.616,0 3.370,4 2.908,0 2.525,2 Andre aktiver 174,9 138,7 136,8 126,7 91,7 Likvider og fonds 416,4 375,0 252,9 234,7 191,3 Andre aktiver 591,3 513,7 389,7 361,4 283,0 Aktiver i alt 5.274,8 4.129,7 3.760,1 3.269,4 2.808,2 Passiver Egenkapital 2.417,3 1.677,5 1.597,0 1.385,4 1.106,6 Gæld og hensættelser 2.857,5 2.452,2 2.163,1 1.884,0 1.701,6 Passiver i alt 5.274,8 4.129,7 3.760,1 3.269,4 2.808,2 Side 2 af 11
Hoved- og nøgletal for 1. kvartal Ejendomsporteføljen: 2000 1999 1998 1997 1996 Ejendomme, stk. Erhvervsejendomme 89 84 80 71 59 Boligejendomme 29 28 28 16 11 Boligejendomme, Malmø 44 1 0 0 0 Ejerlejligheder 2.013 2.134 2.360 2.060 2.218 Antal m 2 Erhvervsejendomme 436.047 328.290 311.596 288.602 245.635 Boligejendomme 213.089 211.334 211.559 168.622 156.668 Boligejendomme, Malmø 115.513 6.700 0 0 0 Ejerlejligheder 151.373 158.947 176.480 151.477 166.100 Total 916.022 705.271 699.635 608.701 568.403 Bogført værdi pr. m 2 i kr. Erhvervsejendomme 6.753 7.593 7.334 7.156 6.971 Boligejendomme 3.186 2.673 2.475 2.269 2.067 Boligejendomme, Malmø 4.240 3.224 0 0 0 Ejerlejligheder 3.767 3.378 3.181 3.037 2.944 Total 5.113 5.127 4.817 4.777 4.443 Nøgletal: Aktiekapital, t.kr. 804.812 536.541 536.541 479.093 359.320 Forrentning af egenkapital p.a. (%) 4,3 6,1 5,5 2,9 2,0 Soliditetsgrad (%) 45,8 40,6 42,5 42,4 39,4 Resultat pr. aktie (kr.) 3,3 4,9 3,8 1,9 1,5 Indre værdi pr. aktie (kr.) 300,4 312,6 297,7 289,2 308,0 Børskurs 262,5 322,0 355,0 294,0 210,0 Kurs indre værdi 0,9 1,0 1,2 1,0 0,7 Omkostningsprocent 8,1 7,3 9,3 9,9 11,1 Direkte afkast, ejendomme 6,5 7,6 7,2 7,0 7,1 Nøgletallene er beregnet i henhold til Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning Side 3 af 11
Bestyrelsens beretning Resultat for perioden 1. januar 31. marts 2000 Resultatet før skat og ekstraordinære poster for 1. kvartal 2000 udgør t.kr. 38.714 sammenlignet med t.kr. 38.595 for samme periode i 1999. Korrigeret for engangsindtægter i 1999 på 9 mio. kr. i forbindelse med salg af anlægsejendomme er der tale om en fremgang på 30%. Fremgangen kan i det væsentligste henføres til forøget avance ved salg af ejerlejligheder, selskabets investeringer i Malmø samt lavere finansieringsomkostninger, netto. Resultatet af salg af ejerlejligheder udvikler sig tilfredsstillende, idet der pr. 31. marts 2000 er solgt 36 lejligheder omfattende 2.373 m 2 med en samlet avance på t.kr. 15.882. Resultatet er bedre end forventet på grund af højere salgspriser pr. m 2. Avancen pr. solgt m 2 udgør således kr. 6.693 mod kr. 5.422 i 1. kvartal 1999 svarende til en forøgelse på godt 23%. Den gennemsnitlige avance for hele 1999 udgjorde 5.861 kr./m 2. Antallet af opsigelser fø lger det forventede. Udlejningsresultatet i erhvervsejendommene udvikler sig som forventet på trods af manglede indtægter fra ejendommen Vester Farimagsgade 35-37, idet denne ejendom mod forventning blev overtaget af lejerne på andelsbasis. Tomgangen i selskabets erhvervsejendomme udviser fortsat en faldende tendens og ligger under 3%, excl. projektejendomme. År til dato er indgået godt 40 lejekontrakter omfattende ca. 11.000 m 2 med en samlet årsleje på 9,8 mio. kr. I samme periode er opsagt godt 40 lejemål omfattende ca. 7.500 m 2 med en samlet årsleje på 7,7 mio. kr. Omsætningen af lejemål svarer til en omsætningshastighed på ca. 10%, hvilket er lavere end de foregående år. Resultatet af driften i boligudlejningsejendomme i København udvikler sig som forventet, mens resultatet i Malmø udvikler sig bedre som følge af nye tilkøb samt faldende tomgang. I forbindelse med køb af ejendomme i Malmø er overtaget ledige lejemål svarende til ca. 10% af bestanden. Tomgangen er herefter løbende nedbragt og udgør nu godt 5%. Finansieringsomkostninger udgør t.kr. 29.019 mod t.kr. 31.602 i 1. kvartal 1999. De lavere finansieringsomkostninger, der ligger på niveau med det forventede, kan henføres til den gennemførte emission medio 1999. Skat er afsat med 32% af resultatet efter finansieringsomkostninger. Side 4 af 11
Investeringer De samlede investeringer i ejendomme udgør pr. 31. marts 2000 4.684 mio. kr. I forhold til ultimo 1999 er der tale om en stigning på 225 mio. kr. Ændringen kan henføres til EjendomsSelskabet Nordens erhvervelse af 27 boligejendomme i Malmø, som meddelt Fondsbørsen 3. april 2000, samt 2 mindre byejendomme i København. Herudover er ejendommen Vester Farimagsgade 35 37 udgået af balancen, da denne som nævnt er overtaget af lejerne på andelsbasis. Endelig indgår forbedringer i den eksisterende portefølje med ca. 68 mio. kr. Efter 1. kvartals afslutning er yderligere erhvervet 8 ejendomme omfattende knapt 18.000 m 2 i Malmø, som meddelt Fondsbørsen den 25. april 2000. Til dato har selskabet erhvervet følgende ejendomme i 2000: Adresse (m 2 ) Anvendelse Frichsgatan 1 Malmø 1.258 Bolig Ahlmansgatan 2 Malmø 1.553 Bolig Almedalsgatan 9 Malmø 1.497 Bolig Ahlmansgatan 10 Malmø 2.098 Bolig Nobelvägen 4 m.mfl. Malmø 1.933 Bolig Rantzowsgatan 12 Malmø 1.286 Bolig Sperlingsgatan 12-24 m.fl. Malmø 5.429 Bolig Floragatan 19-23 m.fl. Malmø 3.485 Bolig Solgatan 24 Malmø 1.227 Bolig Högamöllegatan 7, 9 a,b Malmø 2.413 Bolig Högamöllegatan 1, 3 a,b,c, 5 Malmø 7.671 Bolig Högamöllegatan 8 Malmø 724 Bolig Lundavägen 34 m.fl. Malmø 2.411 Bolig Estlandsgatan 1-3 Malmø 4.964 Bolig Forsievagen 27 A-D Malmø 2.951 Bolig Sofiagatan 12 m.fl. Malmø 1.237 Bolig Sofiagatan 15 Malmø 1.339 Bolig Sofiagatan 17 A-C Malmø 1.291 Bolig Köpmansgatan 16 Malmø 616 Bolig Köpmansgatan 18-20 Malmø 1.866 Bolig Rasmusgatan 30-32 Malmø 1.277 Bolig Rasmusgatan 16-18 Malmø 2.268 Bolig Rasmusgatan 23 m.fl. Malmø 1.216 Bolig Rasmusgatan 21 m.fl. Malmø 1.482 Bolig Björkgatan 16 m.fl. Malmø 407 Bolig Osbygatan 7 Malmø 810 Bolig Möllevångsgatan 39 Malmø 673 Bolig Side 5 af 11
Möllevångsgatan 41 Malmø 1.671 Bolig Kristianstadsgatan 3 Malmø 1.497 Bolig Kristianstadsgatan 7 Malmø 1.523 Bolig Ystadgatan 11 Malmø 976 Bolig Ystadgatan 14 Malmø 1.000 Bolig Östervärnsgatan 11 Malmø 869 Bolig Östervärnsgatan 13 Malmø 829 Bolig Gerlachsgatan 2 a,b, 4 Malmø 2.414 Bolig Malmø i alt 66.161 Chr. IX s Gade 3 5 København K 3.366 Erhverv, bolig Frederiksborggade 20 København K 2.771 Erhverv, bolig København i alt 6.137 Investeringer i alt 72.298 Den samlede anskaffelsessum udgør 350 mio. kr. Investeringerne ventes at bidrage positivt til selskabets drift allerede i indeværende år. Kommunehospitalet. EjendomsSelskabet Norden har indledt forhandlingerne med Københavns Universitet om leje af hele komplekset. Udover de løbende kontraktforhandlinger pågår en vurdering af de påkrævede udgifter til renovering samt en afklaring af plan og fredningsforhold. Holmen. Ud af de i alt 25.000 m 2, selskabet råder over, er ca. 20.000 m 2 uudviklet. 7.000 m 2 er udlagt til boligformål. Renovering og indretning af disse boliger er iværksat og afventer blot byggetilladelse. Den samlede ombygningsudgift er budgetteret til 57 mio. kr., svarende til godt 8.000 kr./m 2. Den forventede leje anslås at ligge i niveauet 1.000 kr./m 2. Herudover er selskabet ved at afslutte forhandlinger om udlejning af ca. 9.000 m 2, der skal indrettes til kontorformål. Forventninger til hele 2000 For hele år 2000 ventes et resultat på ca. 255 mio. kr. sammensat af et resultat før kursog værdireguleringer på 155 mio. kr., som tidligere oplyst, og værdireguleringer af ejendomme i størrelsesordenen 100 mio. kr. Størrelsen af værdireguleringerne er behæftet med betydelig usikkerhed og afspejler den aktuelle markedssituation, der således forudsættes uændret ved årets udgang. Ved opgørelse af estimatet er anvendt uændrede afkastkrav i forhold til 1999. I 1999 udgjorde værdireguleringerne 135 mio. kr, hvoraf 50 mio. kr. kunne henføres til ændrede afkastkrav. Side 6 af 11
Værdireguleringerne i år 2000 kan henføres til de aktuelt høje ejerlejlighedspriser, lave tomgang i erhvervsejendomme og genudlejning af ledige lejemål til højere priser. I resultatforventningerne er der ikke indregnet indtægter i væsentligt omfang eller værdireguleringer fra hverken selskabets investeringer på Holmen eller i Kommunehospitalet. Der vil i den resterende del af året fortsat fokuseres på udbygningen af porteføljen i Øresundsregionen og tyngden af investeringer ventes som i 1. kvartal at ligge i Malmø. Med venlig hilsen EjendomsSelskabet Norden A/S P.b.v. Peter Zobel Jens Steglich-Petersen Formand Adm. direktør Bilag I: Resultatopgørelse og balance for 1. kvartal 2000 Bilag II: Egenkapitaludvikling 1. kvartal 2000 Eventuelle spørgsmål bedes rettet til: Adm. direktør Jens Steglich-Petersen på telefon 33 69 41 41. Side 7 af 11
BILAG I Resultatopgørelse for perioden 1. januar 31. marts Regnskab Regnskab 1. kvt. 1. kvt. 2000 1999 (t.kr.) (t.kr.) Huslejeindtægter 100.560 87.228 Driftsomkostninger -42.693-34.242 Overskud ved udlejning af ejendomme 57.867 52.986 Salgssummer ejerlejligheder og ejendomme 28.255 122.926 Omkostninger ved salg -12.373-100.237 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 15.882 22.689 Ejendommenes resultat 73.749 75.675 Afskrivninger -549-400 Administrationsomkostninger -5.467-5.078 Resultat før finansiering 67.733 70.197 Finansieringsomkostninger -29.019-31.602 Resultat før værdireguleringer 38.714 38.595 Værdiregulering af ejendomme 0 0 Resultat før skat og ekstraordinære poster 38.714 38.595 Skat af ordinært resultat -12.388-12.350 Periodens resultat 26.326 26.245 Side 8 af 11
Balance pr. 31. marts Aktiver Saldo Saldo Saldo 31.03.00 31.12.99 31.03.99 (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Materielle anlægsaktiver: Erhvervsejendomme 2.944.711 2.927.659 2.492.627 Boligejendomme 678.847 666.062 564.924 Boligejendomme, Malmø 489.749 285.358 21.600 Ejerlejligheder 563.304 574.131 528.910 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 6.394 5.293 5.919 Materielle anlægsaktiver 4.683.005 4.458.503 3.613.980 Finansielle anlægsaktiver: Kapitalinteresser i associerede virksomheder 6.331 6.331 3.930 Finansielle anlægsaktiver 6.331 6.331 3.930 Anlægsaktiver i alt 4.689.336 4.464.834 3.617.910 Omsætningsejendomme: Ejerlejligheder til salg 6.987 5.350 8.000 Omsætningsejendomme 6.987 5.350 8.000 Tilgodehavender m.v.: Tilgodehavender 122.580 89.268 103.107 Periodeafgrænsningsposter 39.467 40.154 25.660 Tilgodehavender m.v. 162.047 129.422 128.767 Værdipapirer: Pantebreve 51.188 74.157 85.689 Obligationer 176.456 177.282 10.836 Værdipapirer 227.644 251.439 96.525 Likvide beholdninger 188.769 146.025 278.527 Omsætningsaktiver i alt 585.447 532.236 511.819 Aktiver i alt 5.274.783 4.997.070 4.129.729 Side 9 af 11
Balance pr. 31. marts Passiver Saldo Saldo Saldo 31.03.00 31.12.99 31.03.99 (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Egenkapital: Selskabskapital 804.812 804.812 536.541 Overkurs ved emission 698.183 698.183 359.086 Opskrivningshenlæggelser 298.458 301.480 178.836 Overført resultat 615.884 586.536 603.015 Egenkapital i alt 2.417.337 2.391.011 1.677.478 Hensættelser: Udskudt skat 227.381 214.993 143.459 Hensættelser i alt 227.381 214.993 143.459 Langfristet gæld: Prioritetsgæld 1.139.562 1.129.804 1.090.845 Hensættelse til vedligeholdelse 84.727 75.128 87.163 Forudbetalt leje og deposita 78.074 73.273 71.036 Kreditinstitutter 1.127.173 921.244 913.629 Langfristet gæld 2.429.536 2.199.449 2.162.673 Kortfristet gæld: Prioritetsgæld 45.428 45.421 31.500 Kreditinstitutter 10.591 17.865 0 Gæld vedr. køb af ejendomme 0 0 21.600 Andre kreditorer 88.173 71.994 55.461 Udbytte 56.337 56.337 37.558 Kortfristet gæld 200.529 191.617 146.119 Gæld i alt 2.630.065 2.391.066 2.308.792 Passiver i alt 5.274.783 4.997.070 4.129.729 Side 10 af 11
BILAG II Udviklingen i egenkapitalen Saldo Saldo Saldo 31.03.00 31.12.99 31.03.99 (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Egenkapital 1. januar 2.391.011 1.651.233 1.651.233 Provenu ved fortegningsemission (netto) 0 607.368 0 Kursregulering 0 501 0 Periodens resultat 26.326 188.246 26.245 Udlodning af udbytte 0-56.337 0 Egenkapital 31. marts 2.417.337 2.391.011 1.677.478 Side 11 af 11