Aabenraavej, Haderslev HAB, afd. 65 (tidligere Sydbo, afd.5) Side 1 af 5 Notat Kuben Management A/S SYDBO AFD. 5, HADERSLEV Opdateret beregning af projekteksempel oktober 2013 Sag nr. 12992-01 (640-0314) 31.10.2013 Martin Holst 1 Grundoplysninger, lokalplansforslag mv. Matrikelnr. 1687 Sdr. Otting er beliggende på Aabenraavej, hvor denne møder omkørselsvejen. Grunden huser et tidligere plejehjem, der gennem en længere årrække var lejet af kommunen, men nu står bygningerne tomme og ubenyttet hen. Kuben Management har anbefalet bygningerne nedrevet og begrundelse herfor er beskrevet i tidligere udarbejdet notater i januar 2010 samt juni 2011. Grundarealet udgør ifølge BBR 8.645 m², og der er i oktober 2012 godkendt en ny lokalplan, nr. 10-15 for området, som giver mulighed for at der kan etableres almene familieboliger på området. HAB afd. 65 (tidligere Boligselskabet Sydbo, afd. 5), ønsker at opføre en tæt/lav bebyggelse bestående af ca. 25 familieboliger med en gennemsnitsstørrelse på ca. 105 m². Ved at etablere tæt/lav bebyggelse i rækkehusform med separate haver er det meningen at lokalplanen skal understøtte det omkringliggende områdes villastruktur. Lokalplanområdets beliggenhed
Aabenraavej, Haderslev HAB, afd. 65 (tidligere Sydbo, afd.5) Side 2 af 5 I forbindelse med etablering af en ny tæt/lav bebyggelse på matrikel 1687 gennemføres en matrikulær ændring i form af ny skellinie til matrikel 1947. Dette indarbejdes i ny lokalplan. Området har ikke arkæologisk interesse og Arkæologi Haderslev har afstået fra prøvegravninger og øvrige forundersøgelser inden et evt. byggeri kan påbegyndes. 2 Placering, arealer og boligsammensætning Projektet består at en bebyggelse, der udføres som toetagers rækkehuse i syv vænger vinkelret på Aabenraavej og med hver sin indkørsel fra Aabenraavej. I hvert vænge etableres 2-5 boliger med tilhørende haver, p-plader og vendepladser, fællesarealer mv. Indkørsel til områder sker ved syv nye stikveje direkte fra Aabenraavej i lighed med villaerne på modsatte side af Aabenraavej. Det er det hensigten at skabe harmoni mellem villakvarteret og den kommende rækkehusbebyggelse via bl.a. adgangsveje, parklignende omgivelser samt lokalplankrav til udformning, materialer mv. Boligernes beliggenhed på grunden Antal boliger stk 25 Antal kvadratmeter pr. bolig (gennemsnit) m 2 105,4 Total antal kvadratmeter m 2 2.635 Boligtype Antal boliger M² 3-vær 5 95,00 4-vær. 14 105,00 4-vær 3 115,00 5-vær. 3 115,00 I alt 25 2635,00
Aabenraavej, Haderslev HAB, afd. 65 (tidligere Sydbo, afd.5) Side 3 af 5 Ovenstående boligsammensætning vil medføre en bebyggelsesprocent på omkring 35, inkl. garager og evt. udestuer, hvilket harmonerer med det omkringliggende villakvarter. 3 Økonomiske beregninger Maksimal anskaffelsessum 2635 m² á kr. 17.680,- (maksimumbeløb 2013, familieboliger, provins) kr. 46.586.800 2635 m²á kr. 960,- (energitillæg, tæt/lavt byggeri 2013) kr. 2.529.600 Anskaffelsessum i alt inkl. moms kr. 49.116.400 I anskaffelsessummen er indeholdt alle udgifter til grundkøbesum, øvrige grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger. Anskaffelsessummen er inkl. moms. Finansiering 88 % realkreditbelåning kr. 43.222.300 10 % kommunal grundkapital kr. 4.911.700 2 % beboerindskud kr. 982.400 Anskaffelsessum i alt inkl. moms kr. 49.116.400 Der ydes en kommunal garanti for den del af realkreditlånet, som får sikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi (markedsværdien). Husleje og indskud Kapitaludgifter (Låntagers andel af ydelsen) kr. 1.493.000 Øvrige driftsudgifter, kr. 230,- pr. m² kr. 606.050 Driftsudgifter i alt kr. 2.099.050 Låntagers andel af ydelsen udgør 2,8 % af den samlede anskaffelsessum med tillæg af realkreditinstituttets administrationsbidrag på 0,27 % af hovedstolen. Øvrige driftsudgifter er anslået til kr. 230 pr. m², hvilket bygger på erfaringstal fra tilsvarende byggeri. Årlig husleje pr. m². boligareal - gennemsnitlig kr. 797 Månedlig husleje pr. lejemål - gennemsnitlig kr. 6.997 Forbrugsudgifter betales efter individuel måling (el, vand, varme og antenne) Boligindskud Lejemålsoversigt/ Boligtype Stk. m² Leje / mdr. Indskud Gennemsnitsbolig 105,4 m² 6.997 39.296 3 rums bolig 5 95,0 m² 6.306 35.419 4 rums bolig 14 105,0 m² 6.970 39.147 3 rums bolig 3 115,0 m² 7.634 42.875 3 rums bolig 3 115,0 m² 7.634 42.875 I alt 25 2.635,0 m² 982.400
Aabenraavej, Haderslev HAB, afd. 65 (tidligere Sydbo, afd.5) Side 4 af 5 4 Projektmodel og kommunal økonomi Som beskrevet i tidligere notat anbefales det at HAB afd. 65 (tidligere Boligselskabet Sydbo afd. 5) lukkes solvent og afdelingen afhændes til Haderslev kommune for et beløb svarende til ejendommens restgæld. En model som ofte har været anvendt, hvor kommuner har haft en langtidslejeaftale, og at de ved lejemålets ophør kan overtage/eller har pligt til at overtage ejendommen til gældsforpligtigelserne. Herefter nedbrydes de eksisterende bygninger og Haderslev Kommune sælger grunden med tilhørende tilslutningsafgifter til HAB med henblik på opførelse af det beskrevne projekt på ca. 25 almene familieboliger. Grundværdien er anslået til ca. kr. 5.800.000 forudsat at grunden er ryddet og inkl. offentlig tilslutningsafgifter. Udgift til indfrielse af eksist. gæld ved køb af ejendommen (Opgjort pr. 30.06.2012) Prioritetsgæld Nykredit 30.06.2013 kr. 388.594 Beboerindskudslån samt kortfristet gæld kr. 124.593 Indfrielse af driftstabslån kr. 996.868 kr. 1.510.055 Udgift til 10 % grundkapital indskud kr. 4.911.700 Udgift til nedrivning af eksisterende bebyggelse (inkl. moms) kr. 1.250.000 Indtægt ved salg af byggegrund (inkl. moms) kr. 5.800.000 Kommunal anlægsudgift i alt kr. 1.871.755 Den kommunale anlægsudgift på ca. kr. 1,9 mio. skal ses i lyset af, at Haderslev Kommune ved fraflytning af lejemålet er forpligtiget til at istandsætte disse. I et notat fra januar 2010, er dette anslået til at beløbe sig til kr. 3.75 mio. inkl. moms. Beløbet blev anslået på daværende tidspunkt uden forudgående registreringer og er baseret på erfaringer og skøn. Dette beløb er, efter flere år uden beboelse, skønnet til at være steget betragteligt og det vil være nødvendigt med en besigtigelse og registrering, for at kunne skønne det nuværende istandsættelsesbeløb. Ud over ovenstående økonomi, så fremgår det af Boligselskabet Sydbo, afd. 5 s seneste regnskab pr. 30.06.2012, at der er henlagt ca. kr. 2 mio. til vedligeholdelse og fornyelse. Dette er ca. kr. 1.2 mio. mindre end det tidlige regnskab og det skønnes at de henlagte midler, vil være opbrugt senest med udgangen af 2013, pga. af tomgang. Da man i 2010 påbegyndte udviklingen af nye almene familieboliger på Aabenraavej, var det kommunale grundkapital indskud 7 %, og der var lagt op til en næsten udgiftsneutral model for Haderslev Kommune. Efterfølgende er indskuddet steget til 14 % og derefter sænket til 10 % pr. 1. juli 2012. Ligeledes har afdelingens lange periode uden huslejeindtægter, tæret på afdelingens henlæggelser. Disse forhold har ændret lidt på projektets økonomiske forudsætninger undervejs.
Aabenraavej, Haderslev HAB, afd. 65 (tidligere Sydbo, afd.5) Side 5 af 5 Den kommunale anlægsudgift vurderes på nuværende tidspunkt at være ca. kr. 1.871.755, hvilket svarer til omkring 50 % af det beløb, som Haderslev Kommune var anslået at skulle bruge på istandsættelse af lejemålet, efter fraflytning. (fra notat dateret den 10.01.2010). 5 Øvrige bemærkninger Ud over ovenstående økonomi omkring kommunalt indskud mv., så skal modellen godkendes af tilsynsmyndigheden og Landsbyggefonden. Grundprisen er betinget af at kommunen nedriver eksisterende bygninger, at der ikke skal betales offentlig kloaktilslutning for nye boliger. Umiddelbart er der udsigt til en gunstig løsning for både HAB og Haderslev Kommune. Kommunen kan ved at tilbagesælge en ryddet og byggemodnet grund begrænse det kommunale 10 % grundkapital indskud til en reel anlægsudgift på ca. kr. 1,9 mio i stedet for ca. kr. 4,9 mio. kr., som de 10 % svarer til. Endvidere opføres der 25 attraktive familieboliger til gavn for både HAB, Haderslev Kommune og kommunens borgere. Samtidigt fjernes nedslidte bygninger fra en af byens indfaldsveje, og der skabes harmoni med de øvrige omgivelser. Projektet har været undervejs i flere år og der har tidligere været arbejdet med en renoveringsplan med støtte fra Landsbyggefonden. Denne plan er dog droppet pga. bygningernes byggetekniske tilstand og der er efterfølgende arbejdet hen imod en nedrivning og genopførelse af 25 nye familieboliger. Denne plan er tidligere blevet godkendt af Haderslev Kommunes Økonomiudvalg den 2. marts 2010 samt på Haderslev Kommunes Byråd den 23. juni 2013 Efterfølgende er der udarbejdet en ny lokalplan for området med henblik på opførelse af 25 almene familieboliger, som er blevet godkendt i oktober 2012.