Overbliksvurdering af ejendommen

Transkript

1 Overbliksvurdering af ejendommen Vierdiget skole, Vierdiget 2-4, 2791 Dragør Udsigt fra Vierdiget over det grønne areal og Øresund (kan ses) Dele af skolen Sags-nr C Rekvirent: Dragør kommune Kirkevej Dragør Att.: Kommunaldirektør Per Ullerichs

2 1. Vurderingens tema og formål Tema: Vurderingen skal fastsætte markedsprisen, en kyndig sælger og en kyndig køber på vurderingstidspunktet ville aftale for ejendommen som den er og forefindes og under hensynstagen til ejendommens gældende plangrundlag, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet og vedligeholdelses-stand m.v. Der lægges til grund, at både køber og sælger har handlet vidende, hæderligt og ikke under tvang. Vurderingen gennemføres til brug for rekvirentens overvejelser om et eventuelt fremtidigt salg af ejendommen. Vi har fra rekvirenten ikke fået udleveret nogen ejendomsdokumenter eller øvrige oplysninger andet end adressen. Vi har således ikke haft adgang til at besigtige bygningen indvendigt, men baserer alene vurderingen på baggrund af de offentlige tilgængelige oplysninger og det vi har kunnet konstatere ved den udvendige besigtigelse. 2. Vurderingens genstand og arealer Det vurderede udgør Matrikel 334 sf, Dragør by Det vurderede areal udgør hele den matrikel som skolen og sandsynligvis også hele eller dele af Verdiget skolefritidshjem er beliggende på. Matriklen har et grundareal på kvm. Arealet er ikke kontrol-opmålt. 3. Forudsætninger Der er for vurderingen i henhold til temaet opsat nedenstående Forudsætninger: at ejendommen fysisk overtages som den er og forefindes. at de tinglyste servitutter ikke er særligt belastende, økonomisk belastende eller usædvanlige. Servitutterne er ikke gennemgået og er derfor ikke tillagt særlig positiv eller negativ indflydelse på prisen. Vi henleder opmærksomheden på, at servitutters indhold kan betyde en ikke uvæsentlig ændring af prisen på en ejendom. at de begrænsninger i anvendelsen som ejendommen i dag er underlagt som følge af gældende lokalplan, forudsættes ændret/ophævet. at der på ejendommen ikke er forurening, der påvirker dens værdi. at der ikke er forekomst af skadelige eller farlige materialer, som for eksempel asbest mv. på ejendommen.

3 4. Plangrundlag Ejendommen er omfattet af byplanvedtægt 1A. Byplanen er opdelt i 4 kvarterer, hvor Vierdiget skole er beliggende i område D. Område D er udlagt til offentlige formål. Område A i byplanen er bebyggelsen på hjørnet af Vierdiget og Krudttårnsvej. Dette område er udlagt til boliger med en maksimal udnyttelsesgrad på 0,6, hvilket af vurderingsmanden tolkes som en bebyggelsesprocent på 60. Bygninger må ikke opføres i mere end 3 etager og med udnyttet tagetage. En anvendelse af grunden til boligformål vil således kræve en ny lokalplan. 5. Vurderingsansættelse Vierdiget skole har en meget attraktiv beliggenhed i Dragør, med god mulighed for udsigt over Øresund og det grønne område En boligbebebyggelse på denne grund ville naturligt indeholde ejerlejligheder i flest mulige etager for at flest boligenheder kan få glæde af udsigten over Øresund. Ved en rækkehus-bebyggelse, vil langt færre boliger have udsigt og kun fra 1. sal. Det forudsættes derfor i nærværende værdiansættelse, at der bygges ejerlejligheder på grunden. På den modsatte side af Krudttårnsvej (østlig retning) er der opført rækkehuse i 1½ etage, mens der bag ved Vierdiget skole (nordlig retning) er opført etagebyggeri i 3½ etage. Det vurderes at der på grunden kan opføres etagebyggeri i minimum 3 etager såfremt der er politisk opbakning hertil. Bebyggelsesprocenten vurderes at kunne variere fra 60 til 100, afhængig af den hvilken etagehøjde (antal etager) der tillades. Værdien af en grund afhængig af bebyggelsesprocenten Værdien af en byggegrund afhænger naturligvis af hvilken type byggeri der kan opføres på grunden, eksempelvis kontor, lager/industri, bolig eller detailhandel. Ser vi alene på en grund hvorpå der kan opføres boliger, vil bebyggelsesprocenten og boligtypen have en stor indflydelse på værdien. Alt andet lige, vil en højere bebyggelsesprocent øge værdien af grunden. Det skyldes naturligvis, at jo flere kvm. der kan opføres på en grund, jo flere penge kan bygherren tjene, og derved kan vedkommende betale mere for grunden. Men der vil være situationer, hvor en øget bebyggelsesprocent ikke giver en øget værdi. Et eksempel herpå er skiftet fra en bebyggelsesprocent fra 25 (parcelhus-udstykning), til en bebyggelsesprocent på 30 til brug for tæt-lav bebyggelse. I langt de fleste tilfælde vil man kunne få en højere pris pr. kvm. grundareal for en parcelhus-grund, end for et grundstykke hvorpå der kan opføres tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30.

4 Dette forsøges illustreret i nedenstående graf, hvor der er opstillet et eksempel på værdien pr. kvm. grundareal, afhængig af bebyggelsesprocenten. Som det fremgår af grafen, har en øget bebyggelsesprocent en positiv effekt på grundværdien, dog med undtagelse af overgangen fra parcel-hus-grunden til tæt-lav (skiller ved en bebyggelsesprocent på 25) og ved overgangen fra tæt-lav til etagebyggeri (skiller omtrent ved en bebyggelsesprocent på 40). Endvidere vil kurven på et tidspunkt flade ud og måske endda falde ved en øget bebyggelsesprocent. Det skyldes, at på et tidspunkt bliver bebyggelsesprocenten så høj, at boligernes tæthed og de reducerede de grønne arealer, vil påvirke lejlighedernes værdi så meget i negativ retning, at det ikke kan opveje merværdien af, at kunne bygge yderligere på grunden. EKSEMPEL Udviklingen i grundprisen afhængig af bebyggelsesprocenten Gns. pris pr. kvm. grundareal Bebyggelsesprocent Eksemplet skitserer vigtigheden af at optimere bebyggelsesprocenten, idet grundværdien ikke nødvendigvis stiger proportionalt med en stigning i bebyggelsesprocenten. Værdien af grunden som etagebebyggelse (ejerlejligheder) Værdien af grunden til brug for en ejerlejlighedsbebyggelse afhænger af, hvad det er muligt at opnå i salgspris for de færdige ejerlejligheder. Ejendomspriserne for ejerlejligheder er nærmest eksploderet i de senere år, hvilket har medført meget høje priser pr. kvm. i stort set alle områder i Storkøbenhavn. Vi oplever dog netop i disse dage et meget afventende marked, idet der er en bred forventning om boligpriserne skal korrigeres nedad.

5 Herunder fremgår de aktuelle udbudspriser for rækkehuse og lejligheder til salg i Dragør. Adresse Kontantpris Tinglyst areal vær. Bygget Kvm. pris (afrundet) 1 Kongevejen Øresunds Alle Øresunds Alle Dragør Lige Nord For Gl.By Dragør Lige Nord For Gl. By Engvej Poppelvej Skemaet viser en oversigt over 7 rækkehuse/ejerlejligheder i størrelsen kvm. som pt. udbydes til salg hos ejendomsmæglere via 1. Den gennemsnitlige udbudspris pr. kvm. er pt kr./kvm.. Den øvre kvartil (de 2 dyreste) koster i gennemsnit knap kr./kvm. Idet flere af emnerne på listen er rækkehuse, er prisen ikke direkte sammenlignelig med prisen for ejerlejligheder. Ejerlejligheder på Vierdiget med udsigt over Øresund vil dog befinde sig i den høje ende af priser i lokalområdet, hvorfor en salgsværdi på kr/kvm. pr. netto-kvm. forudsættes. Det er vigtigt at bemærke at de bolig-arealer som fremgår af ovenstående skema er nettoarealer. Ved salg af ejerlejligheder skal det tinglyste areal anvendes, hvilket modsvarer et nettoareal. De beregnede gennemsnitspriser for boliger i Dragør skal således omregnes til bruttoarealer, inden de anvendes i værdiberegningen. Til brug for værdiansættelsen af grunden tages udgangspunkt i en gennemsnitlig salgspris pr. bolig-kvm. på kr. Såfremt der er fællesarealer på 12%, vil den gennemsnitlige salgspris pr. brutto-kvm. bolig udgøre knap kr./kvm. ( kr./kvm./ 1,12). I værdiansættelsen anvendes kr./kvm. Herunder er der foretaget en baglæns beregning. Med udgangspunkt i en indtægt på kr./kvm. pr. bruttoetagemeter ved salg som bolig er værdien af byggeretten beregnet til ca kr./kvm. 1 er ejendomsmæglernes fælles database, hvor danske ejendomsmæglere er pligtige til at annonce alle de boliger de har til salg.

6 Vierdiget 2-4, Dragør Værdi af byggeret som ejerboliger Indtægt ved salg pr. brutto kvm. * Developer fee - 20% af salgspris Developer fee i alt Entreprisesum, kr/kvm. incl. moms Nedrivning af eksisterende bygning 500 Arkitekt/ingeniørhonorar 10% Uforudsete - rådighedsbeløb 10% Byggesagsbehandling ca. 1,25% 174 Entreprisesum, i alt incl. moms Tilslutningsafgifter - anslået Tilslutningsafgifter i alt (ANSLÅET), incl. moms Opdeling i ejerlejligheder - anslået Gebyr pr. etagemeter boligareal 16 Grundgebyr pr. ejendom 3 Gebyr pr. særskilt opmålt ejerlejlighedsareal 12 Omk. til opdeling i alt, incl. moms Salgsomkostninger - anslået Ejendomsmægler 2,5% inkl. moms og ann. 850 Ejendomsmægler i alt, incl. moms Finansieringsomkostninger, 12 mdr. á 7% Grundværdi pr. brutto-kvm * Ved salg af ejerlejligheder skal det tinglyste areal anvendes. Det tinglyste areal er et nettoareal. Når den gennemsnitlige udbudspris for ejerlejligheder eksempelvis er kr. pr. kvm er det for et nettoareal.. I nærværende beregning er forudsat en salgspris på kr./kvm. og med et fællesareal på 12%, vil prisen pr. bruttoetagemeter være lig kr. (38.0'00 / 1,12). Som nævnt tidligere er bebyggelsesprocenten for grunden ukendt, men vil forventeligt ligge imellem 60 og 100. Herunder er beregnet værdien af grunden ved en bebyggelsesprocent på henholdsvis 60, 80 og 100. Ved bebyggelsesprocent på 60 udgør det samlede anslåede værdi af grunden kvm. * 60% = kvm. boligareal * kr./etagemeteren ~ kr. Ved bebyggelsesprocent på 80 udgør det samlede anslåede værdi af grunden kvm. * 80% = kvm. boligareal * kr./etagemeteren ~ kr. Ved bebyggelsesprocent på 100 udgør det samlede anslåede værdi af grunden kvm. * 100% = kvm. boligareal * kr./etagemeteren = kr.

7 Den faldende pris pr. etagemeter som følge af den øgede bebyggelsesprocent, illustrerer den faldende værdi af byggeretsprisen ved højere bebyggelsesprocent. Den differentierede pris er dog alene illustrativ, idet developere vil have en meget forskellig holdning til forskellen i byggeretsprisen. Ved beregning af grundværdien ved salg til ejerboliger er det vigtig at være opmærksom på, at et fald i boligpriserne eller blot en forventning om et fremtidigt fald på eksempelvis 10%, vil have en markant betydning for grundværdien, idet den for nærværende grund vil falde med knap 40%!!! I det boligmarked vi vidne til pt., hvor der er stor usikkerhed om priserne vil falde i den kommende tid, kan værdien af denne grund variere meget indenfor en kort tidshorisont som følge af udviklingen på boligmarkedet. Nærværende vurdering er således udtryk for værdien af grunden baseret på udbudspriserne i dagens boligmarked. Konklusion På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelse samt beregninger, ansættes ejendommens kontante værdi i niveauet kr ,- Værdien afhænger af bebyggelsesprocenten og er fastsat under forudsætning af planrammerne for grunden kan ændres til etagebebyggelse til ejerlejligheder. 6. Underskrift og datering Nærværende vurdering må ikke uden vores skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Vurderingen må kun anvendes ved inddragelse af samtlige oplysninger angivet i vurderingen. Anvendelse af dele af vurderingen kan give et misvisende billede. København, den 17. august 2006 Nicholas Thurø Partner Statsautoriseret ejendomsmægler MDE, HD (f)

8