Overbliksvurdering af ejendommen

Transkript

1 Overbliksvurdering af ejendommen Jægervejens fritidshjem Jægervej 30, 2791 Dragør Sags-nr D Rekvirent: Dragør kommune Kirkevej Dragør Att.: Kommunaldirektør Per Ullerichs

2 1. Vurderingens tema og formål Tema: Vurderingen skal fastsætte markedsprisen, en kyndig sælger og en kyndig køber på vurderingstidspunktet ville aftale for ejendommen som den er og forefindes og under hensynstagen til ejendommens gældende plangrundlag, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet og vedligeholdelses-stand m.v. Der lægges til grund, at både køber og sælger har handlet vidende, hæderligt og ikke under tvang. Vurderingen gennemføres til brug for rekvirentens overvejelser om et eventuelt fremtidigt salg af ejendommen. Vi har fra rekvirenten ikke fået udleveret nogen ejendomsdokumenter eller øvrige oplysninger andet end adressen. Vi har således ikke haft adgang til at besigtige bygningen indvendigt, men baserer alene vurderingen på baggrund af de offentligt tilgængelige oplysninger, og det vi har kunnet konstatere ved den udvendige besigtigelse. 2. Vurderingens genstand og arealer Det vurderede udgør Matrikel 9 ep, St. Magleby Det vurderede areal udgør hele den matrikel som Jægervejens Fritidshjem er beliggende på. Matriklen har et grundareal på kvm. Bygningen der huser fritidshjemmet, har ifølge OIS (BBR oplysninger) følgende arealer: Arealopgørelse Bruttoareal Stue 205 kvm. Tagetage 166 kvm. Samlet bygningsareal 371 kvm. 3. Forudsætninger Der er for vurderingen i henhold til temaet opsat nedenstående Forudsætninger: at ejendommen fysisk overtages som den er og forefindes. at de tinglyste servitutter ikke er særligt belastende, økonomisk belastende eller usædvanlige. Servitutterne er ikke gennemgået og er derfor ikke tillagt særlig positiv eller negativ indflydelse på prisen. Vi henleder opmærksomheden på, at servitutters indhold kan betyde en ikke uvæsentlig ændring af prisen på en ejendom.

3 at der på ejendommen ikke er forurening, der påvirker dens værdi. 4. Plangrundlag Ejendommen er omfattet af kommuneplanen for Dragør (Kommuneplanrevision 2000). Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område 4.01, hvorefter: Områdets anvendelse fastlægges til boligformål og sådanne fælles anlæg, som naturligt kan indpasses i et boligområde (fx. institutioner), og bebyggelse til boligformål skal primært være åben, lav boligbebyggelse. Desuden gælder for området, at bebyggelsesprocenten for den enkelte parcelhusgrund ikke må overstige 25, samt at bygningshøjden ikke må overstige 8,5 m. Mindstegrundstørrelsen ved udstykninger skal som udgangspunkt være mindst 700 kvm. Ejendommen er ikke omfattet af lokalplaner. 5. Vurderingsansættelse Idet ejendommen er beliggende i et parcelhuskvarter, hvorom kommuneplanen bestemmer at området primært skal anvendes til åben, lav boligbebyggelse, vil vi i det følgende vurdere ejendommens værdi inden for disse rammer. Kommuneplanen fastlægger, at bebyggelsesprocenten for parcelhusgrunde ikke må overstige 25. Samtidig er mindstegrundstørrelsen som udgangspunkt 700 kvm. og derfor vil det ikke være muligt at frastykke en matrikel fra hovedejendommen, idet den eksisterende bygning på 371 kvm. optager kvm. grundareal ved en bebyggelsesprocent på 25. Det vil i givet fald alene efterlade 323 kvm. grundareal til udstykning, hvilket er væsentligt under mindstegrundstørrelsen. Problemstillingen kan også belyses ved at grunden, hvorpå den nuværende bygning er placeret, maksimalt kan være 1016 kvm. efter man har udstykket et areal på 700 kvm. til den separate parcelhusgrund. En bygning på 371 kvm. på en 1016 kvm. grund vil medføre en bebyggelsesprocent på ca. 36, hvilket strider mod kommuneplanens bestemmelser. Vi vil derfor i det følgende arbejde med to scenarier: ét hvor bygningen konverteres til et tofamiliers rækkehus; og ét hvor bygningen nedrives, og arealet udstykkes i to parcelhusgrunde. Værdien af ejendommen ved salg som to-familiers rækkehus I det følgende vil vi estimere værdien af ejendommen, såfremt den nuværende fritidshjemsbygning konverteres til et to-familiers rækkehus. Værdien af ejendommen til brug for et to-familiers rækkehus afhænger af, hvad det er muligt at opnå i salgspris for det færdige rækkehus.

4 Ejendomspriserne for ejerboliger er nærmest eksploderet i de senere år, hvilket har medført meget høje priser pr. kvm. i stort set alle områder i Storkøbenhavn. Vi oplever dog netop i disse dage et meget afventende marked, idet der er en bred forventning om at boligpriserne skal korrigeres nedad. Herunder fremgår de aktuelle udbudspriser for villaer til salg i Dragør. Adresse Kontantpris Tinglyst areal vær. Bygget Kvm. pris (afrundet) 1 Øresunds Alle Nordre Strandvej Øresunds Alle Søvej Sophus Falcks Alle Ahornvej Kronager Poppelvej Dragør Midt, Velholdt 1-Pl Ahornvej Ulspilsager Doorn Alle Hilversumvej Hvedestykket Dragør Syd - Vinkelvilla Stærevænget Doorn Alle Tømmerupvej St. Magleby Strandvej Skemaet viser en oversigt over 19 villaer i størrelsen kvm. som pt. udbydes til salg hos ejendomsmæglere via 1. Den gennemsnitlige udbudspris pr. kvm. er pt kr./kvm.. Den nedre kvartil (de 25% billigste) koster i gennemsnit godt kr./kvm. Til brug for værdiansættelsen af byggeretten ved ombygning af den nuværende bygning til et to-familiers rækkehus tages udgangspunkt i en gennemsnitlig salgspris pr. bolig-kvm. på kr. Herunder er der foretaget en baglæns beregning. Med udgangspunkt i en salgspris på kr./kvm. pr. bruttoetagemeter ved salg som bolig, er værdien af byggeretten beregnet til ca kr./kvm. 1 er ejendomsmæglernes fælles database, hvor danske ejendomsmæglere er pligtige til at annoncere alle de boliger de har til salg.

5 Jægervejens Fritidshjem, Dragør Værdi af byggeret som ejerboliger Indtægt ved salg pr. brutto kvm Developer fee - 15% af salgspris Developer fee i alt Entreprisesum, kr/kvm. incl. moms Arkitekt/ingeniørhonorar 10% 800 Uforudsete - rådighedsbeløb 10% 800 Byggesagsbehandling ca. 1,25% 99 Entreprisesum, i alt incl. moms Tilslutningsafgifter - anslået Tilslutningsafgifter i alt (ANSLÅET), incl. moms 0 Opdeling i rækkehuse/udstykning - anslået Gebyr pr. etagemeter boligareal 16 Grundgebyr pr. ejendom 3 Gebyr pr. særskilt opmålt ejerlejlighedsareal 12 Omk. til opdeling i alt, incl. moms Salgsomkostninger - anslået Ejendomsmægler 2,5% inkl. moms og ann. 625 Ejendomsmægler i alt, incl. moms Finansieringsomkostninger, 12 mdr. á 7% Grundværdi pr. brutto-kvm Det betyder, at den nuværende værdi for ejendommen ved konvertering til et to-familiers rækkehus estimeres til at være ca kr. Ved beregning af grundværdien ved konvertering til et rækkehus er det vigtig at være opmærksom på, at et fald i boligpriserne på eksempelvis 10%, vil have en markant betydning for grundværdien, idet denne i det tilfælde vil falde til kr/byggeretsmeteren, svarende til et fald på 20%. I det boligmarked vi er vidne til pt., hvor der er stor usikkerhed om priserne vil falde i den kommende tid, kan værdien af denne grund variere meget indenfor en kort tidshorisont som følge af udviklingen på boligmarkedet. Nærværende vurdering er således udtryk for værdien af grunden med dagens boligmarked.

6 Værdien af ejendommen ved udstykning i to parcelhusgrunde Som alternativ til ovenstående vil det være muligt at rive fritidshjemsbygningen ned, og i stedet udstykke arealet i to parcelhusgrunde på ca. 860 kvm. hver. Vi har undersøgt udbuddet af byggegrunde til parcelhuse i Dragør kommune. Der er et meget begrænset udbud bestående af 4 byggegrunde som fremgår i skemaet herunder. Sammenligningspriser for villagrunde Data indsamlet pr. medio august 2006 Adresse Kontantpris Tinglyst grundareal Max bebyggelse på grunden Byggeretspris pr. kvm. 1 Rønnevej kvm Tværvej kvm Utrecht Alle kvm Hovedgaden kvm kvm Byggeretsprisen i ovenstående skema angiver den pris køber skal betale for grunden pr. kvm. der kan opføres på grunden. For Rønnevej s vedkommende skal køberen således betale knap kr. pr. kvm parcelhus han kan opføre på grunden. Dvs. at såfremt parcelhuset der opføres på grunden koster kr./kvm. alt inkl., vil den samlede anskaffelsessum pr. kvm. for huset være ca kr./kvm. Med udgangspunkt i ovenstående sammenligningsgrunde, vurderes en parcelhus-grund på ca. 860 kvm. at kunne sælges for ca kr. i dagens marked. Nedrivningen af Fritidshjemmet vurderes at koste ca kr. Kommunens provenu ved udstykning Jægervejen Fritidshjem i 2 parcelhus-grunde og salg enkeltvis vil være i niveauet 4,5 mio. kr. Konklusion På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelse samt beregninger, ansættes ejendommens kontante værdi i niveauet kr ,-

7 6. Underskrift og datering Nærværende vurdering må ikke uden vores skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Vurderingen må kun anvendes ved inddragelse af samtlige oplysninger angivet i vurderingen. Anvendelse af dele af vurderingen kan give et misvisende billede. København, den 18. august 2006 Nicholas Thurø Partner Statsautoriseret ejendomsmægler MDE, HD (f)

8