VÆKST OG BÆREDYGTIGHED Kasper Wierling Nielsen Camilla Ditte Wierling Nielsen Sønderstrupvej 93 4340 Tølløse Dato: 21-12-2017 Sagsb.: Michael Leth-Espensen Sagsnr.: 17/648 Dir.tlf.: 72364139 E-mail: milee@holb.dk LANDZONETILLADELSE Rådgivende ingeniør Erik Tonsberg ansøgte på jeres vegne den 21. december 2016 om landzonetilladelse til at opføre en ny bolig på ejendommen: Matr.nr.: Beliggenhed: 4c Nr. Eskilstrup By, Soderup Sønderstrupvej 93, 4340 Tølløse Ejer: Kasper Wierling Nielsen og Camilla Ditte Wierling Nielsen, Tåstrupvej 5, 4370 Store Merløse Ansøger: Rådgivende ingeniørfirma Erik Tonsberg Aps. v/erik Tonsberg, Plantagevænget 6, 4340 Tølløse Holbæk Kommunes tilladelse er nødvendig, da ejendommen ligger i landzone, og da boligen søges opført med en anden placering end ejendommens eksisterende bolig. Landzonetilladelse Holbæk Kommune, Plan og Åben Land, giver hermed landzonetilladelse til opførelse af en ny bolig på 375 m² og tilhørende garage/udhus på 119 m², jf. ansøgning af 7. december 2017. Der er en betingelse for tilladelsen, at ejendommens eksisterende bygninger øst for Sønderstrupvej nedrives og fjernes og at arealet, hvor boligen har ligget, retableres senest 3 måneder efter den nye boligs ibrugtagning. Landzonetilladelsen træder først i kraft, når klagefristen på 4 uger fra offentliggørelsen er udløbet. Hvis der klages til Planklagenævnet over tilladelsen, skal nævnet tage stilling i sagen, før tilladelsen kan udnyttes. Holbæk Kommune kan lade vilkåret tinglyse på din ejendom på din bekostning. Tinglysningsafgiften er 1.660 kr. Forhistorie Erik Tonsberg ansøgte den 21. december 2016 om tilladelse til at opføre et nyt fritliggende enfamiliehus på 314 m² med tilhørende garage på 192 m², heraf 68 m² indbygget redskabsrum, på ejendommens matr.nr. 4c, længst mod vest, ca. 150 m fra Sønderstrupvej.
I ansøgningen var supplerende oplyst, at ejendommens eksisterende bolig på matr. nr. 4b er lille, gammel og i dårlig stand og ligger med gulvniveau ca. 1 m under Sønderstrupvejs niveau. Den eksisterende bolig vil blive revet ned ved tilladelse til opførelse af en ny bolig. Kommunen gjorde i sin kvittering af 5. januar 2017 rede for, at efter sædvanlig praksis skal nye boliger efter nedrivning af eksisterende bolig - normalt opføres med omtrent samme beliggenhed, udformning og størrelse. Endvidere oplyste kommunen i sit brev, at daværende Vestsjællands Amtskommune (som dengang var landzonemyndighed) i brev af 2. marts 1993 har oplyst, at amtet formentlig godt kunne acceptere et nyt enfamiliehus placeret ca. 50 meter vest for Sønderstrupvej. Amtets begrundelse var, at der inden for de nærmeste 30 meter fra Sønderstrupvej både er en vand- og en naturgasledning. Naturgasledningen skal i et bælte på 10 m omkring ledningens midte friholdes for bebyggelse og beplantning m.m.. På denne baggrund gav kommunen til kende, at være indstillet på at tillade opførelse af en ny bolig indenfor et nærmere angivet byggefelt umiddelbart vest for naturgasledningen og dens friholdelseszone. Endvidere gav kommunen på samme baggrund til kende, at der ikke kunne forventes tilladelse til en ny bolig ca. 150 m fra Sønderstrupvej, som angivet i ansøgningen. Den 14. marts 2017 holdt vi et møde på ejendommen sammen med jer og ansøger, hvor vi besigtigede arealerne. Det blev på mødet fra din og ansøgers side påpeget, at det af kommunen anviste areal, ligger lavt og er meget vandlidende og derfor ikke er egnet for bebyggelse. Kommunens repræsentant henstillede, at ansøgningen blev suppleret med geotekniske boringer, for at underbygge jeres påstand om, at arealet ikke er egnet til byggeri. Kommunens repræsentant gav på mødet i øvrigt ikke tilsagn om, hvorvidt den ansøgte placering kunne forventes tilladt. I brev af 13. juni 2017 sendte ansøger sendt en ny, revideret ansøgning frem. Ansøgningen viste stadig en bolig ca. 150 m fra Sønderstrupvej, men orienteret nordvest-sydøst og fritliggende og med garagen vinkelret mod øst. Det fremgik af brevet, at den nye bolig ønskes opført i niveau med de omgivende marker og væk fra den stærkt trafikerede landevej. I brev af 4. august 2017 sendte ansøger en ny og supplerende ansøgning vedlagt reviderede tegninger, en geoteknisk rapport og koteplaner. Ansøgningen viste stadig en bolig ca. 150 m fra Sønderstrupvej, orienteret nordvest-sydøst og nu sammenbygget med garagen vinkelret mod øst. Kommunen fandt ikke at kunne tillade dette byggeri, hvilket meddeltes i udkast til afgørelse af 11. oktober 2017. Ansøgningen Derfor har ansøger i brev af 7. december 2017 fremsendt en ny ansøgning, hvori der søges om opførelse af en bolig med et bebygget areal på 332 m², som via en mellembygning til boligformål på 43 m² er forbundet med en garage-/udhusbygning på 119 m², således der dannes et gårdrum øst for boligen og syd for garagen. Gulvkoten for det nye byggeri fastlægges til 39,70. Bygningerne opføres med facader i gråbrune teglsten og facaderne udføres med gesims. Tagkonstruktionen udføres med gitterspær med 45 graders taghældning uden mulighed for udnyttelse til boligformål og med tagbeklædning af sorte betontagsten uden glans. Boligen udføres med to mindre sidebygninger og en frontispice mod vest, symmetrisk placering omkring bygningens midte. Mod øst har boligen ligeså en frontispice midt for bygningen. I begge Side 2 af 8
facader mod vest og øst er vindues- og dørpartier anbragt symmetrisk, som vist på nedenstående tegninger fra ansøgningen. Side 3 af 8
Ansøgningens situationsplan Ejendommen jf. BBR Ejendommen er registreret som en samlet fast enfamiliehusejendom med et matrikulært areal på 11.524 m². Ejendommen er i henhold til BBR bebygget med et fritliggende enfamiliehus fra 1870 på 77 m² og et udhus på 40 m². Begge bygninger ligger på matr. nr. 4b Nr. Eskilstrup By, Soderup, øst for Sønderstrupvej. Planforhold Ejendommen ligger i landzone, hvor der som udgangspunkt ikke kan opføres nye bygninger/boliger. Disse skal fortrinsvis etableres i tilknytning til eksisterende landsbyer, med mindre der er Side 4 af 8
tale om byggeri og anlæg til jordbrug. Ved eksisterende bebyggelse kan der i begrænset omfang ske nybyggeri og om- og tilbygninger. Ejendommen ligger herudover indenfor områder, der i Holbæk Kommuneplan 2013-2025 er udpeget som landskabsplanområde 35, særligt værdifuldt landbrugsområde og skovrejsningsområde. Landskabsplanens område 35, Tysinge, er karakteriseret som et kulturpræget landbrugsland af stor skala med begrænset naturindhold. De store gårde har gjort, at området er effektivt udnyttet til landbrug. Der er ikke sket de store ændringer i området og tilkomne tekniske anlæg og ny bebyggelse har ikke ændret områdets karakter eller oplevelsen af området. I hele området er der store enheder med store gårde og store marker. Mølle Borup er dog væsentlig anderledes ved at være i meget lille skala. Karakteristisk er de lange udsyn og oplevelsen af at være langt væk fra alting. Kun skovene syd for Tølløse Slot og til dels ved Bonderup danner grænser i landskabet. Den landskabelige udpegning skal sikre, at de enkelte områders kvaliteter og karakteristika bevares og udvikles. Ved etablering af bebyggelse, tekniske anlæg eller tilsvarende ændringer, skal der ske en tilpasning til landskabet. Der må tilsvarende ikke ske oplag, skiltning, terrænændringer eller tilsvarende, som kan forringe landskabsoplevelsen. De særligt værdifulde landbrugsområder skal i videst mulig omfang friholdes for aktiviteter, som ikke understøtter jordbrugserhvervet. Ved inddragelse af landbrugsarealer til ikke-jordbrugsmæssige formål, skal arealforbruget begrænses mest muligt. Større tekniske anlæg skal søges placeret uden for de særligt værdifulde landbrugsområder. De udpegede positive skovrejsningsområder ønskes tilplantet med skov eller på anden måde indgå i en skovplantning. Ved skovtilplantning skal der tages hensyn til landskabsforhold, natur, kulturhistoriske forhold, friluftslivet og grundvandets beskyttelse. Ved skovrejsning skal der primært plantes løvskov, og der skal tilstræbes adgang til skoven fra offentlig tilgængelig vej, når skoven er beliggende bynært og over 5 ha. Endvidere grænser ejendommen op til Sønderstrup Å, som danner skel mod nord. Sønderstrup Å er beskyttet iht. naturbeskyttelseslovens 3. Beskyttelsen betyder, at tilstanden omkring vandløbet inden for en bredzone på 2,0 m til hver side ikke må ændres. Endvidere gøres opmærksom på, at der i gældende vandløbsregulativ kan være bestemmelser om at et areal langs vandløbet skal være tilgængeligt i forbindelse med vandløbets vedligeholdelse. Oplysninger herom han indhentes hos kommunens vandløbsmyndighed. Der er sædvanlig praksis i hold til planlovens landzonebestemmelser, at opførelse af en ny bolig til erstatning for en gammel bolig, som nedrives, skal ske med omtrent samme beliggenhed, udformning og størrelse. Afhængig af de konkrete forhold, kan kommunen dog fravige dette, hvis der er særlig grunde, som taler for det. Med den seneste ændring af planloven fra den 15. juni 2017 er der givet mulighed for boliger kan opføres og udvides med et boligareal op til 500 m². Naboorientering Ved administration efter plan- og miljølovgivningen skal nabogener så vidt muligt forebygges. Ansøgningen 4. august 2017 har været sendt til orientering hos naboer i perioden fra den 31. august 2017 til den 14. september 2017. Side 5 af 8
Der blev modtaget nabobemærkninger til det ansøgte fra ejeren af landbrugsjorderne nord og syd for matr. nr. 4c, som finder, at det ansøgte byggeri, på i alt 456 m² med en højde på 8,26 meter, bliver så dominerende i landskabet, at det strider imod intentionerne i hensynet til landskabsoplevelsen. Naboen vil anbefale at placeringen, som tidligere af kommunen foreslået og anvist, fastholdes. Endvidere fandt naboen det hensigtsmæssigt i forhold til en visuel landskabsbetragtning, for så stort et byggeri, at byggeriet placeres lavt i terrænet på en placering ved gasledningen. Herudover er der indkommet nabobemærkninger fra den tidligere ejer af naboejendommen Høbjærgvej 12, 4340 Tølløse, som fandt, at den ansøgte bolig væk fra Sønderstrupvej og fra gasledningen ville passe godt ind i landskabet og kunne ligge ugenert med bevaring af den eksisterende beplantning. Som følge af, at der nu er ansøgt med et projekt, hvor boligen og tilhørende garagebygning er placeret nærmere Sønderstrupvej og tilpasset omgivelserne har det været Plan og Åbent Lands vurdering, at det ikke har været nødvendigt med en ny naboorientering af dette reviderede projekt. Vurdering Det er Plan og Åben Lands vurdering, at det senest ansøgte projekt for opførelse af en ny bolig med tilhørende garagebygning er tilpasset landskabet og de konkrete stedlige forhold, og at det ansøgte byggeriikke er i strid med kommuneplanens udpegninger. Der er lagt vægt på at den eksisterende bolig øst for Sønderstrupvej er utidssvarende, at ejendommens areal øst for Sønderstrupvej er af en sådan størrelse og beskaffenhed, at en ny tidssvarende bolig med garage og udhusbygninger kun vanskeligt lader sig kan indpasses på arealet at eksisterende bebyggelse øst for Sønderstrupvej nedrives i forbindelse med det nye byggeris ibrugtagning, at Vestsjællands Amtskommune i 1993 har tilkendegivet, at der vil formentlig ville kunne forventes tilladelse til at opføre en ny bolig på en placering umiddelbart vest for naturgasledningen, at Holbæk Kommune i forlængelse heraf i vor dialog med dig og din rådgiver har givet til kende, at kommunen er indstillet på at se velvilligt på en placering for en ny bolig på arealet umiddelbart vest for naturgasledningen, at det af kommunen anviste areal med en mindre tilpasning er vurderet at være egnet til opførelse af en bolig og garage, at planloven med de seneste ændringer giver mulighed for at opføre og udvide en bolig op til 500 m² det ansøgte byggeri er af en størrelse og et omfang, som på den ansøgte placering ikke vil dominere landskabet og forstyrre landskabsoplevelsen, at byggeriet til en vis grad er tilpasset sædvanlig, typisk lokal byggeskik og at der er ca. 450 m til nærmeste nabobebyggelse. Herudover er der i behandlingen af sagen i øvrigt lagt vægt på, at opførelse af den nye bebyggelse ikke tilsidesætter de landskabelige og naturbeskyttelsesmæssige hensyn, som kommunen skal varetage. Lovgrundlag Planloven, jf. lovbek. nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer. Side 6 af 8
Tilladelsen er givet efter 35, stk. 1, hvorefter der kun med kommunens tilladelse i landzone må foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Offentliggørelse Afgørelsen offentliggøres på kommunens planportal http://planer.holbaek.dk/dk/planportal/planportal.htm torsdag den 21. december 2017 og 4 uger frem. Udnyttelse af tilladelsen Landzonetilladelsen træder først i kraft, når klagefristen på 4 uger fra offentliggørelsen er udløbet. Rettidig klage har opsættende virkning med mindre Planklagenævnet bestemmer andet. Landzonetilladelsen falder bort, hvis ikke den udnyttes inden 5 år efter, den er givet. Tilladelser mv. fra andre myndigheder. Tilladelsen vedrører kun forholdet til landzonebestemmelserne. Andre nødvendige tilladelser skal søges hos relevante myndigheder. Sagen videregives til byggesagsbehandling, såfremt der efter klagefristens udløb ikke er indkommet klage over afgørelsen. Hvis der sker arkæologiske fund i forbindelse med udnyttelse af landzonetilladelsen, skal du straks henvende dig til Museum Vestsjælland, Klosterstræde 18, 4300 Holbæk, tlf. 59 43 23 53. Museet er orienteret om tilladelsen ved kopi af dette brev. Hvis der under bygge- eller jordarbejder konstateres en forurening af jorden, skal du straks underrette Holbæk Kommune, Miljømyndigheden. Der er ikke taget stilling til, om projektet overholder eventuelle servitutter, der hviler på ejendommen. Klagevejledning Denne afgørelse kan påklages til Planklagenævnet af enhver med retlig interesse i sagens udfald. Det kan bl.a. være dig, som adressat for afgørelsen, samt klageberettigede myndigheder, organisationer og naboer. Indgivelse af rettidig klage til Planklagenævnet over nærværende landzoneafgørelse har som udgangspunkt opsættende virkning, medmindre Planklagenævnet bestemmer andet. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, skal klagen være indgivet til Planklagenævnet senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentliggjort, regnes klagefristen dog altid fra datoen for offentliggørelsen. Du skal klage via Klageportalen, ved at logge på med din NEM-ID på www.borger.dk eller www.virk.dk. Der er direkte links til disse steder via forsiden af Planklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk, hvor du også finder information om, hvordan man klager via Klageportalen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et klagegebyr. Gebyrets størrelse differentieres, alt efter om klager er en borger eller en virksomhed/organisation. Privatpersoner skal betale et gebyr på 900 kr. Virksomheder og organisationer skal betale et gebyr på 1.800 kr. Side 7 af 8
Indgives flere klager over samme afgørelse, opkræves der et gebyr for hver selvstændig klageskrivelse. Hvis flere klageberettigede indgiver en samlet klage, betales ét klagegebyr. Hvis blot en af klagerne er en virksomhed eller en organisation opkræves 1.800 kr. Klagegebyret opkræves af Planklagenævnet. Betaling af klagegebyr sker ved elektronisk overførsel til Planklagenævnet. Gebyr skal indbetales inden for en af Planklagenævnet fastsat frist. Hvis gebyret ikke indbetales inden udløbet af fristen, afvises klagen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Holbæk Kommune. Kommunen sender derefter din anmodning til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. En klage har opsættende virkning. Det vil sige, at afgørelsen ikke må udnyttes, mens klagen behandles medmindre Planklagenævnet meddeler andet. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Planklagenævnets afgørelser kan indbringes for domstolene senest 6 måneder efter, at nævnets afgørelse er truffet Du er velkommen til at kontakte undertegnede og få oplyst, om der er kommet en klage. Med venlig hilsen Michael Leth-Espensen Kopi af afgørelsen er sendt som brev eller mail til: Rådgivende Ingeniørfirma Erik Tonsberg Aps, Plantagevænget 6, 4340 Tølløse, 47.tonsberg@gmail.com Museum Vestsjælland, Klosterstræde 18, 4300 Holbæk, plan@vestmuseum.dk Danmarks Naturfredningsforening, Masnedøgade 20, 2100 København Ø, dnholbaeksager@dn.dk Friluftsrådet, Scandiagade 13, 2450 København SV, fr@friluftsraadet.dk, kreds14@friluftsraadet.dk Dansk Botanisk Forening, Sølvgade 83, Opg. S, 1307 København K, nbu_sj@botaniskforening.dk Ejere og beboere som indgav bemærkninger ifm. naboorienteringen. Side 8 af 8