ANDELSBOLIGFORENINGEN ØBROCENTRET CVR.nr. 30 24 87 08 ÅRSRAPPORT 2011/12
INDHOLD Side Ledelsesberetning Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsens beretning 3 Påtegninger Bestyrelsens og administrators påtegning 4 Den uafhængige revisors erklæringer 5 Årsregnskab 1. juli 30. juni Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8 Balance 30. juni 9 Noter 11 Diverse opgørelser Opgørelse af andelens værdi 18 Opgørelse af skattepligtig indkomst 19 1
FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Øbrocentret Østerbrogade 111-117, Langesund 8-10 2100 København Ø Hjemsted: København Regnskabsår: 1. juli 30. juni CVR.nr.: 30 24 87 08 Bestyrelse Mads Jørgensen, formand Lonny Bech Sørensen Rasmus Skafte Ella Grosman Alexander Dittmer Revision Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Adelgade 15 1304 København K Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen H.C. Andersens Boulevard 37 1553 København V 2
BESTYRELSENS BERETNING Aktivitet Andelsboligforeningens aktiviteter består i at drive andelsboligforeningen samt eje og administrere foreningens ejendom, matr.nr. 5094 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Østerbrogade 111-117, Langesund 8-10, 2100 København Ø. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Udviklingen i foreningens drift er under omstændighederne tilfredsstillende. Usikkerhed ved indregning og måling Beregning af andelskronen er sket på baggrund af reglerne i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Beregningen kan enten tage udgangspunkt i anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller kontant ejendomsværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter 30. juni 2012 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for foreningens finansielle stilling. 3
BESTYRELSENS OG ADMINISTRATORS PÅTEGNING Bestyrelse og administrator har dags dato aflagt årsrapporten for 2011/12 for Andelsboligforeningen Øbrocentret. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 22. oktober 2012 Mads Jørgensen Lonny Bech Sørensen Rasmus Skafte Ella Grosman Alexander Dittmer Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen Årsrapportens godkendelse Således forelagt og vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling den / 2012. Dirigent: 4
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Øbrocentret Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Øbrocentret for regnskabsåret 1. juli 2011 30. juni 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Vi har ikke revideret de anførte budgettal. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2012 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2011 30. juni 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Udtalelse om bestyrelsens beretning Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst bestyrelsens beretning. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vor opfattelse, at oplysningerne i bestyrelsens beretning er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 22. oktober 2012 Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Bent Kofoed statsautoriseret revisor 5
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for 2011/12 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A- virksomheder. Herudover har foreningen valgt at følge reglerne for klasse B om bestyrelsesberetningen, jf. årsregnskabslovens 77. Årsrapporten er aflagt efter samme praksis som foregående år. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN Indtægter Boligafgift og lejeindtægt er indregnet i resultatopgørelsen til den på generalforsamlingen fastsatte leje. Alle indtægter vedrørende regnskabsåret er medtaget. Øvrige indtægter er indregnet med fuld periodisering. Udgifter Øvrige udgifter består af ejendomsomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, renholdelsesomkostninger, lønomkostninger og administrative omkostninger m.v. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger, markedsværdiregulering af rente swapaftale m.v.. Skatter Årets skat, som består af årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen som den del, der kan henføres til årets resultat. 6
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Ejendommen er optages til kostpris med tillæg af foretagne forbedringer. Der afskrives ikke på bygninger. Det bør bemærkes, at ejendommens bogførte værdi ikke nødvendigvis er lig med ejendommens handelsværdi. Handelsværdien vil kunne fastsættes ved en uvildig vurdering af ejendommen. Installationer og driftsmidler optages til anskaffelsessum fratrukket akkumulerede afskrivninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for eventuelt betalt acontoskatter. Der er ikke afsat udskudt skat på salg af udlejede lejligheder i henhold til det under eventualforpligtelser anførte. Gældsforpligtelser Gæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Prioritetsgæld måles til kursværdi på balancedagen. Renteswap måles til markedsværdien på balancedagen. 7
RESULTATOPGØRELSE FOR 1. JULI 30. JUNI Realiseret Realiseret Budget Note 2011/12 2010/11 2011/12 Boligafgifter 1 9.347.357 8.607.708 9.288.000 Lejeindtægter 2 2.986.306 2.745.738 2.760.000 Hensat til tab på boligafgift -355.919 0 0 Diverse indtægter 3 141.028 109.786 110.000 INDTÆGTER I ALT 12.118.772 11.463.232 12.158.000 Ejendomsskat m.v. -684.651-648.565-670.500 Ejendomsomkostninger 4-894.371-1.009.644-1.064.000 Administrationsomkostninger m.v. 5-523.094-431.694-449.200 Vedligeholdelsesomkostninger 6-666.697-987.581-890.000 Vaskeriregnskab 7 36.669 56.598 60.000 Viceværtsomkostninger 8-676.359-765.349-668.000 Finansielle indtægter 9 21.577 41.029 30.000 Finansielle omkostninger 10-7.965.220-7.801.757-8.450.000 UDGIFTER I ALT -11.352.146-11.546.963-12.101.700 DRIFTSRESULTAT 766.626-83.731 56.300 Afsat skat 0 0 0 ÅRETS RESULTAT 766.626-83.731 56.300 8
BALANCE PR. 30. JUNI AKTIVER Note 2012 2011 Ejendommen matr.nr. 5094, Udenbys klædebo 202.640.586 202.541.237 (offentlig vurdering 1. oktober 2011 kr. 208.000.000) Igangværende facaderenovering 0 84.199 Driftsmidler 83.988 100.786 Materielle anlægsaktiver 11 202.724.574 202.726.222 ANLÆGSAKTIVER 202.724.574 202.726.222 Restancer 273.842 337.660 Varmeregnskab 2010/11 0 58.352 Tilgodehavender 12 84.520 397.677 Periodeafgrænsningsposter 13 147.422 180.615 Tilgodehavender 505.784 974.304 Likvide beholdninger 14 1.406.299 1.153.630 OMSÆTNINGSAKTIVER 1.912.083 2.127.934 AKTIVER 204.636.657 204.854.156 9
BALANCE PR. 30. JUNI PASSIVER Note 2012 2011 Andelskapital 2.579.760 2.564.940 Overført resultat -45.331.040-1.865.715 EGENKAPITAL 15-42.751.280 699.225 Prioritetsgæld 153.666.293 152.636.000 Renteswap aftale 63.180.503 19.978.845 Langfristede gældsforpligtelser 16 216.846.796 172.614.845 Deposita og forudbetalt leje 920.643 847.760 Kassekredit Nykredit bank 29.141.705 30.368.822 Mellemregning administrator 200 0 Varmeregnskab 2009/10 0 32.055 Varmeregnskab 2011/12 12.459 121.213 Varmeregnskab 2012/13 184.169 0 Anden gæld 17 281.965 170.236 Kortfristede gældsforpligtelser 30.541.141 31.540.086 GÆLDSFORPLIGTELSER 247.387.937 204.154.931 PASSIVER 204.636.657 204.854.156 Pantsætninger og eventualforpligtelser 18 10
NOTER Realiseret Realiseret Budget 2011/12 2010/11 2011/12 1 BOLIGAFGIFTER Boligafgifter 9.347.357 8.607.708 9.288.000 9.347.357 8.607.708 9.288.000 2 LEJEINDTÆGTER Lejeindtægter, boliger 754.330 725.507 635.000 Lejeindtægter, erhverv 2.165.976 1.953.231 2.050.000 Lejeindtægter, garager / parkeringspladser 66.000 67.000 75.000 2.986.306 2.745.738 2.760.000 3 DIVERSE INDTÆGTER Antenneindtægter 4.674 4.690 0 Frigivelse GI 24.077 0 0 Indbetalinger fællesarbejde 104.575 97.150 0 Diverse 7.702 7.946 0 141.028 109.786 110.000 4 EJENDOMSOMKOSTNINGER Forsikringer 152.702 134.783 170.000 Vandafgifter 440.004 523.152 570.000 ABF kontingent 12.512 12.375 14.000 El 289.153 339.334 310.000 894.371 1.009.644 1.064.000 11
NOTER Realiseret Realiseret Budget 2011/12 2010/11 2011/12 5 ADMINISTRATION M.V. Administrationshonorar 225.779 199.106 223.200 Teknikerhonorar, vedrørende vandskader 0 65.847 0 Revisionshonorar 36.375 35.250 35.000 Revisionshonorar, assistance vedrørende tidligere år 5.125 17.500 0 Diverse honorarer og kontingenter 5.753 1.353 7.000 Porto, bankgebyrer m.v. 18.621 16.477 20.000 Møder og generalforsamling m.v. 21.775 11.825 20.000 Kontorartikler m.v. 4.192 7.057 10.000 Vand og varmeregnskab 74.989 0 70.000 Kontrolmanual varmeregnskab 0 4.435 0 Telefon 8.417 9.419 6.000 Godtgørelse bestyrelse 12.267 12.800 18.000 Energimærkning 50.000 0 40.000 Honorar taghaveprojekt 25.000 0 0 1 års gennemgang facaderenovering 19.988 0 0 Teknikerhonorar, diverse 14.813 0 0 Tab, lukkede forsikringssager 0 50.625 0 523.094 431.694 449.200 12
NOTER Realiseret Realiseret Budget 2011/12 2010/11 2011/12 6 VEDLIGEHOLDELSE VVS 96.646 79.341 100.000 Elektriker 100.109 119.663 100.000 Centralvarmeanlæg 68.434 142.286 65.000 Varmeanlæg 0 0 310.000 Glarmester 13.848 591 10.000 Tømrer og snedker 10.056 16.706 30.000 Malerarbejde 4.005 27.930 10.000 Radiatorer 41.364 0 0 Dørtelefon 35.525 14.118 0 Elevatorer, service og vedligeholdelse m.v. 151.655 100.206 165.000 Rensning af gulv, fysioterapeut 57.038 0 0 Fugtsikring paptag 0 29.091 0 Fugtsikring vægge 0 86.010 0 Aflukning el tavler 0 39.375 0 EL lås 0 19.776 0 Låseservice 19.502 18.200 0 Linoleum trapper 0 31.250 0 Udskiftning pumper 0 111.336 0 Dørparti frisør 0 29.144 0 Diverse ejendom 29.562 27.536 100.000 Etablering af 27 pulterrum 0 92.656 0 Hårde hvidevarer 0 2.366 0 Cykelstativer 4.250 0 0 Nye døre, kælder 34.703 0 0 666.697 987.581 890.000 13
NOTER Realiseret Realiseret Budget 2011/12 2010/11 2011/12 7 VASKERIREGNSKAB Vaskeriindtægter -81.074-118.337-131.798 Serviceabonnementer 24.655 25.624 25.000 Vedligeholdelse 2.952 19.317 30.000 Afskrivninger 16.798 16.798 16.798-36.669-56.598-60.000 8 VICEVÆRTOMKOSTNINGER OG RENHOLDELSE Gager m.v. 447.019 498.554 453.000 Personaleomkostninger 934 9.938 0 Trappevask 168.420 169.050 172.000 Lønsumsafgift -4.906 25.103 0 Container m.v. 37.600 3.052 5.000 Fejemaskine 6.681 0 15.000 Øvrig renholdelse 76 22.107 5.000 Vask af dørmåtter 20.535 22.226 18.000 Graffitiafrensning 0 15.319 0 676.359 765.349 668.000 9 FINANSIELLE INDTÆGTER Renter Nykredit Bank 37 39 0 Renter GI 21.540 40.990 30.000 21.577 41.029 30.000 10 FINANSIELLE OMKOSTNINGER Renter Nykredit Bank 908.524 973.669 900.000 Renter Nykredit prioritetslån 2.880.241 2.767.672 3.950.000 Renter renteswap 4.176.455 4.060.416 3.600.000 7.965.220 7.801.757 8.450.000 14
NOTER 2012 2011 11 MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER Ejendommen matr. 5094 Udenbys klædebo Anskaffelsespris 190.000.000 190.000.000 Stiftelsesomkostninger 3.207.715 3.207.715 193.207.715 193.207.715 Tilgang forbedringer 9.432.871 9.333.522 Regnskabsmæssig værdi 30. juni 202.640.586 202.541.237 Driftsmidler Anskaffelsessum 167.978 167.978 Afskrivninger primo -67.192-50.394 Årets afskrivninger -16.798-16.798 Regnskabsmæssig værdi 30. juni 83.988 100.786 12 TILGODEHAVENDER Forsikringssager 42.268 39.458 Vurderingshonorarer m.v. 18.175 24.775 Tilbagebetaling GI 24.077 0 Tilbagebetaling ejendomsskat 0 333.444 84.520 397.677 13 PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER Periodiseret bygningsforsikring 103.335 78.892 Periodiseret vaskeriindtægt 42.462 95.058 Andre periodiseringer 1.625 6.665 147.422 180.615 15
NOTER 2012 2011 14 LIKVIDE BEHOLDNINGER Kassebeholdning 6.913 11.772 Nykredit bank 5.050 5.013 Grundejernes investeringsfond (bundet) 1.394.336 1.136.845 1.406.299 1.153.630 15 EGENKAPITAL Andelskapital Saldo primo 2.564.940 2.542.500 Årets tilgang 14.820 22.440 2.579.760 2.564.940 Reserver Saldo primo -1.865.715-15.835.648 Kursregulering prioritetsgæld til dagsværdi -1.030.293 534.226 Markedsværdi rente swap aftale årets regulering -43.201.658 13.370.380 Indbetalt merværdi første gangs salg 0 149.058 Årets resultat 766.626-83.731-45.331.040-1.865.715 16
NOTER 16 PRIORITETSGÆLD Restgæld Kursværdi Renter Nykredit, var.obl.lån - årgang 2013, udløb 2037. 152.636.000 153.666.293 2.880.241 Markedsværdi renteswap aftale 63.180.503 63.180.503 4.176.455 215.816.503 216.846.796 7.056.696 2012 2011 17 ANDEN GÆLD Revisionshonorar 36.375 35.250 Trappevask 14.420 14.000 A-skat 7.120 7.147 Arbejdsmarkedsbidrag 2.342 2.341 Feriepenge 57.100 58.100 Københavns energi 71.299 0 Atp 810 810 Pensionsbidrag 3.966 0 Dong 41.438 47.741 Otis 15.414 0 Diverse skyldige omkostninger 31.681 4.847 281.965 170.236 18 PANTSÆTNINGER OG EVENTUALFORPLIGTIGELSER Der er ingen pantsætninger tinglyst udover prioritetsgælden. Andelsboligforeninger skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når der sker overgang af foreningens sidste lejemål fra erhvervsmæssig anvendelse (udlejet lejlighed) til skattefri anvendelse (andelslejlighed). Skattepligten omfatter den del af ejendomsavancen, som forholdsmæssigt kan henføres til de lejligheder, som i perioden fra foreningens stiftelse til udgangen af det indkomstår, hvori det sidste lejemål skifter status og kan således udgøre et væsentligt skattetilsvar, som ikke fremgår af årsregnskabets balance og derved ikke er indregnet i beregningen af andelenes værdi. 17
ANDELENS VÆRDI Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 c i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital pr. 30. juni 2012-42.751.280 Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011 208.000.000 Bogført værdi pr. 30. juni 2012-202.640.586 5.359.414 Bogført værdi realkredit gæld og renteswap pr. 30. juni 2012 216.846.796 Kursværdi prioritetsgæld og renteswap pr. 30. juni 2012-216.846.796 0 REGULERET FORMUE PR. 30. JUNI 2012-37.391.866 Andelskronen pr. 30. juni 2012 udgør -14,49 Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 a i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital pr. 30. juni 2012-42.751.280 Ejendommens anskaffelsespris 202.640.586 Bogført værdi pr. 30. juni 2012-202.640.586 0 Bogført værdi realkredit gæld og renteswap pr. 30. juni 2012 216.846.796 Nominel restgæld, prioritetsgæld -152.636.000 64.210.796 REGULERET FORMUE PR. 30. JUNI 2012 21.459.516 Andelskronen pr. 30. juni 2012 udgør 8,32 18
OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Samlede udgifter ifølge regnskab 11.352.146 Markedsværdiregulering af renteswap 43.201.658 Afskrivning installationer 657.780 Direkte omkostninger lejere -77.999 Diverse indtægter -141.028 Fradragsberettigede nettoudgifter til fordeling 54.992.557 Fordeling af nettoudgifter Boligafgift 9.347.357 Lejeindtægt 2.986.306 12.333.663 54.992.557 x 2.986.306 Fordeling 13.315.152 12.333.663 Lejeindtægt 2.986.306 Direkte omkostninger lejere -77.999 Andel af fordelte udgifter -13.315.152 SKATTEPLIGTIG INDKOMST FØR UNDERSKUD TIDLIGERE ÅR -10.406.845 Anvendt underskud fra tidligere år 0 SKATTEPLIGTIG INDKOMST -10.406.845 Installationer Anskaffelsessum 16.444.500 Afskrivninger primo 2.795.565 Årets afskrivninger 657.780 Afskrivninger i alt 3.453.345 Fremførbare underskud Saldo primo 8.728.809 Årets tilgang / anvendelse 10.406.845 19.135.654 5810 flp/ils 19