R E T N I N G S L I N I E R Landzoneadmiiniisttrattiion ii Bramsnæs Kommune 1
RETNINGSLINIER FOR LANDZONEADMINISTRATION I BRAMSNÆS KOMMUNE Indholdsfortegnelse Indledning... 2 Samarbejde vedrørende landzoneafgørelser naboer, HUR og Roskilde Amt... 3 Sagsbehandling og tidsforbrug ved behandling af landzonesager... 4 Gældende landzonebestemmelser... 5 Baggrund for landzoneadministrationen... 5 Planloven... 5 Almene samfundsmæssige hensyn... 6 Konkrete forhold... 6 Grundlag for administration af landzonebestemmelserne... 7 Udstykning... 7 Boligbyggeri m.v... 8 Erhvervsbyggeri... 9 Institutionsbyggeri og lignende... 10 Ændret anvendelse af bygninger... 10 Ændret anvendelse af ubebyggede arealer... 11 Tekniske anlæg... 11 Anlæg af søer... 11 Anlæg af jordvolde og placering af jord i øvrigt... 12 Anmeldelse af ændret anvendelse... 12 Undtagelser der ikke kræver tilladelse eller skal anmeldes i henhold til planloven... 12 Klager... 12 Planlovens landzonebestemmelser... 13 Uddrag af byggeloven... 16 Klagevejledning... 17 Hvad kan der klages over... 17 Hvem kan klage... 17 Hvordan klager man... 17 Hvem afgører klagen... 17 Hvilken betydning får klagen... 17 2
Indledning Den 31. maj 2002 vedtog Folketinget en række ændrede planlovsbestemmelser. Der er sket ændringer for så vidt angår detailhandel, bosættelse og etablering af gyllebeholdere i det åbne land, samt udvidelse af virksomheder i landzone. Samtidig er planlovens bestemmelser ændret så kompetencen til at træffe afgørelserne i landzonesager er overdraget til kommunerne pr. 1. september 2002. Formålet med at udarbejde Retningslinier for landzoneadministration i Bramsnæs Kommune er, at udforme et delegationsgrundlag for den fremtidige administration, således at Udvalget for Teknik & Miljø får kompetencen til at træffe afgørelser i landzonesager. Samtidig bemyndiges Teknik & Miljø, til at træffe afgørelser inden for retningslinierne i denne vejledning. Ved vedtagelse af dette dokument vil ovennævnte delegationer træde i kraft. Vejledningen har også til formål at beskrive for ansøger, hvordan en sag kan forventes afgjort, samt at reducere sagsbehandlingstiden mest muligt. Ansøgninger der falder uden for disse retningslinier afgøres altid af Udvalget for Teknik & Miljø, med undtagelse af sager der er i klar og åbenlys strid med planloven. Disse ansøgninger afslås administrativt med det samme. Hvis en ansøgning ikke fuldt ud kan imødekommes, eller hvis der skal stilles vilkår ud over almindelige standardvilkår om placering, udformning, farver, materialevalg, slørende beplantning og lignende, som er beskrevet i retningslinierne, sendes en foreløbig vurdering til ansøgeren. I det tilfælde at ansøgeren har væsentlige indvendinger, afgøres sagen af Udvalget for Teknik & Miljø. Hvis HUR eller Roskilde Amt i den indhentede udtalelse, finder en landzonetilladelse problematisk, afgøres sagen af Udvalget for Teknik & Miljø. Hvis der ved naboorientering indkommer bemærkninger der er væsentlige i forhold til planlovens bestemmelser, afgøres sagen af Udvalget for Teknik & Miljø. I tilfælde hvor der i en tilladelse bliver stillet vilkår af varig interesse, skal disse tinglyses på ejendommen efter planlovens 55. Kommunen lader vilkårene tinglyse på ejerens bekostning. 3
Samarbejde vedrørende landzoneafgørelser naboer, HUR og Roskilde Amt Myndigheden til at træffe landzoneafgørelser efter planlovens 35 38 er pr. 1. september 2002 overgået til kommunen. Med planlovskompetencen blev det desuden pålagt kommunerne at foretage en skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne, samt indhente udtalelser hos henholdsvis, HUR og Roskilde Amt, inden kommunen meddeler tilladelse. Samtidig skal HUR have skriftlig meddelelse om kommunens landzoneafgørelser, tilladelser såvel som afslag. Naboer, HUR og Roskilde Amt skal inddrages, når der er tale om ansøgninger uden for landsbyer der er afgrænset i kommuneplanen (landzonelandsbyer), og områder der er omfattet af en lokalplan. Dette skal gøres medmindre Teknik & Miljø skønner, at ansøgningen er af underordnet betydning i forhold til naboer, HUR eller amtet. Inden for landzonelandsbyer og områder omfattet af landzonelokalplan, skal naboer skriftligt orienteres om ansøgningen inden kommunen meddeler tilladelse, medmindre Teknik & Miljø skønner det er af underordnet betydning (jf. ovenfor). Fristen for at komme med bemærkninger og udtalelser for naboer, HUR og amtet er 2 uger. Hvis HUR s og amtets udtalelser ikke kan foreligge inden 2 uger, skal de underrette kommunen om dette. Kommunen kan således tidligst meddele tilladelse 2 uger efter, at en ansøgning er sendt til orientering/udtalelse. Den forudgående mulighed for at kommentere det ansøgte skulle gerne reducere antallet af påklagede afgørelser, idet det ansøgte forhold herefter burde være fuldt belyst inden afgørelsen træffes. I øvrigt skal forvaltningslovens regler om partshøring iagttages. Hvis et spørgsmål er detailreguleret efter anden lovgivning ( f.eks. vejlov, landbrugslov, naturbeskyttelseslov) som varetager hensyn der også varetages af landzonebestemmelserne, skal Teknik & Miljø lade særmyndighedens vurdering indgå ved afgørelsen af landzonesagen. Uanset om en ændring af anvendelse af bygninger ( 36 og 37) o.l. kun er godkendelseseller anmeldelsespligtige efter planloven, udløser dette i de fleste situationer en myndighedsbehandling efter byggeloven (stillingtagen til bygnings- og energimæssige forhold, spildevand, arbejdsmiljø, byggetilladelse m.m.) eller myndighedsbehandling efter vejloven (lovlig vejadgang, adgangsbestemmelser). Det skal bemærkes at ansøgeren selv har ansvaret for at bestemmelserne i anden lovgivning er overholdt, og må selv sørge for at indhente andre nødvendige tilladelser. 4
Sagsbehandling og tidsforbrug ved behandling af landzonesager Sagsforløb og tidsforbrug ved behandling af landzonesager i landzone udenfor landsbyerne afgrænset i kommuneplanen og i landzone der ikke er omfattet af lokalplan. Sagsbehandlingstiden vedrører kun planloven. Ansøgninger kan opdeles i tre kategorier: 1. Ansøgninger der er i klar og åbenlys strid med planlovens bestemmelser meddeles administrativt afslag med det samme. 2. Ansøgninger der er i overensstemmelse med retningslinierne i denne vejledning afgøres administrativt og tidsforbruget fremgår af nedenstående skema. Samlet tidsforbrug ca. 3 måneder Ca. 2 uger Ca. 3 uger Ca. 2 uger Ca. 4 uger Ansøgning modtages Sendes til HUR og Roskilde Amt svar retur Sagsbehandling Afgørelse (tilladelse/afslag) sendes til ansøger og HUR Sendes i naboorientering svar retur Tilladelse offentliggøres i Lokalavisen for hele Hornsherred 4 ugers klagefrist 3. Ansøgninger der falder uden for retningslinierne i denne vejledning skal afgøres af Udvalget for Teknik & Miljø. Der må forventes en forlængelse af sagsbehandlingstiden på omkring en måned, afhængigt af hvornår ansøgningen indkommer i forhold til administrationens afleveringsfrist for udvalgssager. 5
Gældende landzonebestemmelser Baggrund for landzoneadministrationen Landzonebestemmelserne findes i 34-38 i lov om planlægning, senest revideret ved lov nr. 383 af 6. juni 2002 (trådte i kraft 14. juni 2002), jf. lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002. Ifølge bestemmelserne opdeles hele landet i byzone, sommerhusområde og landzone. I landzone kræves der med visse undtagelser landzonetilladelse til: Udstykning Ny bebyggelse Ændret anvendelse af bygninger eller ubebyggede arealer Planloven 1 (formålsparagraf) Loven skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen og medvirker til at værne om landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskers livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet. Stk. 2. Loven tilsigter særligt, 1. at der ud fra en planmæssig og samfundsmæssig helhedsvurdering sker en hensigtsmæssig udvikling i hele landet og i de enkelte amtskommuner og kommuner, 2. at der skabes og bevares værdifulde bebyggelser, bymiljøer og landskaber, 3. at de åbne kyster fortsat skal udgøre en væsentlig natur- og landskabsressourcer, 4. at forurening af luft, vand og jord samt støjulemper forebygges, og 5. at offentligheden i videst muligt omfang inddrages i planlægningsarbejdet. Landzonebestemmelserne er ikke et egentligt planlægningsværktøj men bestemmelserne skal modvirke byspredning ved at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse og anlæg i det åbne land og samtidig sikre, at egentlig byudvikling sker, hvor der er åbnet mulighed for det gennem region-, kommune- og lokalplanlægningen. Zoneinddelingen skaber derved en klar og værdifuld grænse mellem by og land, hvorved blandt andet natur- og kulturhistoriske værdier bevares, og miljøkonflikter undgås. Udgangspunktet er, at landzonen skal friholdes for anden (uplanlagt) bebyggelse m.v. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Landzonebestemmelserne er således af central betydning for jordbrugserhvervene, befolkningens rekreative interesser og beskyttelse af areal og naturressourcer og et vigtigt virkemiddel til sikring af gennemførelsen af den sammenfattende fysiske planlægning. Som det fremgår af formålsparagraffen, skal man ved landzoneadministrationen varetage nogle meget brede hensyn. Disse hensyn kan opdeles i to grupper: almene samfundsmæssige hensyn konkrete forhold 6
Almene samfundsmæssige hensyn Disse hensyn, som er helt grundlæggende for de intentioner, der ligger bag planloven, er temmelig abstrakte og har ikke direkte relation til det konkrete forhold i marken. Da disse hensyn i deres natur ikke konstateres på stedet, er det ofte svært for en ansøger at forstå baggrunden for et eventuelt afslag, der er begrundet i disse forhold. Det er således karakteristisk for sager af denne art, at den enkelte sag ikke er ret stor og ikke i sig selv volder særlig stor skade, men hvis der er mange sager, og hvis alle de afslåede ansøgninger blev gennemført, ville det være ødelæggende for de almene hensyn. Det er derfor væsentligt at fastholde disse hensyn, da de udgør en del af hovedformålene med landzonebestemmelserne, men det stiller større krav til begrundelsen for afgørelserne. De samfundsmæssige hensyn er blandt andet at: udnytte offentlige og private investeringer bedst muligt (trafikanlæg, byggemodning, institutioner og privat service), følge den offentlige planlægning op, fastholde karakteren af åbent land og afgrænsningen mellem by og land også hvor der ikke er særlige naturinteresser, reservere det åbne land for landbrugserhvervet, undgå unødvendigt forbrug af landbrugsjord til blandt andet boligformål, sikre, at borgerne behandles ens ud fra lighedsgrundsætningen det vil sige, at en tilladelse vurderes ud fra den synsvinkel, at den kan komme til at danne præcedens. Ovennævnte hensyn kommer blandt andet til udtryk via region- og kommuneplanerne. Det er således vigtigt, at administrationen af konkrete sager følger den fysiske planlægning op og ikke medvirker til en svækkelse heraf. Det gælder såvel hensynet til de offentlige og private investeringer som til selve planlægningens troværdighed. Konkrete forhold Ud over at tage almene samfundsmæssige hensyn i afgørelser efter planlovens 35 skal der også tages udgangspunkt i en konkret vurdering af de faktiske forhold i marken. Denne konkrete vurdering skal baseres på regionplanens målsætninger og retningslinier. Blandt de konkrete forhold kan nævnes: landskabelige interesser kulturhistoriske interesser biologiske interesser risiko for miljøkonflikter trafikale hensyn hensyn til kirkeomgivelser bevaringshensyn spildevandsforhold serviceforhold landbrugsinteresser rekreative interesser råstofinteresser Tilladelse - eventuelt på vilkår- skal meddeles, når det ansøgte efter konkret vurdering af de stedlige forhold findes foreneligt med de hensyn, som landzonebestemmelserne skal varetage. 7
Grundlag for administration af landzonebestemmelserne Udstykning Ved udstykning forstås, at det registreres i matriklen, at et areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom. 1. Der meddeles normalt tilladelse til udstykning til opførelse af tekniske anlæg (renseanlæg, transformatorstationer, antenneanlæg, m.m.), når disse nødvendigvis skal placeres i det åbne land. 2. Der meddeles normalt tilladelse til udstykning af overflødiggjorte medhjælperboliger, aftægtsboliger og lignende etableret før 14. juni 2002 på landbrugsejendomme, hvis boligerne er sådan beliggende, at der ikke opstår miljøkonflikter i forbindelse med ejendommens drift som landbrugsejendom. Det vil dog være en forudsætning, at boligen under hensyn til ejendommens størrelse og driftsform også på længere sigt skønnes at være overflødig. 3. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til udstykning af medarbejder- og generationsskifteboliger opført efter 14. juni 2002 medmindre der foreligger en særlig begrundelse. 4. Der meddeles normalt tilladelse til at udstykke flere eksisterende boliger på en ejendom, der ikke er landbrugsejendom, medmindre der er miljømæssige forhold eller bebyggelsesregulerende bestemmelser m.m., der taler imod. 5. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til udstykning af boliger indrettet i tiloversblevne landbrugsbygninger efter 37, stk. 1. 6. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til udstykning af anden form for bebyggelse i det åbne land. 7. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til udstykning af en parcel med henblik på, at den skal henligge som ubebygget ejendom til rekreative formål eller lignende (rekreative parceller). 8. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til udstykning med henblik på opførelse af ny bebyggelse i det åbne land. 9. Jordbrugsparceller kan som hovedregel alene etableres på baggrund af en lokalplan. 8
Boligbyggeri m.v. Byggeri skal ses i sammenhæng med byggelovens definitioner på bebyggelse og anvendelsen heraf (se uddrag af byggeloven). 1. Der meddeles normalt tilladelse til genopførelse af en helt ødelagte boliger (brand, hærværk, storm o.l.), hvis der inden for rimelig tid (3 år) søges om landzonetilladelse, medmindre helt særlige forhold taler imod. Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 2. Der meddeles normalt tilladelse til omfattende istandsættelse af boliger, der har været beboet inden for de seneste år, medmindre den eksisterende bolig har karakter af værdiløs ruin. Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens udformning, farver og/eller materialevalg. Der kan være krav om, at dele af det eksisterende hus på ejendommen nedrives. 3. Der meddeles normalt tilladelse til en udvidelse af en helårsbolig, på en landbrugsejendom, ud over 250 m 2 op til 350 m² på betingelse af, at der ikke indrettes mere end én bolig på ejendommen samt at boligens proportioner er i overensstemmelse med den eksisterende bebyggelse. Det vil sige at, hvis den eksisterende bygningsmasse af driftsbygninger er under 350 m² vil en tilladelse ikke kunne forventes. Tilladelse vil dog normalt blive givet hvis udvidelsen sker inden for de eksisterende bygningsrammer, f.eks. i uudnyttet tagetage eller i sammenhæng med overflødig driftsbygning. Sidstnævnte forudsætter at der ikke senere vil blive behov for nye driftsbygninger. Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 4. Der meddeles normalt tilladelse til opførelse af boliger i landsbyer, hvis der er tale om en huludfyldning i den eksisterende bebyggelse. Det er dog en forudsætning, at det skønnes at der ikke opstår miljøkonflikter, og at byggeriet ikke strider mod bevaringshensyn eller landskabelige hensyn, herunder grønne kiler som rekreativ interesse. Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg, som skal vurderes ud fra den omgivende eksisterende bebyggelse. 5. Der meddeles normalt tilladelse til indretning af et begrænset antal helårsboliger i overflødiggjorte driftsbygninger, når disse er beliggende i landzonelandsbyer. 6. Der meddeles normalt tilladelse til opførelse af udhusbebyggelse (garager, carporte, udhuse, m.m.) på op til 100 m². Det er en forudsætning at bebyggelsen opføres i tilknytning til ejendommens bolig (max. 20 meter). Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 7. Der meddeles normalt tilladelse til opførelse af udhusbebyggelse (garager, carporte, udhuse, m.m.) over 100 m², hvis der er tale om nedrivning af en eksisterende udhusbebyggelse, med tilsvarende størrelse. Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 8. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til opførelse af frit beliggende enfamiliehuse i det åbne land. 9. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til opførelse af boliger umiddelbart uden for byzone, uden for landsbyafgrænsning eller uden for et område, der er omfattet af en landzonelokalplan. 10. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til at opdele eksisterende bolig, til landbrugsejendom, i flere boligenheder. 9
Erhvervsbyggeri m.m. Byggeri skal ses i sammenhæng med byggelovens definitioner på bebyggelse og anvendelsen heraf (se uddrag af byggeloven). 1. Der meddeles tilladelse til placering af nødvendige driftsbygninger, uden tilknytning ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer, når det er nødvendigt af driftsmæssige eller miljømæssige hensyn, og hvis det kan ske i overensstemmelse med landskabelige forhold (jf. 36, stk. 2). Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 2. Der meddeles normalt tilladelse til etablering af servicevirksomhed som f.eks. advokatvirksomhed, bogforlag, frisør, galleri, kunsthåndværk, revisor, zoneterapi m.v. i forbindelse med en udvidelse af eget enfamiliehus under forudsætning af, at det skønnes landskabeligt, trafikalt og miljømæssigt forsvarligt. Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 3. Der meddeles som hovedregel tilladelse til en velbegrundet, begrænset udvidelse af eksisterende erhvervsvirksomheder etableret før 1970 og af virksomheder, der er etableret i henhold til en landzonetilladelse. Forudsætningen er at udvidelsen er landskabelig og planlægningsmæssig uproblematisk, og at det ikke fremgår af en tidligere tilladelse, at yderligere udvidelse ikke kan ske. I den forbindelse bør der også foretages en vurdering af om virksomheden bør flytte til et erhvervsområde, eller bygge på en helhedsplan eller i enkelte tilfælde en landzonelokalplan. Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 4. Der meddeles som hovedregel tilladelse til nyetablering af jordbrugstilknyttede erhvervsvirksomheder, der traditionelt hører hjemme i landzonen, forudsat det er landskabeligt og planmæssigt uproblematisk (ikke fritliggende). Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 5. Der meddeles normalt tilladelse til opførelse af de nødvendige bygninger til dyrehospital, dyrepension og hundekennel m.v. Det forudsættes dog, at der lægges særlig vægt på beskyttelsen af rekreative områder og naturområder. Afstandskrav i miljøbeskyttelsesloven skal særligt iagttages. Der vil normalt blive stillet særlige vilkår om bygningens placering, udformning, farver og/eller materialevalg. 6. Der meddeles normalt tilladelse til opførelse af ridehaller til privat brug på betingelse af at ejendommen har en vis størrelse (minimum 5 ha), at ridehallens proportioner er i overensstemmelse med den eksisterende bebyggelse (det vil sige at hvis bygningsmassen er under 350 m² vil en tilladelse ikke kunne forventes), at ridehallens areal ikke overstiger 1000 m². Ridehallen skal placeres i sammenhæng med den eksisterende bebyggelse og under hensyntagen til de landskabelige omgivelser og de trafikale forhold. Form og farve skal ligeledes tilpasses den eksisterende bebyggelse og placeringen i landskabet. Det vil sige at ridehallen skal opføres i matte ureflekterende materialer, lysindtag i tagflade begrænses til enkelte partier med matterede overflader, den maksimale bygningshøjde må ikke overskride 8,50 meter og ridehallen må ikke placeres så værdifuld beplantning ødelægges. 7. Der meddeles tilladelse til fritliggende gyllebeholdere, medmindre væsentlige hensyn til landskab, natur, miljø og naboer taler afgørende imod. Der stilles vilkår om etablering af skærmende beplantning og fjernelse af beholderen, når den ikke længere er nødvendig for driften. Vilkårene skal tinglyses på ejendommen. 8. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til opførelse af nye erhvervsvirksomheder (herunder kroer, restauranter, detailhandelsbutikker m.v.) i det åbne land. 10
9. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til opførelse af jagthytter, fiskehytter m.m., herunder opstilling af campingvogne. 10. Der meddeles ikke tilladelse til etablering af erhverv som autoophug, produkthandel m.v. 11. Publikumsorienterede virksomheder (zoologiske haver, golfbaner, tivoli, kursuscentre og lignende), der naturligt hører hjemme i landzonen, kan som hovedregel alene etableres på baggrund af en regional og kommunal planlægning. Institutionsbyggeri og lignende Byggeri skal ses i sammenhæng med byggelovens definitioner på bebyggelse og anvendelsen heraf (se uddrag af byggeloven). 1. Der meddeles normalt tilladelse til opførelse af klubhuse ved idrætsanlæg og lignende eller til brug for naturbaserede foreninger med almennyttige formål (spejdere). Der stilles særlige vilkår til husets placering, udformning og materialevalg samt at klubhuset skal fjernes ved foreningens ophør. 2. Der meddeles normalt tilladelse til etablering af børnehaver (skovbørnehaver m.m.) i det åbne land, hvis børnehaverne etableres i bygninger på tidligere landbrug og lignende, forudsat det kan ske uden væsentlige bygningsmæssige ændringer. 3. Der meddelelse som hovedregel ikke tilladelse til etablering af nye selvstændige børnehaver i det åbne land. Ændret anvendelse af bygninger Byggeri skal ses i sammenhæng med byggelovens definitioner på bebyggelse og anvendelsen heraf (se uddrag af byggeloven). 1. Der meddeles normalt tilladelse til indretning af kunst-, kunsthåndværks- eller lignende hobbypræget virksomhed, herunder også salg af virksomhedernes produkter, i eksisterende bygninger. Dette gælder dog ikke frit beliggende landbrugsbygninger uden tilknytning til de øvrige bygninger på en landbrugsejendom. Det er en forudsætning at det ikke medfører miljømæssige eller trafikale gener. 2. Der meddeles normalt tilladelse til ændring fra ét erhverv til et andet i eksisterende bygninger under forudsætning af, at det ikke medfører væsentlige miljømæssige og trafikale gener eller kræver væsentlige om- eller tilbygninger. Det er ligeledes en forudsætning at erhvervene er sammenlignelige og ikke er mere belastende for omgivelserne end den hidtidige anvendelse. 3. Der meddeles normalt tilladelse til helårsbeboelse i sommerhuse, der tidligere har været helårsboliger. 4. Der meddeles normalt tilladelse til indretning af en bolig i en bevaringsværdig bygning, når særlige bevaringsinteresser taler herfor og med det sigte, at de kan bevares. 5. Der meddeles normalt tilladelse til indretning af et mindre antal ferielejligheder i overflødiggjorte bygninger i landzone under forudsætning af, at lejlighederne benyttes til udlejning, at ejeren bor på ejendommen og at bygningerne ikke har karakter af værdiløs ruin. Der kræves tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen til udlejning. 11
6. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til ændret anvendelse af landbrugsbygninger, der er mindre end 5 år gamle (jf. planlovens 37). 7. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til indretning af boliger i overflødiggjorte driftsbygninger på landbrugsejendomme ud over de, som kan indrettes uden landzonetilladelse (jf. planlovens 37). 8. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til at ændre egentligt sommerhus til helårsbolig, men der meddeles normalt personlig tilladelse til helårsbeboelse af sommerhuse for personer, der opfylder betingelserne som i planlovens 41. Ændret anvendelse af ubebyggede arealer 1. Der meddeles normalt tilladelse til etablering af ridebaner i rimelig tilknytning til eksisterende bebyggelse og som kan etableres uden væsentlig ændring af de landskabelige forhold. Det er en forudsætning at arealet kan retableres til landbrugsjord efter ophør af anvendelsen. Eventuel udendørsbelysning, skal kunne tilpasses omgivelserne uden gene for landskab, miljø og trafik. 2. Der meddeles ikke tilladelse til at etablere autoophugs- eller produkthandelsvirksomheder. 3. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til udendørs oplag i et sådant omfang, at oplaget får selvstændig karakter (jf. 37). 4. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til udendørs udstilling af selvstændig permanent karakter. Tekniske anlæg 1. Der meddeles normalt tilladelse til etablering af tekniske anlæg, når disse nødvendigvis skal, eller naturligt kan placeres i det åbne land. Antennemaster behandles altid af Udvalget for Teknik & Miljø. 2. Der meddeles normalt tilladelse til opstilling af husstandsmøller med en højde op til 25 m til vingespids ved fritliggende ejendomme, forudsat møllen opføres i umiddelbar tilknytning til ejendommens eksisterende bygninger. Mange tekniske anlæg vil kræve tilladelse efter anden lovgivning og måske en VVMscreening og/eller -vurdering. Anlæg af søer 1. Der meddeles normalt tilladelse til at etablere søer på dyrkede landbrugsarealer. 2. Der meddeles som hovedregel kun tilladelse til etablering af søer i områder, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3, hvis det skønnes, at områdets samlede naturindhold ikke forringes. 3. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til etablering af søer, hvis værdifulde biotoper trues, eller hvis der er særlige arkæologiske interesser i området. 12
Anlæg af jordvolde og placering af jord i øvrigt 1. Der meddeles normalt tilladelse til at etablere jordvolde på ejendomme, der er støjfølsomme, jf. miljølovgivningens retningslinier, og grænser op til stærkt trafikerede veje, industriområder m.m. 2. Der meddeles normalt tilladelse til at opfylde kunstigt skabte fordybninger i terrænet. 3. Der meddeles som hovedregel ikke tilladelse til at terrænregulere (kunstige bakker, udjævning af landskabsformationer) i områder hvor der er landskabelige, naturhistoriske, miljømæssige eller kulturhistoriske værdier. Anmeldelse af ændret anvendelse Efter anmeldelse til Kommunalbestyrelsen, kan overflødige landbrugsbygninger i det åbne land, som er ældre end 5 år og ikke skal ombygges i væsentligt omfang, tages i brug efter planlovens bestemmelser ( 37 og 38) til: 1. Mindre håndværks- og industrivirksomhed eller lager- og kontorformål m.v. 2. Mindre butikker på indtil 250 m 2 bruttoetageareal. 3. 1 bolig i én af de tidligere landbrugsbygninger på ejendommen. Undtagelser der ikke kræver tilladelse eller skal anmeldes i henhold til planloven Efter planlovens 36 er der en række byggerier og aktiviteter der ikke kræver tilladelse eller anmeldelse. Man skal være opmærksom på, at det kan kræve tilladelse fra anden lovgivning f.eks. byggeloven, naturbeskyttelsesloven etc. For ansøgninger om medhjælperboliger skal der særligt redegøres for hvorfor der ikke kræves landzonetilladelse. Klager Klager over afgørelser truffet af Teknik & Miljø, videresendes til Naturklagenævnet med administrationens bemærkninger. Klager over afgørelser truffet af Udvalget for Teknik & Miljø videresendes til Naturklagenævnet med udvalgets bemærkninger. Klager fra andre myndigheder videresendes til Naturklagenævnet med Udvalget for Teknik & Miljø s bemærkninger. 13
Planlovens landzonebestemmelser Kapitel 7 Zoneinddelingen og landzoneadministrationen 34. Hele landet er opdelt i byzoner, sommerhusområder og landzoner. Stk. 2. Byzoner er 1) områder, som i en byudviklingsplan er udlagt til bymæssig bebyggelse, 2) områder, som i en bygningsvedtægt er udlagt som byggeområder til bymæssig bebyggelse, 3) områder, som i en byplanvedtægt er udlagt til bymæssig bebyggelse eller offentlige formål, og 4) områder, som i en lokalplan er overført til byzone. Stk. 3. Sommerhusområder er 1) områder, som i en bygningsvedtægt eller en byplanvedtægt er udlagt til sommerhusbebyggelse, og 2) områder, som i en lokalplan er overført til sommerhusområde. Stk. 4. Landzoner er de områder, der ikke er omfattet af stk. 2 og 3. 35. I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. dog 36-38. Stk. 2. Tilladelse efter stk. 1 til udstykning, bebyggelse eller ændret anvendelse, som er omfattet af reglen om VVM-pligt i 6 c, stk. 1, eller reglen om lokalplanpligt i 13, stk. 2, kan først meddeles, når de fornødne retningslinier i regionplanen er endeligt vedtaget og den fornødne lokalplan er offentligt bekendtgjort. Stk. 3. For arealer i kystnærhedszonen, jf. 5 a, må tilladelse efter stk. 1 kun meddeles, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. 1. Stk. 4. Uden for landsbyer, der er afgrænset i kommuneplanen, og områder, der er omfattet af en lokalplan, kan en tilladelse efter stk. 1 først meddeles, efter at kommunalbestyrelsen har indhentet en udtalelse fra regionplanmyndigheden og i hovedstadsområdet tillige amtsrådet. Udtalelsen skal så vidt muligt afgives inden 2 uger efter regionplanmyndighedens henholdsvis amtsrådets modtagelse af sagen. Hvis fristen ikke kan overholdes, skal regionplanmyndigheden henholdsvis amtsrådet underrette kommunalbestyrelsen. Stk. 5. Tilladelser efter stk. 1 kan først meddeles, når der er forløbet 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlede ejendom. Stk. 6. Bestemmelserne i stk. 4 og 5 gælder ikke, hvis det ansøgte efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning for de i stk. 4 nævnte myndigheder 14
og naboerne. Stk. 7. Ansøgeren og regionplanmyndigheden skal have skriftlig meddelelse om afgørelser efter stk. 1. Stk. 8. En afgørelse efter stk. 1 skal indeholde oplysning om bestemmelserne i 59 og 60. Stk. 9. Tilladelser efter stk. 1 skal offentliggøres. Offentliggørelse kan dog undlades, hvis tilladelsen er i overensstemmelse med en offentligt bekendtgjort lokalplan. Stk. 10. Offentliggørelsen af en tilladelse efter stk. 1 skal indeholde oplysning om bestemmelserne i 59 og 60. 36. Tilladelse efter 35, stk. 1, kræves ikke til: 1) Udstykning efter landbrugslovens 8, stk. 4, til samdrift med en bestående landbrugsejendom. 2) Udstykning af en skovejendom efter landbrugslovens 4, stk. 2. 3) Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendoms drift som landbrugs- eller skovbrugsejendom eller for udøvelse af fiskerierhvervet, jf. dog stk. 2. 4) Ibrugtagen af bebyggelse eller arealer til landbrug eller skovbrug eller til brug for udøvelse af fiskerierhvervet. 5) Udstykning, byggeri eller ændret anvendelse i det omfang, dette er bestemt i en fredning efter lov om naturbeskyttelse eller udtrykkeligt er tilladt i en lokalplan, der er tilvejebragt efter reglerne i denne lov. 6) Indvinding af råstoffer i jorden. 7) Byggeri, der efter bygningsreglement for småhuse er fritaget for krav om byggetilladelse, og som ikke medfører oprettelse af en ny bolig. 8) Byggeri, der i bygningsreglement er fritaget for krav om byggetilladelse, og som etableres til brug for offentlige trafik-, forsynings- eller varslingsanlæg eller radio- og tv-modtagelse. 9) Til- og ombygning af helårshus, hvorved husets samlede bruttoetageareal ikke overstiger 250 m 2. 10) Helårsboligs overgang til anvendelse som fritidsbolig. 11) Udstykning, der foretages på grundlag af en erhvervelse efter jordkøbsloven til et regionalt jordkøbsnævns formål. 12) Opførelse eller indretning i eksisterende bebyggelse af en bolig på en landbrugsejendom, hvis areal overstiger 30 ha, når den nye bolig skal benyttes i forbindelse med et generationsskifte eller til en medhjælper. 13) Byggeri til udvidelse af en mindre erhvervsvirksomhed i det åbne land, som lovligt er etableret i en tidligere landbrugsbygning. Stk. 2. Der kræves dog tilladelse efter 35, stk. 1, for så vidt angår beliggenheden og udformningen af bygninger som omhandlet i stk. 1, nr. 3, 12 og 13, der opføres uden tilknytning til ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer. For så vidt angår gyllebeholdere, skal der meddeles tilladelse til en af hensyn til markdriften ønsket placering, medmindre 15
væsentlige hensyn til landskab, natur og miljø samt naboer afgørende taler imod placeringen. En tilladelse skal være betinget af, at gyllebeholderen afskærmes med beplantning, og at gyllebeholderen skal fjernes, når den ikke længere er nødvendig for driften. Stk. 3. Der kan kun i særlige tilfælde meddeles tilladelse efter 35, stk. 1, til frastykning af en bolig, der er opført på en landbrugsejendom i henhold til bestemmelsen i stk. 1, nr. 12. Stk. 4. Bestemmelserne i stk. 1, nr. 12 og 13, gælder ikke inden for klitfrednings- og strandbeskyttelseslinjen efter naturbeskyttelsesloven. 37. Bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, kan uden tilladelse efter 35, stk. 1, tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker og en bolig, jf. dog stk. 3, samt lager- og kontorformål m.v. på betingelse af: 1) at virksomheden eller boligen etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang, og 2) at bygningerne ikke er opført inden for de seneste 5 år. Stk. 2. I tilknytning til de bygninger, der er nævnt i stk. 1, kan der endvidere etableres et mindre ikke skæmmende oplag efter kommunalbestyrelsens nærmere bestemmelse. Stk. 3. Er der flere tidligere landbrugsbygninger på en ejendom, kan der kun etableres en bolig efter stk. 1 i én af disse bygninger. Stk. 4. Der kan ikke efter stk. 1 indrettes mindre butikker og en bolig i tidligere landbrugsbygninger, der er beliggende inden for klitfrednings- og strandbeskyttelseslinjen. 38. Anvendelse af bygninger til den virksomhed, der er nævnt i 37, må kun ske efter forudgående anmeldelse til kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen skal påse, om betingelserne efter 37 er opfyldt. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke har gjort indsigelse inden 2 uger fra den dag, anmeldelsen er modtaget, kan bygningerne tages i brug. 16
Uddrag af byggeloven 1. Denne lov har til formål: Kapitel 1 Lovens formål og anvendelsesområde at sikre, at bebyggelse udføres og indrettes således, at den frembyder tilfredsstillende tryghed i brand- og sikkerheds- og sundhedsmæssig henseende, at sikre, at bebyggelse og ejendommens ubebyggede arealer får en tilfredsstillende kvalitet under hensyn til den tilsigtede brug og vedligeholdes forsvarligt, at fremme foranstaltninger, der kan øge byggeriets produktivitet, at fremme foranstaltninger, som kan modvirke unødvendigt ressourceforbrug i bebyggelser, at fremme foranstaltninger, som kan modvirke unødvendigt råstofforbrug i bebyggelser. 2. Loven finder anvendelse ved: a. opførelse af ny bebyggelse og tilbygning til bebyggelse, b. ombygning af og andre forandringer i bebyggelse, som er væsentlige i forhold til bestemmelser i loven eller de i medfør af loven udfærdigede bestemmelser, c. ændringer i benyttelse af bebyggelse, som er væsentlige i forhold til bestemmelser i loven eller de i medfør af loven udfærdigede bestemmelser, d. nedrivning af bebyggelse. Stk. 2. Ved bebyggelse forstås bygninger og mure samt andre faste konstruktioner og anlæg, når lovens anvendelse på de pågældende konstruktioner m.v. er begrundet i de hensyn, som loven tilsigter at varetage. Stk. 3. Loven finder anvendelse på transportable konstruktioner, som agtes gjort til genstand for bygningsmæssig udnyttelse, der ikke er af rent forbigående art. Dette gælder dog ikke transportable konstruktioner, der er tilladt opstillet i medfør af lov om sommerhuse og campering m.v. Stk. 4. Loven finder anvendelse på bestående bebyggelse uanset tidspunktet for bebyggelsens opførelse, når de enkelte bestemmelser indeholder udtrykkelig hjemmel herfor. 3. I bygningsreglementet, jf. 5, kan fastsættes, at loven og de i medfør af loven udfærdigede bestemmelser ikke eller kun delvis skal finde anvendelse på nærmere angivne arter af bebyggelse. 17
Klagevejledning Hvad kan der klages over Der kan klages over en landzoneafgørelse efter reglerne i planlovens 58, jf. 60. Afgørelsen kan påklages til fuld efterprøvelse af både rets- og skønsspørgsmål. Hvem kan klage Afgørelsen kan påklages til Naturklagenævnet af Miljø- og Energiministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald. Klageberettigede er endvidere landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø, eller varetagelse af væsentlige brugerinteresser inden for araelanvendelsen, når foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Hvordan klager man Klage skal indsendes til Bramsnæs Kommune, Lyndby Gade 19, 4070 Kirke Hyllinge. Klagen skal være modtaget af kommunen inden 4 uger efter, at afgørelsen er modtaget eller tilladelsen er offentlig bekendtgjort. Kommunen vil videresende klagen til Naturklagenævnet med de bemærkninger, klagen giver anledning til, og vedlægge sagens akter. Klager vil modtage kopi af kommunens brev til Naturklagenævnet. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af klager, at der indbetales et gebyr på 500 kr. til Naturklagenævnet. Nævnet sender en opkrævning på gebyret, når nævnet har modtaget klagen fra kommunen. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk Gebyret tilbagebetales, hvis der meddeles helt eller delvis medhold i klagen. Hvem afgører klagen Klagen vil blive afgjort af Naturklagenævnet. Afgørelsen kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Hvis sagen ønskes indbragt for domstolene, efter planlovens 62, stk. 1, skal dette ske inden 6 måneder efter at afgørelsen er modtaget eller offentligt bekendtgjort. Hvilken betydning får klagen En tilladelse må ikke udnyttes før udløbet af klagefristen. Er der klaget rettidigt, kan tilladelsen ikke udnyttes, med mindre klagemyndigheden bestemmer andet. Teknik & Miljø April 2004 18