GRUNDKAPITAL TIL ALMENE BOLIGER - et botilbud med 35 plejeboliger til borgere med sindslidelser Juni 2018 1
INDHOLD Baggrund 3 Udmøntning 5 Proces 6 Målsætninger 7 Prækvalifikation 8 Udvikling 10 Bedømmelse og tilsagn 12 Forsidefoto: Socialforvaltningens boliger til multihandicappede og sindslidende. Arenakvarteret, Ørestad. 2
BAGGRUND For at sikre en socialt bæredygtig by er det vigtigt at understøtte en social og økonomisk balance i byens boligudbud. Derfor giver Københavns Kommune økonomisk støtte til opførelsen af almene boliger. Formålet med denne pjece er at beskrive retningslinjerne for Københavns Kommunes udmøntning af grundkapitallån til etablering af almene boliger til Socialforvaltningens og Sundheds- og Omsorgsforvaltningens målgrupper. På de næste sider beskrives de projekter, der udmøntes midler til i denne runde. Herudover er ansøgningsog udmøntningsprocessen, afleveringskrav og kriterier for udvælgelse beskrevet. Desuden gennemgås reglerne for finansiering af nye almene boliger. Annonceringsrunder Der vil i udgangspunktet være to årlige annonceringsrunder for udmøntning af grundkapital for projekter, der involverer Socialforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, samt i forbindelse med kommunalt grundsalg. Øvrige projektansøgninger med familie- og ungdomsboliger kan sendes til Københavns Kommune løbende hele året. I denne runde udmøntes midler til: Et botilbud med 35 plejeboliger til borgere med sindslidelser Det samlede materiale for udmøntningen af grundkapital kan findes på Københavns Kommunes hjemmeside: www.kk.dk/artikel/byggeri-af-nye-almene-boliger Almene boligers finansiering Anskaffelsessummen for opførelse af almene boliger finansieres indtil udgangen af 2018 på følgende måde: 10 % udgøres af kommunalt grundkapitallån. Lånet er rentefrit samt afdragsfrit i op til 50 år. 88 % udgøres af et realkreditlån og 2 % udgøres af beboerindskud. Kommunen garanterer for realkreditlånet. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 procent af ejendommens værdi. Det kommunale grundkapitallån vil ifølge gældende lov stige til 14 % i 2019. I den nye aftale om kommunernes økonomi i 2019 ligges der dog op til en differencering af grundkapitalen. Det fremgår af aftalen, at Regeringen vil søge Folketingets opbakning til at indføre en differentieret grundkapitalindskudsmodel for familieboliger i 2019 og 2020. Regeringen vil endvidere søge Folketingets opbakning til at fastsætte grundkapitalindskuddet for ungdomsboliger og ældreboliger til 10 pct. i 2019 og 2020. Grundkøbslån Kommunerne kan frem til 2025 yde et såkaldt grundkøbslån til etablering af almene boliger i områder lokalplanlagt til boligformål, hvor grundudgifterne normalt er for høje til at kunne bygge almene boliger inden for maksimumbeløbet. Formålet er at understøtte en mere alsidig boligsammensætning i de større byer. I Københavns Kommune har Borgerrepræsentationen afsat 300 mio. kr. til at yde grundkøbslån. Vilkår for ansøgning om grundkøbslån i tilknytning til almene boligprojekter er beskrevet nærmere på kommunens hjemmeside. 3
Delegeret bygherremodel Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet en model for samarbejde mellem almene boligorganisationer og private bygherrer. Modellen kaldes den delegerede bygherremodel. Modellen giver mulighed for, at almene boliger under bestemte betingelser kan opføres i et tæt samarbejde med private bygherrer. Modellen og vilkår for anvendelsen kan også downloades på kommunens hjemmeside. Placering af almene boliger Københavns Kommune har som målsætning, at etablering af almene boliger understøtter en blandet by. Kommunen vil derfor prioritere projekter, der bidrager til denne målsætning bl.a. ved at være placeret i dele af byen, hvor der ikke i forvejen er mange almene boliger, eller ved at tilbyde en boligtype, der adskiller sig fra typiske boligtyper i det umiddelbare nærområde. Offentlige regler om aktindsigt Det indsendte ansøgningsmateriale ved prækvalifikation og Skema A er omfattet af de offentligretlige regler om aktindsigt. Oplysninger om projektet, herunder økonomi og placering, vil blive sat på en offentligt tilgængelig dagsorden for politiske udvalg og borgerrepræsentation. 4
UDMØNTNING JUNI 2018 Botilbud med 35 plejeboliger til borgere med sindslidelser Socialforvaltningen udmønter grundkapital til et botilbud med 35 plejeboliger til borgere med sindslidelser. Kommunen indbyder derfor til i åben konkurrence at give bud med forslag til idéoplæg samt byg- og driftsherre. Boligselskabet skal tilvejebringe en grund med en byggeret på ca. 2.800 kvm. Antal kvm byggeret og antal borgere kan i et vist omfang justeres, hvis det er afgørende for en gennemførelse af projektet. Målgruppen er borgere med sindslidelse, der er somatisk plejekrævende. Til plejeboligerne skal tilknyttes fællesarealer til beboerne og servicearealer til personalet. Plejeboligerne kan eventuelt kombineres med eksempelvis familieboliger og/eller kommunale institutioner, såfremt grundarealet giver mulighed herfor. Hensynet til botilbuddets funktionalitet vil dog blive vægtet højest i bedømmelsen af de indkomne idéoplæg til prækvalifikation. Målgruppens betalingsevne er begrænset. Det er derfor helt afgørende, at såvel boligernes aftalte størrelse som projektets økonomi overholdes. Se bilag 1, som indeholder idéprogram for byggeriet. Bilag 1: Idéprogram til botilbud med 35 plejeboliger til borgere med sindslidelser. Boligorganisationer, som ønsker at ansøge om prækvalifikation, bedes fremsende en interessetilkendegivelse senest den 27. august til grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Kontaktperson: Lars Kaldahl, Socialforvaltningen Mobil: 24 92 97 61 / Mail: w796@sof.kk.dk Vejledende tidsplan Tidsplanen er vejledende, og vil blive tilrettelagt nærmere i samarbejde med den valgte bygherre. Aktivitet og frist Dato Annoncering Juni 2018 Interessetilkendegivelse ifm. ansøgning om prækvalifikation 27. august 2018 Ansøgning om prækvalificering 28. september 2018 Meddelelse om prækvalificering til boligorganisationer 2. november 2018 Udarbejdelse af konkurrenceprojekt via dialogmøder (afleveringsfrist) 18. januar 2019 Bedømmelse og orientering til boligorganisationerne vedr. valg af projekter 8. marts 2019 Afslutning af politisk behandling Juni 2019 Center for Byplanlægning, Almene Boliger kan meddele skema A-tilsagn til boligorganisationerne Start juli 2019 5
PROCES Udmøntningsprocessen Udmøntningsforløbet består af følgende fire faser: Fase 1: Prækvalifikation Projekterne bliver prækvalificeret til grundkapitalstøtte. Fase 2: Udvikling Boligorganisationen udarbejder i dialog med Københavns Kommune projektmateriale svarende til prissat dispositionsforslag. Fase 3: Bedømmelse Kommunen bedømmer det indsendte projektmateriale, og de udvalgte projekter indstilles til politisk godkendelse. Fase 4: Tilsagn Når de udvalgte projekter er behandlet politisk, kan Teknik- og Miljøforvaltningen give et skema A-tilsagn, og senere et tilsagn om skema B. På de næste sider er de enkelte faser for udmøntningsprocessen beskrevet nærmere. 6
MÅLSÆTNINGER FOR ALMENE BOLIGER I KØBENHAVNS KOMMUNE På baggrund af Københavns Kommunes politikker og praksis bedømmes projekterne ud fra fem målsætninger. Målsætningerne er ikke vægtede, men indgår i en helhedsvurdering af det specifikke projekt. 7
PRÆKVALIFIKATION Prækvalifikationsfasen Alle projekter skal gennem en prækvalifikationsfase. I er velkomne til at kontakte Københavns Kommune, før I sender jeres prækvalifikationsansøgning ind for at afklare eventuelle spørgsmål. Selve ansøgningen bliver betragtet som et idéoplæg til et potentielt boligprojekt med forslag til byggegrund eller ombygning af en eksisterende bygning. Oplægget skal rumme oplysninger om koncept, boligtyper og boligstørrelser, placering, hensigtserklæring om grundkøb samt eventuelle relevante planforhold. Bedømmelse af ansøgninger De indsendte idéoplæg danner baggrund for prækvalifikationen. Et bedømmelsesudvalg, som består af repræsentanter for Socialforvaltningen og/eller Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen, herunder Københavns stadsarkitekt, beslutter hvilke idéoplæg, der skal prækvalificeres. Bedømmelsesudvalget lægger overordnet vægt på en helhedsvurdering af projektets hovedidé, tilgængelighed (fx kortest mulig afstand mellem bolig, fællesophold, personale- og centerfunktioner mv.), gode dagslysforhold, og projektets placering i byen samt projektets realiserbarhed. Projekter, hvor der i lokalplanen er stillet krav om almene boliger, skal også prækvalificeres, selvom placeringen allerede ligger fast. I denne type projekter bliver der kigget på valg af boligtype og det overordnede koncept. I forbindelse med prækvalifikationen udarbejder Københavns Kommune en kort udtalelse om hvert idéoplæg. I udtalelsen peger bedømmelsesudvalget på særlige fokuspunkter i idéoplægget, der skal håndteres i det videre forløb. Ikke-prækvalificerede idéoplæg får en kort begrundelse for afslaget. Spørgemøder inden der prækvalificeres Der vil blive afholdt spørgemøder med hver af de boligorganisationer, der har indsendt materiale med henblik på at blive prækvalificeret. På møderne vil kommunen have mulighed for at spørge ind til det indsendte materiale fra boligorganisationerne, og boligorganisationerne vil have mulighed for at spørge ind til kommunens ønsker ift. plejeboligerne. Det indsendte materiale til prækvalifikation og de yderligere oplysninger som fremkommer på spørgemødet vil indgå i kommunens samlede bedømmelse. Det forventes at spørgemøderne afholdes i ugen efter der er indsendt idéoplæg til prækvalifikation. Aflevering af prækvalifikationsansøgning I skal sende jeres idéoplæg på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Idéoplægget skal indeholde følgende materiale: Et udfyldt skema: Sagslog Nybyggeri (Bilag 2) En underskrevet hensigtserklæring om indgåelse af grundkøbsaftale fra grundsælger Kort beskrivelse af konceptet (for plejeboliger max. to A4-sider) Der lægges vægt på en kort beskrivelse af konceptet, herunder hensynet til tryghed, hjemlighed og arbejdsmiljø samt samspillet med 8
omgivelserne. Ved projekter for Sundheds- og Omsorgsforvaltningen lægges der endvidere vægt på tilgængelighed i sammenhængen mellem boliger og centerfunktionerne. Et kort i målestok 1:4000 der viser placeringen i byen Proces- og tidsplan for design og byggefasen, herunder plan og metoder for brugerinddragelse Arealberegninger: Boligarealer Servicearealerne Tegninger: Situationsplan med angivelse af bebyggelsens udearealer, adgangsveje og omgivende bebyggelser Skitseforslag med eksempel til disponering af boliger, personalefaciliteter og adgangsveje i stue- og boligetage. Ved projekter for Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skal skitseforslaget endvidere indeholde eksempler på disponering af centerfunktioner. Diagram med overordnet forslag til disponering af service- og boligarealer i stue- og på en boligetage 9
UDVIKLING Udvikling af projekt Efter et projekt er blevet prækvalificeret, skal det udvikles til et prissat dispositionsforslag. Udviklingen skal ske på baggrund af bedømmelsesudvalgets udtalelser og i dialog med Københavns Kommune. Dispositionsforslaget danner grundlag for bedømmelse og tildeling af skema A-tilsagn. Der er mulighed for at holde ca. 2-3 dialogmøder i fasen mellem prækvalifikationsbedømmelsen og aflevering af skema A-ansøgningen. På møderne er der mulighed for at gennemgå bedømmelsesudvalgets tilbagemeldinger og forventningerne til det videre forløb. Formålet med møderne er at sikre, at kommunens vilkår løbende bliver indarbejdet i projektet. De indsendte forslag skal have et niveau, hvor de kan modtage skema A-tilsagn umiddelbart efter borgerrepræsentationens godkendelse af projektet. Brugerinddragelse I forbindelse med udvikling af projektet skal projektet målgrupper inddrages, og der skal derfor afsættes tid til denne proces. Den almene boligorganisation og Socialforvaltningen skal aftale nærmere ift. omfanget af brugerinddragelsen. Brugerinddragelsen omfatter en dialog med borgercentret og det lokale center, hvorunder projektet henhører. Der vil være særlig fokus på disponeringen af etageplaner og boliger. Vilkår for tildeling For at et prækvalificeret projekt kan få tildelt grundkapital forudsættes: at det er en almen boligorganisation, der er bygherre på projektet at der foreligger en betinget grundkøbsaftale at bygherren kan stå inde for, at det rådgiverteam, der har udarbejdet idéforslaget også er det rådgiverteam, som gennemfører det faktiske projekt at tilbuddet (herunder grundkøbsaftalen) skal være gældende, indtil støttetilsagn er meddelt. Hvis en skema A-ansøgning ikke bliver afleveret til den aftalte tid, forbeholder Københavns Kommune sig ret til at bortfalde prækvalifikationen. Københavns Kommune forbeholder sig ret til at bruge f.eks. tegninger og renderinger i publikationer og lignende. Aflevering af skema A-ansøgning I skal aflevere det prissatte dispositionsforslag sammen med skema A-ansøgningen. Ansøgningen skal sendes på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Skema A-ansøgningen skal indeholde følgende: Beskrivelse Beskrivelsen skal være en kort skriftlig redegørelse som supplerer tegningerne og som belyser forslagets arkitektoniske hovedidé. Derudover skal den indeholde en beskrivelse af materialevalg, funktionelle, og indretningsmæssige forhold samt relationerne til de omgivende bebyggelser. 10
Tegninger og illustrationer Rumlige diagrammer, der viser den overordnede disponering af de forskellige funktioner i forslaget (adgangsforhold, boligtyper, fællesarealer, depoter, teknik) Oversigtsplan, der viser bebyggelsen og dens relationer til omgivelserne herunder byrum, infrastruktur og grønne områder (målestok 1:4 000) Situationsplan, der viser den overordnede disponering af udearealer, herunder ankomstarealer, opholdsarealer (gårdrum), parkering, cykelparkering og renovation (målestok 1:1 000) Stueplan, der viser omgivelser, kantzoner, ankomstforhold og sammenhængen mellem ude og inde (målestok 1:100-1:300) Alle etageplaner, der viser en overordnet disponering af arealer og funktioner samt rumstørrelser i m 2 (målestok 1:100-1:300) Boligplaner med målangivelser, der viser indretning af projektets forskellige boligtyper (målestok 1:50-1:100) Alle facadeopstalter, der viser projektet i sammenhæng med konteksten (målestok 1:100-1:300) Min. 1 farvelagt facade (målestok 1:100-1:300) Et facadeudsnit, der viser et særligt træk ved projektet herunder materialitet og arkitektonisk udtryk (målestok 1:50) Snit gennem bebyggelsen, der viser rumhøjder og niveauer, inde og ude (målestok 1:100-1:300) Min. 2 rumlige illustrationer, der viser de væsentligste kvaliteter i projektet Eventuelle skitser og referencefotos Dokumentation Udfyldt skema A (Bossinf) Ansøgningsskema om kommunal grundkapital (Bilag 3) Beskrivelse af processen, herunder udbudsform Beskrivelse af særlige forhold, der forventes at medføre lav boligudgift En overordnet tidsplan for hele projektforløbet, der også beskriver, hvilke rådgivere der deltager frem til færdiggørelsen Arealoversigt, der viser bebyggelsens brutto-nettoarealer, boligstørrelser, friarealprocent og bebyggelsesprocent Underskrevet aftale vedr. betinget køb/salg af grundareal. Aftalen skal være betinget af opnået skema B-tilsagn. Dokumentation for afholdelse af EU-udbud af rådgiverydelser (evt. rammeudbud) Evt. redegørelse for brug af delegeret bygherremodel 11
BEDØMMELSE OG TILSAGN Bedømmelse af skema A Skema A-projektet bliver vurderet af det samme bedømmelsesudvalg som ved prækvalifikation, før projektet bliver indstillet til politisk behandling. Det prissatte dispositionsforslag danner grundlag for bedømmelsen. I bedømmelsen vil der være fokus på, hvorvidt projekterne fortsat lever op til kriterierne fra prækvalifikationsfasen, samt om projektet lever op til det konkrete byggeprogram/ideprogram samt København Kommunes vilkår for nybyggeri af almene boliger. Efter bedømmelsen udarbejder Københavns Kommune en kort udtalelse til hvert projekt med bedømmelsesudvalgets særlige fokuspunkter til projektet. Ikke godkendte projekter får også en udtalelse med bemærkninger til, hvor projektet skal tilpasses eller bearbejdes for at kunne godkendes. Når projektet lever op til vilkårene for almene boliger, kan projektet fremlægges for bedømmelsesudvalget igen. Høring Projektforslag til Sundheds- og Omsorgsforvaltningens målgrupper sendes i høring til lokaludvalg og ældreråd inden den politiske behandling. Politisk proces Når et projekt er blevet godkendt af bedømmelsesudvalget, kan Københavns Kommune indstille det til politisk godkendelse. Projekterne skal godkendes af både Teknik og Miljøudvalget, Socialudvalget eller Sundheds- og Omsorgsudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen. Denne proces tager typisk 3 måneder fra aflevering af ansøgning om skema A. Skema A-tilsagn Først når Borgerrepræsentationen har godkendt projektet, og planforhold, grundkøbsaftaler og lignende er på plads, kan Teknik- og Miljøforvaltningen give tilsagn om støtte til at opføre projektet. Herefter kan projektering, myndighedsbehandling og udbud i licitation finde sted. Dialog frem mod skema B Når tilsagnet er givet, kan projektet videreudvikles i tæt dialog mellem Københavns Kommune, de almene boligorganisationer og disses rådgivere frem mod skema B. For Socialforvaltningens samt Sundheds- og Omsorgsforvaltningens projekter er der i denne fase en hyppig dialog mellem byggeudvalg og bygherrerådgiver. Dette skyldes, at der stilles særlige krav til indretning, materialer mv. grundet målgruppens særlige behov. For at Københavns Kommune kan få et helt projektoverblik hvad angår boligudbud, materialer, og arealanvendelse og evt. økonomiske konsekvenser, skal det tidligere indsendte dispositionsforslag suppleres med opdaterede hovedtegninger, revideret materialebeskrivelse og kvalitetssikret arealoversigt. Byggetilladelse før skema B Byggetilladelsen skal foreligge før skema B, for at sikre at der ikke er forhold i byggetilladelsen, der påvirker projektet efter skema B, og at projektet dermed kommer til at afvige fra det, der er givet tilsagn til. 12
Aflevering af skema B-ansøgning Ansøgningen skal sendes på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Skema B-ansøgningen skal indeholde følgende: Tegninger: Opdateret tegningsmateriale med målangivelser Tegningsliste Beskrivelse af: Projektet Antal boliger Grundareal Bebygget areal Bruttoetageareal Boligbruttoetageareal Bebyggelsesprocent Friareal Antal p-pladser Totaløkonomisk vurdering Prissat besparelsesforslag Licitationsoversigt Vurdering af licitationsresultaterne Det valgte tilbud samt forsiden fra de øvrige tilbudsgivere Økonomiopstilling, der viser sammenhæng mellem økonomisk mest fordelagtige tilbud, spareforslag og poster mm. Dokumentation: Udfyldt skema B (Bossinf) Redegørelse for ændringer i forhold til skema A Kopi af byggetilladelse Tids- og betalingsplan Grundskøbsaftale Beregninger der efterviser overholdelse af gældendenormer for bærende og stabiliserende konstruktioner, jf. støtte bekendtgørelsens 31, stk. 1 Redegørelse for beregning af honorarer Redegørelse for valg af finansiering Redegørelse for mer-/mindreudgifter i forhold til skema A Dokumentationsskema for overholdelse af krav i Miljø i Byggeri og Anlæg Redegørelse for risikobehæftede forhold og deres håndtering Listen er ikke udtømmende. Der kan således være behov for at indhente yderligere materiale. 13