Carl Peter Schmidt Langholtgårdsvej 5 6000 Kolding carlpeterschmidt@hotmail.com Landzonetilladelse til placering og udformning af nyt stuehus og garage/lade Kolding Kommune har den 23. april 2012 modtaget din ansøgning om tilladelse til at opføre nyt stuehus med en ændret placering. Ejendommen ligger i landzone og det ansøgte kræver derfor tilladelse efter bestemmelserne i Planlovens 35-36. By- og Udviklingsforvaltningen Plan Nytorv 11 6000 Kolding Telefon 79 79 79 79 Telefax 79 79 13 70 EAN 5798005310501 E-mail byogudvikling@kolding.dk www.kolding.dk Dato 6. juli 2012 Sagsnr. 12/8471 Løbenr. 109968/12 Sagsbehandler Signe Beck Direkte telefon 79 79 16 12 E-mail sigb@kolding.dk Afgørelse Kolding Kommune giver hermed tilladelse efter 35, stk. 1, jf. 36, stk. 2 i lov om planlægning til at opføre et nyt stuehus med et etageareal på ca. 390 m 2 med tilhørende garage/lade på 117 m 2 på ejendommen matr. nr. 25d m.fl. Seest By, Seest beliggende Østerskovvej. Tilladelsen meddeles på følgende betingelser: At den eksisterende bebyggelse på Langholtgårdsvej 5 fjernes samtidig med at det nye ibrugtages. At projektet reduceres til et bruttoetageareal for boligdelen på 300 m 2. At der anvendes ikke-reflekterende tagmateriale, herunder også eventuelle solceller. Der skal på ejendommen tinglyses deklaration om ovennævnte vilkår. Deklarationen vil blive foranlediget tinglyst af kommunen på din bekostning i henhold til planlovens 55. Tinglysningsafgiften på 1.400,00 kr. vil blive opkrævet efterfølgende. Tilladelsen vil blive offentliggjort på www.kolding.dk/landzone mandag den 9. juli 2012, og vil blive fremlagt på By- og Udviklingsforvaltningen, Nytorv 11, 6000 Kolding. Tilladelsen vil være offentlig fremlagt i 4 uger indtil mandag den 6. august 2012. Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter, at den er meddelt.
Redegørelse Der er ansøgt om at opføre et nyt stuehus med et boligareal på 212 m 2, et orangeri på 32 m 2 og en udnyttelig tagetage på ca. 144 m 2, i alt ca. 390 m 2 etageareal. Herudover ønskes opført en tilhørende lade/garage på 117 m 2. I ansøgningen er der angivet et nedsivningsanlæg for husspildevand og jordvarmeanlæg. Boligdelen opføres i en etage med udnyttelig tagetage. Højden er ca. 7,5 meter over terræn. Bygningen udføres med facade i grågul teglsten og sorte betontagsten. Garagen/laden udføres i samme stil og højde. Det er 5. juli 2012 afklaret med ansøgers rådgiver, arkitekt Jan Nielsen, at projektet reduceres til et maksimalt brutooetageareal for boligdelen på 300 m 2. Baggrunden for ansøgningen er, at den del af landbrugsejendommen (ca 43 ha), der beliggende vest for motorvejen afståes på ekspropriationslignende vilkår til Kolding Kommune. Arealet er lokalplanlagt til byudvikling i lokalplan 0831-31 Nordic Synergi Park Etape 1. Den resterende del af ejendommen øst for motorvejen (ca. 23 ha) forbliver ejers og skal fortsat drives som landbrug. Ejers stuehus og driftsbygninger er i dag beliggende på Langholtgårdsvej 5 og skal derfor flyttes. Ejendommen markeret med turkis. Rød markerer flytningen. Side 2
Der skal være adgang til bygningerne via privat fællesvej mellem Østerskovvej 7 og 9. Den matrikel, hvorpå byggeriet ønskes placeret er omfattet af kommuneplan 2010-2021 s retningslinjer for jordbrugsområde, værdifuldt landskab, økologisk forbindelsesområde og eksisterende skovrejsningsområde. Byggeriet ligger endvidere inden for område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Vurdering I forbindelse med at en stor del af ejendommen afhændes på ekspropriationslignende vilkår til byudvikling af Nordic Synergy Park, er det vurderet at et stuehus med en ændret placering er driftsmæssigt nødvendigt for ejendommen fremtidige drift. Det er forudsat, at den eksisterende bebyggelse på Langholtgårdsvej 5 fjernes. Landzonetilladelsen angår således alene placering og udformning af det nye stuehus, jf. planlovens 36, stk. 2. Der har været foretaget besigtigelse af ejendommens arealer øst for motorvejen og forskellige alternative placeringer er blevet vurderet. En placering syd for Tankedalsvej på matr.nr. 25e er problematisk i forhold til vejstøj og hele arealet er endvidere omfattet af skovbyggelinje. Ved en placering nord for Tankedalvej skal der tages hensyn til landskabet, hvor en del af arealet ved Hylkedalen er udpeget som værdifuldt landskab. Der er endvidere særlige drikkevandsinteresser knyttet til Søndre Kildevandsplads med 4 indvindingsboringer mod nordøst. Endelig er der trafikstøj fra Tankedalvej, som er en motortrafikvej med en årsdøgnstrafik på 13.000 biler. Kommunen har vurderet, at den ansøgte placering er den bedst mulige i forhold til de hensyn, der skal varetages. I forhold til landskabet placeres byggeriet uden for det udpegede værdifulde landskab og det er konkret vurderet, at den holder sig fri af skråningsarealerne ned mod de egentlige skrænter i Hylkedalen. Placeringen er dog fortsat meget synlig og på grund af nærheden til det værdifulde landskab stilles der på baggrund af en konkret vurdering vilkår om at der anvendes ikkereflekterende tagmaterialer. Herunder også eventuelle fremtidige solceller der måtte ønskes opsat på taget. Det er vurderet at byggeriet ikke er i strid med områdets udpegning som økologisk forbindelsesområde, idet forbindelsesområdet er forholdsvist bredt på dette sted. Det er ligeledes vurderet at byggeriet ikke er til hinder for, at der på sigt rejses skov på den resterende del af ejendommen. Side 3
I forhold til drikkevandsinteresserne skal projektet omarbejdes, idet der ikke kan forventes spildevandstilladelse til nedsivningsanlæg på den pågældende matrikel. Jordvarmeanlægget kræver særskilt tilladelse og der kan forventes stillet vilkår, hvorom der henvises til udtalelse fra Natur og Vand af 26. juni 2012. Bygningernes udformning er i materialevalg, højde og taghældning traditionel for det åbne land. Der ses imidlertid ikke at være en særlig begrundelse for et bruttoetageareal på 390 m 2, og det er derfor en betingelse at projektet reduceres til et etageareal på max 300 m 2 for så vidt angår boligdelen. Det er vurderet, at dette ikke er væsentligt over de umiddelbart tilladte 250 m 2 for beboelsesbygninger på landbrugsejendomme. Der er foretaget naboorientering, og der er indkommet 5 bemærkninger. Bemærkning 1: Sven Allan Jakobsen og Hanne Kristensen, Elmelunden 2 Bemærkningen går på, at byggeriet vil være ødelæggende for naturområdet. Endvidere udtrykkes bekymring for fremtidige driftsbygninger og dyrehold, med dertil hørende lugt- og støjgener. Endelig fremføres indvending mod byggeriets udformning i 1½ etage i forhold til at det placeres i nærhed til naturområdet. De har selv haft strenge restriktioner for deres byggeri. Kommentar til bemærkning 1: Kommunen har vurderet, at der ikke findes lovhjemmel til at nægte byggeri af et nyt stuehus, da det er driftsmæssigt nødvendigt og dermed omfattet af undtagelsesbestemmelsen i Planlovens 36, stk. 1 nr. 3. Sagen handler derfor om at finde den placering og udformning, der i bedst muligt omfang tilgodeser de hensyn, som skal varetages i landzoneadministrationen. Nærheden til byzone vil efter kommunens foreløbige vurdering vanskeliggøre at opnå tilladelse til et erhvervsmæssigt dyrehold. For såvidt angår de bygningsmæssige restriktioner bemærkes, at indsigers ejendom er beliggende i byzone og omfattet af lokalplan. Det aktuelle projekt er beliggende i landzone. Ifølge retningslinjerne for landzoneadministrationen i Kolding Kommune kan byggeri i landzone opføres i en bygningshøjde på indtil 1½ etage og 8,5 meter. Der ses ikke at være en særlig begrundelse for i det aktuelle projekt at stille vilkår om en lavere bygningshøjde. Bemærkning 2: Hanne og Henning Espersen, Elmelunden 4 Bemærkningen går på, at de selv har haft strenge restriktioner for byggeri på Elmelunden og at de er blevet oplyst, at området var fredet, så der ikke ville komme yderligere byggeri. Endvidere udtrykkes bekymring for eventuelle fremtidige driftsbygninger. Side 4
Kommentar til bemærkning 2: Intet af arealet på matr.nr. 25d er fredet eller udpeget som beskyttet natur, og hele arealet drives som planteavl. I øvrigt henvises til kommentaren til bemærkning 1. Bemærkning 3: Søren Jensen, Elmelunden 8 Bemærkningen vedrører indsigelse mod yderligere byggeri af driftsbygninger på arealet udover det ansøgte. Kommentar til bemærkning 3: Se kommentaren til bemærkning 1. Bemærkning 4: Karen og Bent Staugaard, Kildeparken 102 Spørger til hvorfor det er nødvendigt med en driftsbygning og beboelse. Det skæmmer udsigten og er skadeligt for områdets miljø og natur. Kommentar til bemærkning 4: En beboelsesbygning på en landbrugsejendom er nødvendig i forhold til at opfylde landbrugslovens krav. Driftsmæssigt nødvendige bygninger er af samme årsag undtaget for kravet om landzonetilladelse i planloven. Kommunen har alene mulighed for at påvirke placering og udformning af bebyggelsen, jf. Planlovens 36, stk. 2. Bemærkning 5:TRE-FOR, ejer af matr.nr. 25 m.fl. (Søndre Kildeplads) TRE-FOR gør indsigelse mod projektets nedsivningsanlæg, jordvarmeanlæg og driftsbygning fordi det er beliggende i OSD-område, nitratfølsont indvindingsområde og indsatsområde med hensyn til nitrat. Grundvandsstrømmen til kildepladsen er fra sydsydvestlig retning og passerer det ansøgte område på vej mod indvindingsboringerne. Det er derfor bekymrende for grundvandsbeskyttelsen og drikkevandskvaliteten. Kommentar til bemærkning 5: Det er efter nabohøringen afklaret, at der ikke vil kunne forventes tilladelse til et nedsivningsanlæg og ansøger har derfor efterfølgende opnået forhåndsudtalelse fra Kolding Spildevand, om at ejendommen vil kunne kloakeres. Med hensyn til jordvarmeanlæg kan dette kun efterfølgende godkendes såfremt det etableres uden brug af glycoler. For så vidt angår den udtrykte bekymring for risikoen for forurenende udslip fra driftsbygningen oplyser Kolding Kommune, at fordi bygningen er beliggende udenfor de boringsnære beskyttelsesområder foretages der ikke en risikovurdering. Det er samlet vurderet at der med kloakering og de nødvendige foranstaltninger i jordvarmeanlægget tages fornødent hensyn til drikkevandsinteresserne. Der henvises desuden til notat fra Natur og Vand afdelingen af 26. juni 2012. Side 5
Klage Kommunens afgørelse kan inden 4 uger fra offentliggørelsens dato påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, jf. vedlagte klagevejledning. Tilladelsen må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Hvis du ikke umiddelbart efter klageperiodens udløb har modtaget besked fra kommunen om, at der er klaget over afgørelsen, kan tilladelsen udnyttes. Andre tilladelser Der skal gøres opmærksom på, at sagen kun er behandlet i henhold til Planloven. Såfremt projektet kræver yderligere tilladelser og godkendelser, er du selv forpligtiget til at undersøge og fremsende de relevante ansøgninger. Hvis der er spørgsmål til ovenstående, er du velkommen til at kontakte undertegnede. Venlig hilsen Signe Beck Landinspektør Bilag: Klagevejledning Kopi til: JN Arkitektur Jan Nielsen jnarkitektur@mail.dk Kolding Spildevand Robert Schmidt rosc@kspv.dk Sven Allan Jakobsen og Hanne Kristensen kolding.stenhuggeri@mail.dk Hanne og Henning Espersen espersen9@hotmail.com Side 6
Søren Jensen sarp.jensen@gmail.com Karen og Bent Staugaard bkm.staugaard@stofanet.dk Danmarks Naturfredningsforenings Lokalkomite Christian Gøttig kolding@dn.dk TRE-FOR Vand A/S Ole Silkjær olsi@trefor.dk Danmarks Naturfredningsforening dn@dn.dk Kolding Idrætsråd Bent Ginnerskov Jensen begi@kolding.dk Friluftsrådet, Trekantområdets kreds Jørn F. Andersen jfa@adr.dk Friluftsrådet fr@friluftsraadet.dk Kolding Herreds Landbrugsforening Lars Schmidt las@khl.dk Side 7
Klagevejledning Afgørelser truffet efter 35 i lov om planlægning, lov nr. 937 af 24. september 2009, kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, jf. lovens 58 stk. 1. Klagefristen er 4 uger fra den dag afgørelsen er meddelt, eller offentliggjort på kommunens hjemmeside. Bemærk at klagen skal være kommunen i hænde inden kontortids ophør på dagen for klagefristens udløb. En eventuel klage skal indsendes til: men skal adresseres til: Kolding Kommune Natur- og Miljøklagenævnet By-og Udviklingsforvaltningen Rentemestervej 8 Nytorv 11 2400 København NV 6000 Kolding Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af din klage, at du indbetaler et gebyr til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagegebyret er fastsat til 500 kr. for privatpersoner og 3.000 kr. for alle andre klagere, herunder virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder. Du modtager en opkrævning på gebyret fra Natur- og Miljøklagenævnet, når nævnet har modtaget klagen fra Kolding Kommune. Du skal benytte denne opkrævning ved indbetaling af gebyret. Natur- og Miljøklagenævnet modtager ikke check eller kontanter. Natur- og Miljøklagenævnet påbegynder behandlingen af klagen, når gebyret er modtaget. Betales gebyret ikke på den anviste måde og inden for den fastsatte frist på 14 dage, afvises klagen fra behandling. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis 1) klagesagen fører til, at den påklagede afgørelse ændres eller ophæves, 2) klageren får helt eller delvis medhold i klagen, eller 3) klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse eller fordi klagen ikke er omfattet af Natur- og Miljøklagenævnets kompetence. Det bemærkes, at hvis den eneste ændring af den påklagede afgørelse er forlængelse af frist for efterkommelse af afgørelse som følge af den tid, der er medgået til at behandle sagen i klagenævnet, tilbagebetales gebyret dog ikke. Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsens eller fra offentliggørelsens dato. Side 8