Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008 September 2008 Colliers Hans Vestergaard A/S Gl. Kongevej 60 DK - 1805 Frederiksberg
Kontaktinformation Jonas Sand Teamleder Investering Statsaut.ejd.mgl., Valuar HD (FR) Telefon: 58 58 38 08 Mobil: 20 45 43 45 E-mail: js@colliers.dk Kirstine Greve, kg@colliers.dk Mobil: 61553498 Colliers Hans Vestergaard Gl. Kongevej 60, 5-6 sal. 1850 Frederiksberg C
Agenda Præsentation af Colliers Hans Vestergaard Tilgang og definitioner Optimering af lejekontrakter Optimering af lejekontrakter Eksisterende Nye Spørgsmål
Agenda Præsentation af Colliers Hans Vestergaard A/S
Colliers Hans Vestergaard A/S Danmark Nøgletal 5 kontorer København, Århus, Odense, Ålborg, Vejle 6 specialesegmenter Region, Vurdering, Investering, Retail Industri/Logistik, Kontor 175 medarbejdere, 85 mæglere 2007 636 salgstransaktioner, 12,4 mia. kr. 403 udlejninger, over 346.000 kvm. 484 vurderinger, 21,8 mia. kr. Løste sager i alt 1.591 Samlet omsætning ca. 287 mio. kr.
Colliers Scandinavia Skandinavien Norden som ét hjemmemarked Sverige (2003 100%): Stockholm, Göteborg, Malmö Norge (2005-25%): Oslo, Bergen Finland (2006-80%): Helsinki Island (under etablering): Reykjavik Nøgletal Sverige: 47 medarbejdere Norge: 18 medarbejdere Finland: 12 medarbejdere Island: Under etablering
Colliers International Internationalt Lokal ekspertise globalt netværk: 267 kontorer 6 kontinenter 57 lande > 9.300 ansatte Cross Border Business Teams: Corporate Solutions Investment Logistics & Industrial Offices & Business parks Retail Valuation
Colliers Hans Vestergaard A/S Opbygning DIREKTION SPECIALE TEAMS KONTOR INDUSTRI & LOGISTIK HOTEL & LEISURE RETAIL INVESTERING OFFENTLIGE KUNDER REGIONER VURDERING ANALYSE
Agenda Tilgang og definitioner
Optimering af lejekontrakter - rådgivere Advokat Mægler Revisor Arkitekt
Primære fokus som erhvervsmægler / rådgiver Prisoptimering - Discounted Cash Flow (DCF) - 1. års afkast Rent kommercielt fokus på drift samt salg / regnskabsværdi
Kontraktens levetid FØR UNDER EFTER FORHANDLING KONTRAKTSPERIODE OPHØR
Udvalgte emner fra Erhvervslejeloven
Agenda Optimering af lejekontrakter - Eksisterende
Regulering til markedsleje Definition af markedsleje: ELL 13. Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. a) Væsentlig = 12 % b) Tidligste regulering efter 4 år + fordeles over 4 år c) Ved Sale and lease back tages der højde for tidligere betalinger til sælger d) Fredning af 13 skal sammenholdes med markedstrenden
Muligheder for / anledninger til genforhandlinger Løbende dialog med lejer: Om- og tilbygninger Arealforøgelse / -reduktion Markedslejereguleringer (hvert 4. år) Kontraktudløb Salg af ejendom
Agenda Optimering af lejekontrakter - Nye
Lejefastsættelse Udgangspunkt - Lejen fastsættes så højt som muligt (Prisoptimering) Beregningseksempel: + kr. 100 pr. m 2 i leje = + kr. 2.000 pr. m 2 i salg (ved 5% i startafkast) Forhandlinger for højere leje: - Mulighed for trappeleje eller indflytningstilskud kan refunderes krone for krone - Mulighed for indretning til lejer mod merleje Overvej dog altid: - Lejers bonitet / brand - Markedstendens (stiger eller falder markedet) - Udlejningsperioden / tomgangsperioden
Regulering af lejen Investeringer i fast ejendom kan sikres mod inflation ved årligt at regulere efter nettoprisindekset - Den årlige leje bør reguleres hvert år med stigning / fald i NPI - Det er sædvane at have et minimum og et maksimum på Beregningseksempel: En leje på kr. 100 reguleres med 2% p.a. i 10 år = kr. 121,90 En leje på kr. 100 reguleres med 3% p.a. i 10 år = kr. 134,39 Reguleres lejen med mere eller mindre end NPI, giver det en gevinst eller et tab på lejen / salgsværdien Beregningseksempel: Lejen reguleres med +/- 0,5% i forhold til NPI i 10 år = gevinst / tab på 5,11 % Lejen reguleres med +/- 1,0% i forhold til NPI i 10 år = gevinst / tab på 10,46 %
Deposita kontra garanti Kontant depositum tillægges ejendommens handelspris: - Enten krone for krone (1. års afkast) - Eller som et afkast på renteindtægter (DCF) Uforrentede garantier tillægges ikke direkte Regneeksempel krone for krone: Nettoleje kr. 1.000.000 1. års afkast 5 % Værdi før regulering kr. 20.000.000 Handelsomk. kr. - 200.000 Kontant deposita (6 mdr). kr. + 500.000 Salgspris kr. 20.300.000
Deposita kontra garanti Regneeksempel afkast: Nettoleje kr. 1.000.000 Forrentning af depositum (7%)* kr. +35.000 Ny nettoleje kr. 1.035.000 1. års afkast 5 % Værdi før regulering kr. 20.700.000 Handelsomk. kr. - 200.000 Salgspris kr. 20.500.000 * 7 % bruges da det er den yderste finansiering. NB Samme betragtninger kan gøres for forudbetalt leje (4 kontra 12 lejebetalinger pr. år)
Uopsigelighed + opsigelsesvarsel Betydningen af lange uopsigeligheder veksler. De seneste år har uopsigelighed haft mindre betydning. I dag ønsker investorer og finansieringskilder længere kontrakter fra 10 15 år. Dette er dog under hensyntagen til: - Beliggenhed / genudlejningsrisiko - Lejers bonitet NB: Vær obs. på at et længere opsigelsesvarsel på 6 12. mdr. mindsker risikoen for tomgang væsentligt, hvilket øger ejendommens værdi.
Øvrige punkter der let kan forhandles Følgende forhandlingspunkter vurderes at have stor betydning for udlejer og kun lille betydning for lejer: Ved flerbrugerejendomme Ensret alle kontrakter (særligt driftsbudget + varmeregnskaber + reguleringer) Præciser hvorledes lejemålet skal afleveres ved fraflytning Mulighed for skiltning / udlejning ved opsigelse
Spørgsmål