Skimmelsvamp og ejerskifteforsikring FAKTA Publiceret: mandag 9. februar 2009 Du kan få skimmelsvampeskader dækket af en ejerskifteforsikring, men ikke i alle tilfælde. Det a@ænger bl.a. af husets alder og konstruktioner og forsikringsselskabets konkrete vurdering. Indhold på denne side Hvilke skader dækker en ejerskifteforsikring? Hvordan definerer ejerskifteforsikringen en skade? Dækkes skimmelsvampeskader af en ejerskifteforsikring? Hvad skal du gøre, hvis du opdager en skimmelsvampeskade, og du har tegnet en ejerskifteforsikring? Hvem skal dokumentere, at der er tale en skimmelsvampeskade? Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til byggetekniske undersøgelser? Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til advokat? Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til genhusning? Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til transport? Hvilke skader dækker en ejerskifteforsikring? En ejerskifteforsikring er en forsikring, der både giver sælger og køber en vis sikkerhed i forbindelse med en hushandel. For at man kan tegne en ejerskifteforsikring, skal der udarbejdes en tilstandsrapport for huset. En ejerskifteforsikring dækker skader, der er opstået, inden køber får disposition over huset. Det kan dreje sig om skader, der er: Skjult Ikke nævnt i tilstandsrapporten Opbevaringskasserne stod på et fugtigt loft og blev angrebet af skimmelsvamp. Klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten. Det kan f.eks. være en fugtig kælder med omfattende skimmelsvamp, der bliver karakteriseret som en K1- skade eller beskrevet som lettere fugtafskalninger. Eller et hul i taget, der beskrives som en K1- skade, men som minimum skal beskrives som en K3- skade, da der er brud på klimaskærmen. Alternativt som en UN'er altså en skade, der "bør undersøges nærmere". Til gengæld dækker forsikringen ikke følgende forhold: 1 af 5 07/02/11 22.27
Skader, der er beskrevet i tilstandsrapporten. Hvis sælger har givet en garanti, eller forholdet er dækket af garanti fra tredjemand, dvs. at f.eks. en håndværker har givet en garanti på udført arbejde. Så skal man i stedet rette sit krav mod håndværkeren. Hvis køber har kendt til skaden, før købsaftalen blev underskrevet. Hvis skaden alene består i sædvanligt slid og ælde eller manglende vedligeholdelse, medmindre der som følge heraf er sket en skade, eller der er nærliggende risiko for skade på bygningen. Den bruges ofte som afslag fra forsikringsselskabets side, fordi det er forventeligt, når man køber et gammelt hus. Forhold, der alene skyldes alder. Æstetiske eller arkitektoniske forhold, medmindre der som følge heraf er sket en skade, f.eks. sortsværtning af vægge og lofter på grund af kuldebroer. Hvis der er skader på bygningsdele, som sælger har gjort utilgængelige for den bygningssagkyndige under dennes gennemgang af huset. Bagatelagtige forhold, der er umiddelbart synlige for en ikke- sagkyndig køber. Skader, der er dækket af en husforsikring. Forhold vedrørende bygningens opfyldelse af offentlige forskrifter, medmindre der som følge heraf er sket en skade, eller der er nærliggende risiko for skade. Det kan f.eks. være, at en konstruktions bæreevne ikke opfylder byggelovgivningens krav, og der er fare for sammenstyrtning. Det er ikke altid så entydigt, om der er tale om en skade eller om almindeligt forfald og ælde. Det må man i den konkrete situation diskutere med sit forsikringsselskab. Der vil ofte være tale om et skøn. Hvis du er uenig med dit forsikringsselskab, har du mulighed for at klage til Ankenævnet for Forsikring. Hvordan definerer ejerskifteforsikringen en skade? En skade defineres i ejerskifteforsikringen som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold (f.eks. skimmelsvamp), der nedsætter husets værdi eller brugbarhed nævneværdigt, sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder og i almindelig god vedligeholdelsesstand. Det kan f.eks. være en tagkonstruktion, der er udført forkert, eller et badeværelse, der ikke er udført efter forskrifterne. Det kan også være kondensskader som resultat af for meget isolering eller en ødelagt dampspærre, hvorefter der opstår skimmelsvamp i konstruktionerne. Endvidere defineres en skade som et forhold, der giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. Dækkes skimmelsvampeskader af en ejerskifteforsikring? Skimmelsvampeskader er principielt dækket af en ejerskifteforsikring. Men du kan ikke forvente at få enhver skimmelsvampeskade dækket. Skaden skal være så omfattende, at den relativt set forringer husets brugbarhed eller værdi. I hver enkelt sag foretages en konkret juridisk vurdering af, hvorvidt en skimmelsvampeskade er omfattet af ejerskifteforsikringen. Man kan sammenligne med et bilkøb. Køber du en 20 år gammel bil, og finder du efterfølgende rustpletter på dens understel, har den objektivt set en mangel. Men en mangel af denne karakter på en 20 år gammel bil vil 2 af 5 07/02/11 22.27
sandsynligvis ikke kunne betegnes som en "retlig relevant mangel" og dermed være grundlag for et afslag i prisen. Sagt med andre ord er det en mangel, man som køber må forvente, når man køber en 20 år gammel bil. Køber man derimod en helt ny bil, vil selv en mindre rustplet være en "retlig relevant mangel", der berettiger til et forholdsmæssigt nedslag i prisen. Nogenlunde det samme gør sig gældende, når man køber hus. Har du købt et gammelt hus, må du forvente, at der er en vis nedslidning i bygningen. Køber du derimod et nyt hus, kan du forvente, at selv mindre skader (som det hedder i forsikringssproget) dækkes, da skader på et nyt hus ikke bør forekomme. Skimmelsvampeskader afviger på nogle punkter fra andre typer skader, idet skimmelsvampeskader ikke altid opstår, fordi konstruktionens levetid er udløbet. Skimmelsvampeskader kan også opstå på grund af den måde, en konstruktion er udført på, hvis der er ændret på konstruktionen (f.eks. efterisolering) eller på grund af vandskader eller beboernes uhensigtsmæssige adfærd. I praksis betyder det f.eks., at får du et mindre skimmelangreb i en ældre kælder med betonvægge og - gulv, der er opført efter gængs byggeskik, og hvor konstruktionerne ikke efterfølgende er ændret, kan du ikke regne med, at ejerskifteforsikringen dækker. Men også i ældre kældre vil massive skimmelangreb kunne kræves dækket af ejerskifteforsikringen, selvom konstruktionen er opført efter gængs byggeskik. Er der foretaget konstruktive ændringer i kælderen, f.eks. efterisolering, og viser det sig, at denne konstruktive ændring er årsag til skimmelsvampeangrebet, vil selv mindre angreb kunne kræves dækket af en ejerskifteforsikring, også selvom det er en ældre bygning. Det samme gælder formentlig, hvis det kan påvises, at den oprindelige konstruktion er opført på en måde, som ikke var håndværksmæssigt korrekt på opførelsestidspunktet. Når konstruktioner i bygningen ikke opfylder de gældende krav i bygningsreglementet på opførelsestidspunktet, og det er årsagen til en skimmelsvampeskade, vil ejerskifteforsikringen sædvanligvis dække skaden, selv når der er tale om mindre angreb af skimmelsvamp. Hvad skal du gøre, hvis du opdager en skimmelsvampeskade, og du har tegnet en ejerskifteforsikring? Du bør snarest kontakte dit forsikringsselskab. Forsikringsselskabet vil formentlig herefter bede dig om at sandsynliggøre, at der er en dækningsberettiget skade, eller sende en taksator ud for at besigtige skaden. Taksatoren vil vurdere skaden og muligvis også få et skimmelsvampefirma til at undersøge skadens omfang og årsag. Efterfølgende vil forsikringsselskabets sagsbehandler oplyse, om der er tale om en dækningsberettiget skade eller ej. Det er også muligt, at taksator vil afvise skaden og bede dig dokumentere, at der er skimmelsvamp, og hvad årsagen er. Afviser forsikringsselskabet at dække skaden, og synes du, at afvisningen er forkert, kan det, a@ængigt af skadens omfang, være en god idé at kontakte en advokat med erfaring i denne type sager for at få en vurdering af forsikringsselskabets afgørelse. Erfaringen viser, at det ved saglig og konstruktiv dialog med gode argumenter og dokumentation kan lade sig gøre at ændre forsikringsselskabernes afgørelser, uden at man er nødt til at føre en klagesag eller retssag. Særligt i alvorlige sager kan det være en fordel at have en advokat på sagen, allerede når du anmelder skaden og 3 af 5 07/02/11 22.27
skal skaffe dokumentation for den. Hvem skal dokumentere, at der er tale en skimmelsvampeskade? Det er vigtigt at slå fast, at det er dig som forsikringstager, der skal dokumentere, at der er en skade på huset. Nogle gange kan den blotte konstatering af skimmelangrebet være nok til at dokumentere en skade. Andre gange er det nødvendigt at få udarbejdet en rapport af en ekspert i skimmelsvampe og byggeteknik for at finde skaden, omfanget og årsagen til dens opståen. Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til byggetekniske undersøgelser? Som udgangspunkt skal du som forsikringstager selv betale udgifterne til egne undersøgelser. Viser det sig efterfølgende, at skaden er dækket af forsikringen, vil du kunne få refunderet rimelige og nødvendige udgifter til den byggesagkyndige bistand, du har brugt, for at kunne dokumentere skaden. Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til advokat? Som udgangspunkt dækker ejerskifteforsikringen ikke udgifter til advokat. Hvis du har fået et afslag på forsikringsdækning, og du efterfølgende opnår forsikringsdækning ved hjælp af advokatbistand, vil du kunne kræve rimelige og nødvendige udgifter til advokat dækket ud fra en erstatningsretlig betragtning. I nogle sager dækker forsikringsselskaberne advokatomkostninger på grund af sagens kompleksitet. Det kan være en god idé at have en advokat med forstand på skimmelsvamp til at hjælpe sig med en sådan sag, idet der er mange tekniske forhold, som kræver et særligt kendskab. En advokat kan vurdere, om forsikringsselskabets behandling af din skadessag er korrekt, og hvilke tiltag der strategisk set er bedst at foretage, samt hvilke udgifter du kan kræve dækket. Der er nemlig mange faldgrupper i sådanne sager. Især er dokumentationen af skaderne afgørende for udfaldet af en sag. Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til genhusning? Til tider er angrebet af skimmelsvamp så omfattende, at det ikke er muligt for husets beboere at blive boende. Ejerskifteforsikringen dækker udgifter til ind- og udflytning dvs. flytning og/eller opmagasinering af indbo, samt rimelige og nødvendige udgifter til genhusning i renoveringsperioden op til et år. Når et hus er ubeboeligt som følge af skimmelsvampeangreb, vil rimelige og nødvendige udgifter til genhusning i sagsbehandlingsperioden, altså forud for renoveringsperioden, som regel også være dækket af en ejerskifteforsikring. Hvis genhusningsperioden strækker sig ud over et år som følge af forsikringsselskabets uberettigede afslag på forsikringsdækning, vil man kunne kræve de merudgifter til genhusning, som forsinkelsen har medført, dækket af forsikringsselskabet ud fra en erstatningsretlig betragtning. Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til transport? Har man i forbindelse med en genhusning ekstra udgifter til transport, vil disse kunne kræves dækket under udgifter til ind- og udflytning. Kolofon / Send feedback Af 4 af 5 07/02/11 22.27
Advokat Marie Louise Pind Arkitekt maa, fagredaktionschef Kristine Virén Hold dig opdateret i Danmarks største nyhedsbrev om bolig og have. Vi skriver om alt det, der er vigtigt for dig lige nu - fra små, gode råd til dybdegående artikler og inspiration. Bolius Nyhedsbrev udsendes 2 gange om ugen. Læs mere. Februar Vind gavekort Giv os din mening - det tager kun 1 minut Deltag her Luk 5 af 5 07/02/11 22.27