Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 TKD Nordeuropa A/S. Fondsbørsmeddelelse nr. 2/2006 CVR 26681006

Relaterede dokumenter
Årsrapport 2005/06 TK Development A/S

Halvårsrapport 2006/07 TKD Nordeuropa A/S. Fondsbørsmeddelelse nr. 7/2006 CVR

1. halvår 2004/05. TK Development A/S

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli december 2015

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli marts 2009

Indberettet til OMX The Nordic Stock Exchange via Company news Service den 29. august 2008.

Delårsrapport for kvartal 2014

Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 TK Development A/S

NOTAT. Udkast til delregnskaber for CVR-nr april 2012

Årsregnskabsmeddelelse 2009/10. Selskabsmeddelelse nr. 2/2010, TK Development A/S, CVR

Nordicom A/S Koncernen Q1 Delårsrapport 2006

Årsregnskabspræsentation 2004/05

Velkommen til generalforsamling

Selskabsmeddelelse nr København, den 23. april 2015 DELÅRSRAPPORT FOR 1. KVARTAL 2015

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli marts 2013

TV 2-familiens seerandel blandt alle danskere er 35,1 % i 1. halvår 2015 en stigning på 0,4 procentpoint i forhold til 2014.

Arealudviklingsselskabet I/S

Delårsrapport for 1. halvår 2017

TV 2 DANMARK A/S Odense, den 23. april 2014

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2011

Delårsrapport for perioden 1. januar 30. juni 2014

TV 2 opjusterer forventningerne til resultat før skat for 2015 fra mio.kr. til mio.kr.

NTR Holding planlægger ejendomsrelaterede investeringer

TK Development delårsrapport for 1. halvår 2011/12. Tivoli Residential Park Warszawa

Delårsrapport for perioden 1. januar 30. juni 2009

Delårsrapport 1. kvartal 2006 for Aalborg Boldspilklub A/S.

Delårsrapport: 3. kvartal 2008/2009

Til NASDAQ OMX Nordic Copenhagen GlobeNewswire

Aktionærinformation i forbindelse med årsrapport 2007/08

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2012

Aktionærinformation i forbindelse med halvårsrapport 2008/09

TIL KØBENHAVNS FONDSBØRS

Delårsrapport for 1. kvartal 2006

NTR Holding fortsætter vurderingerne af fremtidige aktivitetsmuligheder

Delårsrapport 1.januar-31. marts Selskabsmeddelelse nr. 10 af 9. maj 2014

Meddelelse nr Kvartalsrapport, 1. kvartal 2009 Til NASDAQ OMX Den Nordiske Børs København

DEVELOPMENT. Egenkapitalafkastet fra dette område forventes at udgøre % p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2017/18.

Delregnskab maj CVR-nr

DELÅRSRAPPORT 1. JANUAR 30. JUNI Selskabsmeddelelse 10 / Delårsrapport 1. januar 31. marts 2015 Side 1 af 1

TIL OMX Den Nordiske Børs København

Delårsrapport for 1. halvår 2016

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2014

Delårsrapport for perioden 1. januar til 30. september 2010

Til OMX Den Nordiske Børs København Fondsbørsmeddelelse nr. 3/2008 Hellerup, 15. april 2008 CVR nr

Særdeles tilfredsstillende Q1 2009/10 for alle forretningsområder

JOSA Invest ApS Årsrapport for 2014

Delårsrapport for 1. halvår 2012

Arealudviklingsselskabet I/S

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2010.

NOTAT. Delregnskaber for CVR-nr april 2013

German High Street Properties A/S

Periodemeddelelse 3. kvartal 2015

Årsrapport for 2014/ regnskabsår

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2017

Omsætningen blev 165,1 mio.kr. (sidste år 158,2 mio.kr.), en stigning på 4%.

Delårsrapport for 3. kvartal 2015

Halvårsrapport 2009 Nordea Kredit Realkreditaktieselskab CVR-nr

Meddelelse nr. 19/2014: Delårsrapport 1. januar 30. juni 2014

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2018

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli marts 2011

NOTAT. Udkast til delregnskaber CVR-nr april 2011

Elektronisk fremsendelse Selskabsmeddelelse 28/2007

Resultatet før skat blev 33 mio. og lever ikke op til forventningerne ved regnskabsårets start.

For 2010 forventer koncernen en omsætning på ca. 870 mio. kr. og et overskud før skat på ca. 65 mio. kr. * * *

Halvårsrapport 2009/10

Hoved og nøgletal for koncernen

I kr. 2010/ / / / /07

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår Perioden i hovedtræk:

EBVAT på DKK 73 mio. en stigning på 42% i forhold til 1. kvartal Resultat før skat DKK 282 mio. mod DKK 35 mio. for samme periode 2010

SmallCap Danmark A/S s bestyrelse har d.d. behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar 30. juni 2019, hvorfra følgende kan fremhæves:

DE SAMLEDE OMKOSTNINGER inklusive afskrivninger forventes at være på niveau med året før.

Delårsrapport for 1. kvartal 2015

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2019

BET ApS CVR-nr

Regnskabsmeddelelse for 3. kvartal 2008

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli marts 2010

Delårsrapport for 1. halvår 2017

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2016

Kvartalsrapport 1. kvartal 2007 for Lån & Spar Bank A/S

12. maj Bestyrelsen i Land & Leisure A/S har på sit bestyrelsesmøde i dag behandlet og godkendt halvårsrapporten for perioden

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. kvartal 2011.

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli september 2018

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli september 2017

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2015

First North Meddelelse nr august 2012

Delårsrapport 1. halvår 2004 for Aalborg Boldspilklub A/S.

NOTAT. Delregnskaber CVR-nr maj 2010

Meddelelse nr. 25/2014: Delårsrapport 1. januar 30. september 2014

Resumé: Regnskabsmeddelelse for 1. januar 2013 til 31. marts 2013.

Delårsrapport for perioden 7. juli 2006 til 30. juni 2007.

JOB INWEST VIKAR ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

Lokalbankens bestyrelse har i dag godkendt bankens halvårsrapport for 2007.

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli september 2013

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli september 2015

VIBORG CYKELSPECIALIST ApS

Hermed følger delårsrapport for Schaumann Retail Finland 1 A/S for perioden 1. januar til 30. juni 2008.

Delårsrapport for Dantax A/S for perioden 1. juli september 2011

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011

Transkript:

Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 TKD Nordeuropa A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 2/2006 CVR 26681006

Indholdsfortegnelse Selskabsoplysninger 4 Resume 5 Hoved- og nøgletal 8 Forretningskoncept 9 Ledelsesberetning 12 Regnskabsåret 2005/06 12 Forventninger 20 Aktionærforhold 22 Corporate Governance 24 Værdiskabelsen i TKD Nordeuropa koncernen 27 Risikoforhold3 Projektportefølje3 Status på projektporteføljen3 0 6 6 TKD Nordeuropa3 7 Ledelseshverv 45 Påtegninger 47 Ledelsespåtegning 47 Revisionspåtegning 48 Koncernregnskab 50 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S /59

Selskabsoplysninger TK Development A/S CVR 24256782 80 % 100 % Euro Mall Holding A/S CVR 20114800 TKD Nordeuropa A/S CVR 26681006 Hjemstedskommune Aalborg www.tk-development.dk Tlf: +45 8896 1010 Bestyrelse Poul Lauritsen Torsten Erik Rasmussen Per Søndergaard Pedersen Niels Roth Per Uhlén Direktion Frede Clausen Robert Andersen Stockholm Gamla Brogatan 36-38 S-101 27 Stockholm Helsinki Korkeavuorenkatu 34 FIN-00 130 Helsinki Aalborg Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aaborg Riga Lacplesa 20a LV-1010 Riga København Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. DK-2300 København S Vilnius A. Gostauto 40 LT-01112 Vilnius Side 4/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Resume Resume Bestyrelsen i TKD Nordeuropa A/S har dags dato, torsdag den 27. april 2006, behandlet og godkendt årsregnskabsmeddelelsen for regnskabsåret 2005/06 der er påvirket af afgørelse truffet af Fondsrådet vedrørende moderselskabet TK Development A/S, jf. på igangværende, solgte projekter har været produktionsmetoden. Afgørelsen påvirker TKD Nordeuropa koncernen idet TKD Nordeuropa koncernen ligeledes tidligere har anvendt produktionsmetoden som indtægtskriterium. nedenfor. Ledelsen i TK Development A/S og TKD Nordeuropa A/S samt TKD Nordeuropa koncernen realiserede i regnskabsåret 2005/06 et resultat på DKK 6,0 mio. efter skat. koncernens revisorer er stadig af den opfattelse at anvendelsen af produktionsmetoden på langt bedre måde afspejler værdiskabelsen og det retvisende billede i TKD Nordeuropa koncernen og dermed Resultatet er ikke sammenligneligt med tidligere offentliggjorte forventninger idet regnskabsprincipperne for indtægtsførelse er giver et bedre informationsgrundlag til selskabets aktionærer. Fristen for en eventuel anke af afgørelsen udgør fire uger. ændret på baggrund af afgørelse truffet af Fondsrådet den 24. april 2006. Afgørelsen medfører at TKD Nordeuropa koncernen ikke længere kan indregne acontoavancer på igangværende, solgte projekter. Opgjort efter de hidtil anvendte regnskabsprincipper udgør årets resultat DKK 42,4 mio. efter skat. Indregning af avancer vil fremover ske når projektet er solgt og byggeriet afsluttet. Ledelsen anser årets resultat for acceptabelt. Konsekvensen af ændringen er en tidsforskydning i indtægtsførelsen af avancer på solgte projekter. Afgørelsen medfører at der kan For regnskabsåret 2006/07 forventes et resultat i størrelsesordenen DKK 120,0 mio. efter skat. forekomme store variationer i resultatet år for år men den har isoleret set ingen realøkonomisk betydning og påvirker ikke selskabets likviditet og fremtidige pengestrømme. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelse nr. 3/2006 af d.d. for TK Development A/S Årets resultat Regnskabskontrol af selskabets halvårsrapport 2005/06 gennemført af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen TKD Nordeuropa A/S årsrapport er aflagt efter bestemmelserne i de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har afsluttet en i regnskabsåret igangsat kontrol af TKD Nordeuropa A/S moderselskab TK Development A/S halvårsrapport for 1. halvår 2005/06. Fondsrådet har således efter indstilling fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen den 24. april 2006 afgjort at TK Development A/S som en konsekvens af overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS skal anvende salgsmetoden som indtægtskriterium hvor TK Development A/S hidtidige indtægtskriterium vedrørende indregning af indtægter Salgsmetoden Årets resultat for regnskabsåret 2005/06 udgør DKK 6,0 mio. efter skat mod DKK -57,6 mio. året før. Balancen udgør pr. 31. januar 2006 DKK 2.368,8 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 301,5 mio. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 236,3 mio. Soliditeten udgør dermed 10,0 % beregnet på grundlag af egenkapitalen. Soliditeten beregnet ud fra Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 5/59

Resume det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag udgør 39,3 %. Øvrigt projektnyt: Byggeriet af Spinderiet i Valby der er på i alt ca. 40.000 m², er Ledelsen anser årets resultat for acceptabelt. igangsat i regnskabsåret, og boligdelen er solgt til henholdsvis Produktionsmetoden Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat var DVB og en privat investor. Det 39.500 m² Entré-projekt i Malmø udvikles som planlagt, og igangsætning af byggeriet forventes i sommeren 2006. anvendt, ville årets resultat være DKK 42,4 mio. efter skat. Koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga, Letland, Galerija Azur på ca. 20.500 m² er solgt og igangsat med ratevis Balancen ville pr. 31. januar 2006 være DKK 2.585,7 mio. hvilket betaling fra investoren Meinl European Land Ltd. i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 245,9 mio. Koncernens indtægtsførte acontoavancer ville pr. 31. januar 2006 udgøre DKK 359,8 mio. Koncernens egenkapital ville være DKK 351,1 mio. svarende til en soliditet baseret på egenkapital på 13,6 %. Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i størrelsesordenen 204.000 m² for solgte projekter og 450.000 m² for øvrige projekter og således i alt 654.000 m² for den samlede projektportefølje. Der har været stærk fokus på at forbedre kvaliteten i projektporteføljen. Der er i regnskabsåret udviklet, solgt og afleveret en række projekter, herunder ejendomme som koncernen har ejet gennem længere tid. Samtidig er der med tilførsel af en række nye, Som følge af anvendelse af salgsmetoden som indtægtskriterium er der ikke indeholdt acontoavancer fra igangværende, solgte projekter. Indregning af avance vil fremover ske når projektet er solgt og byggeriet afsluttet. spændende projekter sket en styrkelse af projektporteføljen som indeholder i alt 60 projekter. Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens markeder på både lejer- og investorsiden. Side 6/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Resume Sigtelse rejst af bagmandspolitiet Forventninger Moderselskabet TK Development A/S og seks personer, herunder direktionen der ligeledes udgør direktionen i TKD Nordeuropa A/S, blev i efteråret 2005 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation For regnskabsåret 2006/07 forventes et resultat efter skat i niveauet DKK 120,0 mio. hvilket underbygges af at en række allerede igangværende, solgte projekter er planlagt færdiggjort i løbet af regnskabsåret. for perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 2003/04. Det er ledelsens vurdering ud fra det forelagte materiale at den foretagne sigtelse er baseret på misforståelser omkring koncernens Nærværende årsregnskabsmeddelelse er tilgængelig på TK Development koncernens hjemmeside www.tk-development.dk. regnskabsprincipper og at en gennemgang af det internt foreliggende materiale og dokumentation vil afklare dette. Aalborg den 27. april 2006 Ledelsen for TKD Nordeuropa A/S Poul Lauritsen Bestyrelsesformand Frede Clausen Adm. direktør Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 7/59

Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal for koncernen (DKK mio.) IFRS (Salgsmetoden) 2004/05 2005/06 Hovedtal: Omsætning 327,1 1.095,9 Bruttoresultat 59,9 164,4 Ordinært resultat før finansiering -1,3 98,7 Finansiering m.v. -69,7-89,5 Resultat før skat -71,3 8,9 Årets resultat -57,6 6,0 Samlet balance 2.670,3 2.368,8 Materielle anlægsaktiver 6,8 6,5 Projektbeholdning i alt 2.046,0 1.643,6 Egenkapital 242,7 236,3 Samlet ansvarlig kapital 1.010,5 930,2 Pengestrøm fra driften *) -163,5 423,5 Netto rentebærende gæld, ultimo 1.744,9 1.331,1 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) -21,2 % 2,2 % Overskudsgrad (EBIT margin) -0,4 % 9,0 % Soliditetsgrad (egenkapital) 9,1 % 10,0 % Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 37,8 % 39,3 % Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo. *) Opgjort som pengestrømme fra driftsaktivitet korrigeret for ændring i kreditinstitutter. 8/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Forretningskoncept - historie Forretningskoncept Historie TK Development koncernen som TKD Nordeuropa A/S er en del af, arbejder med udvikling og drift af fast ejendom nationalt og internationalt inden for en række fastlagte segmenter. Hovedvægten af aktiviteterne er lagt på etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme. centraleuropæiske aktiviteter, og TKD Nordeuropa med de nordeuropæiske aktiviteter. Driftskapitalen i TKD Nordeuropa koncernen blev styrket ved udstedelse af et fondsbørsnoteret obligationslån. I januar 2006 blev der i TK Development A/S gennemført en fortegningsretsemission for at styrke det økonomiske fundament samt styrke likviditeten til indfrielse af ansvarlige obligationslån i efteråret 2006. TKD Nordeuropa koncernen har hovedkontor i Aalborg og afdelinger i København, Stockholm, Helsinki, Vilnius og Riga. TK Development koncernens aktiviteter påbegyndtes i 1960. Gennem de første 25 år omfattede aktiviteterne primært handel med fritidsgrunde og opførelse af fritidshuse. I slutningen af 1980 erne udvidede det daværende Thorkild Kristensen A/S aktiviteterne til at omfatte opførelse af butikscentre og storbutikker i Danmark. To år efter børsnoteringen af Thorkild Kristensen A/S i 1991 fusionerede Thorkild Kristensen A/S med TK Ejendomsinvest A/S, og det nuværende TK Development A/S etableredes. I begyndelsen af 1990 erne udvidede koncernen sine aktiviteter til Tyskland og senere til Centraleuropa. Koncernen etablerede i samarbejde med IØ-Fonden selskaber der igangsatte aktiviteter i Polen i 1994 og i Tjekkiet i 1997. I Nordeuropa blev aktiviteterne i 1997 udvidet til det svenske marked. I 1999 etablerede koncernen en organisation i Finland, mens man i 2001 indledte de første sonderinger på markederne i Baltikum. TK Development koncernen har op gennem 1990 erne gennemlevet en stærk vækst baseret på en ekspansion af aktiviteterne til otte lande i Nord- og Centraleuropa. TK Development koncernens aktiviteter omfatter i dag også centermanagement igennem Euro Mall Holding. Centermanagement omfatter bl.a. udlejning, markedsføring, driftsstyring og økonomisk administration af shoppingcentre. Med virkning fra 1. februar 2004 gennemførte koncernen en Idégrundlag og strategi Idégrundlag Det er TKD Nordeuropa koncernens overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejer og investor. Strategi I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrettelægger TKD Nordeuropa koncernen nybygning, udbygning og ombygning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og investorernes ønsker. Koncernen forestår projekterne, herunder byggestyring samt kontrahering med entreprenørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byggeopgaverne. Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning hertil blandede og multifunktionelle projekter. Butikssegmentet vil også i de kommende år forblive det væsentligste segment for koncernen med fortsat udbygning af det i forvejen store kontaktnetværk. I Danmark vil der ligeledes fortsat være fokus på kontorprojekter, primært større domicilejendomme. restrukturering. I den forbindelse blev der skabt en struktur med to bærende datterkoncerner, Euro Mall Holding med de Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 9/59

Forretningskoncept - projektudvikling Projektudvikling Koncernen har specialiseret sig i at være et resultatskabende og kreativt bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører og andre samarbejdspartnere. Følgende faser indgår i et typisk projektforløb: Med baggrund i lejerbehov og investorønsker om specifikke beliggenheder opsøges og udvælges optimale geografiske placeringer. Der udarbejdes råbudget der godkendes af direktionen Som hovedprincip sikrer koncernen erhvervelsen af det udvalgte areal via købsoption. projektet gennemføres. Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet, søger salgsafdelingen løbende at afhænde/udleje til investorer eller lejere gennem alle projektets faser. Projekt- og risikostyring Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse. Koncernens projektingeniører gennemgår byggeomkostningerne i projektoplægget. Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godkendelse. Der indgås udlejningsaftaler med kommende lejere af projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om salg til en eller flere investorer. Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og underleverandører med henblik på udførelsen af selve byggeriet Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen mens Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af indtjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditetsbelastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte knytte sig til det enkelte projekt. Koncernen arbejder med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudgetter for at sikre den fornødne likviditet set i forhold til koncernens daglige drift. En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstillende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet er solgt, igangsættes Side 10/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Forretningskoncept - projekt- og risikostyring byggeriet først når koncernen forventer at kunne opfylde de krav fra investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at løfte. Undervejs i ethvert projektforløb sker der en tæt projektstyring og opfølgning, og der udarbejdes regelmæssigt likviditetsopgørelser på både projekt- og koncernniveau. Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myndighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekternes kompleksitet og dermed risici begrænses. Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt omfang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af projektet i byggeperioden (forward funding). Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 11/59

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Ledelsesberetning Regnskabsåret 2005/06 2006 være DKK 351,1 svarende til en soliditet på 13,6 %. Overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS TKD Nordeuropa A/S årsrapport aflægges efter bestemmelserne i de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder. Effekten af koncernens overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS kan ses på side 56 og er påvirket af afgørelse truffet af Fondsrådet den 24. april 2006 som beskrevet side 16. Der har været stærk fokus på at forbedre kvaliteten i projektporteføljen hvilket har medført at der i regnskabsåret er udviklet, solgt og afleveret en række projekter, herunder ejendomme som koncernen har ejet gennem længere tid. Samtidig er der med tilførsel af en række nye projekter sket en styrkelse af projektporteføljen som indeholder i alt 60 projekter. Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan bl.a. nævnes følgende: Årets resultat Nedenstående regnskabsberetning er hvor intet andet fremgår, udarbejdet med udgangspunkt i den aflagte årsrapport efter salgsmetoden. Salgsmetoden Årets resultat for regnskabsåret 2005/06 udgør DKK 6,0 mio. efter skat mod DKK -57,6 mio. året før. Balancen udgør pr. 31. januar 2006 DKK 2.368,8 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 301,5 mio. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 236,3 mio. Soliditeten beregnet på egenkapital udgør 10,0 %. Soliditeten beregnet ud fra det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag udgør 39,3 %. Sankt Annæ Plads, København, Danmark Der er tale om en ejendom på ca. 8.200 m² der i regnskabsåret 2005/06 er solgt og overdraget til den børsnoterede ejendomsvirksomhed Jeudan A/S. Ejendommen der tidligere har fungeret som domicil for flere større virksomheder, har været tom i en periode, men i kraft af at ejendommen nu er solgt og overdraget til køberen, vil den ikke fremadrettet belaste koncernens likviditet. Pakhus D, København, Danmark TKD Nordeuropa og Københavns Havn A/S har gennem et 50/50 ejet udviklingsselskab solgt Pakhus D beliggende Dampfærgevej i København. Ejendommen der er på ca. 7.800 m², er solgt til den børsnoterede ejendomsvirksomhed Jeudan A/S for en samlet pris på DKK 212 mio. Ledelsen anser årets resultat for acceptabelt. Produktionsmetoden Såfremt produktionsmetoden fortsat kunne anvendes som indtægtskriterium, ville årets resultat være DKK 42,4 mio. efter skat. Balancen ville pr. 31. januar 2006 være DKK 2.585,7 mio. svarende til en reduktion på DKK 245,9 mio. i forhold til 31. januar 2005. Koncernens indtægtsførte acontoavancer ville pr. 31. januar 2006 udgøre DKK 359,8 mio. Koncernens egenkapital ville pr. 31. januar Enrum Slot, Vedbæk, Danmark Enrum Slot der er på i alt 3.000 m², er solgt og afleveret til en privat investor. Koncernen har ejet ejendommen igennem en længere periode hvor den de senere år ikke har været udlejet. I kraft af at ejendommen nu er solgt og overdraget til køber, vil den ikke fremadrettet belaste koncernens likviditet. Molestien, kontor, København, Danmark Der er tale om en ubebygget grund med ca. 8.000 m² byggeret. Grunden er solgt til en privat investor. Side 12/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Skomagergade, Roskilde, Danmark Ejendommen som har stået tom i en periode, er solgt og overdraget til en privat investor. Ejendommen vil dermed ikke fremadrettet belaste koncernens likviditet. Projektnyt Der er i regnskabsåret 2005/06 sket en positiv udvikling i koncernens projektportefølje. Af væsentlige forhold skal nævnes følgende: Der er indgået joint venture aftale med Miller Developments Daells, København, Danmark Ledelsen har valgt at prioritere en nedbringelse af koncernens balance og ikke-cashflow givende projekter, og ledelsen har derfor efter regnskabsårets afslutning valgt at sælge de uudlejede butiksarealer til en privat investor. Som følge af denne beslutning er den bogførte værdi nedskrevet til salgsværdi. Felt H, Amerika Plads, København, Danmark Projektet består af ca. 20.000 m² fordelt med ca. 6.600 m² som er et datterselskab af Miller Group der er Storbritanniens største, privatejede ejendomsudvikler, om et factory outlet center med tilhørende restaurationsfaciliteter i Ringsted. Byggeriet af Valby-projektet (Spinderiet) der er på i alt ca. 40.000 m², er igangsat i regnskabsåret, og boligdelen er solgt til henholdsvis DVB og en privat investor. Det 39.500 m² Entré-projekt i Malmø udvikles som planlagt, og igangsætning af byggeriet forventes at ske sommeren 2006. boligbyggeretter der er solgt til NCC, ca. 8.500 m² serviced apartments der er solgt til Toga Group, ca. 3.500 m² P-kælder der er solgt til det associerede selskab Kommanditaktieselskabet Danlink For øvrige projektnyheder samt en nærmere beskrivelse af koncernens største projekter henvises til afsnittet omkring projektporteføljen. Udvikling, og de resterende ca. 1.500 m² består af butikker og er solgt til private investorer. Projektet er afleveret til investorerne kort tid inden regnskabsårets udløb. Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i størrelsesordenen 204.000 m² for solgte projekter og 450.000 m² for øvrige projekter og således i alt 654.000 m² for den samlede Luleå II, Sverige projektportefølje. Projektet der består af ca. 4.100 m² storbutikker, er solgt og afleveret til private investorer. Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens markeder på både lejer- og investorsiden. Glomson, Finland Projektet der består af ca. 9.700 m² storbutikker, er solgt til Nordea koncernen. Byggeriet blev færdiggjort i august måned 2005, og projektet er således overdraget til investor i den pågældende måned. Resultatopgørelsen Omsætning Omsætningen er for regnskabsåret 2005/06 realiseret med DKK Galerija Azur, Riga, Letland Koncernens første shoppingcenter-projekt i Riga, Letland, Galerija 1.095,9 mio. For regnskabsåret 2004/05 udgjorde omsætningen DKK 327,1 mio. Azur på ca. 20.500 m² er solgt og igangsat med ratevis betaling fra investoren, Meinl European Land Ltd. Koncernen oppebærer honorarindtægter der faktureres og afregnes løbende. Den optjente andel af disse honorarer er indregnet i årets resultat. Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig med 85,2 % i Danmark og 14,8 % i øvrige lande. Omsætningen fordelt på forretningssegmenter fordeler sig med 34,1 % i butikssegmentet, 33,7 % i kontorsegmentet og 32,2 % i projekter med segmentmix. Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 13/59

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Bruttoresultat Bruttoresultatet udgør for 2005/06 DKK 164,4 mio. mod DKK 59,9 mio. året før. Udskudt skatteaktiv Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2006 DKK 7,8 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 8,8 mio. På baggrund af foreliggende budgetter og Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør for 2005/06 DKK 63,7 mio. resultatfremskrivninger for en 5-årig periode har ledelsen foretaget en konkret vurdering af værdiansættelsen af det udskudte skatteaktiv. Der er ikke foretaget nedskrivning af skatteaktivet. Personaleomkostninger udgør DKK 45,1 mio. i regnskabsåret 2005/06, og er dermed forøget med 9,7 % i forhold til året før. Antallet af medarbejdere i koncernen er i regnskabsåret steget fra 52 til 56 pr. 31. januar 2006. Projektbeholdning Den samlede projektbeholdning er reduceret med DKK 402,4 mio. fra DKK 2.046,0 mio. til DKK 1.643,6 mio. pr. 31. januar 2006. Denne reduktion skal ses i sammenhæng med at det er lykkedes at opnå en højere grad af forward funding på solgte projekter og det Andre eksterne omkostninger udgør DKK 18,6 mio. og er dermed på niveau med året før. forhold at der i regnskabsåret er solgt og afleveret en række projekter og ejendomme som koncernen har ejet gennem en længere periode. Finansiering I regnskabsåret 2005/06 er der realiseret en nettofinansieringsudgift på DKK 89,5 mio. Nettofinansieringsudgiften er forøget med De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-aftaler udgør pr. 31. januar 2006 DKK 432,1 mio. mod DKK 81,7 mio. pr. 31. januar 2005. DKK 19,8 mio. i forhold til året før. Det børsnoterede, ansvarlige obligationslån blev hjemtaget i juli 2004 og har derved først fuld effekt på finansierinsudgifter i regnskabsåret 2005/06. Som følge af den ændrede regnskabspraksis fra produktionsmetoden til salgsmetoden er koncernens projektbeholdning ikke længere opdelt i Igangværende og færdige projekter og Produktionsværdi Skat af årets resultat af solgte projekter. Den beregnede skat af årets resultat udgør DKK 2,9 mio. Projektbeholdning produktionsmetoden Resultat efter skat Koncernens resultat efter skat udgør DKK 6,0 mio. Såfremt produktionsmetoden fortsat var anvendt, ville projektbeholdningen have følgende fordeling: Balancen Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2006 andrager DKK 2.368,8 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 301,5 mio. svarende til 11,3 %. Aktiver (mio. DKK) 31.01.06 31.01.05 Igangværende og færdige projekter 988,4 1.225,0 Produktionsværdi af solgte projekter 878,5 981,2 Acontoavancer opgjort efter produktionsmetoden 359,8 320,0 De samlede acontobetalinger baseret på forward funding-aftaler som angivet ovenfor er steget fra DKK 81,7 mio. pr. 31. januar Side 14/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 2005 til DKK 432,1 mio. pr. 31. januar 2006. Målt i forhold til Produktionsværdi af solgte projekter brutto udgør de samlede acontobetalinger således 39,7 % mod 9,1 % året før. Kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2006 DKK 1.686,0 mio. og er dermed på niveau med året før. Gæld til kreditinstitutter er nedbragt med DKK 281,0 mio. i regnskabsåret. For nærmere omtale af koncernens projektportefølje henvises til særskilt afsnit side 36 i nærværende årsregnskabsmeddelelse. Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt bundne Tilgodehavender De samlede tilgodehavender er i forhold til 31. januar 2005 steget med DKK 45,5 mio. således at de pr. 31. januar 2006 udgør DKK 511,1 mio. hvor denne stigning primært kan henføres til tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser. likvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Beløbet for modregninger i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser udgør DKK 107,3 mio., og beløbet for modregninger i bundne likvider udgør DKK 180,2 mio., i alt DKK 287,5 mio. Likvide beholdninger Likvide beholdninger er steget fra DKK 133,1 mio. til DKK 180,4 mio. hvilket kan henføres til forøgelse af bundne likvider som følge af salg og afregning af projekter op til regnskabsårets udløb. Passiver Egenkapital Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 236,3 mio. mod DKK 242,7 mio. pr. 31. januar 2005. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser at pengestrømme fra driftsaktiviteter er positiv med DKK 142,9 mio., pengestrømme fra investeringsaktivitet er negativ med DKK 19,1 mio. og pengestrømme fra finansieringsaktivitet er negativ med DKK 76,5 mio. Der er i regnskabsåret sket en væsentlig nedbringelse af mellemværende med kreditinstitutter som følge af betalte afdrag og indfrielse af kreditter i forbindelse med salg af koncernens projekter. Pengestrømme fra driftsaktivitet korrigeret for ændringer i Det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag udgør pr. 31. januar 2006 kreditinstitutter er positiv med DKK 423,5 mio. DKK 930,2 mio. og resulterer i en soliditet på 39,3 %. Soliditeten alene baseret på egenkapital udgør 10,0 %. Langfristede forpligtelser Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2006 DKK 446,5 mio. hvilket i forhold til året før er en reduktion på DKK 290,8 mio. Denne reduktion kan i al væsentlighed henføres til det forhold at de samlede, ansvarlige obligationslån pr. 31. januar 2005 var langfristede forpligtelser hvorimod de pr. 31. januar 2006 er kortfristede forpligtelser idet de ansvarlige obligationslån forfalder til indfrielse ultimo 2006. Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 15/59

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Styrkelse af koncernens kapitalgrundlag (Fortegningsretsemission) 6. første halvår 2005/06 Forskel i beløb mellem ledelsesberetning og notes om effekt af overgang til IFRS. Moderselskabet TK Development A/S gennemførte i januar måned 2006 en kapitaludvidelse med fortegningsret for eksisterende aktionærer med et samlet bruttoprovenu på DKK 560,9 mio. En del af emissionsprovenuet er anvendt til delvis indfrielse af de ansvarlige obligationslån samt enkelte andre lån. Restprovenuet vil blive anvendt til indfrielse af dele af de resterende, ansvarlige obligationslån. Det er ledelsens vurdering at der med den gennemførte fortegningsretsemission og øget anvendelse af forward funding er skabt en stærk kapitalbase der sammen med projektporteføljen underbygger den fremtidige indtjening. Regnskabskontrol af selskabets halvårsrapport 2005/06 gennemført af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har afsluttet en i regnskabsåret igangsat kontrol af TKD Nordeuropa A/S moderselskab TK Development A/S halvårsrapport for 1. halvår 2005/06. Erhvervsog Selskabsstyrelsen igangsatte, efter en foreløbig gennemgang af selskabets halvårsrapport for første halvår 2005/06, og gennemgang af anden offentliggjort information, herunder fondsbørsmeddelelser, tidligere offentliggjort regnskabsmateriale m.v., en kontrol af selskabets halvårsrapport for første halvår 2005/06 idet Erhvervs- og Selskabsstyrelsen havde fundet at der var begrundet formodning om at halvårsrapporten på seks områder kunne indeholde fejl og mangler af betydning for investorernes beslutningstagen. Kontrollen omfatter nedenstående forhold: Fondsrådet har givet pålæg om en ændring af den regnskabsmæssige behandling af projekter jf. efterstående. Kontrollen har for så vidt angår punkt 4 givet påtale for koncernens omtale og fastlæggelse af de tyske ejendommes kapitalværdi i årsrapporten for 2004/05. Kontrollen har ikke givet anledning til bemærkninger til punkt 2, 3, 5 og 6. Der er enighed mellem parterne om at IAS 18, Revenue, er den relevante standard i relation til regnskabsmæssig behandling af projekter. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er af den opfattelse at overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS har som konsekvens at TK Development koncernen ikke kan anvende produktionsmetoden ved indregning af indtægter på igangværende, solgte projekter. Begrundelserne herfor er dels at IAS 18 efter Erhvervs- og Selskabsstyrelsens opfattelse stiller mere restriktive krav til brug af produktionsmetoden, dels at man ikke anser TK Development koncernens forretning som værende levering af tjenesteydelser, men derimod salg af varer dvs. sammensatte ydelser bestående af salg af en ejendom og salg af tilhørende lejeaftaler, beliggenhed, layout m.v. hvor de to væsentligste argumenter i den relation er at den økonomiske tyngde i projektet efter Erhvervs- og Selskabsstyrelsens opfattelse ligger på bygningen og at risikoovergangen på projekterne fra TK Development koncernen til investor i vid udstrækning først finder sted ved færdiggørelse af projektet. 1. 2.. 4. 5. Indhold og definition af begrebet betinget solgt Modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender Værdireguleringer af centraleuropæiske investeringsejendomme i åbningsbalancen Måling af investeringsejendomme i årsrapporten for 2004/05 Værdiregulering af centraleuropæiske investeringsejendomme i Fondsrådet har således efter indstilling fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen afgjort at TK Development A/S som en konsekvens af overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS skal anvende salgsmetoden som indtægtskriterium hvor TK Development A/S hidtidige regnskabspraksis vedrørende indregning af indtægter på igangværende, solgte projekter har været produktionsmetoden. Side 16/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 bestemmelserne om indregning og måling i henhold til IFRS Afgørelsen påvirker TKD Nordeuropa A/S idet TKD Nordeuropa koncernen ligeledes tidligere har anvendt produktionsmetoden som indtægtskriterium. har i forhold til halvårsrapporten for 1. halvår 2005/06. Redegørelsen skal indeholde oplysning om pålæggets virkning på denne periodes resultat og egenkapital i 1. halvår 2005/06 i forhold til tidligere offentliggjort finansiel information. Afgørelsen truffet af Fondsrådet er ordret gengivet nedenfor: I forhold til TK Development A/S s årsrapport for 2004/05 er det Det er Fondsrådets opfattelse, at TK Development A/S s halvårsrapport for 1. halvår af regnskabsåret 2005/06 på et væsentligt punkt ikke er aflagt i overensstemmelse med gældende lovgivning. Dette punkt er selskabets regnskabsmæssige behandling af projekter, Fondsrådets opfattelse, at denne på et væsentligt punkt ikke er aflagt i overensstemmelse med gældende lovgivning. Dette punkt omhandler den regnskabsmæssige behandling af visse ejendomme (portefølje-ejendomme). hvor der er indgået en salgsaftale. For så vidt angår den regnskabsmæssige behandling af visse For så vidt angår selskabets regnskabsmæssige behandling af disse projekter, pålægger Fondsrådet derfor med henvisning til årsregnskabslovens 161, TK Development A/S i forbindelse ejendomme i årsrapporten for 2004/05, påtaler Fondsrådet med henvisning til årsregnskabslovens 161 overfor TK Development A/S, at med overgangen til regnskabsaflæggelse efter internationale regnskabsstandarder (IFRS) at: der burde have været anvendt en anden og mere kvalificeret diskonteringsfaktor til ud-regning af disse ejendommes ved indregning og måling af omsætning fra projekter generelt at anvende bestemmelserne i IAS 18, punkt 14-19 (vareleverancer) medmindre: kapitalværdi. Videre påtaler Fondsrådet overfor selskabet, at årsrapporten for de af TK Development A/S foretagne leverancer efter en konkret vurdering kan adskilles under hensyntagen til 2004/05 burde have indeholdt bestemmelserne i IAS 18, punkt 13, eller en omtale af den væsentlige beløbsforskel i målingen af de andre bestemmelser i IAS 18 eller andre standarder specifikt foreskriver en anden regnskabsmæssig tyske ejendomme til kapitalværdi pr. 31. januar 2005 og dagsværdi pr. 1. februar 2005, samt behandling af de enkelte elementer i en given leverance. Da selskabet først overgår til fuld anvendelse af IFRS i forbindelse med årsrapporten for regnskabsåret 2005/06, pålægger Fondsrådet samtidig med henvisning til årsregnskabslovens 161 TK udførlig og korrekte oplysninger i anvendt regnskabspraksis om målingsmetoderne for investeringsejendomme (porteføljeejendomme), idet de givne oplysninger ikke levede op til lovens krav. Development A/S, i årsrapporten for 2005/06, at: Da selskabet imidlertid med halvårsrapporten for 2005/06 er behandle ændringen i indregning og måling på projekterne som en effekt af overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS. redegøre for hvilken indvirkning en korrekt anvendelse af overgået til anvendelse af IFRS til indregning og måling, således at problemstillingen nu ikke længere er aktuel, bemærker Fondsrådet videre, at man tager selskabets redegørelser til efterretning. Fondsrådet vil herefter ikke foretage sig yderligere i relation til dette Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 17/59

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 punkt. og fremtidige pengestrømme. Som uddybende forklaring til Fondsrådets afgørelse citeres følgende fra Fondsrådets bilag til afgørelsen: Korrektion til halvårsrapporten for 1. halvår 2005/06 Resultat efter skat opgjort efter salgsmetoden som indtægtskriterium udgør DKK 12,7 mio. og er dermed en ændring på DKK -28,2 Ud fra et helt overordnet synspunkt bestrider Fondsrådet således ikke selskabets argument om, at man ved at anlægge et driftsøkonomisk synspunkt kan have den holdning at produktionskriteriet vil være bedst egnet som indtægtskriterium, idet dette bedst vil afspejle værdiskabelsen i TKD. Fondsrådet påpeger imidlertid, at der i forhold til IAS 18 er opstillet begrænsinger, der i det konkrete tilfælde adskiller det driftsøkonomiske synspunkt fra den regnskabsmæssige regulering. Baggrunden for reglerne i IAS 18 er at tage højde for den økonomiske risiko, der er forbundet med sådanne leverancer. mio. i forhold til den faktisk aflagte halvårsrapport baseret på produktionsmetoden som indtægtskriterium. Ændringen på egenkapitalen som følge af ændringen fra produktionsmetoden til salgsmetoden udgør DKK -104,9 mio., og egenkapitalen ville således baseret på salgsmetoden udgøre DKK 239,8 mio. Den tidligere offentliggjorte egenkapital pr. 31. juli 2005 udgjorde DKK 344,7 mio. Sigtelse rejst af bagmandspolitiet Moderselskabet TK Development A/S og seks personer, herunder Således kan omsætning hidrørende fra eks. varesalg først indregnes efter, at alle kriterierne i IAS 18, punkt 14 er opfyldte, uanset en ren driftsøkonomisk betragtning måtte tilsige en tidligere eller løbende indregning. direktionen der ligeledes udgør direktionen i TKD Nordeuropa A/S, blev i efteråret 2005 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 2003/04. Ledelsen i TK Development A/S og TKD Nordeuropa A/S samt koncernens revisorer er stadig af den opfattelse at anvendelsen af produktionsmetoden på langt bedre måde afspejler værdiskabelsen og det retvisende billede i TKD Nordeuropa koncernen og dermed giver et bedre informationsgrundlag til selskabets aktionærer. Fristen for en eventuel anke af afgørelsen udgør fire uger. Bilag til sigtelsen indeholder beskrivelse af mistanke om urigtig indtægtsførelse på 16 projekter. Disse er karakteriseret ved at være delvis indtægtsført i henhold til produktionsmetoden som anvendt af koncernen på det pågældende tidspunkt, og efterfølgende tilbageført, typisk uden at koncernen har haft endeligt skøde på grunden. Afgørelsen medfører at TKD Nordeuropa koncernen ikke længere kan indregne acontoavancer på igangværende, solgte projekter. Indregning af avancer vil fremover ske når projektet er solgt og byggeriet afsluttet. Politiets mistanke er at der er tale om fiktive indtægtsførelser, og politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet lægger vægt på at koncernen ikke har haft endeligt skøde på grundene i de omfattede projekter. Det er korrekt at koncernen generelt ikke har haft endeligt skøde på grundene i de 16 projekter idet koncernens projekter ofte Konsekvensen af ændringen er en tidsforskydning i indtægtsførelsen af avancer på solgte projekter. Afgørelsen medfører at der kan tager udgangspunkt i en option der giver koncernen ret til at købe jorden. forekomme store variationer i resultatet år for år, men har isoleret set ingen realøkonomisk betydning og påvirker ikke selskabets likviditet Det er TK Development koncernens ledelses vurdering ud fra Side 18/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 det forelagte materiale at den foretagne sigtelse er baseret på misforståelser omkring koncernens regnskabsprincipper, og at en gennemgang af det internt foreliggende materiale og dokumentation vil afklare dette. Nærtstående parter Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse. Udbytte Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2005/06. Generalforsamling Der afholdes generalforsamling i TKD Nordeuropa A/S den 30. maj 2006. På generalforsamlingen er det bestyrelsens hensigt at indstille til generalforsamlingens vedtagelse at: Der ikke udbetales udbytte for 2005/06. Jesper Jarlbæk afløser Per Uhlén i bestyrelsen. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte. Den fulde årsrapport er fra den 19. maj 2006 tilgængelig på TK Development koncernens hjemmeside www.tk-development.dk. Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 19/59

Ledelsesberetning - forventninger Forventninger indtjening. Markeder og forretningsenheder TKD Nordeuropa koncernen arbejder inden for to geografiske segmenter. Hovedtal for nettoomsætningen pr. segment er gengivet nedenfor: Nettoomsætning fordelt på segmenter: IFRS (Salgsmetoden) (DKK mio. ) 2004/05 2005/06 Geografiske segmenter: Danmark 257,1 933,2 Øvrige 70,0 162,7 I alt 327,1 1.095,9 I Danmark og Sverige giver butikslejemål normalt et nettoafkast i niveuaet 5,0-7,0 % p.a. mens kontorlejemål typisk giver et nettoafkast i niveauet 5,5-8,0 % p.a. I Finland opnås normalt et afkast på butikslejemål i niveauet 6,5-8,0 % p.a. Afkastkravet i Baltikum afspejler at der fortsat er tale om et umodent marked hvor der skal afsættes beløb til imødegåelse af risici hvorfor afkastkravet for retailmarkedet typisk udgør 8,0-10,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report Spring 2006 og KOBA, International Real Estate Consultants, Property Market Report 2005). I det følgende beskrives kort TKD Nordeuropas forventninger til de enkelte markeder og den heraf afledte segmentmæssige fokus. Nordeuropa Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede datterkoncern TKD Nordeuropa. Danmark Den forretningsmæssige aktivitet i Danmark forventes de næste tre år at udgøre ca. halvdelen af den samlede aktivitet i TKD Nordeuropa, og der er fokus på alle tre segmenter: butikker, kontorer og multifunktionelle projekter. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejendomme, kontorejendomme og multifunktionelle projekter. TKD Nordeuropa søger konstant at være på forkant med markedsudviklingen for at afpasse valget af projekter med afsætningsmulighederne. Ledelsen har positive forventninger til især butikssegmentet hvilket er understøttet af en forventning om relativ lav inflation og lav arbejdsløshed. Dette underbygges af at ledelsen vurderer at dagligvarekæderne i Danmark kæmper for at sikre sig markedsandele og vækst og derfor fokuserer på nye og centrale beliggenheder. Dette indebærer at retailparker og multifunktionelle projekter forventes at få gode vilkår. Geografisk er TKD Nordeuropas projektportefølje opdelt på fire hovedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. Afkastgraden og dermed det nettoafkast som investorer kræver af deres ejendomsinvestering, er gennem de senere år faldet i alle omtalte markeder. Faldet i investorernes krav til afkastgrader fører til bedre priser for koncernen når der forhandles om projekters gennemførelse og understøtter således koncernens forventning til Kontormarkedet synes igen optimistisk, og attraktive beliggenheder kan tiltrække både lejere og investorer. Attraktive beliggenheder, typisk havnenære, besidder koncernen i de fleste tilfælde via samarbejde med samarbejdspartnere, og der forventes skabt gode projekter på den basis de nærmeste par år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg. Side 20/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Ledelsesberetning - forventninger Sverige Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes fortsat fokuseret på butikssegmentet. Væksten i Sverige er relativt høj, og den butiksmæssige udbygning i Sverige på specielt storbutiksområdet gør Baltikum De tre baltiske lande har de senere år oplevet en betydelig vækst, og medlemskabet af EU forventes at stimulere en fortsat vækst med tilsvarende forventet øget købekraft. fortsat at Sverige er et interessant marked for denne type projekter. Forventningen til afkastkrav fra investorer ligger aktuelt i niveauet Finland Også i Finland har koncernen siden etableringen i 1999 udviklet flere retailparker. Der forventes fortsat fokus på butikssegmentet 8-10 %. Det er ledelsens forventning at dette inden for en kortere årrække vil falde til et niveau svarende til hvad der aktuelt opnås af afkast i Polen og Tjekkiet. med storbutikker og enkelte, større projekter. Koncernen vil fokusere på butikssegmentet i Letland og Lithauen. Koncernen forbereder udvikling af en række retailprojekter omend udviklingen på det finske marked har været præget af en vis træghed TKD Nordeuropa planlægger aktuelt udvikling af flere projekter i regionen. der dog synes afløst af en spirende optimisme. Segmenter TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter: Shoppingcentre Butikker/Storbutikker Strøgejendomme Kontorer Segmentmix Boliger Danmark Sverige Finland Baltikum Forventninger De nordeuropæiske aktiviteter forløber planmæssigt med et tilfredsstillende projektflow. For TKD Nordeuropa forventes et resultat efter skat i niveauet DKK 120 mio. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelse nr. 3/2006 af d.d. for TK Development A/S. Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 21/59

Ledelsesberetning - aktionærforhold Aktionærforhold TKD Nordeuropa A/S aktionærer Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en generalforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring af TKD Nordeuropa A/S revisorer eller aktionærer der ejer mindst 1/10 af den samlede aktiekapital. Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TKD Nordeuropa A/S. Direkte og indirekte ejerskab Oplyst ejerandel / stemmeandel TK Development A/S, Aalborg 47,84 % TK Ejendomsudvikling A/S, Aalborg 0,71 % TK Bygge-Holding A/S, Aalborg 51,27 % TK Ejendomsaktieselskab, Aalborg 0,18 % Ledelsen ejer i alt nominelt DKK 43,4 mio. af det ansvarlige Investor Relations TKD Nordeuropa koncernen har som målsætning at opretholde et højt informationsniveau over for investorer og aktionærer. Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder bl.a. udsendte fondsbørsmeddelelser, opdaterede aktiekurser og oplysninger om projekterne. Der henvises endvidere til beskrivelsen af corporate governance. obligationslån i TKD Nordeuropa. Aktionæroverenskomster Der er ikke indgået aktionæroverenskomster mellem TKD Nordeuropa A/S aktionærer. Udbytte og udbyttepolitik På nuværende tidspunkt har bestyrelsen til hensigt at anvende et eventuelt overskud til en fortsat udbygning af selskabets aktiviteter og forventer således ikke at der bliver udbetalt aktieudbytte inden for en overskuelig fremtid. Generalforsamling Generalforsamlingen er TKD Nordeuropa A/S øverste myndighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i dansk lovgivning og TKD Nordeuropa A/S vedtægter. Den ordinære generalforsamling skal afholdes i TKD Nordeuropa A/S hjemstedskommune så betids at de for selskabet gældende frister for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af årsrapport kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 30. maj 2006 i selskabets lokaler. Side 22/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S

Ledelsesberetning- aktionærforhold Fondsbørsmeddelelser Nr. Udsendt den Titel 1 31. januar 2006 TKD Nordeuropa A/S sælger ejendom på Dampfærgevej, København 10 29. december 2005 Aftale med Aalborg Boldspilklub A/S om ejendomssalg og udvikling af sportscollege 9 30. september 2005 Finanskalender 8 29. september 2005 Halvårsmeddelelse 2005/06 7 1. juli 2005 Salg af 8.200 m2 kontorejendom i København 6 9. juni 2005 Aftale om salg og udvikling af 10.000 m2 boliger i Valby i København 5 30. maj 2005 Ordinær generalforsamling i TKD Nordeuropa A/S 4 19. maj 2005 Dagsordenen for TKD Nordeuropa A/S ordinære generalforsamling. 3 29. april 2005 Bestyrelsen i TKD Nordeuropa A/S har i dag, fredag den 29. april 2005, behandlet og godkendt årsregnskabet 2004/05 omfattende perioden 1. februar 2004 til 31. januar 2005. 2 28. februar 2005 Joint venture om opførelse af 12.000 m² factory outlet center i Ringsted, Danmark. 1 4. februar 2005 Aftale om salg og udvikling af 42.000 m² shopping- og bydelscenteri Valby, København. Resultatforventninger for TKD Nordeuropa Finanskalender Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 27. april 2006 Ordinær generalforsamling 30. maj 2006 Halvårsrapport 2006/07 26. september 2006 Der udsendes en ny finanskalender i perioden omkring halvårsrapporten 2006/07. Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S 23/59

Ledelsesberetning - corporate governance Corporate Governance Koncernen deltager bl.a. i investormøder, konferencer og foredrag. TKD Nordeuropa koncernen ønsker i videst muligt omfang at leve op til reglerne om Corporate Governance med henblik på at sikre at koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærernes interesser og under hensyntagen til koncernens øvrige interessenter. I. Aktionærernes rolle og samspil med selskabsledelsen TKD Nordeuropa A/S øverste beslutningsorgan er generalforsamlingen. Bestyrelsen lægger vægt på at generalforsamlingen er et forum for en åben kommunikation og meningsudveksling mellem aktionærer og bestyrelse. Alle navnenoterede aktionærer har ret til at stemme på generalforsamlingen, og aktionærer der ikke har mulighed for at deltage i generalforsamlingen, kan stemme pr. fuldmagt. TKD Nordeuropa A/S har ingen begrænsninger på ejerskab af aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde over. Aktionærer der ejer over 1/10 af selskabets aktier, kan indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. TKD Nordeuropa koncernen afholder både på egen og investorers foranledning en række individuelle møder med aktionærerne i løbet af året. Øvrig information til aktionærerne sker via regnskabs- og fondsbørsmeddelelser samt via udsendelse af særskilt aktionærinformation der udsendes i forlængelse af offentliggørelse af års- og halvårsrapport. Bestyrelsen vurderer løbende selskabets kapital- og aktiestruktur, og der gives i årsregnskabsmeddelelsen en aktuel vurdering heraf. Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker således at disse er i overensstemmelse med interessenternes behov. III. Åbenhed og gennemsigtighed Væsentlige oplysninger af betydning for aktionærer og finansmarkeder offentliggøres straks som fondsbørsmeddelelser via OMX Københavns Fondsbørs i overensstemmelse med de børsretslige regler. Meddelelserne udarbejdes på dansk og engelsk. Umiddelbart efter offentliggørelsen sendes meddelelsen elektronisk til aktionærer og interessenter der har meddelt ønske om at modtage elektroniske meddelelser fra TKD Nordeuropa koncernen. Meddelelsen gøres samtidig tilgængelig på selskabets hjemmeside. Som følge af Fondsrådets afgørelse om at TKD Nordeuropa A/S skal anvende salgsmetoden som indtægtskriterium, er der behov for at ledelsen vurderer det fremtidige informationsgrundlag til selskabets aktionærer med henblik på også fremover at kunne give et retvisende billede af koncernens aktivitetsniveau. I forbindelse med TKD Nordeuropa koncernens projekter er der klare retningslinier for ved hvilke faser der udsendes fondsbørsmeddelelser ligesom der er regler for hvor store projekterne skal være for at der udsendes særskilte meddelelser. Eksempelvis udsendes der fondsbørsmeddelelser ved salg af projekter med en salgsværdi på over DKK 100 mio. Der sker en løbende udvikling af selskabets hjemmeside. Hjemmesiden indeholder bl.a. løbende opdaterede data vedrørende koncernens projektportefølje. II. Interessenternes rolle og betydning for selskabet TKD Nordeuropa koncernen ønsker en åben dialog med dets interessenter der bl.a. er investorer, lejere, medarbejdere, offentlige I løbet af året afholder TKD Nordeuropa koncernen en række investormøder. I umiddelbar forlængelse af møderne kan investorpræsentationsmateriale ses på selskabets hjemmeside. myndigheder og lokale interessegrupper. Side 24/59 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06 for TKD Nordeuropa A/S