C.3 Fradrag i grundværdien for forbedringer Under visse betingelser skal vurderingsmyndigheden ved vurderingen give fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde, jf. VUL 17. Fradrag i grundværdien for forbedringer er en selvstændig ansættelse, der foretages i forbindelse med den almindelige ejendomsvurdering eller en årsomvurdering, som kan påklages i sædvanlig instansfølge. Kravet i VUL 17 om, at forbedringerne skal medføre en stigning i grundværdien, betyder, at der kun kan gives fradrag for forbedringer, hvis forbedringerne medfører en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand, jf. VUL 13, stk. 1. Der kan derfor ikke gives fradrag for forbedringer, som vedrører bygningerne, eller andre, af forskelsværdien omfattede bestanddele. Grundforbedringer Bestemmelsen af, hvad der forstås ved grundforbedringer, kan volde vanskeligheder. Det er ikke muligt udtømmende at angive, hvilke foranstaltninger, der omfattes af begrebet. Der skal dog være tale om foranstaltninger af materiel karakter, som har øget den almindelige omsætningsværdi af grunden. Det følger heraf, at en omprioritering af ejendommen ikke kan anses som en forbedring i denne sammenhæng. Heller ikke dispositioner, hvorved en rettighed tilføres, eller en byrde fjernes fra ejendommen, falder ind under begrebet. Efter fast praksis anses udgiften til vejanlæg som en byggemodningsudgift, der tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, og som efter sin art kan medføre fradrag i grundværdien. Det er dog kun udgifter, som vedrører det egentlige vejanlæg, som kan begrunde fradrag; andre udgifter som er forbundet med en udstykning, f. eks. til belysning, afmærkning og vejskilte, gives der ikke fradrag for. Også udgifter til kloakering og etablering af vand-, gas- og elforsyning anses som udgifter, der kan medføre fradrag i grundværdien. Som regel gives der kun fradrag for udgifter, der vedrører arbejder uden for grunden. Dog kan visse jordarbejder på grunden berettige til fradrag, såfremt arbejderne øger den almindelige omsætningsværdi af grunden i ubebygget stand. Fradraget i grundværdien for forbedringer er undergivet to begrænsninger. Fradrag må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien, jf. VUL 17, og fradraget må ikke overstige de af ejeren faktisk afholdte udgifter til forbedringerne, heri medregnet værdien af eget arbejde, jf. VUL 18, stk. 1. Værdiforøgelse
Fradraget skal beløbsmæssigt holde sig inden for den værdiforøgelse, som forbedringen tilfører grunden i ubebygget stand. Der gives ikke fradrag for et beløb, hvormed de faktisk afholdte omkostninger måtte have oversteget værdiforøgelsen. En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Det er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed. Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Ved bedømmelse af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig. Såfremt grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen vil den konstaterede salgspris kunne anvendes som råjordspris.ved omvurdering efter bestemmelserne i VUL 4 er det prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering reguleret i henhold til VUL 3 A, der skal lægges til grund ved udmålingen. Der skal udøves et nyt, selvstændigt skøn over værdiforøgelsen ved hver vurdering af den ejendom, for hvilken der skal ansættes fradrag. Det betyder, at der eventuelt vil kunne gives fradrag for omkostninger, som ikke har kunnet udnyttes ved tidligere vurderinger. Nedenstående eksempel illustrerer dette: Et areal, der overføres fra land- til byzone, skønnes at have en værdi af 700.000 kr. umiddelbart efter overførslen. I løbet af året udføres der byggemodningsarbejder på arealet for 1.300.000 kr. Ved den førstkomne vurdering ansættes grundværdien til 1.250.000 kr. Uden byggemodningsarbejderne skønnes grundens værdi pr. 1. oktober at ville have været (uændret) 700.000 kr. Byggemodningen har således tilført grunden en værdi på 1.250.000 kr. minus 700.000 kr. i alt 550.000 kr. Af de afholdte omkostninger resterer 750.000 kr., som ikke berettiger til fradrag ved den førstkomne vurdering. Som følge af stigende priser på grunde i området ansættes arealets grundværdi ved den efterfølgende vurdering til 2.100.000 kr. Antages det, at værdien af arealet uden byggemodning ikke ville have oversteget 800.000 kr., vil der ved den aktuelle vurdering være "plads" til et fradrag i grundværdien for forbedringer på 1.300.000 kr. svarende til de afholdte omkostninger. Afholdte udgifter Ved de afholdte udgifter forstås de faktisk afholdte udgifter, her medregnet værdien af ejers eget arbejde. Offentlige tilskud kan ikke medregnes i de af ejer afholdte udgifter. Hvor en forbedring, f.eks. vej- og kloakanlæg udføres som et fællesanlæg for flere ejendomme, vil udgiften for den enkelte ejendom oftest fremtræde som en forpligtelse til at betale et bidrag til omkostningerne ved anlæggets udførelse, ofte således, at ejer kan vælge mellem at betale det pålignede bidrag kontant eller afdrage det over en årrække. Hvis ejer vælger at afdrage beløbet, vil det forøges med renter i afdragstiden og eventuelle kurstab. Sådanne udgifter kan ikke medregnes under forbedringsomkostningerne, der er begrænset til det beløb, hvormed ejer har kunnet frigøre sig ved kontant betaling.
Tilsvarende må der ses bort fra renter, der løber på i tiden mellem anlæggets fuldførelse og opkrævningstidspunktet, f.eks. hvor vejbidrag pålignes et udstykningsareal under ét, men først forfalder efterhånden som udstykning finder sted, og de udstykkede parceller derfor betaler forskellige beløb, alt efter hvor lang tid der er gået mellem forbedringens udførelse og udstykningen. Vurderingsmyndigheden må i øvrigt forholde sig kritisk til om opgivne poster vedrører fradragsberettigende forbedringer. Vurderingsmyndigheden har ikke beføjelse til at se bort fra de af ejer faktisk afholdte udgifter med den begrundelse, at de skønnes højere eller lavere end normalt. Et skøn af den sidstnævnte art kommer dog til anvendelse i tilfælde, hvor værdiforøgelsen ved en forbedring må bedømmes i sammenhæng med, hvad normale omkostninger ved den pågældende forbedring må antages at være på vurderingstidspunktet, det vil sige i tilfælde, hvor værdien af et uforbedret areal væsentligt er bestemt ud fra den formodede salgspris for arealet i forbedret stand med fradrag af skønnede forbedringsomkostninger m.v. Et sådant synspunkt vil det ofte være naturligt at anlægge, f.eks. for arealer, der overgår fra anvendelse som landbrug til anvendelse som byggegrunde. Fradrag for vej- og kloakanlæg gives som hovedregel kun for udgifter til anlæg uden for ejendommen, idet udgifter til anlæg på selve grunden samt til pladsbelægning m.v. anses for at være en del af byggeomkostningerne. Er ejendommen imidlertid så stor, at det vil være naturligt at betragte en del af de på ejendommen værende vej- og kloakanlæg som et hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning, kan der være grundlag for at give fradrag for disse anlæg. Betingelsen er dog, at ejendommens grundværdi ansættes ud fra denne forudsætning. Udgifter til anlæg af forsyningsledninger til vand, gas og el uden for grunden dækkes ofte - navnlig ved offentlige værker - gennem betaling for de leverede enheder, og anlæggene kan i så fald ikke betragtes som fradragsberettigende grundforbedringer. Udgifter til stikledninger betragtes altid som en del af byggeomkostningerne og giver ikke grundlag for fradrag. Opfyldning og planering af en grund kan berettige til ansættelse af fradrag for forbedringer. Forudsætningen må dog være, at de foretagne arbejder har forøget grundens værdi, fordi de må anses for nødvendige ved enhver form for udnyttelse af grunden. Er opfyldning og planering kun foretaget af hensyn til en speciel bebyggelsesform af en grund, berettiger foranstaltningen ikke til fradrag. Pilotering og anden form for ekstrafundering betragtes som hørende til den bebyggelse, der er eller påtænkes bygget på ejendommen, og udløser derfor ikke fradrag. Grundværdien for grunde, til hvis bebyggelse der kræves ekstrafundering, må ansættes under hensyn hertil. For bebyggede ejendomme, for hvilke der er foretaget ekstrafundering, indgår udgifterne til disse foranstaltninger i ejendomsværdien og dermed i forskelsværdien. Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering, må grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering, f.eks. opførelse af højhuse eller støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.
For ejendomme ved kysterne vil kystsikringsanlæg ofte være en fradragsberettigende grundforbedring. Øvrige betingelser Såfremt en ejendoms bidrag til anlægsomkostningerne, f.eks. el-, vand- og gasledninger, indeholdes i ydelser beregnet efter forbrug, kan der ikke gives fradrag i grundværdien herfor. På samme måde er der efter gældende praksis ikke grundlag for ansættelse af fradrag for forbedringer, såfremt en ejendoms bidrag til anlægsomkostningerne til kloakeller rensningsanlæg indeholdes i ydelser beregnet efter vandforbrug. Bestemmelsen i VUL 17 betinger fradraget i grundværdien for forbedringer af, at vurderingsmyndigheden er i besiddelse af de fornødne oplysninger til at fastsætte fradraget. Indtil 16. almindelige vurdering pr. 1. april 1977 skulle oplysningerne gives på et såkaldt vurderingsskema, som ejerne skulle udfylde og indsende til vurderingsmyndigheden forud for hver vurdering. Bortset fra de i VUL 38 anførte tilfælde gennemføres de almindelige vurderinger nu uden forudgående henvendelse til ejerne. Trods ordlyden i VUL 17 må det derfor anses for vurderingsmyndighedens pligt at søge tilvejebragt de oplysninger, der er nødvendige for, at et eventuelt fradrag kan ansættes korrekt. Skulle de fornødne oplysninger ikke være tilgængelige for vurderingsmyndigheden på vurderingstidspunktet, må der tages hensyn til forbedringerne, så snart vurderingsmyndighederne bliver bekendt med dem. Kan vurderingsmyndigheden ikke skaffe den fornødne dokumentation for byggemodningsomkostningerne ansættes fradraget skønsmæssigt. Jordrentebrug Ifølge VUL 21 må der ikke gives fradrag for forbedringer, når ejendommen er erhvervet fra staten eller en kommune på jordrentevilkår, og erhververen i kontrakten har fraskrevet sig retten til sådant fradrag. Bestemmelsen har ikke større praktisk betydning, da der ikke længere kan erhverves ejendomme fra staten eller kommunerne på jordrentevilkår. Bortfald af fradrag Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år, jf. VUL 18, stk. 2. For skov, der vurderes i henhold til VUL 15, stk. 1-3, er åremålet dog fastsat til 60 år. Fradragsperiodens længde regnes fra tidspunktet for fuldførelsen af vedkommende forbedring, uden hensyn til hvornår der er givet fradrag første gang. Det gælder også, hvis der er givet successive fradrag for flere forbedringer. I sjældnere tilfælde kan et fradrag falde bort som følge af, at den foranstaltning, der har begrundet fradraget, ikke længere virker værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien. Nedskrivning af fradraget i takt med, at den værdiforøgende virkning
nedsættes, forudsættes at kunne finde sted, idet der som nævnt ovenfor skal udøves et nyt, selvstændigt skøn over værdiforøgelsen ved hver vurdering. Efter gældende praksis nedskrives fradrag dog kun rent undtagelsesvis.