Max Nielsen Opkærsvej 5 8381 Tilst Byggeteknisk rapport, sagsnummer 148990 Der er udarbejdet byggeteknisk rapport på ejendommen Opkærsvej 5, 8381 Tilst. Der er tale om et stuehus til en landbrugsejendom fra 1920, inkl. diverse sekundære bygninger. Ejendommen er besigtiget den 01-02-2016 med ankomst kl. 08:28 og afgang kl. 13:16. Ejer af ejendommen var tilstede ved besigtigelsen. Besigtigelse og byggeteknisk rapport er udarbejdet af bygningssagkyndig Leif Hedensted. Rapporten er kvalitetssikret af Tine Frederiksen. Der foreligger et gyldigt energimærke 311025050 af den 03-11-2013. Jævnfør BBR er der ikke varme i udnyttet tagetage på 70m 2 på bygning A. Restlevetid for taget på bygning A er 10 år eller længere. Tabelopslag for tagets restlevetid er i dette tilfælde baseret på tagbelægningen. Følgende bygninger er besigtiget: : Beboelse, 1920, bebygget areal 165 m 2, kælder 22 m 2, bruttoareal 235 m 2, udnyttet tagetage 70 m 2 : Stald, 1923, bebygget areal 307 m 2, areal erhverv 614 m 2, udnyttet tagetage 307 m 2 : Lade, 1923, bebygget areal 186 m 2, areal erhverv 186 m 2 : Garage/udhus, 1923, bebygget areal 72 m 2, areal erhverv 144 m 2, udnyttet tagetage 72 m 2, Maskinhus, 1951, bebygget areal 43 m 2, areal erhverv 43 m 2, Hønsehus, 1951, bebygget areal 33 m 2, areal erhverv 33 m 2 Bygning G, Overdækning, opførelses år er ukendt, bebygget areal skønnet ca. 27m 2 Følgende bygningsdele er ikke besigtiget: Der var ved besigtigelsen ikke adgang til krybekælder på bygning A pga. manglende adgangslem. På bygning A er tag på kvist kun besigtiget fra terræn pga. for stor højde. Der tages følgende forbehold på bygning A, B og D: Eventuelle synligt punkterede eller revnede termoruder fremgår af rapporten. Da vejrforhold og snavs kan gøre det vanskeligt at konstatere
om en rude er punkteret, tages der forbehold for yderligere punkterede ruder. Bygning G er ikke medtaget i rapporten pga. byggeteknisk ringe værdi. Bygning G (overdækning) er ikke anført på BBR og areal er skønnet. Bygningsgennemgang Bygningernes tilstand er vurderet og givet en af følgende karakterer: K0: Kosmetiske skader K1: Mindre alvorlige skader K2: Alvorlige skader K3: Kritiske skader UN: Bør undersøges nærmere Skadens placering er noteret. Skadens omfang er vurderet og beskrevet. Kun bygningsdele med skader er medtaget i rapporten. Der er registreret følgende skader: Bygning: A Beboelse Tagkonstruktion: Tagbelægning/rygning K1 Tagplader er alge- og mosbegroede. Udvendigt træværk ved tag K2 Der er nedbrydning i vindskede mod sydvest. Tagrender/tagnedløb K2 Nedløbsrør mod nordvest er lappet med tape. Nedløbsrør mod sydvest sidder løs. Der er rustudslag og defekter på bæringer af nedløbsrør om øst og nordvest. Tagrende mod øst er lappet. Spær og lægter K2 Udragende remender ved gavle har udtørring og der er begyndende nedbrydning mod syd, markant mod sydøst. Isolering Isolering i skunk mod vest er lidt ujævn/faldet ned.
Ydervægge Facader og gavle K2 Der er områder på facader/gavle og på sokkelfremspring bl.a. mod syd og vest med porøse og udfaldene fuger. Endvidere ses der stedvis skader på enkelte sten, bl.a. mod nordvest hjørne. K2 Der er revnedannelse og sætning i murværk over stort stuevinduer og over/under det lille stuevindue mod vest, samt over/under stuevindue og værelsesvindue øst og over/under gavlvindue mod nord gavl. Andet Markise K 2 Markise monteret på sydgavl sidder løs over terrassedør. Vinduer og døre Døre K2 Fordøren mod vest er gået fra i samling i bunden og døren hænger. Der er begyndende nedbrydning i bund af dør mod nord. K1 Dør ved trappe til 1. sal mod nord har defekt lukketøj og der mangler lukketøj i skydedør ved garderobe på 1. sal, samt dør til soveværelse på 1. sal er skæv og lukker ikke helt tæt. Vinduer K3 Vinduer i beboelsesrum på 1. sal overholder ikke krav til redningsåbninger. Fuger K3 Der er ikke etableret fugning/tætning omkring gavlvinduer mod syd og nord, samt på kvistvindue mod øst. Note: Der er risiko for indtrængning af vand til den underliggende konstruktion. Sålbænke K1 Der er afskallinger i overflader på glaseret teglsten på sålbænke, bl.a. mod vest. Der er udfald i enkelte fuger i sålbænke mod øst og på sydgavl. K3 Der er revne i sålbænk under vestlig gavlvindue mod nord.
Fundamenter/sokler Sokkel K2 Sokkel har revnedannelse under begge stuevinduer mod vest og under stuevindue øst, samt under værelsesvindue øst med videre forløb op i murværk. K1 Der mangler en natursten i bund af sokkel mod nord. Udvendige trapper Der er revne i trappevange på fortrappe mod vest. Der er revner og afskallinger på trappe og vange på trappe mod nord. Kælder/krybekælder/terrændæk Gulvkonstruktion K0 Der er ujævnheder i betongulv i kælder efter fjernet vægge. Vægge K1 I kælderen er der konstateret fugtige vægge. Note: Fugt er almindeligt forekommende i bygninger af denne alder. Vådrum(badeværelser, toilet og bryggers) Gulvkonstruktion/- belægning K2 Der er gulvklinker med manglende vedhæftning i badeværelse. Sokkelklinker under dør i badeværelse er delvis faldet af. Fuger K3 Der er konstateret fine revner i flisefugerne ved gulv/vægge i bruseområde i badeværelse. Note: Fugerne er i vådområdet. Der er risiko for vandskade, da vand og fugt kan trænge ned til de underliggende/bagvedliggende konstruktioner. Gulvkonstruktion og gulve Gulvkonstruktioner K1 Trægulve, bl.a. i stue mod øst og spisestue er lidt fjedrende/knirker ved personbelastning, samt ikke helt ret/plant. Trægulve på 1. sal knirker stedvis lidt ved personbelastning. Belægninger K1 Der mangler lidt fugning/afslutning af terrazzogulv belægning i entre ind ved dør til stue.
Der mangler lidt fugning/afslutning af trægulv i stue mod sydøst ind ved dør mod spisestue og mod terrassedør, samt ved dør mod entre i stue mod øst. K1 Der er stedvis lidt store samlinger i trægulve, bl.a. i stue og i parketgulv i spisestue. Der er skjold/misfarvning på parketgulv i spisestue. Der er lidt skader på trægulv i stue mod øst ved klinkegulv foran brændeovn. K1 Der er er skjold/misfarvning og lidt skade på trægulv i hjørne mod nordøst i kontor i stueetagen. K1 Der mangler fugning/afslutning omkring træstolper i soveværelse og værelser mod syd på 1. sal (der ses fuget ved træstolpe i trapperum). Indervægge Indvendige vægge K1 Rum mod nordøst på 1. sal er under istandsættelse og dette rum er ikke medtaget i denne rapport, grundet istandsættelse, manglende bygningsdele og færdiggørelse. Note: Det er oplyst, at rum mod nordøst på 1. sal der er under istandsættelse er forberedt med rørføringer til evt. fremtidig badeværelse på 1. sal. Vægbeklædninger K1 Der er vægfliser uden fuld vedhæftning i køkken Der er ikke lukket mellem køkkenbord og vindue. K1 Der mangler lidt afslutning på vægge ved radiatorrør på 1. sal. Der mangler lidt tætning/afslutning mod dør til soveværelse på 1. sal. VVS installationer Vandinstallationer K1 Overløb fra sikkerhedsventil ved vandvarmer i kælder er ikke ledt til afløb eller korrekt ned til gulvet. K3 Der er utæthed i vandinstallation under vandvarmer i kælder - der er dryp på gulvet under.
Bygning: B Stald Tagkonstruktion: Tagbelægning/rygning K1 Tagplader er alge- og mosbegroede. K3 Der mangler rygningsplader på den nordlige del af taget. Skotrender/inddækninger K2 Der er utætheder i begge skotrender og træværk under er opfugtet og med nedbrydning. Der er nedbrydning udvendig i bund af træværk under skotrende mod nord og øst og skotrende mod øst når ikke korrekt ud i tagrenden - drypper under. Udvendigt træværk ved tag K2 Der er nedbrydning i vindskede mod nord. Tagrender/tagnedløb K1 Der er ikke etableret tagrende og nedløb mod vest (der er monteret tagrende og nedløb mod øst - gården). Spær og lægter K2 Der er nedbrydning i spær under skotrender. Ydervægge Facader og gavle K2 Der er områder på gavlen mod nord med porøse og udfaldne fuger. Der er revnedannelse over gavlvindue mod vest og på facade mod vest under overdækning. Vinduer og døre Døre K2 Der er nedbrydning i dør mod øst og vest, samt i port mod vest til loftrum. Vinduer
K2 Der mangler ruder i gavlvindue mod nord og i gavlvindue mod vest og der er enkelte revnede ruder i vinduer mod nord. Sålbænke K2 Der er revner, løs og afskalling i pudset sålbænk under vindue mod nord under overdækning. Kælder/krybekælder/terrændæk Gulvkonstruktion K1 Der er svindrevner i betongulv i værksted og depotrum. Indervægge Indvendige vægge K1 Der er stedvis revner i vægge, bl.a. mod garage. Lofter/etageadskillelse Lofter/etageadskillelser K2 Der er nogle revner, løs puds og afskallinger i muret dæk. Bygning: C Lade Tagkonstruktion: Tagbelægning/rygning K1 Tagplader er alge- og mosbegroede. K3 Der er afskallet hjørne på tagplade i bund mod sydvest. Note: Der er opfugtning af vindskede under. K3 Der er revnet tagplade over port mod vest. Skotrender/inddækninger K2 Der er utætheder i begge skotrender og træværk under er opfugtet og med nedbrydning. Der er udvendig nedbrydning i bund af træværk under skotrende mod syd. Udvendigt træværk ved tag K2 Der er nedbrydning i bund af vindskede mod sydvest.
Tagrender/tagnedløb K3 Der er ikke etableret tagrende og nedløb mod syd og vest - der er monteret bæringer (der er monteret tagrende mod nord - gården). Spær og lægter K2 Der er begyndende nedbrydning i spær under skotrender. K0 Der ses lidt nedbøjning i tagkonstruktion mod vest. Ydervægge Facader og gavle K1 Murværk over port mod øst og ved sydøst hjørne har spor efter sætninger og der er forskydning i murværk ved sydøst hjørne. Beklædninger K2 Der er udtørring og ujævnheder i træbeklædning på sydgavl og træbeklædning er stedvis gået fra i samlinger. Vinduer og døre Døre K2 Der er opfugtning og begyndende nedbrydning i bund af port mod vest. Vinduer K2 Der er defekte ruder i rundt gavlvindue mod øst og der er revner i ruder i vinduer mod nord. Fundamenter/sokler Sokkel K2 Sokkel har revnedannelse mod syd og vest. Kælder/krybekælder/terrændæk Gulvkonstruktion K2 Der er revner og afskallinger i betongulve. Indervægge Indvendige vægge K1 Der er stedvis revner i vægge og afskallinger i puds.
Bygning: D Garage/udhus Tagkonstruktion: Tagbelægning/rygning K1 Tagplader er alge- og mosbegroede. K3 Der mangler stedvis rygningsplader. Tagrender/tagnedløb K3 Der er ikke etableret tagrende og nedløb mod nord (tagrende monteret mod syd - gården). Bemærkninger til skorsten K2 Skorsten er med løse/udfaldene fuger, og der ses løse sten. Skorstensvange er revnet i tagrummet. Der er lidt fugt opstigning i bund af skorsten i grovkøkken. Note: Skorstenen er ikke i brug. Ydervægge Facader og gavle K2 Der er områder på facaden mod nord med porøse og udfaldene fuger. Vinduer og døre Døre K2 Der er nedbrydning i garageport mod syd. K2 Indvendig dør til toilet/baderum ved grovkøkken har nedsat lukke funktion og håndtag er indvendig defekt. Vinduer K3 Tagvindue mod nord er defekt og ruden er revnet. K2 Der er 2 punkteret termoruder i vinduer mod nord. Fuger K1 Der er ikke etableret fuger indvendig ved dør i grovkøkken. Fundamenter/sokler
Sokkel K2 Der er revnet og løs puds under dør mod syd. Der er revnedannelser og afskallinger i sokkel mod nord. Vådrum(badeværelser, toilet og bryggers) Rumaftræk K1 Der mangler fast rumaftræk til der fri i toilet/baderum ved grovkøkken. Indervægge Indvendige vægge K1 Der er revne i vægge i bund af garage. Lofter/etageadskillelse Loftbeklædning K1 Der mangler skyggelister/afslutning ved loft i toilet/baderum ved grovkøkken. VVS installationer Vandinstallationer K1 Overløb fra sikkerhedsventilen ved vandvarmer under vask i grovkøkken er ikke ledt til afløb. Bygning: E Maskinhus Tagkonstruktion: Tagbelægning/rygning K1 Tagplader er alge- og mosbegroede. K3 Der er afskallet hjørne på tagplade i bund mod sydvest og der er revnet en tagplade mod vest. Udvendigt træværk ved tag K2 Der er nedbrydning i vindskeder mod nord og syd. Tagrender/tagnedløb K3 Der er ikke etableret tagrender og nedløb. Ydervægge Facader og gavle
K2 Der er løst puds og afskallinger i facader, bl.a. markant mod syd og vest. Der er revne i facade ved sydvest hjørne - ses også indvendig. Beklædninger K2 Der er opfugtning og begyndende nedbrydning i bund af træstolpe mellem porte mod øst. Vinduer og døre Døre K1 Porte går mod udvendig belægningssten. Kælder/krybekælder/terrændæk Gulvkonstruktion K1 Der er revner og afskallinger i betongulv under porte mod øst. Bygning: F Hønsehus Tagkonstruktion: Tagbelægning/rygning K1 Tagplader er alge- og mosbegroede. K3 Der er skadet/defekt tagplade mod nordvest. Tagfald K2 Tagfaldet er for lavt til den aktuelle tagbelægning. Note: De aktuelle tagplader kræver jf. fabrikanten min. 14 graders hældning. Udvendigt træværk ved tag K2 Der er nedbrydning i vindskede mod vest. Tagrender/tagnedløb K3 Der er ikke etableret tagrende og nedløb. Ydervægge Facader og gavle K2 Der er afskallinger i bund af facade mod nord og øst.
Vinduer og døre Fuger K3 Der er ikke etableret fugning/tætning omkring vindue mod vest. Fundamenter/sokler Udvendigt terrænfald K2 Der ligger jordvold op af facade mod nord. Indervægge Indvendige vægge K1 Der er revner i bagmur og løs/afskalling i puds. Sammenfatning/Tilstandsbeskrivelse Udfra ovenstående registrering og vurdering af bygningens tilstand skrives en sammenfatning/tilstandsbeskrivelse om hver enkelt bygnings tilstand Huset (beboelse) er generelt ses i normalt god stand - alderen taget i betragtning. Der er dog nogle bemærkninger i rapporten. Der anbefales forsat god vedligeholdelse. Sekundære bygninger (stald, lade, garage/udhus, maskinhus og hønsehus) er generelt ses i normalt god stand alderen og tidligere anvendelse taget i betragtning. Der er dog nogle bemærkninger i rapporten, bl.a. vedr. utætheder i tag ved rygninger og ved skotrender. Der anbefales forsat god vedligeholdelse. Med venlig hilsen