Rapport. kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. af lektor, lic.jur. Hans Henrik Edlund Handelshøjskolen i Århus

Rapport om kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. af lektor, lic.jur. Hans Henrik Edlund Handelshøjskolen i Århus Marts 2000

Indholdsfortegnelse A. Grænserne for sælgers ansvarsfrihed...7 A.1 Ansvarsfrihed for bygningers fysiske tilstand... 7 A.1.1 Forhold uden for bygningerne, som alligevel kan have betydning...10 A.1.2 Forhold, der eksplicit er undtaget fra huseftersynet...10 A.1.2.1 De enkelte undtagelser i huseftersynsbekendtgørelsen...10 A.1.2.2 Særligt om løsøre og hårde hvidevarer... 11 A.2 Undtagelserne til sælgers ansvarsfrihed i lovens ' 2, stk. 4... 14 A.2.1 AForhold, som er opstået efter udarbejdelsen af eller fornyelsen af tilstandsrapporten@... 14 A.2.2 Forhold i strid med "servitut eller offentligretlige forskrifter"... 15 A.2.3 Forhold, hvorom sælger har ydet en garanti... 19 A.2.4 Forhold, med hensyn til hvilke sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt 23 A.2.5 Tilfælde, hvor sælger "har opført bygningen med salg for øje"... 27 A.3 Opsamling, konklusioner og anbefalinger... 27 B. Bygningssagkyndiges ansvar... 28 B.1 Købers adgang til at rejse krav direkte mod den sagkyndige... 28 B.2 Forholdet mellem sælger og den bygningssagkyndige... 29 B.2.1 Godtgørelsesreglen i ' 3, stk. 1, 2. pkt.... 30 B.2.2 Solidarisk ansvar mellem sælger og den bygningssagkyndige... 32 B.3 Professionsansvaret under huseftersynsordningen... 34 B.3.1 Overordnet om bygningsgennemgangen... 35 B.3.2 Formålsangivelserne i huseftersynsbekendtgørelsens ' 9... 35 B.3.3 Skader eller tegn på skader... 35 B.3.3.1 Tag og tagkonstruktioner... 36 B.3.3.2 Punkterede termoruder... 39 B.3.3.3 Gulve... 40 B.3.3.4 Rådangreb... 41 B.3.3.5 Øvrige skader... 42 B.3.3.6 Tilstrækkelig beskrivelse... 43 B.3.3.7 Forkert karaktergivning af skader... 44 B.3.3.8 Forhold, der bør undersøges nærmere (UN)... 45 B.3.3.9 Opsummering vedrørende skader eller tegn på skader... 47 B.3.4 Visuel gennemgang uden destruktive indgreb... 48 B.3.5 Bygningsforhold undtaget fra huseftersynet... 50 B.3.5.1 Bagatelagtige forhold... 50 B.3.5.2 Utilgængelige bygningsdele... 53 B.3.5.3 Bygningens funktionsforhold... 55 B.3.5.4 Bygningers lovlighed... 56 B.3.5.5 Æstetiske og arkitektoniske forhold... 57 B.3.5.6 Sædvanligt slid og ælde... 58 B.3.5.7 Indretninger uden for selve bygningen... 58 B.3.5.8 Løsøre, såsom hårde hvidevarer... 59 B.3.5.9 Bygningers almindelige vedligeholdelsesstand... 60 B.3.5.10 Opsummering vedrørende undtagelserne i huseftersynsbekendtgørelsens ' 11... 61 B.3.6 Den sagkyndiges øvrige pligter... 62 B.3.7 Aftalte ydelser ud over huseftersynet... 65 B.4 Den sagkyndiges ansvar for garantier... 67 B.5 Den sagkyndiges kontraktsansvar over for sælger... 68 B.6 Opsamling, konklusioner og anbefalinger... 68 C. Tilstandsrapportformularen og beskikkelsesordningen... 70

C.1 Tilstandsrapportformularen version 3.0... 70 C.1.1 Ejendomsidentifikation... 71 C.1.2 Huseftersynets omfang og metode... 71 C.1.2.1 Bagatelagtige forhold... 71 C.1.2.2 Indretninger uden for selve bygningen... 72 C.1.2.3 Hårde hvidevarer... 72 C.1.2.4 Forældelse af rapporter... 72 C.1.3 Den bygningssagkyndiges vurdering af skadesårsager og konstruktioner... 73 C.1.4 Sælgers oplysninger om ejendommen... 74 C.1.5 Ejendommens hoveddata. Forsikringsoplysninger for tilbud om ejerskifteforsikring... 74 C.2 Beskikkelsesordningen... 76 C.2.1 Betingelser for beskikkelse... 76 C.2.2 Den sagkyndiges pligter under beskikkelsen... 76 C.2.2.1 Uvildighedskravet i bekendtgørelsen ' 6, nr. 6-8... 76 C.2.2.1.1 Tilknytning til ejendomsformidlervirksomhed... 76 C.2.2.1.2 Samarbejdsaftaler... 77 C.2.2.2 Andre krav i bekendtgørelsen... 79 C.2.3 Genbeskikkelse og inddragelse af beskikkelse... 80 C.3 Opsamling, anbefalinger og konklusioner... 80 D. Dækningsområdet for ejerskifteforsikringerne... 83 D.1 Forsikringsankenævnets praksis vedrørende rammeforsikringsbetingelserne... 84 D.1.1 Dækningsområdet generelt... 84 D.1.2 Bygninger... 86 D.1.3 Skadesbegrebet... 86 D.1.4 Undtagelserne i rammebetingelsernes pkt. 4... 88 D.1.4.1 Forhold nævnt i tilstandsrapporten... 88 D.1.4.2 Forhold vedrørende bygningens funktion m.v.... 90 D.1.4.3 Forhold, som køber har fraskrevet sig retten til at gøre gældende m.v. 90 D.1.4.4 Skader betalt i henhold til garanti eller dækket af anden forsikring 92 D.1.4.5 Bagatelagtige forhold m.v.... 92 D.1.4.6 Skader i utilgængelige bygningsdele... 92 D.1.4.7 "Forhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, konstruktioners eller materialers sædvanlige levetid"... 93 D.1.4.8 Forhold, som sælger har fraskrevet sig ansvaret for... 94 D.1.5 Beregning af erstatning... 96 D.2 Dækning af skader, som også den sagkyndige og/eller sælger hæfter for... 96 D.3 Selvrisiko... 97 D.4 Udvidelser i forhold til rammebetingelserne... 98 D.5 Betingelser for tegning af ejerskifteforsikring... 98 D.6 Opsamling, konklusioner og anbefalinger... 99 E. Øvrige spørgsmål... 100 E.1 Arten af ejendomme omfattet af ejendomskøbslovens regler... 100 E.1.1 Landbrugsejendomme... 100 E.1.2 Ejerlejligheder... 104 E.1.3 Ideelle anparter... 106 E.2 Forsikringsrelaterede spørgsmål... 107 E.2.1 Overgivelse af forsikringsbetingelser til køber... 107 E.2.2 Realkreditfinansiering af tilstandsrapporter og ejerskifteforsikring... 108 E.3 Øvrige spørgsmål... 109 E.3.1 Sammenlægning med energimærkningsordning... 109 E.3.2 Etablering af et ankenævn... 109 E.4 Opsamling, konklusioner og anbefalinger... 109

Litteraturfortegnelse... 112 Register over trykte domme... 112 Bilag 1 - Oversigt over retspraksis pr. 20/2 2000 Bilag 2 - Oversigt over Forsikringsankenævnets kendelser pr. 20/2 2000 Bilag 3 - Sammenfatning af empirisk undersøgelse

Indledning Justitsministeriets forskningspulje bevilgede i januar 1999 økonomisk støtte til gennemførelse af et forskningsprojekt om lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Det følgende er resultatet af mine undersøgelser. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom trådte i kraft den 1. januar 1996 1 og har løbende givet anledning til debat, da den på visse punkter har medført en væsentlig ændring af retstilstanden i forholdet mellem sælger og køber af fast ejendom til beboelse. Det er især lovens kapitel 1 om sælgers ansvarsfrihed, der har givet anledning til tvivl og diskussion, hvorfor det også udelukkende er reglerne i dette kapitel, der er behandlet i det følgende. Jeg har set det som min opgave her ca. 4 år efter lovens ikrafttrædelse at analysere lovens forskellige virkninger og i den forbindelse især påpege de områder, hvor loven har afstedkommet tvivlsspørgsmål og givet anledning til en uklar eller en - i hvert fald efter min opfattelse - uhensigtsmæssig retsstilling. Det kan også udtrykkes på den måde, at opgaven har været at udfærdige en Atilstandsrapport@ for loven. I forbindelse med min undersøgelse har jeg anvendt og analyseret en mængde retsafgørelser. Som bilag 1 til rapporten er vedlagt ganske korte resumeer af de pågældende domme og tilkendegivelser, der i øvrigt for langt de flestes vedkommende er offentliggjort på hjemmesiden for Sekretariatet for Huseftersyn (www.hesekretariat.dk/domme/domhoved.htm) og i Forlaget Forsikrings samling af afgørelser på området med titlen AEjerskifte@. De i bilag 1 refererede afgørelser er alle tillagt en vis retskildemæssig betydning, der selvfølgelig er større for landsretsdommes end for byretsdommes vedkommende. Endvidere er de registrerede skriftlige tilkendegivelser tillagt omtrent samme vægt, som en dom afsagt af den pågældende ret. Også i forbindelse med dette udredningsarbejde er nemlig konstateret, at indholdet og resultatet af en tilkendegivelse, der ikke tiltrædes af parterne, som altovervejende hovedregel senere genfindes i dommen. 2 Tilkendegivelserne er dog kun draget til indtægt for retlige konklusioner i det omfang, der klart lader sig udlede af de typisk ret få skriftlige oplysninger. Som bilag 2 findes en oversigt over Forsikringsankenævnets praksis vedrørende ejerskifteforsikringen. De fleste af disse er også refereret i Ejerskifte, hvorfor der i bilag 2 kun findes referat af de kendelser, der ikke er medtaget i Ejerskifte. Forsikringsankenævnets afgørelser er tillagt betydelig retskildeværdi, men ikke større vægt end f.eks. en byretsdom. 3 Ud over at foretage en analyse af det gældende regelsæt på området og af rets- og forsikringsankenævnspraksis har jeg drøftet lovens forskelllige aspekter med og 1 Den oprindelige lov nr. 391 af 14. juni 1995 er senere ændret i ' 6 ved lov nr. 234 af 2. april 1997 (lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis). I december 1999 er endvidere fremsat lovforslag nr. L 152, der indeholder 9 forslag til ændring af loven, hvoraf det mest fremtrædende er, at det foreslås gjort til en betingelse for sælgers ansvarsfrihed, at han forpligter sig til at betale halvdelen af præmien for en ejerskifteforsikring, såfremt køber vælger at tegne en sådan. Forslaget forventes at kunne træde i kraft pr. 1/7 2000. I det følgende er der henvist til lovforslaget på de områder, hvor det kan forventes at have betydning for det anførte. 2 Se hertil W.E. von Eyben: Dommertilkendegivelser (1987), s. 153. 3 Se vedrørende ankenævnskendelsers retskildeværdi: Lisbeth Kjærgaard: Privatansvarsforsikring i et erstatningsretligt perspektiv (1999), s. 10 ff.

modtaget materiale fra følgende nøglepersoner på området: Jan Spohr og Poul Thejls Nielsen, By og Boligministeriet, Lars Hjortnæs, Justitsministeriet, Bente Naver og Lisbeth Koch-Weinrich, Dansk Ejendomsmæglerforening, Lisbeth Rasmussen, Pernille Taarup Bendz, Louise Buchter og Anne Mette Haugaard, Forsikring & Pension, Finn Zeuthen, SSBB, Halldor Gudmundsson, Huseftersynssekretariatet, Jan Schøtt-Petersen, Advokatrådet, Hans Carl Nielsen, Forbrugerrådet, Henning Jønsson, Forsikringsankenævnet samt H.P. Rosenmeier, Retten i Odense. Alle de pågældende takkes for deres medvirken til belysning af de mange forskellige synsvinkler, hvormed huseftersynsordningen og ejerskifteforsikringen kan anskues. Sluttelig er af tre cand.merc.jur.-studerende på Handelshøjskolen i Århus, Anja Svendgaard, Frank Holmgrün og Lars Lysdahl, gennemført en empirisk undersøgelse af årsagerne til det begrænsede antal af tegnede ejerskifteforsikringer. Undersøgelsens hovedkonklusioner findes som bilag 3 til rapporten, og resultaterne af undersøgelsen er indarbejdet på relevante steder i den følgende fremstilling. Rapporten er opdelt i 5 hovedpunkter med følgende overskrifter: 1. Grænserne for sælgers ansvarsfrihed. 2. Bygningssagkyndiges ansvar. 3. Tilstandsrapportformularen og beskikkelsesordningen. 4. Dækningsområdet for ejerskifteforsikringerne. 5. Øvrige spørgsmål. Hvert hovedafsnit afsluttes med en opsamling af konklusionerne i de forskellige underafsnit, og der er i alle tilfælde, hvor der er påpeget behov for justering af de gældende regler, fremsat forslag til, hvorledes reglerne kunne ændres. Forslagene er ikke indbyrdes koordinerede, men kan og skal ses hver for sig. Ønskes flere af ændringerne gennemført, kræver det i visse tilfælde en koordinering af de stillede forslag. Forslagene er markeret med understregning i teksten. -6-

A. Grænserne for sælgers ansvarsfrihed Opfylder sælger kravene i lovens ' 2, stk. 1, opnår han, at køber ikke kan påberåbe sig, Aat en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld@ eller Aat en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten@. Hvad der nærmere skal forstås herved er behandlet i det følgende. Hertil gælder dog den undtagelse, at køber - uanset bestemmelsen i ' 2, stk. 1 - bl.a. kan påberåbe sig, at et forhold Astrider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter@, at der fra sælger Aer ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold@ eller at sælger Ahar handlet svigagtigt eller groft uagtsomt@. Disse tre undtagelser og to andre knap så betydende er behandlet hver for sig i afsnittene A.2.1-A.2.5. A.1 Ansvarsfrihed for bygningers fysiske tilstand Efter ordlyden af bestemmelsen i ' 2, stk. 1, afskæres køber fra at gøre mangelsindsigelser gældende vedrørende den fysiske tilstand af bygninger og forhold, der burde være oplyst om i tilstandsrapporten. Det er ikke med ' 2 tilsigtet, at køber skulle afskæres fra enhver form for mangelsindsigelser vedrørende forhold på ejendommen som sådan. Sælger er altså også efter lovens ikrafttræden ansvarlig efter det hidtil gældende regelsæt for især retlige mangler i form af vanhjemmel og rådighedsindskrænkninger, herunder arealmangler, fysiske forhold vedrørende grunden, herunder funderingsforholdene, samt andre indretninger uden for bygningerne, herunder f.eks. vandstik, kloakinstallationer, dræn, brønde, hegn, haveanlæg, stier, terrasser og indkørsler, herunder disses belægning, udendørs svømmebassiner, samt for om grunden er forurenet m.v. 4 Udgangspunktet for fortolkning af begrebet bygninger må mest naturligt tages i bygge- og tinglysningslovgivningen, jf. også Hjortnæs, s. 44. 5 Af byggeloven 6 ' 2, stk. 2 og 3, fremgår følgende: AVed bebyggelse forstås bygninger og mure samt andre faste konstruktioner og anlæg, når lovens anvendelse på de pågældende konstruktioner m.v. er begrundet i de hensyn, som loven tilsigter at varetage. Loven finder anvendelse på transportable konstruktioner, som agtes gjort til genstand for bygningsmæssig udnyttelse, der ikke er af rent forbigående art.@ Formålet med byggeloven er anført i lovens ' 1 og kan i korthed sammenfattes således, at loven tilsigter, at bygninger frembyder en tilfredsstillende tryghed i brand-, sikkerhedsog sundhedsmæssig henseende, og at bygningskvaliteten til enhver tid er forsvarlig set i 4 Se hertil Betænkning 1276/1994, s. 211, FT 1994-95, till. A, s. 2992, huseftersynsbekendtgørelsen ' 11, nr. 7, Rosenmeier, 3. udg. (1996), s. 248, Theilgaard, s. 83 og 100, Hjortnæs, s. 44 og Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige kap. 3, pkt. 4.5. 5 Det er i denne sammenhæng ikke relevant at drage en parallel til den skatteretlige sondring i forbindelse med afgørelse af, om bygninger er afskrivningsberettigede eller ej efter afskrivningslovens ' 14. Efter ' 14, stk. 3, er der også adgang til afskrivning på accessoriske anlæg, såsom veje, hegn m.v., hvorfor den skatteretlige afgrænsning af bygningsbegrebet er anderledes end den bygge- og tinglysningsmæssige. 6 Lbkg. nr. 452 af 24/6 1998. -7-

relation til brugen af den pågældende ejendom. Efter tinglysningsloven ' 19 kan der særskilt lyses rettigheder over bygninger, der tilhører en anden end grundens ejer. Også her skal der være tale om bygninger, der er bestemt til varig anvendelse, og bygningsbegrebet skal fortolkes bredt, jf. Willumsen: Tinglysningsloven med kommentarer (1997), s. 213, og Krag Jespersen: Ejendomsbestanddele og tilbehørspant (1986), s. 21, og den disse steder omtalte praksis. Herudover anvendes tillige i tinglysningslovens ' 38 begrebet bygning. Formålet med denne regel er at afgrænse, hvad der må betragtes som løsøre 7 set i forhold til de bygningsbestanddele, som omfattes af pant i ejendommen. Begrebet bygning skal i denne henseende formentlig fortolkes så bredt, at det bliver synonymt med begrebet ejendom, således at det i hvert fald omfatter alt, hvad der også efter tinglysningslovens ' 19 betragtes som bygninger, jf. Krag Jespersen, op.cit. s. 79 og 80, samt Rørdam og Carstensen: Pant, 6. udg. (1998), s. 206. Af betydning for sælgers ansvarsfrihed må herefter siges, at bygningsbegrebet i lovens ' 2 som udgangspunkt skal fortolkes på samme vis som i bygge- og tinglysningslovgivningen. Derfor omfattes bygninger, såsom garager, carporte, vindmøller, 8 udhuse, skure, pavilloner, lysthuse, kolonihavehuse, campinghytter, drivhuse 9 o.l. Derimod kan der være grund til at rejse tvivl, om ansvarsfriheden tillige omfatter andre faste konstruktioner, der er beregnet til varig forbliven på stedet, og som ikke er sammenbygget med bygningerne på ejendommen, såsom solfangeranlæg, fritstående overdækning af terrasser, bade- eller bådebroer o.l. Det er jo forskellige hensyn, der varetages i bygge- og tinglysningslovgivningen set i forhold til ejendomskøbsloven. Derfor er der heller ikke retligt noget til hinder for, at bygningsbegrebet i ejendomskøbslovens ' 2, stk. 1, fortolkes en anelse snævrere end bygge- og tinglysningslovgivningens begreb. Det kan være vanskeligt forståeligt for en køber, hvis han ikke kan påberåbe sig mangler vedrørende forhold i konstruktioner, der ikke efter en almindelig sproglig fortolkning kan betegnes som en bygning, og som typisk ikke vil være undersøgt og nævnt af den byggesagkyndige. 10 Dette kunne altså tale for, at sælger ikke opnåede ansvarsfrihed vedrørende noget, som er at betragte som bygninger i byggelovens forstand. Der findes ikke registreret praksis til belysning af dette spørgsmål, og det må indtil videre stå åbent, om sælger opnår ansvarsfrihed vedrørende sådanne faste konstruktioner. Usikkerheden skønnes imidlertid ikke at have nogen særlig praktisk betydning. Det kunne dog overvejes ved ændring af ejendomskøbsloven at præcisere, hvorledes området for sælgers ansvarsfrihed skal afgrænses i så henseende. En ændring af loven kunne ske ved, at der i ' 2, stk. 1, som et nyt 2. pkt. 7 Begrebet løsøre og herunder især hårde hvidevarer er behandlet særskilt nedenfor i afsnit A.1.2.2, da det er nødvendigt at få fastlagt, om sælgers ansvarsfrihed også omfatter i hvert fald de genstande, der i medfør af tinglysningslovens ' 38 betragtes som ejendomsbestanddele. 8 I hvert fald større møller med fundament, jf. UfR 1993.191 VLK. Dette gælder også, selv om al den strøm, der produceres, sælges, jf. Rørdam og Carstensen op. cit., s. 217. 9 Se angående de tre sidstnævnte typer bygninger pkt. 1.1.1 i Bygningsreglement for småhuse (BRS), 1998. 10 At det forholder sig således, fremgår i øvrigt heller ikke af pjecen APas på dit hus@. -8-

indføjedes følgende sætning: ATil bygninger henregnes ikke andre faste konstruktioner, som ikke er sammenbygget med bygninger.@ Det nuværende 2. pkt. bliver herefter 3. pkt. Sælgers eventuelle ansvarsfrihed for fejl ved løsøre behandles nedenfor i afsnit A.1.2.2. -9-

A.1.1 Forhold uden for bygningerne, som alligevel kan have betydning I visse situationer vil forhold uden for bygningerne alligevel have betydning for bygningernes tilstand, og i så fald kan sælger efter omstændighederne opnå ansvarsfrihed også for disse forhold. I Betænkning 1276, s. 211, (og i FT 1994-95, till. A, s. 2992) er givet det eksempel, at sælger ikke bliver ansvarsfri, hvis der ved valg af sokkelhøjde for bygningerne ikke er taget hensyn til, at grunden er vandlidende. Hos Edlund er på s. 34 anført, at sælger også indirekte kan blive ansvarlig for blød bund, nemlig hvor den faktiske fundering ikke tager højde herfor. Se tilsvarende Hjortnæs, s. 45. Fra praksis kan henvises til to byretsdomme: Sælger blev fritaget for ansvar for et ikke forskriftsmæssigt omfangsdræn, han selv havde udført. Det ukorrekte dræn forårsagede fugt i kældervæggene og ansås altså for at være en del af bygningen. (Retten i Århus 15/1 1998). En nedgravet olietank, der alene var forbundet med bygningerne med et rør, fandtes derimod at være en indretning uden for bygningerne, hvorfor den bygningssagkyndige ikke havde handlet erstatningspådragende ved at undlade at undersøge tanken nærmere. 11 (Retten i Roskilde 29/10 1998). Begge afgørelser må siges at være i god harmoni med lovens forarbejder og de øvrige retskilder. Endvidere er fra de bygningssagkyndiges side oplyst, at man vedrørende murværk anvender den (fornuftige) tommelfingerregel, at murværk, der er direkte forbundet med bygningerne, indgår i bygningseftersynet, mens murværk, der ikke støder op til bygningerne, f.eks. fritstående havemure, ikke undersøges. Samme sondring findes hos Hjortnæs, s. 44. A.1.2 Forhold, der eksplicit er undtaget fra huseftersynet Hos Rosenmeier, 3. udg., s. 245 ff. er udtrykt en vis tvivl om det forhold, at visse ting er undtaget fra huseftersynet, medfører, at sælger så ikke opnår ansvarsfrihed vedrørende disse forhold. Det må imidlertid være hævet over enhver tvivl, at lovens ' 2 ikke skal fortolkes ud fra ordlyden af den boligministerielle bekendtgørelse, jf. Hjortnæs, s. 43 f. 12 Det forholder sig klart således, at sælger kan blive ansvarsfri for forhold vedrørende bygningerne, selv om de pågældende forhold ikke er undersøgt af den bygningssagkyndige. Der findes en række forhold, som udtrykkeligt er holdt uden for huseftersynet. A.1.2.1 De enkelte undtagelser i huseftersynsbekendtgørelsen I huseftersynsbekendtgørelsen er fra huseftersynet - ud over forhold uden for bygningerne - undtaget følgende: 11 Når olietanke nævnes i pkt. 10.4 på tilstandsrapportformularens sider med overskriften ABygningsgennemgang - Forsikringsoplysninger@, så skyldes det, at ikke nedgravede olietanke er omfattet af huseftersynet. 12 Se dog tilsyneladende anderledes Theilgaard, s. 74, pkt. 7 og 8. -10-

1. bagatelagtige forhold, 2. bygningsdele, der ikke kunne efterses, 3. bygningens funktionsforhold, 4. æstetiske og arkitektoniske forhold, 5. sædvanligt slid og ælde, 6. løsøre, såsom hårde hvidevarer, samt 7. bygningens almindelige vedligeholdelsesstand. 13 Denne opremsning vedrører forhold, der Anormalt ikke vil kunne give anledning til mangelskrav fra en køber@, som det udtrykkes hos Hjortnæs, s. 43. Gør de det alligevel, er sælger altså ansvarsfri, f.eks. fordi der ikke er tale om skader eller tegn på skader, eller fordi der er tale om forhold, som det påhviler køber selv at undersøge nærmere. Ud over det i pkt. 1-7 anførte opnår sælger også ansvarsfrihed for forhold i sekundære bygninger, som den sagkyndige har holdt ude fra huseftersynet. Det drejer sig om bygninger, hvorfor bestemmelsen i ' 2, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse, som ved bygninger, der er undersøgt. At resultatet bliver sådan, forekommer tillige fornuftigt på grund af, at køber via tilstandsrapporten jo får oplysning om, at der findes forhold (hele bygninger), der ikke er undersøgt. Situationen bør dog kun opstå i de tilfælde, hvor de sekundære bygninger er i så dårlig stand, at det ikke tjener noget formål at foretage huseftersyn og udfærdige tilstandsrapport for disse bygninger. I så fald vil der være afkrydset i ja-rubrikken på den pågældende side i tilstandsrapportformularen (spørgsmål 3 på siden for ejendommens hoveddata). Er de sekundære bygninger ikke accessoriske til beboelsesbygningerne, men f.eks. bygninger, der anvendes helt eller delvist til erhvervsmæssige formål, (værksteder, lagerhaller m.v.), er der i praksis set eksempler på, at den sagkyndige har undladt at foretage eftersyn og har indføjet bemærkning herom i tilstandsrapporten. Noget sådant er efter Huseftersynssekretariatets opfattelse ikke korrekt fremgangsmåde. 14 Uanset om den sagkyndige burde have undersøgt den pågældende bygning eller ej, må retsvirkningen dog være, at sælger ikke er ansvarlig for forhold vedrørende den pågældende bygning. 15 Alle de syv undtagelser i huseftersynsbekendtgørelsen nævnt i forrige afsnit har betydning for vurderingen af, i hvilke tilfælde den sagkyndige kan gøres erstatningsansvarlig. Herom henvises i det hele til nedenfor i afsnit B.3.5. For så vidt angår omfanget af sælgers ansvar er det klart, at sælger ikke kan gøres ansvarlig for de forhold, der falder ind under undtagelserne i bekendtgørelsen, så 13 Se hertil huseftersynsbekendtgørelsen ' 11, nr. 1, 2, 3, 5, 6, 8 og 9. 14 Et spørgsmål, om en sagkyndig efter ønske fra sælger kan undlade at undersøge en bygning på en ejendom, er i Huseftersynsnyt 3/99, s. 7, besvaret med, at en Abygning kun kan udelades af tilstandsrapporten, hvis den er i så dårlig stand, at det ikke tjener noget formål at foretage huseftersyn.@ Se tilsvarende kap. 3, pkt. 3.2.3, i Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige, hvor der står: ASamtlige bygninger på ejendommen er omfattet af huseftersynet.@ 15 Den sagkyndige vil næppe heller blive erstatningsansvarlig, i hvert fald ikke så længe det i rapporten tydeligt er angivet, at den pågældende bygning er holdt uden for eftersynet. Se dog tilsyneladende modsat afgørelsen af 10/9 1998 fra Retten i Grenå (191/97), hvor den sagkyndige fandtes at have pådraget sig ansvar for at undlade at oplyse om en påbegyndt forvitring af tagplader på hovedbygningen såvel som på en ikke undersøgt sekundær bygning. -11-

længe det drejer sig om forhold vedrørende bygningerne, og der ikke foreligger en af de i ejendomskøbslovens ' 2, stk. 4, opremsede undtagelser til sælgers ansvarsfrihed. Hvad angår løsøre kan der dog siges at være en vis uklarhed i det gældende regelsæt. Herom straks nærmere. A.1.2.2 Særligt om løsøre og hårde hvidevarer Lader en genstand på en ejendom sig ikke kategorisere som en ejendomsbestanddel, er der panteretligt tale om løsøre, jf. tinglysningsloven ' 38. Imidlertid findes på området en meget omfattende praksis, der ikke tager hensyn til, om de pågældende genstande let lader sig fjerne eller ej, og heller ikke til, om genstandene eller bygningerne er særligt tilpassede hinanden. Til bygningerne henhører derfor i denne henseende bl.a. varigt anbragte hårde hvidevarer i form af køle- og svaleskabe, skabs- og kummefrysere, komfurer, emhætter, opvaskemaskiner, vaskemaskiner, centrifuger og tørretumblere. 16 Endvidere betragtes efter praksis og i litteraturen også følgende genstande som så integrerede dele af bygninger, at de ikke kan pantsættes særskilt: Elradiatorer, væg til væg-tæpper, dørtelefoner 17, brændeovne, markiser, baldakiner, overdækning af terrasser, 18 antenner og muligvis tyverialarmanlæg. 19 Hjortnæs slår på s. 44 f. til lyd for, at der vedrørende løsøre anlægges en særlig fortolkning af bygningsbegrebet i ejendomskøbslovens ' 2, således at sælger er fri for ansvar for Aløsøre og tilbehør m.v., som er specielt indføjet til brug for bygningen, og som på grund af den måde, hvorpå det er anbragt og tilpasset ikke umiddelbart vil kunne anvendes rimeligt andre steder end dér, hvor det er anbragt.@ Som eksempler herpå nævnes vinduer, radiatorer, fastlimede tæpper m.m. Endvidere er anført, at hårde hvidevarer næppe i almindelighed vil være indbygget på en sådan måde, at de betragtes som en del af bygningen. At genstandens fjernelse vil efterlade et Ahul@ i den solgte ejendom skal efter det anførte ikke tages med i vurderingen. Efter Hjortnæs opfattelse må bygningsbegrebet i ejendomskøbsloven ' 2, stk. 1, med andre ord fortolkes på en anden og mindre omfattende måde end tinglysningslovens 38. Mod Hjortnæs opfattelse kan indvendes, at det kan forekomme overflødigt at indføre en ny sondring i dansk ret med hensyn til de pågældende effekter, og at det måske trods alt forekommer mere logisk, at sælgers ansvarsfrihed også gælder alt, hvad panthaverne har sikkerhed i, og som sædvanligvis ikke medtages af sælger, når ejendommen fraflyttes. Endvidere lægger Hjortnæs fortolkning også op til en vis usikkerhed, nemlig med hensyn til, hvad der skal forstås ved, at genstandene ikke med rimelighed vil kunne anvendes andre steder, end der hvor de er anbragt. Nogle af de genstande, Hjortnæs giver som eksempler på tilbehør, der kan anses for at være en del af bygningen, vil i vidt omfang kunne anvendes andre steder. F.eks. vil vinduer, døre og 16 Jf. hertil Willumsen: Tinglysning (1997), s. 327, med udførlige henvisninger samt Krag Jespersen: Ejendomsbestanddele og tilbehør (1986), s. 74 ff. 17 Jf. Willumsen op.cit., s. 327 med henvisninger. 18 Jf. Krag Jespersen op.cit. s. 77. 19 I UfR 1991.784 ØLD fandtes et tyverialarmanlæg i en privat bolig, der ikke var tilsluttet en alarmcentral, ikke at falde ind under tinglysningslovens ' 38. Afgørelsen er med rette kritiseret af Willumsen op.cit., s. 327 f. -12-

radiatorer i mange tilfælde uden større vanskelighed kunne flyttes og monteres i andre bygninger. Der kan derfor efter min opfattelse med mindst lige så stor vægt argumenteres for, at de genstande, der omfattes af tinglysningslovens ' 38, i relation til ejendomskøbsloven må betragtes som værende en del af bygningerne. Det spiller i så henseende ingen rolle, at det ikke indgår under den sagkyndiges pligter i forbindelse med huseftersynet at undersøge Aløsøre, herunder hårde hvidevarer.@ Hvorledes de sagkyndige fortolker begrebet løsøre i relation til huseftersynsbekendtgørelsen, kan ikke udledes af retspraksis, og der findes heller ikke nogen uddybning i den af Huseftersynssekretariatet udarbejdede vejledning for huseftersynsordningen. Det må formodes, at de sagkyndige - ud over de hårde hvidevarer naturligvis - også undlader at fremkomme med bemærkninger om antenner, tæpper, brændeovne og meget andet tilbehør, der panteretligt anses for bygningsbestandele. I den forbindelse er tillige et vist overlap med reglen om, at også Abygningens funktionsforhold@ delvist falder uden for huseftersynet, jf. herved bekendtgørelsens ' 11, nr. 3, sammenholdt med ' 9. At løsøret ligesom bygningens (og herunder de tekniske installationers) funktionsforhold samt installationernes lovlighed som hovedregel holdes udenfor den sagkyndiges undersøgelse, forekommer i øvrigt velbegrundet, da bygningsgennemgangen i modsat fald ville blive alt for omfattende. På dette punkt må herefter konstateres, at der råder en vis uafklarethed med hensyn til, om sælger er ansvarsfri for forhold vedrørende løsøre, der efter tinglysningsloven ' 38 betragtes som bygningsbestandele, eller om sælger alene opnår fritagelse for ansvar for tilbehør, der ikke med rimelighed kan flyttes og anvendes andre steder. Det anbefales at overveje, om denne usikkerhed skal afklares ved en ændring af ejendomskøbsloven. Uanset om den ene eller anden fortolkning af retsstillingen er den korrekte, forekommer hele spørgsmålet umiddelbart særdeles vanskeligt at forstå for den gennemsnitlige huskøber. 20 Også af denne grund kan der være behov for en afklaring. I givet fald kunne f.eks. indføjes følgende som et nyt 2. pkt. i ejendomskøbslovens ' 2: ATil bygninger henregnes det af tinglysningslovens ' 38 omfattede tilbehør bortset fra hårde hvidevarer.@ Det nuværende 2. pkt. bliver herefter 3. pkt. Dette forslag skal alene opfattes som en retsteknisk hensigtsmæssig måde at afklare tvivlen på og må ikke tages til indtægt for det standpunkt, at grænsen nødvendigvis skal trækkes præcis her. Dog må det hertil bemærkes, at spørgsmålets praktiske betydning formentlig er begrænset. Årsagen er, at det hyppigt vedrørende hårde hvidevarer mellem sælger og køber aftales, at denne del af inventaret er Agældfrit og i brugbar stand på overtagelsesdagen@. 21 Indgår en sådan formulering i aftalegrundlaget, har sælger afgivet en garanti for de pågældende genstandes funktionsdygtighed og kan derfor alligevel på grund af reglen i ejendomskøbslovens ' 2, stk. 4, gøres ansvarlig, såfremt nedsat brugbarhed på overtagelsesdagen kan bevises af køber. Uklarheden råder dog under alle omstændigheder for så vidt angår fejl ved hvidevarer, der ikke influerer på funktionen, samt fejl ved andet tilbehør. 20 Købers retsstilling er heller ikke omtalt i pjecen APas på dit hus@. 21 Denne formulering findes i Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale pkt. 4, og genfindes i skøder, også selv om en ejendomsformidler ikke har medvirket i forbindelse med handlens indgåelse. En tilsvarende klausul er dog ikke indføjet i Wroblewskis købsaftaleformularer. -13-

A.2 Undtagelserne til sælgers ansvarsfrihed i lovens ' 2, stk. 4 Selv om sælger har opfyldt betingelserne i ejendomskøbsloven ' 2, stk.1, og dermed har opnået ansvarsfrihed, gælder efter bestemmelsens ' 2, stk. 4, alligevel visse undtagelser til ansvarsfriheden. Er en situation omfattet af undtagelserne, kan køber gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for sælger efter de almindelige regler herom. Det er herfor som altid en betingelse, at der foreligger en mangel set i relation til den mellem sælger og køber indgåede købsaftale, herunder om der fra sælgers side er givet en garanti, eller om sælger har givet fornøden information vedrørende forholdet, om køber selv burde have konstateret forholdet inden købsaftalens indgåelse, eller om der - hvor det netop nævnte ikke gør sig gældende - er tale om forhold, som vurderes alligevel at ligge ud over, hvad en køber skal tåle. 22 Bestemmelsen i ' 2, stk. 4, er sålydende: Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen af eller fornyelsen af tilstandsrapporten, jf. ' 4, stk. 1, samt påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter. Køberen kan desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Køberen kan i øvrigt gøre erstatningskrav gældende efter almindelige regler, hvis sælgeren har opført bygningen med salg for øje.@ De enkelte undtagelser er behandlet hver for sig i de følgende afsnit. A.2.1Forhold, som er opstået efter udarbejdelsen af eller fornyelsen af tilstandsrapporten Undtagelsen har sammenhæng med bestemmelsen i lovens ' 4, stk. 1, hvorefter tilstandsrapporten, hvis den ønskede ansvarsfrihed skal opnås af sælger, ikke må være udarbejdet mere end 6 måneder før den dag, hvor køberen modtog den. 23 Reglen ses ikke at kunne give anledning til andre problemer end de rent bevismæssige, der naturligt er forbundet med at godtgøre, at skader, der ikke er indtrådt pludseligt, har været skjulte på et bestemt tidspunkt. I den registrerede praksis findes kun en enkelt afgørelse vedrørende den heromhandlede undtagelse til sælgers ansvarsfrihed. Retten i Skanderborg har i dom af 2/9 1998 fundet, at en sælger var erstatningsansvarlig efter de almindelige regler herom for mangelfuld afhjælpning af en fejl beskrevet i tilstandsrapporten. Derimod har der været en del sager, hvor det har været nødvendigt at tage stilling til, om forhold har været tilstede på overtagelsesdagen, eller om de må antages at være opstået efter risikoens overgang, typisk overtagelsesdagen. En del af forklaringen på den 22 Se generelt om mangelsbegrebet i forbindelse med overdragelse af fast ejendom Vinding Kruse: Ejendomskøb, 6. udg. (1992), s. 80 ff., Rosenmeier, 3. udg. (1996), s. 23 ff., Theilgaard (1996), s. 27 ff., Gomard: Obligationsret 1. del, 3. udg. (1998), s. 163 ff. og Edlund II (1998), s. 153 ff. 23 Se hertil dom af 28/9 1998 fra Skanderborg, hvori det statueres, at sælger ikke var ansvarsfri, da rapporten var mere end 6 måneder gammel ved overgivelsen til køber. -14-

sparsomme praksis kan muligvis være, at sælgerne i medfør af reglen i ejendomskøbslovens ' 21 formentlig i en del tilfælde har aftalt med køber, at sælger fraskriver sig ansvaret for forhold opstået i perioden mellem udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten og købers overtagelse. I øvrigt er ved tegning af en ejerskifteforsikring, der følger rammebetingelsernes pkt. 3.2, dækning for alle skader, der var til stede ved købers overtagelse af ejendommen. Er forsikring tegnet, er den nærmere afgrænsning af den første undtagelse i ' 2, stk. 4, derfor også uinteressant, jf. nærmere nedenfor afsnit D.1.4.3. I tilknytning hertil gælder dog det specielle, at hvis forsikring er tegnet, og sælger samtidig har fraskrevet sig ansvaret for mangler opstået i perioden mellem udarbejdelsen/fornyelsen af tilstandsrapporten og overtagelsen, så er der alligevel ingen forsikringsdækning, jf. herved rammebetingelsernes pkt. 4, nr. 3 og 9, og nedenfor afsnit D.1.4.8. A.2.2 Forhold i strid med Aservitut eller offentligretlige forskrifter@ Hvilke fysiske forhold ved bygningerne, der kan være stridende mod servitutter, lader sig vanskeligt beskrive generelt. Sælger opnår ikke Aimmunitet@ over for sådanne forhold, men dermed er ikke sagt, at sælger efter de almindelige regler herom uden videre kan gøres ansvarlig, hvis der viser sig servitutstridige forhold. Dette afhænger naturligvis af det nærmere indhold af den mellem sælger og køber indgåede aftale. Har sælger henledt købers opmærksomhed på servituttens eksistens, eller er forholdet ganske åbenbart for enhver, vil der kunne foreligge den situation, at det pågældende forhold betragtes som henhørende under købers undersøgelsespligt. I så fald foreligger der ikke en mangel i juridisk forstand, som køber kan påberåbe sig. 24 Det må dog formodes normalt at ville forholde sig således, at sælger er den nærmeste til at oplyse, om et forhold på ejendommen strider mod indholdet af en servitut. Antages forholdet at være omfattet af sælgers loyale oplysningspligt, vil det ikke være tilstrækkeligt blot at henvise til det faktum, at der er tinglyst en servitut på ejendommen, medmindre servitutstridigheden undtagelsesvis er helt åbenbar bedømt ud fra den beskrivelse af servitutten, som sælger har givet. Har sælger ikke opfyldt sin loyale oplysningspligt, risikerer han tillige at kunne gøres ansvarlig i medfør af reglen om grov uagtsomhed. Herom henvises til afsnit A.2.4 nedenfor. Undtagelsen vedrørende servitutstridighed har næppe heller stor praktisk relevans, hvilket bl.a. skyldes, at forhold i strid med servitutter ikke udtrykkeligt er undtaget i rammeforsikringsbetingelsernes pkt. 4, nr. 2. Her undtages kun forhold vedrørende bygningernes lovlighed i henhold til Abyggelovgivningen m.v.@ Endvidere vil langt de fleste fysiske forhold i dag være reguleret i offentligretlige forskrifter, fremfor ved tinglyste servitutter. Med forhold, der strider mod Aoffentligretlige forskrifter@, er først og fremmest tænkt på forhold i strid med den lovgivning, der indeholder krav til indretning af bygninger. Det drejer sig fortrinsvis om byggeloven, loven om elektriske stærkstrømsanlæg og elektrisk materiel, 25 loven om brandsikring af ældre 24 Se nærmere om købers pligt til at undersøge tingbogen og dermed også indholdet af de på ejendommen lyste servitutter Illum: Tinglysning, 7. udg. (1994), s. 301, Willumsen: Tinglysningsloven med kommentarer, s. 69 ff, og Edlund II, s. 177 25 Lov nr. 251 af 6/5 1993 som ændret ved lov nr. 898 af 16/12 1998. -15-

beboelsesbygninger, 26 bygningsfredningsloven, 27 planloven 28 og i den med hjemmel i disse love udstedte detailregulering, der især foreligger i form af bygnings- og stærkstrømsreglementer samt lokalplaner. Hvis et forhold i bygningen strider mod det bygningsreglement, der har været gældende på tidspunktet for udførelse af det pågældende bygningsarbejde, er retsfølgen, at sælger ikke har opnået ansvarsfrihed efter reglerne i ejendomskøbsloven. Om ansvar kan gøres gældende fra købers side, afhænger dernæst af, om der er tale om en mangel i forhold til den mellem sælger og køber indgåede aftale. Dette vil f.eks. ikke være tilfældet, hvis sælger tilstrækkeligt tydeligt har henledt købers opmærksomhed på det konkrete forhold, inden købsaftalens indgåelse. Er der tale om bygningsændringer, som sælger selv har udført, vil der derimod som udgangspunkt være udvist ansvarspådragende adfærd. Se hertil dom af 13/10 1999 fra Retten i Holsted. Isoleringen af ejendommen opfyldte ikke de krav, der stilledes i det bygningsreglement, der var gældende på opførelsestidspunktet. Der fandtes imidlertid ikke at være det fornødne ansvarsgrundlag for sælger, og udbedringsomkostningerne var heller ikke tilstrækkeligt store til at kunne berettige til et forholdsmæssigt afslag. Sælger blev derfor frifundet. Derimod blev sælger pålagt (må det formodes almindeligt selvbygger-)ansvar i tilkendegivelse af 21/12 1998 fra Retten i Randers vedrørende en udestue, der med hensyn til loftshøjde og fundering ikke opfyldte bygningsreglementets krav. Se også Århus Rets dom af 21/10 1998, hvor forholdet var det, at en sælger ca. 25 år før salget havde fjernet en bærende væg uden at søge den krævede godkendelse. Den i stedet opsatte bjælke samt gulvet i overetagen var derfor bøjet ca. 22 centimeter ned. Sælger havde samtidig i tilstandsrapporten svaret benægtende på spørgsmålet, om der var foretaget bygningsændringer. På baggrund heraf fandtes sælger erstatningsansvarlig efter de almindelige regler. 26 Lbkg. nr. 228 af 26/5 1977. 27 Lbkg. nr. 845 af 13/11 1997. 28 Lbkg. nr. 551 af 28/6 1999. -16-

Er der tale om et forhold, der ikke opfylder de nugældende offentligretlige krav til byggeriets indretning, men som ikke var i strid med gældende regler på tidspunktet for udførelsen af det pågældende bygningsarbejde, er sælger beskyttet i medfør af ejendomskøbsloven. Undtagelsen i lovens ' 2, stk. 4, er ikke møntet på denne situation. Dette fremgår ikke af lovens forarbejder, men må ud fra almindelige betragtninger være en selvfølge, idet der fra det offentliges side ikke kan kræves, at bygningen indrettes efter de nugældende forskrifter, medmindre der undtagelsesvis i den offentligretlige regulering findes fornøden hjemmel hertil. 29 29 Se i den forbindelse Gomard: Obligationsret 1. del, 3. udg. (1998), s. 165. -17-

Hos Hjortnæs, s. 60 ff. er anført, at sælger kun fratages sin ansvarsfrihed for så vidt angår selve ulovligheden, men ikke for skader, der er forårsaget af det ulovlige forhold. Som eksempel er nævnt, at sælger er ansvarlig for en ikkeforskriftsmæssig fundering, men følgeskader i form af sætningsskader på bygningsdelene hidrørende fra det ulovlige forhold, har han opnået ansvarsfrihed for. 30 I den forbindelse er henvist til Justitsministeriets besvarelse af 4/3 1996 på spørgsmål nr. S 1487 i Folketingsåret 1995-96, 31 hvor samme fortolkning er tilkendegivet. Undtagelser fortolkes normalt indskrænkende, og dette kan anføres til støtte for det af Justitsministeriet og Hjortnæs indtagne standpunkt, der også følger af en strikt ordfortolkning af denne del af bestemmelsen. Samtidig har lovens formål været at begrænse antallet af tvister mellem sælger og køber, hvad der også kan tale for, at sælger ved at opfylde lovens krav skal kunne opnå den videst mulige beskyttelse mod mangelsindsigelser fra købers side. Imod fortolkningens rigtighed peger, at den ikke i særlig grad tager hensyn til købers interesser. De ulovlige forhold er som udgangspunkt ikke omfattet af huseftersynet, jf. huseftersynsbekendtgørelsens ' 11, nr. 4. Køber modtager derfor ingen oplysninger i så henseende og kan således heller ikke gøre ansvar gældende over for den bygningssagkyndige. Imidlertid forholder det sig dog således, at en køber, der har tegnet ejerskifteforsikring på rammebetingelsernes vilkår, kan opnå dækning for en skade forårsaget ulovlige installationer, og hvor Adet konstateres, at der er nærliggende risiko for, at skaden vil opstå@, jf. rammebetingelsernes pkt. 4, nr. 2. Praksis indeholder ikke fortolkningsbidrag til den netop drøftede problemstilling. Der er registreret følgende afgørelser vedrørende ulovlige bygningsindretninger m.v.: Retten i Århus har i dom af 15/1 1999 statueret, at et omfangsdræn - trods en håndværksmæssig ukorrekt udførelse - ikke var stridende mod offentligretlige forskrifter. I tilkendegivelse af 4/2 1999 fra Retten i Hvidovre medførte eksistensen af ulovlige elinstallationer klart, at sælger kunne mødes med misligholdelsesbeføjelser. I det konkrete tilfælde pålagdes sælger at betale et forholdsmæssigt afslag for de mangler, som køber, der havde været bistået af en elektriker, ikke selv burde have konstateret inden aftalens indgåelse. Retten i Odense frifandt i dom af 16/2 1999 sælger for ansvar med hensyn til manglende frilæggelse af en renselem og udskiftning af afløbsrør fra ekspansionsbeholderen. Årsagen hertil var, at det ikke fandtes bevist, at de pågældende forhold stred mod offentligretlige forskrifter. Der kan også henvises til den tidligere nævnte dom af 13/10 1999 fra Retten i Holsted, hvor isoleringen ikke levede op til kravene i det dagældende bygningsreglement. Domstolene har, som det fremgår, alene haft lejlighed til at tage stilling til, om forhold var i strid med offentligretlige forskrifter eller ej, og det er indtil videre hovedsageligt statueret vedrørende ulovlige elinstallationer. Derfor er endnu ikke i praksis taget stilling til spørgsmålet, om sælger er ansvarsfri for skader, der er forårsaget af ulovlige installationer, hvorfor der består en vis 30 Bang Henriksen har i UfR 1996B. 228 givet udtryk for den modsatte opfattelse, nemlig at sælger ikke er ansvarsfri for skader, der forårsaget af ulovlige bygningsforhold. Det samme gælder Brydensholt i Ejendomsmægleren 1996 nr. 9, s. 15. 31 Folketingstidende 1995-96, forh. s. 4520. -18-

fortolkningstvivl med hensyn til dette spørgsmål, som det bør overvejes at løse ved en ændring af ejendomskøbsloven. Ændringen kunne bestå i, at der i ' 2, stk. 4, indføjedes en præcisering af, at det forholder sig som af Justitsministeriet og Hjortnæs anført, f.eks. ved indsætning af følgende umiddelbart efter bestemmelsens første pkt.: AUndtagelsen gælder dog ikke skader opstået som følge af forhold i strid med servitutter eller offentligretlige forskrifter, eller hvor der er nærliggende risiko for, at skader vil opstå.@ Det nuværende 2. pkt. bliver herefter 3. pkt. A.2.3 Forhold, hvorom sælger har ydet en garanti Om sælger har givet en garanti, skal afgøres efter sædvanlige obligationsretlige principper. 32 Det antages normalt, at oplysninger, der fremgår af selve aftaledokumenterne (salgsopstilling, købsaftale og skøde) som udgangspunkt vil kunne tillægges virkning som en garanti. Oplysninger overgivet til køber i form af knap så centrale dokumenter, herunder information fremskaffet fra andre end sælger, kan derimod som udgangspunkt ikke tillægges virkning som en garanti fra sælgers side. Som eksempel kan henvises til UfR 1998.185 ØLD om gulvbelægning. Det viste sig efter overtagelsen og fjernelsen af faste tæpper, at der forskellige steder (i alt ca. 6 m 2 ) håndværksmæssigt korrekt var udført reparation med træplader i stedet for parketstave. I den generelle beskrivelse af ejendommen i udbudsmaterialet (udarbejdet af ejendomsformidleren) stod anført Asildebensparketgulve@. Dette blev efter en fortolkning ikke anset for at være en garanti fra sælgers side om, at gulvbelægningen overalt var udført som parketgulv. 32 Se herom nærmere Ussing: Obligationsretten, alm. del, 4. udg. (1967), s. 127, Gomard: Obligationsret 1. del, 3. udg. (1998), s. 190 f., Vinding Kruse, 6. udg., s 102 ff., Betænkning 1276, s. 100 f., Edlund I, s. 47 f., Hjortnæs s. 54 ff., Rosenmeier, 3. udg., s. 54 ff. og Edlund II, s. 159 ff. -19-

Se også Vestre Landsrets dom af 19. oktober 1998, hvor det såvel af standardbestemmelserne til købsaftalen og gentaget i skødet fremgik, at sælger oplyste, at eventuelle termoruder ikke var punkterede på overtagelsesdagen, og at reklamation skulle ske inden 14 dage efter overtagelsen. Dette blev af landsretten fortolket som en garanti, da der var tale om en fejlagtig oplysning bekræftet med sælgers underskrift af aftaledokumenterne. 33 Tillige findes dom af 27/8 1997 fra Retten i Nyborg, hvor sælger blev pålagt garantiansvar for en fejlagtig oplysning i kommunalt oplysningsskema og BBR-meddelelse om, at ejendommen var tilsluttet et offentligt kloakeringssystem. Oplysningen fremgik dog tillige af selve købsaftalen, hvorfor dommen falder i god tråd med det netop anførte. Er der afgivet en garanti, skal den efterfølgende fortolkes under anvendelse af almindelige aftaleretlige fortolkningsprincipper for at afgøre nøjagtigt, hvilke forhold den dækker. Det er dog under alle omstændigheder en betingelse for at kunne gøre sælger ansvarlig, at der er garanteret vedrørende Aet bestemt angivet forhold ved bygningens fysiske tilstand@. 34 Foreligger der en garanti fra sælger, er retsvirkningen, at han ikke er ansvarsfri for så vidt angår det forhold, hvorom der er garanteret. I stedet vil han almindeligvis være erstatningsansvarlig for købers tab, også selv om han ikke har handlet culpøst, hvilket fuldt ud svarer til retstilstanden før ejendomskøbslovens ikrafttræden. Med tilstandsrapporten modtager køber en lang række oplysninger om ejendommen, afgivet af den bygningssagkyndige over for rekvirenten af rapporten, typisk sælger eller en, der handler på sælgers vegne. Om sælger ved overgivelse af rapporten til køber kan siges at afgive en garanti for rigtigheden den sagkyndiges oplysninger, må som udgangspunkt besvares benægtende. Retsstillingen her er den samme som ved aflevering af andre fejlbehæftede oplysninger fra tredjemand, og praksis er relativ entydig på dette område. Sælger ifalder kun garantiansvar, hvis han på en eller anden måde bekræfter rigtigheden af oplysninger i tilstandsrapporten. Se hertil f.eks. sagerne om varmesynsrapporter, der indeholdt en fejlagtige oplysninger om, at ejendommene var hulmursisolerede. I UfR 1989.862 VLD frifandtes sælger for garantiansvar, da hulmursisoleringen og varmesynsrapportens indhold slet ikke havde været genstand for drøftelse mellem parterne i forbindelse med forhandlingerne om indgåelse af købsaftalen. I UfR 1995.238 VLD fandtes sælger derimod at have tilsikret køber, at ejendommen var hulmursisoleret, idet sælger først havde fremlagt varmesynsrapporten efter spørgsmål fra køber om ejendommens isolering, og rapporten var i den forbindelse blevet gennemgået af parterne, uden at der fra sælgers side var taget nogen form for forbehold. Se om garanti for udleverede oplysninger, der stammer fra tredjemand, tillige Nørgaard i UfR 1989B.284 f., Rosenmeier 3. udg., s. 59 ff., Hjortnæs, s. 55, og Edlund II, s. 160 f. Ejendomskøbsloven har med hensyn til garantispørgsmål affødt et nyt fænomen. Det drejer sig om, at sælger almindeligvis selv afgiver oplysninger i tilstandsrapporten. I denne sammenhæng har det derfor interesse at vurdere, om disse sælgeroplysninger helt eller delvist kan tillægges karakter af en garanti fra sælgers side. 33 Jf. således også Edlund II, s. 160, n. 26. 34 Jf. Folketingstidende 1994-95, till. A, s. 2993. Se tillige Edlund I, s. 48 f., og Hjortnæs, s. 56, hvor det anføres, at generelt formulerede garantier ikke har nogen retsvirkning i den her omhandlede henseende. -20-

I alle versioner af tilstandsrapportformularen findes umiddelbart efter ejeroplysningerne og dennes underskrift følgende passus, som ikke er specielt fremhævet: ADisse oplysninger gives efter ejerens bedste overbevisning, men det kan ikke forventes, at ejeren i alle tilfælde har et dækkende kendskab til forholdene, især ikke, hvis de ligger før ejendommens overtagelse eller ligger adskillige år tilbage.@ Med denne formulering er der lagt op til, at det må afgøres ud fra en konkret fortolkning i hvert enkelt tilfælde, om oplysningen fra sælger har garantiens karakter, eller om der blot er tale om oplysninger, der ikke kan give køber misligholdelsesbeføjelser. Hos Hjortnæs, s. 58, er anført, at sælgerens besvarelse af spørgsmålene i tilstandsrapporten generelt ikke har garantivirkning, og i den forbindelse er henvist til formuleringen af den netop citerede passus i tilstandsrapportformularen. Hjortnæs opfattelse vil formentlig være korrekt i langt de fleste tilfælde, men det kan dog ikke helt udelukkes, at domstolene i konkrete tilfælde vil kunne statuere garantiansvar. 35 Se hertil Vestre Landsrets dom af 26/2 1999 (FED 1999.208), hvor sælgerne ifølge domsudskriften i tilstandsrapporten havde oplyst følgende: AInddækninger ved karnapper har været utæt - sælger oplyser, at disse er tætte.@ Da sælgerne havde været bekendt med, at sundhedsattesten udleveredes til køberne, statueredes, at de havde afgivet en garanti vedrørende det pågældende forhold. Der kan også henvises til den tidligere nævnte UfR 1998.185 ØLD. På tilstandsrapportens spørgsmål, om der er Afejl og mangler ved de gulve, der er tildækket med belægning (fx. trægulv under tæppebelægning)@, havde sælger svaret nej. En mindre del af gulvet i husets overetage var imidlertid repareret med plader og ikke sildebensparket. 36 Sælgers oplysninger i tilstandsrapporten fandtes ikke at kunne fortolkes som en garanti for, at gulvbelægningen var udført som parket overalt. Selv om landsrettens begrundelse er sparsom, må dommen formentlig kunne tages til indtægt for det synspunkt, at spørgsmålet, om der er givet en garanti, må vurderes fra sag til sag, da den ovenfor citerede passus fra tilstandsrapportformularen slet ikke er nævnt i domsreferatet. Den sidstnævnte sag ville - i overensstemmelse med det ovenfor anførte - være faldet anderledes ud, hvis køber havde bedt sælger supplere det i tilstandsrapporten anførte og oplyse, om gulvene under det faste tæppe var af en sådan beskaffenhed, at køber problemfrit kunne bruge parketgulvet uden tæppebelægning. Fra byretspraksis kan endvidere nævnes følgende afgørelser: Dom af 15/11 1999 fra Retten i Frederikssund, hvor ejendomsformidleren havde fremskaffet nogle bygningstegninger, hvoraf fremgik, at ejendommen var udstyret med parketgulve. Ejendommens gulve, der var belagt med faste tæpper, var imidlertid udført med en anden og ringere gulvbelægning. Oplysningerne i bygningstegningerne blev ikke anset som en garanti fra sælgers side, da forholdet ikke havde været omtalt i forbindelse med købsforhandlingerne. I dom af 6/10 1998 fra Retten i Kolding er ganske lakonisk konstateret, Aoplysningerne i 35 Se hertil Edlund II, s. 162. 36 Spørgsmålet, om sælger burde have oplyst om de foretagne reparationer af gulvbelægningen, er behandlet nedenfor i afsnit A.2.4. -21-