KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin ejendom og rettede derfor henvendelse til indklagede.

Transkript

1 1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Jørgen Hedegaard Madsen Strandvejen 55, Lønstrup 9800 Hjørring Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af, at der i salgsopstillingen var givet fejlagtige oplysninger om ejendommens isolering. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af, at klager var blevet pålagt at betale erstatning til køber på grund af, at det fremgik af skødet, at klager gav garanti for, at 1. salen opfyldt kravene til isolering i henhold til gældende bygningsreglement. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og rettede derfor henvendelse til indklagede. Den 18. marts 2002 udarbejdede indklagede salgsopstilling vedrørende klagers ejendom. Det fremgik heraf: Boligen er opført i grundmur, med hulmur og hulmursisolering. Ydervægge er for nylig vandskuret og der er etableret ny tagetage med rødt tegltag og store flotte Velux Panoramavinduer. Boligen er velisoleret og forsynet med termovinduer. Den 19. marts 2002 skrev indklagede til klager:

2 2 Vi fremsender ifølge aftale hermed kopi af formidlingsaftalen og salgsbudget vedr. ovennævnte. Ligeledes har vi nu vedlagt komplet salgsmateriale. Hvis der er spørgsmål til det medsendte materiale, er vi selvfølgelig behjælpelig. Vi kan til orientering fortælle at vi har haft én fremvisning af ejendommen i søndags, uden at vi dog er sikker på at dette er den rette køber. Den 17. juli 2002 indgik klager formidlingsaftale med indklagede. Udbudsprisen blev aftalt til kr ,00. Aftalen var gældende i 6 måneder. Vederlag m.v. var aftalt således: Den 10. oktober 2002 blev der udarbejdet tilstandsrapport vedrørende ejendommen. Det fremgik heraf blandt andet:

3 3 3.0 Yder- og indervægge Hulmur 30 cm hulmur beklædt med bløde træfiberplader på indv. side, dog ikke i køkken, baggang og bad. Den 23. oktober 2002 underskrev klager købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på kr ,00. Overtagelsesdagen var aftalt til den 31. december 2002, og handlen var betinget af købers advokats accept. Det fremgik af købsaftalens 5: Ejendommen overdrages i øvrigt som den er og forefindes og af køber beset, idet sælger oplyser: at der ikke i nyere tid er foretaget ændringer i loftsetagen som skulle afstedkomme eventuelle byggeandragende, som kunne fordre det nuværende bygningsreglements krav opfyldt. Det fremgik videre af købsaftalen, at klager og køber havde aftalt, at der ikke skulle udarbejdes energimærke- og plan vedrørende ejendommen. Det fremgår af sagen, at købers advokats accept af handlen var betinget af, at der blev afgivet erklæring fra klager vedrørende lovligheden af ejendommens 1. sal. Den 20. december 2002 underskrev klager skøde udarbejdet af købers advokat. Af skødet fremgik blandt andet: ERKLÆRINGER Sælger erklærer: at at de på ejendommen værende bygninger med deri værende installationer, sælger bekendt, er lovligt opført, indrettet og benyttet, der er søgt om byggetilladelse til lovliggørelse af 1. sal ved byggetilladelse af Arbejdet er færdigmeldt af sælger den som værende udført i henhold til BR-S 98 (småhusreglementet). Køber har anmodet sin rådgiver HP Gruppen om at konstatere, hvorvidt etageadskillelsen og redningsåbningen er lovlig. Ved skrivelse af den er det konstateret, at

4 4 disse forhold kan lovliggøres formedelst kr ,00. Hertil kommer ulovlig elinstallation i etageadskillelsen med kr ,00. Køber modtager kr ,00 til kompensation herfor. Beløbet reguleres over erfusionsopgørelsen. Sælger lovliggør forholdene vedrørende garage og carport, at der sælger bekendt ikke findes skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Det fremgår af sagen, at køber efter overtagelsen indbragte indklagede for Klagenævnet for Ejendomsformidling, og at en retssag mod klager afventede udfaldet af nævnets afgørelse. Den 29. april 2004 pålagde Klagenævnet for Ejendomsformidling indklagede at betale kr ,00 til køber som følge af, at indklagede havde givet fejlagtige oplysninger om klagers hidtidige varmeforbrug. Nævnet udtalte desuden kritik af indklagede for ikke at have undersøgt arealoplysningerne vedrørende 1. salen nærmere, idet der var uoverensstemmelse mellem BBR-ejermeddelelsen og arealet oplyst i salgsopstillingen. Nævnet fandt ikke grundlag for at pålægge indklagede et erstatningsansvar i den forbindelse. Kendelsen blev opfyldt af indklagede den 13. maj Den 26. juli 2004 stævnede køber klager med krav om betaling af i alt kr ,00 til lovliggørelse af isoleringen i tagetagen, udbedring af ulovlige elinstallationer samt montering af trin m.v. vedrørende skorsten. Den 11. januar 2005 blev der afholdt syn og skøn på ejendommen, og den 10. marts 2005 fremkom skønserklæring. Den 20. september 2005 blev der holdt endnu en syn- og skønsforretning på ejendommen, og den 4. oktober 2005 fremkom supplerende skønserklæring. Den 21. december 2005 fremkom 2. supplerende skønserklæring, efter 2. supplerende syn- og skønstema var fremkommet fra købers advokat. Ved processkrift af 19. juni 2006 udvidede køber sit krav mod klager til i alt kr ,00. Den 15. november 2006 var der på baggrund af supplerende syn- og skønstema besigtigelse på ejendommen igen, og den 11. december 2006 fremkom supplerende skønserklæring. Den 24. oktober 2007 afsagde byretten dom i sagen.

5 5 Af dommen fremgår bl.a.:... Det fremgår videre af dommen, at klager derudover blev pålagt at betale kr ,00 + moms vedrørende ulovlige elinstallationer og kr ,00 + moms i udbedringsomkostninger vedrørende carport, der ikke var håndværksmæssigt korrekt udført. I alt blev klager dømt til at betale kr ,00 til køber. Klager blev desuden pålagt at betale kr ,00 i sagsomkostninger. Den 4. december 2007 skrev klagers advokat til klager:

6 6 Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har givet forkerte oplysninger om varme og areal på 1. sal i salgsopstillingen som blev udleveret til køber, og klager er på baggrund af oplysningerne i salgsopstillingen blevet erstatningsansvarlig over for køber. Indklagede anførte videre forkerte oplysninger om hulmursisolering og om, at ejendommen var velisoleret. Klager har aldrig oplyst indklagede om, at der var hulmursisolering. Klager er i øvrigt af den opfattelse, at gamle huse ikke nødvendigvis har godt af at blive hulmursisoleret, da

7 7 de så ikke kan ånde. Klager har desuden fortalt indklagede, at isoleringen i tagetagen var mm. Der var ikke lavet om på dette i forbindelse med klagers renovering af ejendommen. Klager må kunne forvente at de oplysninger, som hun har givet til indklagede, bliver videregivet til køber og anført i salgsopstillingen. Det var først i forbindelse med retssagen, at klager blev opmærksom på, at indklagede havde skrevet i salgsopstillingen, at der var hulmursisolering og isoleret tagetage. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Klager har givet forkerte oplysninger i forbindelse med handlen, herunder garanteret at isoleringen opfyldte gældende bygningsregler, hvilket viste sig ikke at være rigtigt. Dette er også grunden til, at klager ved byretten blev dømt til at betale erstatning til køber. Beskrivelsen i salgsopstillingen er udarbejdet efter oplysninger fra klager, og klager har modtaget kopi heraf og godkendt den. Oplysningerne er endvidere indarbejdet i købsaftalen, som klager har godkendt og underskrevet. Indklagede har ikke haft mulighed for at kontrollere de oplysninger, som klager har givet f.eks. med hensyn til de isoleringsmæssige forhold. Nævnet udtaler: Det fremgår af det udarbejdede skøde, at klager har afgivet erklæring om, at 1. salen er udført i henhold til BR-S 98. I den afsagte byretsdom blev klagerne pålagt at betale udbedringsomkostninger til køber med i alt kr ,00 + moms, idet det ved skønserklæringer var fastslået, at 1. salen ikke opfyldte de af køber forudsatte krav. Den i skødet indgåede aftale mellem køber og klager om lovligheden af 1. salen er indgået efter, at købers advokat betingede sin godkendelse af, at klager betalte for lovliggørelse af 1. sal, og skødet er udarbejdet af købers advokat. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at der kan bebrejdes indklagede noget i forbindelse med aftalen i skødet.

8 8 Da der til nævnet er fremkommet modstridende forklaringer om, hvorvidt de i salgsopstillingen givne oplysninger vedrørende hulmursisolering stammer fra klager, må nævnet afvise at tage stilling til, om indklagede som følge af salgsopstillingens fejlagtige oplysning er erstatningsansvarlig over for klager. Nævnet finder, at en stillingtagen til klagepunkterne forudsætter en nærmere bevisførelse, herunder forklaringer fra de involverede personer. En sådan bevisførelse ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Konklusion: Klagen afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand