Kendelse af 7. august 1996. 96-21.868. Ikke optaget i Ejendomsmæglerregistret. Ansøgning indkommet for sent. Lov om omsætning af fast ejendom 37. (Christen Sørensen, Claus Vastrup og Niels Larsen) Advokat A, har på vegne K den 31. januar 1996 klaget over, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen med henvisning til 37, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom ved skrivelse af 11. januar 1996 (j.nr. 95-128.554) har afslået at optage klageren i Ejendomsmæglerregistret. Sagens omstændigheder: Det fremgår af sagen, at klageren K, der er født i 1951, i 9 år har været ansat hos B's Ejendomskontor X-by, og der selvstændigt forestået formidling af fast ejendom. Klageren har siden den 1. november 1995 været ansat i ejendomsmæglerfirmaet C, Y-by, hvor han fortsat er ansat. Klageren har ikke gennemgået den teoretiske uddannelse til ejendomsmægler, der kræves efter 1, nr. 2, i bekendtgørelse nr. 703. af 6. september 1993 for optagelse i Ejendomsmæglerregistret efter lovens 25, stk. 2, men har gennemgået nogle juridiske kurser, herunder et kursus i ejendomsjura. Den 1. december 1995 søgte klageren om optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Ved skrivelse af 13. december 1995 gjorde Erhvervs- og Selskabsstyrelsen klageren opmærksom på, at ansøgninger om optagelse i registret efter lovens overgangsordning skulle have været styrelsen i hænde senest den 1. august 1995 og bad derfor klageren redegøre for, hvorfor klageren først søgte nu. Den 15. december 1995 svarede klageren, at det han havde fået at vide af sine tidligere arbejdsgivere, da de søgte om optagelse efter overgangsordningen, var at alene igangværende selvstændige ejendomsformidlere skulle registreres inden for en bestemt frist, men at ansatte ikke skulle. Da hans tidligere arbejdsgivere ikke var medlem af nogen brancheforening eller ejendomsmæglerkæde, var der ikke nogle meddelelser, cirkulærer eller fagblade på kontoret, som kunne have bevirket, at han havde søgt tidligere. Indtil den 7. august 1995 havde han været af den opfattelse, at hvis han selv startede egen virksomhed, ville han kunne registreres. Ved den påklagede afgørelse afslog Erhvervs- og Selskabsstyrelsen at optage klageren i Ejendomsmæglerregistret. Afgørelsen har følgende indhold: "Ved ansøgning af 1. december 1995 har De under henvisning til 37, stk. 2, ansøgt om optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Det fremgår af sagen, at De i de seneste 9 år har virket som ejendomsmægler ved B's Ejendomskontor. Det fremgår endvidere, at De i perioden 1976-1986 har været ansat som fuldmægtig ved Z Kommune. Endelig fremgår det, at De fra 1. november 1995 er ansat ved C i Y-by. De oplyser, at årsagen til den sene ansøgning er, at De ikke har været vidende om, at registrering skulle ske inden en bestemt dato.
Det fremgår af 37, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at ansøgning i henhold til overgangsreglen skulle indgives til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen senest den 1. november 1993. Efter 37, stk. 2, har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen under ganske særlige omstændigheder kunnet optage personer i Ejendomsmæglerregistret, uanset at disse ikke opfyldte betingelserne i stk. 1. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har siden den 1. november 1993, under hensyntagen til de særlige forhold som gjorde sig gældende på området, behandlet ansøgninger om optagelse i Ejendomsmæglerregistret, selvom ansøgningerne var indgivet til styrelsen senere end den i 37, stk. 1, fastsatte frist. Med henvisning til, at lovens 37 er en overgangsregel, finder Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, at disse særlige forhold ikke længere gør sig gældende. Styrelsen har derfor i maj og juni 1995 i Dansk Ejendomsmæglerforenings medlemsblad "Ejendomsmægleren" indrykket en annonce om, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ikke kan forventes at ville behandle ansøgninger indkommet efter den 1. august 1995. Dette har også været meddelt til andre relevante organisationer. Styrelsen finder ikke, at De har oplyst sådanne særlige omstændigheder, der kan begrunde, at styrelsen skal behandle ansøgningen, der er indkommet efter den 1. august 1995. Denne afgørelse kan indbringes for..." Af klageskrivelsen fra A fremgår det: "... skal jeg hermed påklage den af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ved skrivelse af 11.01.1996 trufne afgørelse, hvorefter det besluttedes, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ikke kan behandle den af min klient indgivne ansøgning af 01.12.1995. Til støtte for at min klients ansøgning om optagelse i ejendomsmæglerregistret skal behandles, skal jeg anføre: At den i lov om omsætning af fast ejendom oprindelig gældende frist 01.11.1993 er blevet forlænget således, at man har behandlet ansøgninger, der er indkommet til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen inden den 01.08.1995, hvorfor en overskridelse af fristen (01.08.1995) med 4 måneder må anses for at være uvæsentlig, når fristen en gang er forlænget med 22 måneder. At det som følge af forannævnte er ganske urimeligt, at en overskridelse af fristen på 4 måneder skal have den konsekvens, at min klient bliver udelukket fra at blive optaget i ejendomsmæglerregistret før min klient opfylder samtlige de i 25 gældende uddannelseskrav.
At det må anses for undskyldeligt, at min klient ikke inden den 01.08.1995 har ansøgt om at blive optaget i ejendomsmæglerregisteret, eftersom hverken min klient eller dennes arbejdsgiver har været medlem af en brancheorganisation, hvorfor min klient ikke har modtaget direkte information om de oprindelig fastsatte frister. At min klient som følge af ikke at være medlem af en brancheorganisation og som følge af at min klients tidligere arbejdsgiver ikke var medlem af en sådan, ikke har fået tilsendt Dansk Ejendomsmæglerforenings medlemsblad "Ejendomsmægleren". At min klient har en formodning om, at min klients tidligere arbejdsgiver ikke har videregivet alle de oplysninger, som min klients arbejdsgiver måtte have modtaget i sin egenskab af selvstændig erhvervsdrivende. At den af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen foretagne annoncering overfor organisationer og Dansk Ejendomsmæglerforening ikke har omfattet min klient, hvorfor min klients fremtidige erhvervsinteresse må siges at være blevet tilsidesat. Under hensyntagen til at min klient ikke forud for den 01.08.1995 har været opmærksom på den af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen administrativt fastsatte frist, er det min opfattelse, at det er helt og aldeles undskyldeligt, at min klient først efter den 01.08.1995 indsender sin ansøgning. Jeg skal endvidere understrege, at overskridelsen af fristen med blot 4 måneder ikke er væsentlig. Jeg tillader mig endvidere, under henvisning til den erfaring min klient har i kraft af sin teoretiske uddannelse og i kraft af sin erhvervserfaring, at gøre gældende, at det er risikofrit, at min klient optages i ejendomsmæglerregistret. Jeg skal videre oplyse, at min klient allerede af "C" er godkendt som partner, men selvfølgelig ikke kan optages som partner og franchisetager, inden min klient er optaget i ejendomsmæglerregistret...." I en redegørelse for sagen af 1. april 1996 har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastholdt afgørelsen og udtalt: "... Udtalelse Klageren har den 1. december 1995, i henhold til 37, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, søgt om optagelse i Ejendomsmæglerregisteret.
Styrelsen har ved vurderingen lagt vægt på, at K har haft mulighed for at blive bekendt med, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ikke kunne forventes at ville behandle ansøgninger efter den 1. august 1995. Styrelsen fastholder derfor afgørelsen om ikke at optage K i Ejendomsmæglerregisteret. K's ansøgning om optagelse er oprindeligt fra styrelsens side alene afvist med den begrundelse, at den var indgivet efter den 1. august 1995. På baggrund af, at klagerens advokat har påberåbt sig, at hans klient har den fornødne teoretiske uddannelse og erfaring til optagelse i ejendomsmæglerregisteret, har styrelsen foretaget en vurdering heraf. Det er styrelsens vurdering, at ansøgningen, hvis den var indgivet inden den 1. august 1995, ikke ville have resulteret i en optagelse i registeret. Hverken ansøgerens praktiske eller teoretiske uddannelse ville efter dagældende praksis have været tilstrækkelig til at kunne begrunde en dispensation. Sagens faktiske omstændigheder... Sagens retlige omstændigheder Det fremgår af 37, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at ansøgning i henhold til overgangsreglen skulle indgives til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen senest den 1. november 1993. Efter 37, stk. 2, har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen under ganske særlige omstændigheder kunnet optage personer i Ejendomsmæglerregisteret, uanset at disse ikke opfyldte betingelserne i stk. 1. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har siden 1. november 1993 og til og med 31. juli 1995, under hensyntagen til de særlige forhold som gjorde sig gældende på området, behandlet ansøgninger om optagelse i Ejendomsmæglerregisteret, selv om ansøgningerne således var indgivet til styrelsen senere end den i 37, stk. 1, fastsatte frist. Med henvisning til, at lovens 37 er en overgangsregel, fandt styrelsen i forsommeren 1995, at de særlige forhold, som 37, stk. 2, udtrykker, ikke længere fandt at gøre sig gældende. Styrelsen indrykkede derfor i maj og juni 1995 i Dansk Ejendomsmæglerforenings medlemsblad, "Ejendomsmægleren", og i juni 1995 i Ejendomsformidlerens Landsorganisations medlemsblad en annonce med følgende ordlyd: "Stop for behandling af ansøgninger efter overgangsreglen i 37 i lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom. Med virkning fra den 1. august 1995 vil sager efter 37, stk. 2, ikke længere kunne forventes behandlet i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.
Efter overgangsreglen i 37, stk. 2, har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen under ganske særlige omstændigheder kunnet optage personer i Ejendomsmæglerregisteret, uanset at disse ikke opfyldte betingelserne i stk. 1. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har siden den 1. november 1993, under hensyntagen til de særlige forhold, som gjorde sig gældende på området, behandlet ansøgninger om optagelse i Ejendomsmæglerregisteret, selvom ansøgningen var indgivet senere end den i 37, stk. 1, fastsatte frist. Med henvisning til, at lovens 37 er en overgangsregel, er det Erhvervs- og Selskabsstyrelsens opfattelse, at der ikke længere vil kunne foreligge sådanne omstændigheder. Ansøgninger, som ikke er indkommet til styrelsen senest den 1. august 1995, kan ikke forventes behandlet i medfør af denne bestemmelse." Ovenstående blev ligeledes meddelt Finansrådet og Realkreditrådet. Det har således været muligt forinden den 1. august 1995 at blive bekendt med, at styrelsen efter denne dato ikke kunne forventes at ville behandle ansøgninger i henhold til overgangsreglen i 37 i lov om omsætning af fast ejendom. Bemærkninger til klagen Advokat A har anført, at den oprindeligt gældende frist 1. november 1993 er blevet forlænget således, at man har behandlet ansøgninger, der er indkommet til Erhvervsog Selskabsstyrelsen inden den 1. august 1995, hvorfor en overskridelse af fristen, 1. august 1995, med 4 måneder må anses for at være uvæsentlig, når fristen én gang er forlænget med 22 måneder, og det vil være ganske urimeligt, hvis en sådan overskridelse skal have den konsekvens, at K kun kan optages i Ejendomsmæglerregisteret, såfremt han opfylder samtlige de i 25 gældende uddannelseskrav. Hertil bemærkes, at styrelsen som nævnt i forsommeren 1995 fastslog, at de særlige omstændigheder, der skal foreligge for at kunne undtage i medfør af 37, stk. 2, ikke længere gjorde sig gældende. Derfor indrykkede styrelsen annoncer i de tidsskrifter, som det måtte formodes, at ejendomsmæglere og ejendomshandlere ville orientere sig i for bl.a. at være orienteret om den generelle udvikling inden for reguleringen af ejendomshandelsområdet. Det ligger i sagens natur, at en overgangsordning må ophøre. Dette tidspunkt fastsatte styrelsen til den 1. august 1995, hvilket der blev orienteret behørigt om. Advokat A har endvidere gjort gældende, at det er undskyldeligt, at K ikke inden den 1. august 1995 har ansøgt om at blive optaget i Ejendomsmæglerregisteret, da hverken han eller hans arbejdsgiver var medlem af en brancheorganisation og således ikke har modtaget direkte information om de oprindeligt fastsatte frister. Hertil kommer efter advokat A's opfattelse, at K har en formodning om, at hans tidligere arbejdsgiver ikke har videregivet alle de oplysninger, som denne måtte have modtaget i sin egenskab af selvstændig erhvervsdrivende.
Udgangspunktet i dansk ret er, at det påhviler borgerne selv at holde sig orienteret om lovændringer. Hvis det overhovedet skal tillægges nogen betydning, at ens arbejdsgiver ikke er medlem af en brancheorganisation, må det være, at en arbejdstager selv må være mere agtpågivende ved lovændringer. Styrelsen skal ligeledes bemærke, at K, uanset at han den 7. august 1995 blev klar over, at der ville ske nogle ændringer i reguleringen af selvstændige ejendomsmæglere, først søgte om optagelse den 1. december 1995. Det er således styrelsens opfattelse, at ansøgere har haft gode muligheder for at blive bekendt med, at styrelsen efter den 1. august 1995 ikke kunne forventes at ville behandle ansøgninger i henhold til overgangsreglen i 37 i lov om omsætning af fast ejendom. Styrelsen skal derfor fastholde sin afgørelse af den 11. januar 1996." Advokat A har, efter at have haft styrelsens redegørelse til gennemsyn, ved skrivelse af 8. maj 1995 supplerende bemærket: "... 1. Min klient har ikke været bekendt med fristen, den 1.8.1995. Den orientering, der har været omkring fristen har efter såvel min klients som min opfattelse også været særdeles sparsom, og har i hvert fald ikke været af et omfang, så det kan kritiseres min klient, at han ikke har været opmærksom på fristen. 2. Min klient har uden tvivl en teoretisk og en praktisk ballast, der gør det muligt for min klient at virke som ejendomsmægler. Min klient har under sin ansættelse ved B's Ejendomshandel årligt gennemført ca. 80-100 ejendomshandler. Min klient har i disse ejendomshandler arbejdet selvstændigt og uden hjælp fra andre i firmaet. Det arbejde, min klient har udført, har været af en sådan art, at ingen af de handler, han har gennemført, har givet anledning til tvistigheder i forhold til B's Ejendomshandel. Min klient er således uden tvivl både praktisk og teoretisk i besiddelse af en viden, der gør, at min klient er egnet til at blive optaget i ejendomsmæglerregisteret. Såfremt De måtte ønske det, vil min klient gerne fremlægge årsopgørelser for hele den periode, hvor min klient har været ansat hos B's Ejendomshandel således, at det også rent indtjeningsmæssigt kan dokumenteres, at min klient har gennemført et betydeligt antal handler. 3. Det skal videre bemærkes, at min klient i kraft af de kurser, min klient har gennemført på forvaltningshøjskolen, har en teoretisk viden omkring ejendomsjura, der gør, at min klient er teoretisk velfunderet.
Måtte De ønske det, vil min klient gerne indhente en udtalelse fra forvaltningshøjskolen, der nærmere redegør for indholdet af de kurser, min klient har været på. Afslutningsvis skal jeg videre gøre opmærksom på, at jeg finder den argumentation, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fremkommer med med hensyn til lovens 37 stk. 2 som værende helt hen i vejret. Jeg kan med min bedste vilje ikke se, hvordan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan sige, at særlige omstændigheder ikke foreligger efter den 01.08.1995. Det kan de meget vel. Jeg skal videre påpege, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen gør gældende, at det er udgangspunktet i dansk ret, at det påhviler borgerne selv at holde sig orienteret om lovændringer. Denne argumentation kan jeg ligeledes ikke godkende, idet den frist, der uden nogen nærmere begrundelse fastsættes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen til den 1.8.1995 ikke er nogen lovændring, men er en frist, der fastsættes administrativt og uden nærmere begrundelse. Det er således min opfattelse, at selve overskridelse af fristen den 1.8.1995 ingen som helst betydning har i nærværende sag." Ankenævnet udtaler: Den omhandlede bestemmelse i lov om omsætning af fast ejendom 37, som trådte i kraft den 1. august 1993, bærer overskriften "Overgangsregler". Efter bestemmelsens stk. 1 skulle ansøgning om optagelse i Ejendomsmæglerregistret uden at opfylde de nye uddannelseskrav m.v. været indgivet senest den 1. november 1993. Efter bestemmelsens stk. 2 kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen dog under ganske særlige omstændigheder optage personer i registeret, selv om disse ikke opfylder betingelserne i stk. 1. Om anvendelsen af denne bestemmelse siges det i bemærkningerne til lovforslaget (Folketingsåret 1992-93, lovforslag nr. L 225, s. 29): "Bestemmelsen skal ses på baggrund af den korte overgangsperiode, der er fastsat i forslaget. Det fremgår af bestemmelsen, at denne kun kan finde anvendelse i ekstraordinære situationer, og at den alene giver Erhvervs- og Selskabsstyrelsen mulighed for at optage disse personer efter en konkret bedømmelse af personernes samlede forhold. Det er forudsat, at bestemmelsen kun vil finde anvendelse, hvis nægtelse af optagelse i Ejendomsmægler-registret, i det konkrete tilfælde, må anses for urimelig. Det er endvidere forudsat, at bestemmelsens anvendelsesområde er begrænset til de særlige situationer, hvor nægtelse af registrering vil lukke en igangværende ejendomsformidlingsvirksomhed, f.eks. fordi den ansvarlige ejendomshandler ikke fuldt ud kan opfylde kravet om 1 års selvstændig virksomhed eller fordi ansøgningen af undskyldelige grunde indgives et par dage for sent." Under hensyn til, at ansøgningsfristen efter 37, stk. 1, udløb den 1. november 1993, at Erhvervsog Selskabsstyrelsen i maj og juni 1995 på hensigtsmæssig måde og med en rimelig frist
bekendtgjorde, at ansøgninger om dispensation efter 37, stk. 2, indgivet efter den 1. august 1995 ikke kunne forventes behandlet, og at klageren først indgav ansøgning den 1. december 1995 finder ankenævnet, at der ikke af klageren er anført sådanne ganske særlige omstændigheder, at der er grundlag for eventuelt at meddele dispensation efter 37, stk. 2. Ankenævnet stadfæster derfor Erhvervs- og Selskabsstyrelsens afgørelse.