Frederiksgården, 20. november 2012 2. skitsemøde vedr. fælles gårdhave for Frederiksgården Referat Dato: Mandag d. 19. november 2012, kl. 19:00 ca. 21:15. Sted: Osram huset, Valhalsgade 4, 2200 København N den lille sal. Dagsorden for mødet 1. Opfølgning fra sidste møde d. 29. oktober v. KKC 2. Revideret skitse til nyt gårdanlæg fremlæggelse v. DWN 3. Debat og konklusion v. alle 4. Evt- Fra sbs rådgivning deltog følgende personer: Kurt Christensen KKC Dorthe Winkler Nilsson - DWN Ad 1 I forhold til opfølgning fra sidste møde d. 29. oktober så var der følgende forhold/spørgsmål som blev redegjort for: 1. Tidsplan 2. Gårdlaug stiftelse 3. Gårdlaugsvedtægter 4. Gårdlaug indtægter/udgifter Ad 1. KKC gennemgik en overordnet tidsplan for processen med en byfornyelsesbeslutning. I forlængelse af de 2 skitseringsmøder vil der blive arbejdet på et egentlig forslag til 1
byfornyelsesbeslutning. Materialet vil blive afleveret til Kommunen fra sbs i løbet af primo/medio januar 2013. Materialet skal godkendes til høring og dette sker via TMU og BR. Herefter vil der være en 8 ugers høring, hvor der i starten af høringen vil være en orientering på et i forvejen indkaldt karremøde. Materialet vil sammen med en indkaldelse til karremøde blive husstandsomdelt til de ejendomme, som er omfattet af forslaget. Evt. indsigelser og bemærkninger vil blive gennemgået og vurderet og forelagt politikkerne, således at der kan foretages en beslutning om gårdforbedring. Beslutningen kan klages og klagefristen vil være 6-8 uger fra beslutningen. Dette sker til byfornyelsesnævnet. Samtidig med offentliggørelse af beslutningen informeres om klagemulighed / - frist. Dette forventes at ske umiddelbar før sommerferien - ultimo juni 2013. En egentlig projekteringsfase vil derfor tidligst være i sensommeren 2013 med en forventet anlægsperioden tidlig 2014/forår 2014 således at det samlede gårdanlæg vil kunne stå færdig til sommeren 2014. (se også vedlagte PowerPoint som blev forevist på mødet) Ad 2. KKC gennemgik proceduren for stiftelse af et gårdlaug (se også vedlagte PowerPoint som blev forevist på mødet). Processen vedr. stiftelsen af et gårdlaug sker via indkaldelse af en stiftende generalforsamling. Sbs vil tage skridt til en sådan indkaldelse, når der foreligger en beslutning om gårdlaug. På et sådant stiftende generalforsamling skal der orienteres om udkast til vedtægter og ordensreglement samt om budget herefter skal der stemmes om ovennævnte. På samme møde skal der foretages valg til bestyrelse. Ad 3. Vedtægterne for et gårdlaug skal beskrive følgende: Forpligtigelserne for ejerne vedr. fælles brug, drift/vedligeholdelse af det samlede gårdanlæg samt indholdet af et sæt ordensreglement. Kapital og hæftelsesforhold herunder fordelingsnøgle mellem ejere med evt. mindretalsbeskyttelse. M.a.o. hvad er drift og overholdelse i forhold til m². Generalforsamling med forslag til dagsorden. Herunder passus om stemmeret, afstemningsregler for eksempelvis vedtægtsændring 2
Bestyrelsens sammensætning /ejere i karreen. Revision og administration af gårdlaugets økonomi Evt. bestemmelser om opløsning som dog vil først kan ske når servitutterne er ændret. Endelig informerede KKC om, at vedtægterne skal godkendes af Kbh s Kommune og at vedtægterne tinglyses på de enkelte matrikler På mødet blev der henvist til en konkret situation og vedtægter fra et andet gårdlaug. Ad 4) KKC oplyste, at bidraget til driften af det fremtidige gårdanlæg skal beregnes ud fra bruttoarealet dvs. med erhverv. Erfaringstal for driftsudgifter for et gårdanlæg af det som forventes anlagt i Frederiksgården vil være ca. 15 18 kr. pr. m². Dvs. at for en 100 m² bolig vil dette svare til ca. 150 kr./mdr. For 75 m² = 113 kr./mdr. og for 50 m² =75 kr./mdr. KKC understregede, at udgiften vil være afhængig af drift/pleje- niveau og ditto af mængden af egen arbejdskraft. Økonomi til drift for ca. knap 9000 m² bruttoetageareal vil således være 150.000-160.000 kr. De første år er der ikke voldsomme udgifter. Typisk er det entreprenøren som vil forestå driften for det 1. år. Udgifter til at drive gårdanlæg vil eksempelvis være følgende: Gårdmand m.v./firma afhængig af egen arbejdskraft Snerydning/glatførebekæmpelse Småanskaffelser og materialer; salt, elpærer, plastposer m.m. Afgifter, el og vand Administrator og revisor Forsikringer Møder bestyrelse, generalforsamling m.v. Diverse, opsparing til ny indkøb DWN oplyste, at i hendes skitseoplæg til gårdanlæg vil driften være minimal qua valget af materiale, belægning og belægning. 3
Derfor kan dette betyde, at udgiften kan minimeres yderligere end det oplyste, - og at dette vil være afhængigt af forskellige parametre: Indretningen Plejeniveau Mængden af egen arbejdskraft Omkostning til administrator og revisor etc. Ad 2 DWN gennemgik en revideret skitse til gårdanlæg ændringerne er følgende: Ændret placering af tagterrassen gangbroen. Den er drejet væk fra den lange bebyggelse og dermed minimeres indbliksgener. Trappeanlægget/-løbet er tilsvarende ændret. Tagterrasse og trappeanlæg gøres til et stærkt/markant/visuelt arkitektonisk element. Tagterrassen og gangbroens primære funktion er at skabe en ny og attraktiv opholdszone i sollys samt adgang mellem de to gårdrum. Den nye placering respekterer indgange til mellembygningen og ditto evt. ovenlys /ventilation etc. Der foreslås træplinte/-dæk i begge gårde med sidde/ophold situationer i forbindelse med ovennævnte element. Derved opnås optimale forhold for denne aktivitet. Legeområderne i begge gårde placeres således, at disse også sikres optimal sollys. (se placering på vedlagte PowerPoint-præsentation). Form, retning og linjerne i henholdsvis tagterrasse/gangbroen, træplintene/- dækkene med ophold, samt legearealer følge de geometriske linjer fra det udkast som er givet fra ejerforeningen af matr. 1410 og skaber arkitektonisk overgang med henholdsvis matr. 1410 og de øvrige matrikler. Overgangen /terrænspringet mellem matr. 1410 og de øvrige sydlige arealer optages i træplinten/-dækket og legearealerne. De organiske former på de grønne arealer er justeret en smule. Under tagterrassen placeres skrællefunktioner. Der er fripassage under tagterrassen og langs mellembygningen. 4
Det eksisterende skur ud for Frederikssundsvej 36 bevares - evt. konverteres dette til at rumme affaldscontainere. Der er tilvejebragt i alt 134 cykelparkeringsmuligheder henholdsvis 58 stk. i den lille gård og resterende 76 i den store gård. Eller i alt 1,2 cykel pr. husstand. En mindre del cyklerne er i skitsen overdækket med et halvtag. Det grønne vil overvejende være 3 elementer: Græs Træer og Bed langs facader Belægning vil være en overfaldebehandling med små natursten kaldet majsbelægning d.v.s. lyse grussten som komprimeres og limes på fastunderlag. Dette giver en billig, men fin hårdhed som fast belægning. Denne type belægning kan ses i botanisk have, hvor den netop er udlagt. Økonomien overslag blev gennemgået. Som udgangspunkt er der 3 puljer som definerer overslaget: Rydningsudgifter udgifter til at nedrive skure/bygninger o.a. beplantninger, belægning etc. Nedlæggelse af brønde. Plombering af ledninger o.a. Anlægsudgifter udgifter til beplantning, belægning, konstruktioner, inventarer til lege- ophold, kloak etc. Bygningsudgifter udgifter til mindre bygningsarbejder som belysning, rep. af sokler, lyskasser etc. Der er vandtætte skodder mellem ovennævnte puljer d.v.s det er ikke muligt at jonglere rundt med økonomien mellem puljerne. DWN gennemgik et prisoverslag for projektet, som det forligger nu. Budgettet viser priserne i forhold til det prissatte projekt fordelt på de tre puljer. Rammen er den bevillige, som gives til projektet, og som ligger fast. Budget Ramme Difference 5
Rydningsudgifter - 1.091.285 1.222.975 131.690 Anlægsudgifter* - 2.543.439 2.150.391-393.048 Bygningsudgifter- 215.000 645.117 430.117 SUM 3.999.724 4.018.483 *inkl. tagterrasse/gangbro Der er et underskud i anlægsdelen. Sbs vil forhører om underskuddet kan dækkes ved at tage dele af udgiften til tagterrassen/gangbroen fra bygningsudgifter. Desuden er der mulighed for tillægsmidler, hvis der kan påpeges særlige udfordringer med terrænspring eller qua et stort antal erhverv i karreen. I ovenævnte budget er der ikke taget højde for forurening som der tilsvarende kan søges tillæg til afhængig af størrelse af forurening og årsag. Desuden er der afsat midler til erstatning uden for de tre puljer til selve anlægget. Kommentarer: Ønske om at overdække cyklerne dette er dog et økonomisk spørgsmål. Ønske om at minimere legearealet i den lille gård A/B Knudepunktet. Argumentet er, at beboersammensætning ikke tilsiger et behov for areal til børneleg. Desuden rummer lejlighedssammensætning ikke velegnede familieboliger i dag består A/B Knudepunktet af overvejende små lejligheder ca. 50 m². Sbs mente, at der forventeligt vil være et kommunalt krav om at fremtidssikre gården med et mindre legeareal for børn. Placeringen kan evt. være tættere til konstruktionen med tagterrassen. A/B Knudepunktet udtrykte bekymring med tagterrassen støj og indbliksgener. Der blev spurgt ind til hegn midlertidig/permanet - mellem matr. 1410 og de øvrige matrikler syd herfor. Udgiften til et sådant hegn er ikke med i prisoverslaget. Sbs vil undersøge om en sådan udgift skal/kan tages særskilt. 6
LAR- løsning i forhold til kældre blev efterspurgt. DWN oplyste, at der hvor det er muligt vil blive projekteret med en opkant på trapperne til kælder nedgangene på 3-5 cm for at hindre oversvømmelse. Spørgsmål om gangbroen kunne finansieres af Kbh s kommune som en særskilt finansiering. Alternativt, at der kunne forhandles til en gennemgang i mellembygningen. Sbs oplyste, at der har været et forhandlingsforløb, hvor sidstnævnte har været drøftet - men vil undersøge begge muligheder. Spørgsmål om der kunne tegnes i 3D for at gøre brokonstruktionen og anlægget mere forståelig. Sbs vil undersøge muligheden. Repræsentanter fra A/B Knudepunktet anfægtede det forhold, at de repræsenterer ca. 70 % af etagearealet og dermed vil være væsentlig bidragsyder til driften af det samlede areal, - og at de gårdarealer som direkte henvender sig til dem udgør ca. 40 % af det samlede areal. De finder, at der er et misforhold heri. De finder også, at drift/vedligeholdelsen er dyr set i forhold til de udgifter de i dag anvender på drift og vedligehold af deres egen gård. Sbs gjorde opmærksom på, at bidraget til drift og vedligeholdelse målt i forhold til udgifter pr. m²- friareal er det samme i begge gårdanlæg - og med den nuværende løsning (set i forhold til de givne konditioner) er der givet nye muligheder for en bredere udnyttelse og med et andet indhold end tilfældet er i dag. Dette bør alt andet lige være en kvalitet. Desuden gjorde sbs opmærksom på, at de oplyste drift- og vedligeholdelsesudgifter er vejledende men evt. kan minimeres yderligere afhængig af forskellige parametre beskrevet andet sted i referatet. Derfor finder de ikke umiddelbar at ovennævnte er attraktivt. Ønske om at se et andet fælles gårdanlæg på andre vilkår bør findes: 1. Den ideelle løsning er ikke en gangbro med fælles tagterrasse. En væsentlig mere attraktiv løsning vil være at der skete en forbindelse på terræn mellem de to gårdanlæg dvs. en gennembrydning af mellembygningen. 2. Med den nuværende udformning m. gangbro og tagterrasse bør bidraget til drift og vedligeholdelse differentieres. 7
Sbs tog kommentarerne til efterretning. Sbs vil gerne videregive ovennævnte kommentarer til kommunen med henblik på svar på et senere tidspunkt. Afhængig af svarene vil sbs indkalde til et evt. 3 skitseringsmøde. Sbs oplyste afslutningsvis, at det videre arbejde vil være tilrette tegningsmateriale og redegøre/beskrive indholdet heraf med henblik på et konkret forslag til byf. beslutning. Sbs vil forsøge at tage højde for kommentarerne i den udstrækning dette kan lade sig indarbejde disse. Ref. / KKC- sbs 8