2012 2013 Årsberetning

2012 2013 Årsberetning

Forord Det forløbne år har budt på mange spændende udfordringer for såvel hovedbestyrelsen som medarbejderne i Ringgården. Traditionen tro har byggesager og renoveringsopgaver fyldt meget rent tids- og arbejdsmæssigt. Vores to unikke ungdomsbolighøjhuse på Aarhus havn er færdigbygget og resultaterne lever til fulde op til forventningerne. Desværre har byggesagen i forbindelse med den store renoveringssag i afd. 1 ikke levet op til forventningerne. Problemer med en af hovedentreprenørerne har medført at byggesagen på nuværende ligger helt stille. Desuden har der i årets løb været anvendt mange ressourcer i administrationen for at udvikle en ny hjemmeside/intranetløsning. I løbet af processen er det dog blevet klart, at den nye hjemmeside ikke kan afvikles på vores gamle servere. Dette har bevirket, at vi har fremskyndet planerne om en ny IT-strategi for Ringgården for snarest at få den nye hjemmeside i luften. 3

Foreningens økonomi Boligorganisationens økonomi Årets resultat 2012 er et overskud på kr. 3.000.584,- Der var budgetteret med et underskud på kr. 415.000,- At overskuddet blev kr. 3.415.584,- større end forventet skyldes hovedsageligt merindtægten vedrørende byggesagshonorarer mv. og ventelistegebyr Aarhusbolig. Afvigelsen specificeres således: Merindtægter: Byggesagshonorarer m.v. 2.043.169 Ventelistegebyr netto 618.199 Renter af egenkapital 576.084 Ekstraordinære indtægter 469.738 I alt 3.707.190 Besparelser: Mødeudgifter, kontingenter mv. 114.470 Kontorholdsudgifter 153.540 Afskrivninger, driftsmidler 96.503 Underskudsgaranti Bolignet Aarhus 69.294 I alt 433.807 Mindre indtægter: Administrationsbidrag -30.576 Lovmæssige gebyrer -10.512 I alt -41.088 Merudgifter: Personaleudgifter -511.865 Kontorlokaleudgifter -31.379 Salen -141.081 I alt -684.325 Samlet afvigelse 3.415.584 Økonomiske nøgletal 2010 2011 2012 Årets resultat -89.998 2.113.157 3.000.584 Bruttoadministrationsudgifter 16.691.819 16.210.504 17.365.809 Bruttoadministrationsudgifter pr. lejemålsenhed 4.520 4.351 4.568 Antal lejemålsenheder 3.693 3.726 3.802 Nettoadministrationsbidrag pr. lejemålsenhed 4.226 3.916 3.694 Nettorenteindtægt pr. lejemålsenhed 94 84 152 Rentesats til afdelingerne* 3,39% 3,36% 3,50% Dispositionsfond pr. lejemålsenhed 2.041 7.708 7.641 Arbejdskapital pr. lejemålsenhed 4.526 4.849 5.542 *Lovændring pr. 1. januar 2010 betyder, at afdelingerne tilskrives den fulde forrentning, således at kurgevinster, renter m.v. ikke længere optræder i hovedforeningens regnskab. 4

årets overskud skyldes primært merindtægter fra byggesagshonorarer og ventelistegebyrer til AARHUSbolig Udvikling i nettoadministrationsomkostninger pr. lejemål iflg. årsregnskabet 2010 2011 2012 4.226 3.916 3.694 Dispositionsfonden har dækket tab ved lejeledighed i afdelingerne med følgende beløb: 2010 2011 2012 Afd. 1,2,3,4,5,6,8,9,9B,10,11,12,14B,15A,17,18,19,20,21,23, 24,25,26,27,28,29,30,31,33,34 og 35 795.150 886.773 767.012 Dispositionsfonden har ydet tilskud til følgende afdelinger og projekter i 2012: 2012 2011 Tab ved lejeledighed 767.012 Afdeling 5, 6 og 10 - Beboerrådgiver 59.400 Afdeling 5, 6 og 10 - Ekstraordinært (Multibane) 37.500 Afdeling 14C - Helhedsplan 107.000 Afdeling 17 - Helhedsplan/Beboerrådgiver 37.961 Afdeling 19 og 20 - Helhedsplan/Beboerrådgiver 277.750 Afdeling 21 - Helhedsplan/Beboerrådgiver 51.269 Afdeling 18 - Ekstraordinært tilskud 35.000 Afdeling 19 - Facaderenovering 441.000 Afdeling 21 - Kulturhuset Herredsvang 545.967 Afdeling 25 - Driftstilskud 40.000 Afdeling 25 - Adm. bidrag 77.000 Afdeling 33 - Ekstraordinært tilskud 322.000 Strategi og vision 97.522 Kunstfond, afd. 31 40.000 Kunstfond, afd. 18 (Afsat skyldig tidl. år) 40.000 I alt 2.976.381 5

Afdelingernes økonomi Afdelingernes økonomi Driftsregnskaberne for 2012 resulterede i 35 afdelinger med overskud og 8 afdelinger med underskud, børneinstitutionerne exklusive. Årest driftsoverskud i alt for afdelingerne kr. 5.628.821,87.,- Årets driftsunderskud i alt for afdelingerne kr. -616.196,62,- Driftsoverskuddet er anvendt på følgende måde i 2012 Afvikling af underfinansiering 738.142 Overført til resultatkonto 5.084.251 Overført til reguleringskonto 472.972 I alt 6.295.364 Driftsunderskud afvikles ved huslejeforhøjelser over 3 år, med en 1/3 hver år. Driftsoverskud indregnes i de kommende års budgetter med 1/3 hvert år. Hovedårsagerne til de store overskud i afdelingerne er: Større renteindtægter, der var budgetteret med en rente på 3,39%, men afdelingerne har fået 3,50%. Tilbagebetaling af ejendomsskat i enkelte afdelinger, vi har haft et eksternt firma til at undersøge afdelingernes ejendomsskat. Til renholdelse, alm. vedligeholdelse, planlagt vedligeholdelse og indvendig vedligeholdse (b-ordning) er der udgiftsført: Udvikling i driftsudgifter i kr. 2010 2011 2012 Konto 114 - Renholdelse 24.013.990 23.791.201 23.425.167 Konto 115 - Alm. vedligeholdelse 12.997.306 15.668.221 15.717.476 Konto 116 - Planlagt vedligeholdelse 32.061.922 40.757.793 24.445.359 Konto 117 - Indvendig vedligeholdelse 6.470.228 7.041.152 7.095.739 Driftsudgifter i alt pr. m 2 boligareal 2010 2011 2012 Bruttoareal 282.173 284.692 275.745 Konto 114 - Renholdelse 85,10 83,57 84,95 Konto 115 - Alm. vedligeholdelse 46,06 55,04 57,00 Konto 116 - Planlagt vedligeholdelse 113,63 143,16 88,65 Konto 117 - Indvendig vedligeholdelse 22,93 24,73 25,73 Afdelingernes henlæggelser 2010 2011 2012 Planlagt vedligeholdelse i alt 95.060.572 84.422.139 94.480.780 Planlagt vedligeholdelse pr. m 2 boligareal 337 297 343 Indvendig vedligeholdelse 39.842.244 42.458.600 45.218.859 Indvendig vedligeholdelse pr. m 2 boligareal 141 149 164 Udviklingen i afdelingernes fraflytningsrestancer kan sammenfattes således: 2010 2011 2012 Fraflytningsrestancer ultimo 3.030.618 3.524.938 3.375.371 6 Afskrevet tab på fraflyttede lejere 1.909.237 1.939.681 2.482.949 Dækket af henlæggelser -1.259.925-1.720.227-2.288.149

35 afdelinger kom ud af 2012 med overskud, mens 8 afdelinger havde underskud... Afdelingernes henlæggelser 2010 2011 2012 Planlagt vedligeholdelse i alt 95.060.572 84.422.139 94.480.780 Planlagt vedligeholdelse pr. m 2 boligareal 337 297, 343 Indvendig vedligeholdelse 39.842.244 42.458.600 45.218.859 Indvendig vedligeholdelse pr. m 2 boligareal 141 149 164 Udviklingen i afdelingernes fraflytningsrestancer kan sammenfattes således: 2010 2011 2012 Fraflytningsrestancer ultimo 3.030.618 3.524.938 3.375.371 Afskrevet tab på fraflyttede lejere 1.909.237 1.939.681 2.482.949 Dækket af henlæggelser -1.259.925-1.720.227-2.288.149 I alt 649.312 219.454 194.801 Henlæggelser til tab på fraflyttere 2010 2011 2012 3.933.087 4.555.860 4.570.711 Der er fortsat store udfordringer på området tab på fraflyttere. Vi må desværre konstatere, at den samlede debitormasse for afdelingerne vokser og det afskrevne tab på fraflyttere ligeledes er meget stort. Det er dog positivt, at henlæggelserne dækker de fleste af afdelingernes tab. Det er kun få afdelinger der er påvirket negativt på driften af tab på fraflyttere. Henlæggelserne til tab på fraflyttere er fra 2010 til 2012 steget med cirka 637.000,-. 7

Nøgletal 2012 Nøgletal regnskab 2012 Konto Konto Konto Konto Konto 401 m 2 Konto Konto Afdeling 114 115 Konto 120 120 Henl. 401 130 201 Renholdelse kr. hold kr. planlagt planlagt fraflyt kr. pr. Konto 114 Konto Alm. 115 vedl. Henl. Henl. til til Henl. til Planlagt Konto Tab 130 v/ Boligleje Renholdelse hold. vedl. kr. hold. pr. m 2 alt i alt kr. pr. v/fraflyt. m 2 Boligleje pr. m 2 Alm. pr. Vedl. m 2 planlagt vedl. hold vedl. vedl. hold hold i Tab kr. pr. Konto m 2 201 * Afdeling m2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. mpr. 2 m2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 * 1 Vestre Ringgade m fl. 8.388 93,67 32,05 152,48 1.276,87-569 2 Viborgvej m fl. 3.318 104,73 59,56 165,76 953,81 1,13 681 3 Kaserneboulevarden 2.488 89,45 82,03 213,02 152,90-740 4 Silkeborgvej 3.852 63,16 48,94 114,23 313,53-788 5 Pal. Müllers Vej m fl. 16.337 70,78 38,98 53,25 179,23 4,61 643 6 Pal. Müllers Vej m fl. 12.541 80,73 57,42 167,45 335,47 4,71 745 7 Gustav Wieds Vej 1.865 88,74 123,37 233,24 585,16 1,31 867 7A Møllevangs Allé 1.485 92,89 79,92 195,29 809,44-793 7B Willemoesgade 2.142 72,22 32,02 141,92 768,39-625 8 Fuglesangs Allé m fl. 26.673 81,93 81,18 224,95 349,74 5,78 794 9 Porsgruunsvej m fl. 8.033 91,42 123,95 155,61 213,85 1,12 863 9A Mandalsvej m fl. 680-80,41 272,06 1.239,49-653 9B Bodøvej 5.259 109,74 51,45 108,39 245,07 4,39 893 9C Bygvangen m fl. 511-103,77 156,56 853,65-676 9D Bodøvej 875 119,08 49,80 125,71 760,93-883 10 Pal. Müllers Vej m fl. 4.113 76,46 64,08 155,60 188,00 1,34 761 11 Ndr. Ringgade /Skovvangsv 10.900 89,20 58,36 120,83 353,60 3,87 719 12 Stendalsvej 6.076 90,00 48,94 139,89 271,73 4,63 725 14 Engvangen 470-82,93 244,68 1.261,30-661 14A Oldager/Kærløkken 510-135,53 215,69 527,73 37,12 738 14B Hedeskovvej/Revlingebakke 1.634 89,96 120,12 183,60 302,61 5,43 1.086 14C Lystruplund 13.374 67,54 62,25 118,96 249,11 6,27 637 15 Holmevej m fl. 7.256 101,22 51,83 117,14 530,34 1,05 697 15A Holme Byvej 3.860 79,38 68,24 86,53 288,48-765 17 Rundhøj Allé 9.153 66,98 50,25 92,87 369,19 1,29 599 18 Bogfinkevej 16.713 106,76 50,57 113,68 251,01 8,39 762 19 Trige Centervej 23.044 94,61 40,99 108,14 166,86 27,78 696 20 Trige Parkvej 13.917 109,00 37,69 93,41 205,43 25,39 783 21 Ryde/Fjældevænget 19.417 78,34 64,63 132,87 355,53 28,08 766 22 Dr. Margrethes Vej 2.352 90,19 78,34 127,98 501,26 9,45 802 23 Solbær/Kirsebærhaven 5.069 112,41 106,58 123,30 208,74 1,88 856 24 Præsteager 2.047 154,82 46,98 88,42 309,37-993 25 Præsteager 662 252,64 70,61 90,63 241,52-812 26 Bjørnholt 7.636 92,68 61,98 99,53 249,79 12,70 852 27 Skelagervej 1.090 157,10 63,40 100,92 444,44-910 28 Ellebrinken 4.734 80,24 45,01 78,16 204,45 4,52 822 29 Skejbytoften 3.427 82,42 51,35 102,13 257,78 9,50 905 30 Hjortshøj Møllevej 2.081-32,34 64,39 184,36-836 31 Ellebrinken 2.834 65,65 25,67 94,21 307,63-883 32 Skejbyparken 2.044 85,86 56,64 63,60 90,54 1,58 920 33 Lærkehaven I 4.685 66,91 28,50 32,02 90,92-884 34 Lærkehaven II 3.946 66,03 17,38 50,68 124,08 0,47 872 35 Lærkehaven III 3.355 61,56 22,04 44,71 76,25 0,54 901 36 Grethes Løchtesgade** Gennemsnit 83,17 62,51 129,41 410,45 4,98 787,29 8 * Boligleje kr. pr. m 2 i alt er inklusive diverse forbedringer såsom køkken- og badrenoveringer m.v. * Boligleje kr. pr. m2 i alt er inklusive diverse forberinger såsom køkken/badrenovering mv. ** Afd. 36 er ikke medtaget i 2012, da afdelingen først blev taget i brug 1. oktober 2012. ** Afdeling 36 er ikke medtaget i 2012, da regnskabet kun vedrører 3 mdr.

Byggesager nybyggeri Afd 36 Det Store Havnehus Den 1. oktober 2012 flyttede ca. 190 unge mennesker ind i afd. 36 på de bynære havnearealer, der senere er blevet døbt Aarhus Ø (dog er postnummeret 8000 Aarhus C). Trods visse begyndervanskeligheder med betonboringer i kælderen og vandindtrængning i nogle lejligheder er afdelingen kommet godt i gang. Den 9. Januar 2013 afholdtes det stiftende afdelingsmøde, hvor godt 60 beboere havde valgt at møde op. Her blev bl.a. valgt en afdelingsbestyrelse på hele 7. Huset er blevet afsindigt flot og blev da også af Dansk Byggeri indstillet til publikumsprisen Bæredygtig Betonprisen. Prisen ville blive uddelt efter en netafstemning blandt alle danskere. Desværre kunne vi ikke hamle op med en skaterbane i Roskilde, der bl.a. fik byens borgmester og en række kommunalt ansatte til at gå på gaden for at samle stemmer. Så vi blev en flot nr. 2 med ca. 2.500 stemmer. Men det skal nu ikke tage glæden fra os over at have realiseret et markant og smukt byggeri, som så også har den tillægsgevinst at boligerne er særdeles funktionelle og rummelige, de fleste med en udsigt over vand, skov eller by, hvilket ikke er normalt for et alment boligbyggeri. I afdelingen har der netop været afholdt en navnekonkurrence blandt beboerne og huset hedder nu officielt Det Store Havnehus. Afd. 37 Det Lille Havnehus Efter de mange problemer, der er beskrevet i sidste års bestyrelsesberetning, er nabohuset, Det Lille Havnehus, kommet godt i vej. Afd. 37 blev indviet og indflyttet den 15. marts og rummer nu ca. 100 unge studerende, der i lighed med den høje nabo, har flotte og rummelige boliger, de fleste med udsigt til skov og by og andre med kig til bugten. Det Lille Havnehus ligger ganske vist lidt i skyggen af sine store naboer og genboer, men arkitektonisk, energimæssigt og boligmæssigt står afdeling 37 ikke i skyggen af nogen som helst. Tværtimod, bag den rå og grå facade er huset et festfyrværkeri af farver, fantasifulde detaljer og spændende boligindretninger. Ligesom i vores store havnehus er den lille nabo flot udstyret med sociale rum i form af flere spændende terrasser og uderum, heriblandt en helt exceptionel tagterrasse med flot udsigt over Lystbådehavnen og Riisskov. Den gode nyhed er, at denne udsigt aldrig forsvinder, for der bliver ikke bygget foran husets vestlige side. Kontrasten mellem det rå ydre og den overraskende indmad med farver, der changerer fra solskinsgult i stueetagen til postkasserødt på tagterrassen har hurtigt gjort byggeriet til en favorit blandt folkevalgte og ansatte i Ringgården såvel som hos de mange gæster, der har fundet vejen forbi. Og selvfølgelig er huset et 0-energi byggeri ligesom Det Store Havnehus. 13. juni afholdes stiftende afdelingsmøde i afdelingen og i denne forbindelse vil de som i nabohuset blive udskrevet en navnekonkurrence blandt beboerne. Ombyggede ungdomsboliger I afd. 8 færdiggjordes otte nye ungdomsboliger i den tidligere børneinstitution, som kommunen ikke længere kunne bruge. Pga. tidernes gunst med relativt billige byggepriser har vi fået nogle meget flotte og spændende boliger ud af den bundne opgave, det er at omdanne de store børnestuer til lovens krav om maksimalt 50 m 2 pr. ungdomsbolig. I tilgift til de flotte indendørs faciliteter har hver bolig fået egen træbeklædt terrasse. Et meget langt stenkast mod nord måtte afd. 9 bide i det sure æble og konstatere, at kommunen heller ikke længere havde brug for den institution, der lå på overetagen af den bygning, hvor også Ringgårdens sal ligger. Her var de bygningsmæssige bindinger mange gange større end i afd. 8, men alligevel lykkedes det os at få syv fine ungdomsboliger etableret. Der var indflytning 1. april 2013. 9

ekstraordinært spændende boliger og byens bedste fællesfaciliteter... Byggesager renovering af afd. 1 Den positive side På renoveringsfronten har den omfattende modernisering af afd. 1 stået i centrum. Og i skrivende stund står den stadig i centrum. På den positive side kan det konstateres nu da fire af de seks blokke er færdige og beboerne flyttet ind, at vi har bygget nogle ekstraordinært spændende moderne lejligheder, der både funktionelt og energimæssigt lever op til nutidens standard. Dertil kommer sandsynligvis byens bedste fællesfaciliteter i form af fælleslokaler, grupperum, køkken og et hav af udendørs terrasser og altaner på 3., 4. og 5. sal af blok 2. Kulminationen kommer med den over 200 m 2 store fælles tagterrasse på 5. sal med en fantastisk 360 graders udsigt over Aarhus. Den negative side Desværre har selve byggesagen ikke levet op til resultatet. Vi har mildt sagt været meget uheldige med de to store hovedentrepriser, betonarbejdet og luknings- og tømrerentreprisen. Kort efter igangsættelsen gik tømrerfirmaet i teknisk konkurs, men man fik dog rekonstrueret firmaet, så det kunne fortsætte arbejdet. Også et par væsentlige underentreprenører gik konkurs, så byggesagen fik en uheldig start. Desværre kunne der ikke rettes op på dette. De 2 hovedentreprenører havde store vanskeligheder ved at samarbejde og arbejdet blev voldsomt forsinket. Alene blok 1 blev 12 måneder forsinket. Boligforeningen har udmeldt dagbod for forsinkelsen, som vi har ret til efter kontrakten. Stridighederne mellem entreprenørerne indbyrdes og med boligforeningens rådgivere kulminerede i januar i år, hvor betonentreprenøren, Jorton, ganske enkelt forlod pladsen, en fuldstændig uhørt opførsel, der efterfølgende førte til, at vi tvunget af omstændighederne måtte ophæve kontrakten med dette firma. I skrivende stund foregår der en række juridiske sonderinger med henblik på at få byggesagen genoptaget, så vi kan færdiggøre de sidste 2 blokke. Landsbyggefonden er blevet orienteret og har udtrykt en stor velvilje, også mht. økonomisk støtte til en færdiggørelse af projektet. Det er bestyrelsens håb, at vi vil være i stand til at genopstarte projektet her i foråret med henblik på en fuldstændig færdiggørelse i 2014. 10

Byggeudvalget Der er afholdt møde hver 3. torsdag i byggeudvalget i det forløbne år, juli og december undtaget. På møderne gennemgås status fra inspektørerne ligesom udvalget opdateres omkring nybyggeri og renoveringer. Forsikringer i EU-udbud Ringgårdens forsikringer har været sendt i EU udbud i 2012. Det gøres jævnligt, for at få den billigst mulige forsikring af ejendommene. Den tidligere leverandør genvandt licitationen. I den forbindelse skulle der i april være afholdt et orienteringsmøde for afdelingsbestyrelserne, for at informere om muligheden for yderligere besparelser på forsikringsprisen ved en større selvrisiko for de afdelinger, der sjældent har forsikringsskader. Mødet blev aflyst på grund af manglende tilmeldinger, men afholdes i stedet umiddelbart inden repræsentantskabsmødet. I forbindelse med skybruddet den 25-26 august 2012 var der en del vandskader, bl.a. i afdelingerne 9, 14B og 30, som alle er dækket ind af forsikringen. bruges til andre udbudsopgaver i foreningen, bl.a. rådgiverydelser. Forretningsgang gennemgået Byggeudvalget har gennemgået Beskrivelse af forretningsgang ved planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser. Der er foreslået ændringer af beløbsrammer vedrørende indhentning af tilbud samt ajourføring af hovedgrupperne i SFB-systemet, som blev ændret af BL pr. 1. juli 2012. Budgetkontrol Byggeudvalgets budgetkontroludvalg har i samarbejde med teknisk afdeling og økonomiafdelingen foretaget budgetkontrol med henblik på at undgå overskridelser på afdelingernes budgetter til løbende vedligeholdelse. Kontrollen har været en smule vanskeliggjort af overgangen til det nye SFB system pr. 1. juli 2012, hvor 9 underpunkter blev reduceret til 5 og med nye betegnelser. Model til rammeudbud Der arbejdes fortsat med at finde en model, som kan bruges til rammeudbud af bl.a. VVS opgaver. Det har vist sig at være en ret omfattende og dyr opgave. Vi afventer derfor en juridisk og lovgivningsmæssig vurdering, som også skal 11

Byggeudvalget Afdeling 1 Afdeling 3 Fire blokke er færdige og indflyttede. Endnu er der usikkerhed om hvornår de to sidste blokke står klar. Afdelingen har fået udskiftet kviste og vinduer i 2012 som en del af en større modernisering af afdelingen. Næste etape er udskiftning af faldstammer, stigestrenge, rør og radiatorer. Afdeling 4 Afdeling 8 Det er endelig lykkedes at få tætnet tagbelægningen efter ombygningen for 5 år siden. Der er lagt nye træterrasser, som bestod tæthedsprøven under skybruddet den 25.-26. august 2012. Den tidligere børneinstitution er forvandlet til 7 ungdomsboliger, der blev indflyttet 1. august 2012. Afdelingen arbejder fortsat på en løsning til udbedring af betonskader på højhusets altanbrystninger. Afdeling 9 Her er den tidligere institution oven på købmandsforretningen og Salen ombygget til syv ungdomsboliger med indflytning 2. april 2013. Samtidig var der også plads til at udvide købmandsforretningen. Der har været afholdt 1 års gennemgang på de tre +55 boliger, som ligeledes blev indrettet i en 12 tidligere børneinstitution. Afdelingen har været plaget af flere mindre brud samt to store på varmeledningerne i jorden. Afdelingen fik også brud på varmvandsledningen i samme område. Ledningerne er nu skiftet, men de øvrige er i så dårlig forfatning, at de skal udskiftes.

Afdeling 9B Afdeling 11 I maj 2012 fik afdelingen tilsagn fra Landsbyggefonden til renovering for at forbedre indeklimaet. Der er udsendt et spørgeskema i 2013, hvor beboerne er blevet bedt om at oplyse eventuelle gener i forbindelse med kuldebroer. Afdelingen har haft problemer med de leverede rør til stigestrenge. Der udestår en syns- og skønssag med leverandøren, idet resultatet af en lignende sag på Sjælland afventes. Afdeling 20 Landsbyggefonden foreslog i 2012, at helhedsplanen for renovering af afdelingen blev fremskyndet. Afdelingsbestyrelsen, byggeudvalget og rådgivere m.fl., har været på studietur for hente inspiration. Der er nu udarbejdet skitseforslag til renovering af de 6 blokke. Derefter skal der i samråd med Landsbyggefonden laves et overslag på økonomien, inden der afholdes orienteringsmøde for beboerne. Afdeling 21 Afdeling 31 Der er udarbejdet en helhedsplan med henblik på renovering af afdelingen. Skraldesuget, som er fælles for de fem boligforeninger i området, er nedslidt og har været lukket i en periode, men er midlertidigt genåbnet, indtil der findes en ny løsning på bortskaffelse af affaldet. I 2012 ker der konstateret råd i nordvendte tagkassetter. Der er foreløbig oprettet en sag ved byggeskadefonden. 13

Byggeudvalget Afdeling 33 Afdeling 34 Der har fortsat været problemer med udbedring af fejl og mangler. Bl.a. har gulvopbygningen i badeværelserne voldt problemer. Der er stillet krav over for entreprenøren om at udbedre fejlene uden beregning. I afdelingen følges der fortsat op på 1 års gennemgangen. Der er foretaget termofotografering af nogle lejemål. Gennemgangen er midlertidigt strandet på grund af uoverensstemmelser med entreprenøren. Afdeling 35 I afdelingen er der konstateret problemer med afvanding af de nederste huse Afdeling 37 Afdeling 36 Det lille Havnehus eller 06-huset (0-energi/6 etager) som det også kaldes, indeholdende 50 ungdomsboliger er blevet færdigt i 2013 og blev indflyttet 15. marts 2013. 1. oktober 2012 var der indflytning i Det Store Havnehus med 12 etager 99 ungdomsboliger. Mangeludbedring er foretaget. Hårde hvidevarer (kølefryseskabe er udskiftet pga fejllevering. 14

Ringgårdens to ungdomsboligbyggerier på havnen i selskab med de to andre ungdomboligbygninger på byggefeltet, henholdsvis Grundfos-kollegiet bagerst til højre og Marina House forrest til højre.

fokus på henlæggelserne i en del afdelinger Styringsdialog I 2012 er der for andet år i træk gennemført den obligatoriske styringsdialog mellem boligorganisationerne og Aarhus Kommune. Som grundlag for dialogen var der inden mødet indsendt en dokumentationspakke til kommunen bestående af: Styringsrapporten, oplysningsskema for afdelingerne samt årsregnskab 2011, spørgeskema, årsberetning, revisionsprotokollat, vedligeholdelsesplaner samt rapport om udført forvaltningsrevision. På mødet blev der fokuseret på følgende punkter: Administrationsbidrag Der er budgetteret kostægte med hensyn til administrationsbidragets størrelse. Nettoadministrationsbidraget er mindre end budgetteret, hvilket primært skyldes ikke-budgetterede byggesagshonorarer på 1,4 mio. kr. i 2011 regnskabet. Bidraget overstiger benchmark* og er i den dyre ende, hvis man ser på det generelle niveau i Aarhus. Det var kommunens opfattelse, at udgiftsniveauet for de administrative ydelser, alt andet lige, afspejler det serviceniveau, man ønsker i boligorganisationen. Dispositionsfond/arbejdskapital Boligforeningen oplyste, at den samlede egenkapital anses som passende i forhold til aktivitetsniveauet, bygningsmæssige udfordringer, antal afdelinger mv. Kommunen bemærkede, at organisationens egenkapital var gennemsnitligt i forhold til Aarhus-niveauet. Desuden bemærkede kommunen, at afdelingerne ikke betaler bidrag til dispositionsfonden i 2013, selv om fondens likvide del er under de påkrævede 4.179 kr. Beslutningen er truffet med baggrund i en ekstraordinær tilgang til egenkapitalen på 11,9 mio. kr. ved salg af afd. 13. Boligforeningen er opmærksom på problemstillingen ved budgetlægning for 2014. Henlæggelser/planlagt vedligeholdelse Kommunen bemærkede, at der er utilstrækkelige henlæggelser i 14 afdelinger, hvorfor det vil være nødvendigt at lånefinansiere, når der skal gennemføres planlagte vedligeholdelsesarbejder. Desuden forekommer de opsparede henlæggelser pr. bolig i afdelingerne ud fra en umiddelbar betragtning små i forhold til det almindelige Aarhus-niveau. Boligforeningen oplyste, at der fra budget 2013 er indarbejdet stigninger i henlæggelser til planlagt vedligeholdelse. Der har i den forbindelse været et særligt fokus på de afdelinger, der har underskud i vedligeholdelsesplanerne.

de fleste afdelinger er socialt velfungerende Ledelse og beboerdemokrati Der er en positiv udvikling i forhold til styringsdialog 2011. I 23 afdelinger har der været en positiv udvikling i forhold til om beboerdemokratiet opfattes som velfungerende. I kun fem afdelinger er udviklingen gået den anden vej. Boligforeningen tager løbende en række initiativer til opkvalificering af afdelingsbestyrelser mv. Senest er iværksat kommunikationsplan for hovedbestyrelsen. Evt. aftale mellem kommune og boligorganisation På basis af styringsdialogen for 2012 er der ikke konstateret behov for nye aftaler. Men der vil også fremadrettet være fokus på henlæggelsernes størrelse. I den forbindelse agter kommunen at tage konkrete generelle initiativer i forhold til vedligeholdelsesplaner og finansiering heraf. Udlejning /beboersammensætning Det overordnede billede af afdelingerne er, at de fleste er socialt velfungerende. Dog er områderne Rundhøj, Trigeparken, Frydenlund, Herredsvang og Møllevangen alle omfattet af helhedsplaner på tværs af afdelinger og boligorganisationer. I forlængelse af styringsdialogmøderne med de enkelte boligorganisationer afholdes der som noget nyt helhedsorienterede dialogmøder med fokus på boligsociale problemstillinger i udvalgte boligområder. I første omgang er der udvalgt fire boligområder, hvoraf Trigeparken er et af dem. * Benchmark: KPMG har beregnet en række økonomiske nøgletal for regnskabsåret 2011 på baggrund af regnskabsoplysninger fra boligorganisationer i Aarhus og omegn.

Vision, strategi og handleplan for Ringgården Formålet med Ringgårdens Vision, strategi og handleplanen, der blev udarbejdet i 2008-09, var at finde ud af hvilken rolle boligforeningen skal spille på boligmarkedet i fremtiden. Hvor den overordnede og langsigtede vision forholder sig til en periode på 10-12 år, forholder de konkrete indsatsområder som skal være med til at virkeliggøre visionen, sig til en fireårige periode. I år afsluttes den første fireårige periode af visionsplanen. Hvordan er det så gået, spurgte vi os selv på bestyrelsesseminaret i marts. Der er gennemført og sat gang i flere projekter som har skabt fornyelse og udvikling i boligforeningen. Et projekt er Uddannelse af afdelingsbestyrelser, som har til formål at udvikle beboerdemokratiet. I et samspil mellem beboerdemokrater og medarbejdere er der udviklet en uddannelsesplan; et årshjul, som allerede har rullet et par gange med pænt fremmøde og god respons på indholdet. Flere projekter har til formål at højne serviceniveauet i Ringgården nogle af disse bliver dog først taget i brug i løbet af foråret 2013. Det gælder den nye internetløsning (hjemmeside og intranet) og velkomstpakke til nye beboere. Vi håber og tror, at både beboere og beboerdemokrater vil opleve disse nye tiltag som en forbedring af serviceniveauet. Internt i organisationen har der været fokus på at skabe en bedre trivsel blandt medarbejderne og at styrke samarbejdet mellem de to medarbejdergrupper; ejendomsfunktionærerne og de administrative medarbejdere. Flere af projekterne, virksomhedsdag, syge- og sundhedspolitik, trivselsundersøgelse er implementeret. Sidst men ikke mindst er der gennemført en miljøpoltik og der arbejdes videre med konkrete projekter. Listen tæller i alt 12 større og mindre projekter. I en travl arbejdsdag har det ind indimellem været svært at finde ressourcerne til at arbejde med udviklingsprojekterne. Derfor har nogle projekter trukket længere ud, end vi havde regnet med. Mange projekter har involveret samarbejde mellem beboerdemokrater og medarbejdere. Vores erfaring er, at det kan være svært at fastholde beboerdemokrater, hvis der er tale om gentagne udvalgsmøder. Derimod har vi oplevet at fokusgruppemøder med en 7-10 deltagere er en god metode. Man får hurtigt mange ideer på bordet og de bliver straks vendt og drejet. Det har været en meget positiv oplevelse, som vi helt klart også vil bruge i fremtiden. Summasummarum der skal ikke herske nogen tvivl om, at visionsplanen er et godt redskab til at arbejde med udvikling og fornyelse. Derfor 18

tager vi hul på anden etape i løbet af efteråret. Præcist hvordan og hvornår er endnu ikke fastlagt. Men det skal helt klart være en proces som sker i et samarbejde på tværs af organisationen. Den ny internetløsning Vi havde håbet på at den nye internetløsning i skrivende stund var kendt af alle. Faktisk er vi klar med den offentlige del af det nye www.bf-ringgaarden.dk, mens der endnu er et stykke vej med den lukkede del, som skal afløse vores nuværende intranet. Men offentliggørelsen faldt over en sten på vejen. I begyndelsen af april, hvor vi var klar til at gå i luften, stod det klart at systemet ikke spillede sammen med vores ældgamle servere. Og der skal være samspil, for et helt overordnet krav er, at den nye løsning spiller sammen Ringgårdens administrationssystem EG Bolig. I modsætning til i dag hvor hjemmeside, intranet og administrationssystem er tre forskellige ting, der ikke taler sammen. betød altså yderligere forsinkelse af hjemmesiden. Vi glæder os til at vi kan sige velkommen på den nye www.bf-ringgaarden.dk. Når den offentlige del er i luften, skal der sættes turbo på intranetdelen og de muligheder afdelingsbestyrelsen har for at kommunikere med beboerne i afdelingen. I den forbindelse vil vi gerne have et udvalg af repræsentanter med i udviklingen. Vi er meget kede af forsinkelsen. Men dog ikke nogen katastrofe, for det har længe været klart og mærkbart i det daglige arbejde, at der er behov for ny serverløsning. Arbejdet med at få defineret krav til ny serverløsning var da også netop sat i gang, men det 19

Boligsociale helhedsplaner Ringgården er involveret i flere boligsociale helhedsplaner. I Trigeparken er Ringgården alene om helhedsplanen, mens de andre helhedsplaner gennemføres i områder, hvor flere boligorganisationer er på banen. I alle områderne, på nær Rundhøj, løber de nuværende helhedsplaner frem til og med 2013. Derfor arbejdes med at udarbejde ansøgninger til Landsbyggefonden om prækvalificering til nye fireårige helhedsplaner. Det skal nævnes at Frydenlund og Møllevangen/Charlottehøj er gået sammen om prækvalifikation til en ny fælles helhedsplan. Lige nu præsenteres ansøgningerne for kommunen der også giver støtte både af økonomisk art og i form af medarbejdertimer. Først herefter indsendes ansøgningerne til Landsbyggefonden. Trigeparken Den nuværende helhedsplan løber på sidste år, og Helle og Jonas fra projektkontoret fortæller at afslutningen skal markeres med en bog. Bogen, der som arbejdstitel hedder Vejen til Trige og består af 10 interview med 10 beboere fra 10 forskellige lande og forskellige dele af verden. Målet er at fortælle historien om deres vej til Trigeparken. Bogen udkommer sidst på året. Ellers har det forgangne år budt på et endnu tættere samarbejde med kommunen omkring indsatser for børn og unge i Trige. Blandt andet har FU (Fritids- og Ungdomsskoleområder i kommunen) overtaget driften af et projekt, Pigeklubben som var opstartet af helhedsplanen, fordi de syntes projektet var en god idé. Helhedsplanen har også et tæt samarbejde med HotSpot, der står for Socialforvaltningens særlige lokale indsatser i udsatte boligområder i Aarhus. Hotspot er nu involveret i flere indsatser i ungdomsskoleregi. I Trigeparken er andelen af grønlandske beboere vokset markant det sidste halvanden år. I dag er der ca. 50 grønlandske beboere. Det har medført et tæt samarbejde med Det Grønlandske Hus, som hver 14. dag kommer ud i beboerhuset Oasen, hvor grønlandske beboere kan komme forbi til åben rådgivning eller blot en snak. I sidste års beretning fortalte vi, at Det Boligsociale Fællessekretariat i Aarhus havde bevilliget en deltids jobkonsulent på grund af den høje arbejdsløshedsprocent i Trige (46,3%), som også var en af årsagerne til at Trigeparken kom på ghettolisten. Formålet var at hjælpe jobsøgende og ledige på rette vej. Desværre var bevillingen tidsbegrænset, så arbejdet gik i stå. Ærgerligt for arbejdsløshed fylder meget for mange be- 20