MOTIVERET REDEGØRELSE Projekt Gennemførelse af helhedsplaner for Sønderparken og Korskærparken Kunde boli.nu og Boligkontoret Fredericia Notat nr. 01 Dato 2011-10-25, Revideret 2012-10-26 1. Bygherrernes vision og ønsker til de fysiske helhedsplaner Der blev i foråret 2010 udarbejdet sociale helhedsplaner for både Sønderparken og Korskærparken. De fysiske helhedsplaner skal være med til at realisere, at de to boligområdet løftes kvalitativt. Kvalitetsløftet skal gælde for både friarealerne som det sammenbindende element, og de enkelte boligblokke såvel som selve lejlighederne som enkeltstående elementer. Dato 2012-10-26 Rambøll Danmarksgade 2A DK-7000 Fredericia T +45 7620 3850 F +45 7620 3880 www.ramboll.dk Bygherrerne ønsker, at der skabes "komplette billeder" i de to boligområder, således at boligblokke, stisystemer, parkeringsområder, lege- og opholdsarealer mv. indgår som en naturlig og sammenhængende del i hele området i forbindelse med fremtidige forskelligartede aktiviteter - for beboerne og for besøgende i området. Den påtænkte omforandring af friarealerne og facaderenoveringen skal både funktionelt og arkitektonisk give et naturligt sammenhæng for hele området, men skal samtidig medvirke til at skabe genkendelige særpræg. De enkelte særpræg og/eller genkendeligheder vil ikke nødvendigvis følge de enkelte afdelinger. 0978579 HF02889-3-LARH I arbejdet med helhedsplanerne vil erfaringer og principper fra Det Kriminalpræventive Råd blive indtænkt i projekterne. Målet er, at der via forbedringerne på fællesarealer, adgangsveje, belysning og beplantning mv. skabes trygge rammer for alle der færdes og opholder sig i de to områder. Friarealernes udformning vil kunne understøtte og formidle forskellige kulturelle aktiviteter og muligheder for ophold, oplevelser og leg for ALLE aldersgrupper. Friarealerne vil blive et nyt væsentligt bindeled i begge de to boligområder. Balance, harmoni og helhed samt fleksibilitet er nøgleord. 1/7 Rambøll Danmark A/S CVR-NR 35128417 Medlem af FRI
Facaderenoveringen som primært omfatter Sønderparken - har fokus på tre væsentlige parametre; Lys, robusthed og æstetik. I Korskærparken indgår facaderenovering som udgangspunkt kun i områder hvor der foretages altanudbedringer. I afdeling 307 arbejdes der på at inkludere renovering af indgangsfacade og gavle. I forbindelse med renoveringen af tagkonstruktionen er det bygherrernes ønske, at udformning skal være med til at sikre, at de tekniske anlæg indbygges på en for alle acceptabel måde. Derfor arbejdes der i både Sønderparken og Korskærparken med at udskifte nuværende tagkonstruktion med en sadeltagsløsning. Af plangrundlaget for Sønderparken fremgår det, at etablering af sadeltag kan afstedkomme et behov for dispensation. Bygherrerne har indledt dialog med Fredericia Kommune i forbindelse med indhentningen af en dispensation. Den ovennævnte sadeltagsløsning er fravalgt i begge boligområder. Renoveringen af tagkonstruktionen tager udgangspunkt i den eksisterende taggeometri. For at beskytte facaderne etableres der udhæng på alle facader. Løsningen indebærer, at de tekniske anlæg ikke længere kan holdes indenfor taggeometrien. I stedet etableres isolerede teknikbygninger på taget. Helhedsplanerne indeholder en ombygning af ca. 25 % af lejlighederne i forhold til tilgængelighedskrav. Som i tilfældet med facaderenoveringen er det bygherrernes ønske, at der holdes fokus på lys, robusthed og æstetik. Kravet om tilgængelighed i de 25 % af lejlighederne skal fordeles jævnt mellem de enkelte afdelinger i de to boligområder, og tager som udgangspunkt at der arbejdes med hele blokke, hvilket endeligt fastlægges i forbindelse med den beboerdemokratiske proces. Ombygning til tilgængelighed omfatter ikke afdeling 214 i Korskærparken. Afdelingen gennemførte i 2008/2009 udskiftning af køkken og bad, samt renovering af facader. 2. Overordnede arkitektoniske ambitioner De overordnede fokusområder for renoveringen af friarealerne i Sønderparken og Korskærparken har været: 1. Tilgængelighed 2. Kriminalpræventiv renovering 3. Ny grøn struktur med større naturpræg. Ad 1.: Tilgængelighed: Både Sønderparken og Korskærparken er karakteriseret ved mange niveauspring, og for flere blokke gælder, at der er meget langt fra parkering til bolig. Det er derfor centralt at opnå bedre tilgængelighed generelt i hele området, men især i forbindelse med de ca. 25% fuldt tilgængelige boliger. Ad 2.: Kriminalpræventiv renovering: Det er ambitionen at opnå en kriminalpræventiv renovering, og bygherrerne har stort fokus på anbefalingerne fra Det kriminalpræventive Råd med hensyn til at skabe tryghed i områ- 2/7
dernes friarealer. Ved at skabe tryghed styrker man den enkelte beboers følelse af at være en del af den samlede bebyggelse, forstærker fællesskabet og appellerer til at flere bruger de fælles udearealer som en direkte forlængelse af den private bolig. Ambitionerne nås ikke mindst i kraft af det fremtidige store udbud af udendørs funktioner og aktiviteter for hele Sønderparken og hele Korskærparken, placeret rundt i boligområderne som nye kontaktflader, der kvalificerer fællesskabet og inspirerer den enkelte beboer til at føle ejerskab og tage ansvar for de fælles friarealer. Ad 3.: Ny grøn struktur med større naturpræg: Ambitionen her er at erstatte den relativ ensartede, plejekrævende beplantning med en mere robust naturpræget beplantning, hvor man kan følge årstidernes skiften og dermed skabe liv og variation i områderne, samtidig med at der kræves mindre pleje. Bygherrerne ønsker at skabe variation i bebyggelsen under samme overordnede tema. Det vil, især i Korskærparken, være med til at nedbryde de enkelte afdelingers selvstændige identitet bo-socialt vil det accentuere fællesskabsfølelsen til hele bebyggelsen, og ikke kun skabe identitet for den enkelte afdeling. 3. Arkitektur "Hovedrammer - tag og gavle Som et gennemgående og arkitektonisk element i bebyggelsen udføres der sadeltage på samtlige boligblokke. På de blokke hvor der af byggetekniske årsager skal ske en facaderenovering af gavlene, vil gavlene tillige blive efterisoleret og forsynet med ny facade. Beklædningsmaterialet for såvel tag som gavle bliver valgt ud fra et totaløkonomisk perspektiv, såvel som et arkitektonisk. Målet er at skabe homogene bygningsrammer gerne som et gennemgående bygningstema, inden for hvilket de enkelte bygningers arkitektoniske udtryk kan variere. Tag og gavle skal skabe et sammenhængende element, men kan i farve og materiale variere og dermed give den samlede bebyggelse en materialemæssig variation. Rammerne er ens i udformningen, med samme harmoniske proportioner. Samtidig vil den fremtidige tagopbygning skabe god plads for de nye tekniske installationer på tagfladerne. Som beskrevet under punkt 1 er sadeltagsløsningen fravalgt, og i stedet bibeholdes den eksisterende taggeometri. Den beskrevne "bygningsramme" hvor gavle og tag er et sammenhængende element er derfor heller ikke længere aktuel. Beklædningsmaterialerne til rammerne vil blive valgt ud fra hensyn til levetid, drift og vedligehold, patinering, holdbarhed, vandalresistens og ikke mindst den arkitektonisk kvalitet. Gavle og tagudhæng udføres med et fremspring på ca. 60 cm i forhold til facadeflugt, hvorved vejrligsbeskyttelsen af indgangs- og havefacaderne forbedres. Ovenstående gavle og tagudhæng med et fremspring på ca. 60 cm reduceres. Udhænget bliver i stedet ca. 35 cm. 3/7
Arkitektoniske overvejelser i øvrigt I henhold til de byggetekniske gennemgange af de enkelte blokke er renoveringsbehovet fastlagt for hver enkelt afdeling. Renoveringsbehovet, som fremgår af afdelingsbeskrivelserne, er opdelt på altanfacader og indgangsfacader. For begge facader af blokkene vil renoveringen respektere bygningernes nuværende karakter. De renoverede ankomstsider vil fastholde og styrke de vandrette vinduesbånd som det overordnede motiv. De renoverede havesider vil genskabe altanmotivet i de lejligheder, der tillige ombygges til fuld tilgængelighed - et motiv som oprindeligt var gennemgående for bebyggelsen. Samtidig introduceres en række individuelle tilvalgsmuligheder, der som ekstraudstyr kan forstærke identiteten af den enkelte bolig. "Nyere forskning har peget på, at det er af stor betydning for mange mennesker, at de har mulighed for at sætte personligt præg på deres bolig. Boligen fungerer som et æstetisk 'visitkort', hvormed beboerne fortæller omgivelserne, hvem de er. Samtidig fører den personlige prægning til, at beboerne i stigende grad knytter sig til deres bolig. (SBI 2008-11 / SBI 2011-22) På de renoverede ankomstsider, i lejligheder der tillige ombygges til fuld tilgængelighed, arbejdes der med at skære ned i udvalgte brystningspartierne og etablere store vinduespartier eller franske altaner. De store udskæringer vil især i nord/ syd-orienterede boligblokke udgøre en stor gevinst til den enkelte bolig, idet boligens køkken/ alrum får morgensolen trukket dybt ind i boligen. På de renoverede havesider, i de lejligheder der tillige ombygges til fuld tilgængelighed, bliver boligarealet (i opholdsstuerne) rykket ud til facadeflugten (tidligere altanbrystning) og der genskabes udendørs altaner i boligens øvrige facadebredde. De eksisterende dobbelte facader efter altanlukninger fjernes. Hermed bliver det muligt at styrke det arkitektoniske udtryk, idet den hyppige anvendelse af de lukkede altaner som depotrum elimineres. Samtidig giver den nye facadeopbygning en væsentlig forbedring af det termiske og atmosfæriske indeklima. Man vil i fremtiden kunne kigge direkte ned i de nyrenoverede grønne arealer mellem bygningerne inde fra boligen, og fra altanerne vil man kunne komme i direkte kontakt med udearealerne og følge med i livet mellem bygningerne. På havesiden vil der enkelte steder i facaden blive mulighed for at indføje store karnapper, der vil give mulighed for at kigge hen langs bygningen. Derudover monteres let mobile træskodder til solafskærmning ved såvel altaner som de store vinduespartier. Skodderne kan desuden parkeres foran de lukkede facadefelter. Udover muligheden for at kunne regulere solindstrålingen / minimere overopvarmning vil skodde-partierne bidrage med en fin stoflighed i facaderne og skabe et levende bygningsudtryk. Betjeningen af skodderne vil blive koordineret i samråd med Fredericia Kommune og Fredericia Brandvæsen. I forbindelse med bearbejdningen af gavlene i de blokke hvor lejligheder ombygges til fuld tilgængelighed foreslås det, at der etableres vinduer eller franske altaner. Det vil ud over at skabe ekstra dagslys til gavllejlighederne, skabe nye visuelle forbindelser mellem boligerne 4/7
og omgivelserne et ekstra kig til livet mellem husene. Den nyetablerede visuelle kontakt mellem gavllejlighederne og de mange lidt døde udearealer ved bebyggelsernes gavle vil således have en kriminalpræventiv bonuseffekt. De supplerende arkitektoniske elementer vil blive vurderet i antal og placering i en dialog med de enkelte afdelingsbestyrelser. Samlet vil det give et levende og varieret facadeudtryk for de enkelte boligblokke, og bidrage til at skabe identitet i bebyggelsen. I trappeopgange udføres store glaspartier, der sikrer lyse og venlige indgangsforhold til den enkelte bolig sollyset kommer helt ind til hoveddøren. Derudover vil de lyse og transparente trapperum give større tryghed for beboerne, og have en stor kriminalpræventiv effekt. Generelt er målsætningen at skabe et både nutidigt og fremtidssikret udtryk, der med de nævnte muligheder vil bevirke en poetisk variation i boligblokkene, en variation over samme tema, samlet under de nye store bygningsrammer. Lejlighedsindretning Cirka 75 % af de samlede lejligheder i de to boligområder gennemgår en renovering med nyt køkken og bad, udskiftning af installationer samt etablering af balanceret ventilation. De øvrige ca. 25 % ombygges til fuld tilgængelighed. I forbindelse med ombygning af lejlighederne har der været optimeret fokus på tilgængelighed. Der etableres opgange med henholdsvis to og tre boliger pr. etage. I forbindelse med udarbejdelse af skema A arbejdes der udelukkende med opgangstyper med 9 lejligheder, svarende til 3 lejligheder per plan. Frem mod skema B vil der fra bygherrernes side ske en afvejning i forhold til eventuel etablering af lejlighedstyper med 2 lejligheder per plan. Ligeledes vurderes eventuelt antal. Lejlighedstyper med 2 lejligheder per plan udgår idet det betyder, at lejlighederne bliver for store/dyre. Der arbejdes udelukkende med etablering af 3 lejligheder per plan. De eksisterende lejligheder er i dag indrettet med køkken og badeværelser placeret mod indgangsfacaden tæt ved entrédørene. De nuværende badeværelser kan ikke indrettes, så de kan opfylde tilgængelighedskravene på en velfungerende måde. Desuden kan køkkenet ikke stå i åben forbindelse med lejlighedens opholdsrum, uden samtidig at fjerne muligheden for et stort og rummeligt soveværelse. I forslaget til lejligheder ombygget til nutidig tilgængelighed inddrages det ene af de eksisterende badeværelser til en elevator. Dermed sikres niveaufri adgang til både alle lejlighederne i opgangen og til kælder. I ombygningen placeres alle installationstunge rum i bygningens midterzone. På denne måde kan der på enkel vis skabes en langt mere velfungerende og tidssvarende boligstruktur med stor fleksibilitet og mulighed for mange nye indretninger. Og alle rum, inklusiv de nye badeværelser, kan indrettes, så de overholder kravene til tilgængelighed. 5/7
Den ændrede indretning skaber mulighed for velindrettede og gennemlyste lejligheder, og giver mulighed for at placere boligens værelser og soverum på bygningens ankomstside. Denne bygningsside vender mod nord eller øst og vil i forhold til solindstråling være en optimal placering af soverum. Over midterkernen sænkes rumhøjden - ud over at definere det som en særlig zone med en særlig karakter, gives der dermed plads til vandret føring af nye installationer internt i boligerne. Herved kan aktuelle akustiske krav til ventilationsanlæg overholdes. Bredden af midterzonen er dels defineret ud fra optimale dimensioner for badeværelserne i forbindelse med krav til tilgængelighed, og dels ud fra at sikre boligkomfort i forbindelse med indretning af køkkenet. Denne bredde bevirker en utilstrækkelig rumdybde i opholdsdelen af boligen, hvilket imødekommes ved at boligarealet udvides ved inddragelse af eksisterende altanareal, der i bredde svarer til opholdsstuen. I dag benyttes eksisterende altaner - efter altanlukningerne - i stort antal til funktioner svarende til boligareal, med store energitab til følge. Ved den foreslåede ændring optimeres den egentlige anvendelse af arealet i forhold til energiforbruget. Samtidig sikres langt bedre og direkte visuel kontakt til omgivelserne fra boligerne, hvilket har stor betydning for boligens kvalitet. Den resterende del af de i dag lukkede altaner genskabes som åbne. Dette vil genskabe de mange kvaliteter ved at have en rigtig altan, og samtidig sikre en bedre fysisk og visuel kontakt med de grønne arealer mellem bygningerne - og skabe en større interaktion mellem beboerne. 4. Tekniske tiltag I forbindelse med gennemførelsen af de fysiske helhedsplaner er der foretaget en byggeteknisk gennemgang af de enkelte forsyningsledninger i terræn samt installationer i bygningerne generelt. Ud fra dialogen med Landsbyggefonden arbejdes der med at følgende er indeholdt i projektet: - Etablering af dræn for tørholdelse af kælderetager - Renovering af kloakledninger i kælder - Udskiftning/omlægning af fjernvarmeledninger i terræn - Etablering af varmeunit i alle lejligheder - Tilpasning af vandledninger i terræn, samt etablering af nye vandstik til opgange - Udskiftning af ventilationsanlæg i lejligheder til balanceret anlæg med varmegenvinding - Renovering/udskiftning af vand-, afløb- og varmeinstallationer i opgange og lejligheder - Renovering/udskiftning af el-installationer i lejligheder 6/7
5. Afdelingsbeskrivelser Der er for hver af de i alt ti berørte boligafdelinger i Sønderparken og Korskærparken udarbejdet en afdelingsbeskrivelse, der overordnet beskriver dels stamdata i forhold til bygningerne, dels opridser de fakta der er konstateret i forbindelse med tilstandsvurderinger samt supplerende undersøgelser i dialog med Landsbyggefonden. Afdelingsbeskrivelserne er vedlagt nærværende notat som bilag. 7/7