Debat-Berlingske cand. merc. stats. aut. ejd. mgl. og valuar Lars Wismann, projektchef og direktør den 10. maj 2015 Fri prisdannelse på A/B beviser giver mia. gevinster! Charlotte Dyremose fra Det Konservative Folkeparti og Louise Schack fra Venstre har fremsat forslag om, at andelsboligforeningerne får mulighed for at fjerne maksimalpriserne på andelsbeviser som beskrevet i Andelsboliglovens 5 stk. 2, litra a, b og c. De skriver i deres bemærkninger, at det både vil være en fordel for køber og for sælger af andelsbeviser. Hertil ønsker forslagsstillerne, at en juridisk person f.eks. en bank skal kunne blive andelshaver uden at opfylde et krav om bopælspligt. Sidst fremsætter de forslag om en fælles regnskabsstandard. Forslagsstillerne skriver, at priserne på andelsbeviser forsat vil være billigere end på tilsvarende ejerlejligheder. Det skyldes, at ejerlejligheder for 80% af købesummen kan finansieres med billigere realkreditlån, hvorimod andelsbeviser alene kan finansieres med banklån. Forslagsstillerne skriver intet om, hvad deres forslag kommer til at betyde for priserne på andelsbeviser. Forslagsstillerne hævder, at når en andelshaver ikke kan opnå den maksimale andelspris, så er andelsbeviset usælgeligt. Når den maksimale pris er under markedsprisen, så hævdes det at kunne resultere i hemmelige ventelister og penge under bordet. Begge påstande er meget forkerte. Det er altid en andelshaver frit for at sælge sit andelsbevis til en lavere pris en den maksimale andelskrone inkl. forbedringer. Andelsbeviset bliver derfor ikke usælgeligt ved at skulle sælges til en lavere pris end den maksimale. Påstanden om hemmelige ventelister og penge under bordet er taget ud af den blå luft og mangler fuldkommen dokumentation. Dernæst tilbydes der allerede nu andelsprioritets banklån med renter helt ned til 2% p.a. Argumentet om markant dyrere finansiering til andelsbeviser fremfor realkreditlån til ejerboliger, er derfor ikke helt korrekt. På Østerbro København handles ejerlejligheder i dag til priser i gennemsnit på ca. kr. 39.000/m 2. Andelsbeviserne derimod handles til tekniske priser på mellem kr. 15.000-28.000/m 2. Det typiske andelsbevis handles derfor til priser mellem 38%-72% af priserne på tilsvarende ejerlejligheder. Køber man en lejlighed på 100m 2 er det nemt at beregne forskelsprisen. Den opnåelige pris på et andelsbevis er i reglen i niveau 60%-70% på priserne på, hvad tilsvarende ejerlejligheder koster. Alligevel holder ca.
½-delen af alle A/B foreninger fast i en andelskrone, der tager udgangspunkt i den off. vurdering, der ofte ligger på 40% af, hvad tilsvarende ejerlejligheder handles til. Gives handelspriserne på andelsbeviser fri, vil det som minimum føre til en ny prisstruktur, der vil ligge over 70% af priserne på tilsvarende ejerlejligheder og priserne vil måske endda stige til over 100% af priserne på tilsvarende ejerlejligheder. Charlotte Dyremose og Louise Schack vil nemlig forsat fritage andelsbeviser for den ejerboligskat, der betales af alle med ejerboliger. Den er på Østerbro ca. ½% af handelsværdien eller ca. kr. 19.500 p.a. for en lejlighed på 100 m 2 til en pris på kr. 3,9 mio. Med en finansieringsrente på 2% efter skat giver det en merværdi på andelsbeviset på kr. 975.000 i andelsbevisets favør. Hvorfor ejerlejligheder fremover skal betale ejendomsværdiskat, men andelsbeviser med fri prisdannelse ikke skal betale ejerboligskat, oplyser forslagsstillerne intet om. Det er derfor min påstand udfra min erfaring, at såfremt man frigav priserne på andelsbeviser og alle foreninger fulgte denne mulighed, så vil priserne på andelsbeviser stige meget kraftigt i gennemsnit mellem kr. 10.000-25.000/m 2. Da der er ca. 110.000 andelsbeviser i København med en gns. størrelse på 80 m 2, så taler vi om en lovmæssig kapitalgevinst på ikke under kr. 88 mia. op til kr. 220 mia. Det er disse prisstigninger som forslagsstillerne hævder, er en fordel for køberne. Jeg mener at det indlysende er en fordel for sælgerne, men en ulempe for køberne. Til gengæld kommer vi til at se et nyt udbud af de boligejendomme der er opført før 1966, i dag benævnt den gamle boligmasse. Disse ejendomme vil nemlig med den nye prisdannelse pludselig få værdier svarende andelsbeviser med fri prisdannelse. Dem er der ca. 40.000 boliger af med en gns. størrelse på 80 m 2. Disse ejendomsejere vil derfor straks opleve en kapitalgevinst på ikke under 15.000-25.000/m 2 eller kr. 48 mia. til kr. 80 mia. Hvor de private ejendomsejerne typiske er skattepligtige af denne ejendomsværdigevinst, så vil andelshaverne være skattefri når andelsbeviset stiger i værdi. I den gamle boligmasse, bor lejerne typisk til årslejer på mellem kr. 400-600/m 2 i årlig leje. Jeg har i min klientmasse eksempler på lejere der for 175 m 2 med bedste beliggenhed på Frederiksberg betaler kr. 4.800/md. i boligleje. For disse ca. 40.000 boliglejere ønsker hverken Charlotte Dyremose eller Louise Schack markedsmæssig leje. De ved jo udmærket, at det vil ramme deres egne kernevælgere, dem der med deres gode forbindelser for mange år siden skaffede sig de gode store og billige boliger. Sammenfattet kan det derfor konkluderes, at forslaget som fri priser på andelsbeviser ikke er særlig vel gennemtænkt. Pudsigt nok kommer det lige op til Folketingsvalget. Endnu vanskeligere er det at forstå, hvorfor andelslejligheder fremover skal være fritaget for ejerboligskat. Havde forslagene omfattet en fremtid med fri boligleje i den gamle boligmasse, så ville der have været mening i fornuften. Nu er der blot tale om opportunistisk stemmefiskeri, der lader den ene boligmæssige planøkonomi afløse af den næste.
A/B Bülowsvej 5 teknisk andelspris kr. 13.000/m 2. Max. andelspris kr. 9.800/m2. Markedspris som ejerlejlighed kr. 39.000/m 2 A/B Bülowsvej 5 i 2015 overgik til valuarvurdering 2015. Handlet andelspris kr. 22.500/m2. Markedspris som ejerlejlighed kr. 39.000/m2 A/B Ærø teknisk andelspris kr. 15.200/m 2. Max. andelspris kr. 15.200/m2. Markedspris som ejerlejlighed kr. 37.000/m 2 A/B Søllerødgade 25 teknisk andelspris kr. 11.454/m2. Max. andelspris kr. 8.439/m2. Markedspris som ejerlejlighed kr. 34.000/m2
A/B Mynstersvej Boliglejer 175 m 2 kr. 4.800/md. Markedspris som lejlighed kr. 23.300/md. A/B Jagtvej 167 Boliglejer 54 m2 kr. 1.875/md. Markedspris som lejlighed kr. 5.850/md. Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar 5.797 karakterer inkl. mellemrum 886 ord