Ansvarlig drift af andelsboligforeninger. Rasmus Juul-Nyholm, Dir.

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Ansvarlig drift af andelsboligforeninger. Rasmus Juul-Nyholm, Dir."

Gregers Lorentzen
5 år siden
Visninger:

1 Ansvarlig drift af andelsboligforeninger Rasmus Juul-Nyholm, Dir.

2 1. HÅNDTERING AF VALUARVURDERINGER

3 DEN AKTUELLE SITUATION 1. Markedet for udlejningsejendomme ER steget voldsomt! 2. Der ses en del reelle handler mellem kr./kvm. 3. Der handles til maksimalpris - dog stadig kun ca. halv pris af markedspris på ejerlejlighed (i København) 4. Der ER eksempler på sorte penge, men ikke voldsomt..? 5. Der er et markant pres mod højere valuarvurderinger 6. Der foreligger en ny vurderingsnorm fra DE 7. Vurderingsnormen ophøjes til lov som bekendtgørelse

4 AKTUEL SITUATION VALUARVURDERINGER

5 Tips, tricks og statistik

6 Statistik som et dialog- og forventningsstyringsværktøj 200 Fordeling af valuarvurderinger 2016 København K, N, V, Ø, NV, SV og Frederiksberg Gennemsnit kr./kvm Kilde: Udarbejdet januar 2017 baseret på 372 vurderinger fra Københavnsområdet. Valuarvurderinger gældende i andelsboligregnskaber fra 1. januar 2015 til 1. august 2016.

7 Ejendomsværdi kr./kvm Fordeling af valuarvurderinger 110 A/B på Vesterbro KBH 1/ og frem gennemsnit kr./kvm Rangordning efter værdi

8 ERFARINGER OG GODE RÅD Tag diskussionen i opløbet Hold informationsmøder Skriv til bestyrelserne Tag det op på regnskabsmødet Tag eventuelt en dygtig valuar med Forklar reglerne igen Værdien som udlejningsejendom Forklar hvad valuaren gør Giv dem en rapport og sig de skal læse den! Afstem forventningerne til niveauet Lad statistikken tale Afliv myterne

9 Den nye lov, vurderingsnorm og bekendtgørelse

10 NY VURDERINGSNORM Centrale elementer for revisor/administrator 3 Vurderingen skal foretages af en person, der opfylder de til enhver tid gældende lovkrav, og som har en indga ende og aktuel viden om markedet for boligudlejningsejendomme Generel præcisering af vurderingstemaet 6, stk. 2. Værdiansættelsen skal baseres pa en DCF-beregning. Skønnes ejendommens aktuelle drift at være stabil, kan værdiansættelsen dog baseres pa den afkastbaserede model. Det anvendte forrentningskrav skal underbygges af referencer Ba de lejeindtægter og driftsudgifter knyttes tættere til faktiske forhold, herunder evt. OMK-budget + brug af normtal Lejepotentiale anføres særskilt Vurderingsnormen indeholder en disposition med krav til minimumsindhold og specifikation af bilag

11 DEN NYE VURDERINGSNORM Problemstilling vedrørende individuelle forbedringer Vurderes uden individuelle forbedringer (så andelshaver ikke får dem to gange og valuar har ikke adgang) Dvs. at det er reelt ikke handelsværdien man skaber en lille alternativ sandhed, som kun gælder for ejendommen som A/B

12 NY VURDERINGSNORM Betydning for revisor og administrator Øget harmonisering af vurderinger Beregning kommer tættere på de økonomiske forhold, som vi kender fra regnskabet og driften Må forventes et skred mod DCF og højere, mere reelle, afkastkrav Hvordan skal vi forholde os? Bakke DE op! Følge op på, at den nye norm overholdes Vælge/Anbefale valuarer der implementerer godt ED foreslår flere pligtige skabeloner

13 2. BELÅNING/ FINANSIERING

14 TENDENSER VED OMLÆGNINGER Aktuelt vedrørende løbende inkonvertible la n (SWAP s mv.): Dem med udløb om 3-5 a r, niveau 4,0% til 5,0% kan før-indfri og hjemtage og sidde med samme ydelse pa 2% med afdrag Den negative markedsværdi svarer (lige nu) ca. til den ekstra rentebetaling de resterende a r Samme gælder pa F10, udløb m. har rente ca. 4% Forening sparer betydeligt pa bidrag Aktuelt vedrørende dem der udløber/er udløbet: Ga r typisk i sa meget fast rente som nuværende ydelse giver mulighed for, evt. med delvis afdragsfrihed Udbredt og tankevækkende brændt barn -logik

15 TENDENSER VED OMLÆGNINGER Generelt en afmatning Stabil rente giver nogen ro RD Flex-life: Skabt som sidste la n, men ogsa ganske relevant for andelsboligforeninger med smag for rentetilpasningslån: Kan, selv med flex, give en vis ydelsessikkerhed (som T-lån) Giver mulighed for at fokusere på og planlægge gældsprocent, frem for ydelse og afdrag Særligt relevant ved den gode middelbelåningsgrad Husk: Fleksibiliteten i Flex-life skal opretholdes ved ikke at gå længere end F3

16 Valg af finansiering og elementerne i en finansiel strategi

17 DOGMET VALG AF FINANSIERING Valget af finansiering skal tages ud fra et sæt af objektive forhold omkring foreningen og dens beboeres situation! Valget af lånetype skal træffes uden skelen til eller spekulation i den fremtidig forventning til renteudviklingen (eller modeluner i finansieringsmarkedet)! Valgene skal tages ud fra en eksplicit strategi og være konsistente over tid! Afvigelser fra strategien skal være bevidste, tages med største forsigtighed og helst bunde i ændrede forhold i de objektive forhold. => robuste valg og som er rigtige lige meget hvad der sker

18 DE RELEVANTE SPØRGSMÅL Fast rente, variabel rente eller en mellemting? Er man indstillet pa at betale en præmie for at fa en rentesikkerhed? Skal der afvikles på lånet? Skal man kunne komme ud af lånet? Hvor længe forventer man at beholde lånet? Ønsker man ogsa at spekulere i konverteringsgevinster?

19 MODEL FOR RISIKOANALYSE - RENTEBESLUTNINGEN

20 Stigende rente

21 DEN OPTIMALE BELÅNINGSGRAD - AFDRAG For høj Vanskeligt at optage nye la n og gælden bliver dyr Foreningen bliver uattraktiv og andelshaver kan ikke la ne til sit køb Tilpas Der er adgang til billigt at låne nye penge Finansieringen af andelen er delt mellem realkredit og bank og foreningen anses som normal For lav Andelskronen bliver for høj og andelene bliver dyre og andelshavers finansiering bliver for dyr Foreningen bliver speciel og uattraktiv for banken

22 KONTAKT Rasmus Juul-Nyholm Adm. direktør COBBLESTONE ADMINISTRATIONSHUSET GL. KØGE LANDEVEJ 57, 3. SAL, 2500 VALBY TLF:

23 Bonustema: Frivillig opløsning!

24 HVORFOR DISKUTERER VI NU OPLØSNINGER? Udlejningsejendomme er dyre (mange penge, lavt afkastkrav) Tid til at opløse Tid til at sælge og leje! Tid til at stifte Udlejningsejendomme er billige (få penge, højt afkastkrav) Tid til at købe og eje

25 OPLØSNING: HVEM ER DET RELEVANT FOR Relevant løsning positive drivere: Hvis man vil udnytte en situation, hvor det er bedre at være lejer end ejer og man befinder sig godt som lejer Hvis der kan opna s en højere pris ved et salg, end ved en forsvarlig veludført valuarvurdering (!) og/eller Hvis mange andelshavere ønsker at kapitalisere deres billige andelsbolig og samtidig blive boende (+ kapitalisere egne forbedringer) Den negative driver Når man ønsker at komme ud af en dårligt fungerende / højt forgældet forening

26 OPLØSNING: HVEM ER DET RELEVANT FOR Pointe: Gevinsten er skattefri En unødvendig/uhensigtsmæssig løsning Hvis der reelt blot er tale om nogle nøglepersoners forestående flytning få ny vurdering, og lad dem sælge og flytte Hvis dem, der flytter alligevel skal købe i samme dyre vækstomra de

Relaterede dokumenter

De nye regler om valuarvurderinger. EjendomDanmark 2019

De nye regler om valuarvurderinger EjendomDanmark 2019 Indledning Ny vurderingsnorm er trådt i kraft, og reglerne er gældende for vurderinger, der udarbejdes efter 1. oktober 2018. Formålet med den nye