Forslag til Ændring 2009.41 i Kommuneplan 2010-2022 Esbjerg By, Indre By, Shoppingcenter Esbjerg Banegård November 2010 Esbjerg Kommune
Forslag til Ændring 2009.41 side 2 Kommuneplan 2010-2022
Forslag til Ændring 2009.41 Baggrund Esbjerg Byråd vedtog den 15-11-2010 at offentliggøre Forslag til Ændring 2009.41 i Kommuneplan 2010-2022, Esbjerg By, Indre By, Shoppingcenter Esbjerg Banegård. Ændringen vil give mulighed for etablering af et shoppingcenter ved Esbjerg Banegård. Som det ses på kortet omfatter ændringen et område nord for Borgergadeviadukten, mellem Jernbanegade og Exnersgade. Ændringen berører den sydlige del af området. I overensstemmelse med Forslag til Ændring 2009.41 udarbejdes Forslag til Lokalplan nr. 01-010-0005. Redegørelse I forbindelse med etableringen af et shoppingcenter ved Esbjerg Banegård er en mindre del af centret placeret udenfor den eksisterende bymidteafgrænsning af Esbjerg Indre By. Området er i dag udlagt til offentlig institution og anlæg og ønskes ændret til centerområde. Detailhandel Målsætningen i kommuneplanen for Esbjerg Kommune er, at styrke Esbjerg som landsdelscenter og som et attraktivt handelssted. Det politiske mål er, at Esbjerg Indre By fortsat skal styrkes som et dynamisk og spændende midtpunkt for Esbjerg Kommune. Esbjerg Indre By skal fremstå som et koncentreret handels- og kulturcentrum, med et varieret bymiljø som det er attraktivt at færdes og leve i. Målsætningen er desuden at udbygge den centerflade som gennemskæres af byens tre akser; Kongensgade med handel, kulturen i Torvegade og det sociale liv i Skolegade. Esbjerg Indre By er i kommuneplanen udlagt som hovedby og bymidte i Esbjerg Kommune. Nedenfor redegøres, i overensstemmelse med bekendtgørelse 1093 1 2 til planloven, for, hvorfor dette område ønskes inddraget i bymidten. Bek. 1093 2 stk 1 en vurdering af og begrundelse for behovet for nybyggeri ved ændret afgrænsning af bymidten, Etableringen af et shoppingcenter er med til at sikre den dynamiske udvikling 1 Bekendtgørelse om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. 1093 af 11/09 2007 Kommuneplan 2010-2022 side 3
Forslag til Ændring 2009.41 af Esbjerg Indre By. Det vurderes, at et shoppingcenter vil styrke detailhandelen i Esbjerg Indre By væsentligt, og dermed gøre Esbjerg til et mere attraktivt indkøbssted. Etableringen af et overdækket shoppingcenter vil tilføre Esbjerg Indre By nogle kvaliteter, som bymidten kun i mindre udstrækning kan tilbyde kunderne i dag. Det er ligeledes vigtigt at shoppingcentret får en vis størrelse og volumen for at give detailhandelen den tyngde, der er nødvendig for at kunne blive et attraktivt udbudspunkt. Den ændrede afgrænsning af bymidten muliggør en funktionel tilkørsel til shoppingcentret fra Exnersgade samt etablering af supplerende parkeringspladser i terræn. Funktionelle tilkørsels- og parkeringsforhold for shoppingcentrets kunder er afgørende for shoppingcentrets drift og udvikling. Bek. 1093 2 stk. 2 en vurdering af mulige områder, der kan inddrages i bymidten og en begrundelse for, hvorfor det område ønskes inddraget i bymidten. Etableringen af et shoppingcenter vil styrke bymidten i Esbjerg væsentligt, da shoppingcentret ligger i direkte sammenhæng med den eksisterende bymidte. Placeringen ved Esbjerg Banegård er med til at styrke detailhandelens stationsnærhed. Shoppingcentrets placering mellem Esbjerg Banegård og gågaden styrker sammenhængen mellem detailhandelen i Esbjerg Indre By og muligheden for at benytte offentlige transportmidler. Langt hovedparten af det planlagte shoppingcenter er beliggende indenfor den gældende bymidteafgrænsning. Det er således kun en mindre del af det samlede projekt som ønskes inddraget til bymidte. Den ønskede udvidelse af bymidteafgrænsningen sker i overensstemmelse med princippet om, at udviklingen i en bymidte skal foregå indefra og ud. Exnersgade virker som en naturlig afgrænsning af bymidten. Der vurderes umiddelbart ikke at være andre muligheder for at udvide bymidteafgrænsningen nær Esbjerg Banegård. Arealerne langs Jernbanegade benyttes af Esbjerg Banegård og mod syd afskæres mulighederne af Borgergade og Gasværksgade. Bek. 1093 2 stk. 3 oplysninger om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale detailhandelsstruktur I Kommuneplan 2010-2022 for Esbjerg Kommune ønskes sammenhængen mellem midtbyen og Østerbyen styrket ved etablering af en centerflade fra Kirkegade til Exnersgade. Etableringen af et shoppingcenter vil understøtte Esbjerg Kommunes intentioner om at skabe en varieret centerflade. Shoppingcentret vil bryde det ensidige gågadeforløb på Kongensgade. Bek. 1093 2 stk. 4 beskrivelse af konsekvenser for bymiljøet og for afviklingen af trafikken til og fra bymidten, herunder tilgængeligheden for forskellige trafikarter samt parkeringsmuligheder. Det nye område, som ønskes inddraget til bymidte, er planlagt udnyttet til parkering og tilkørselsforhold. Placeringen af indkørselen til shoppingcenteret på Exnersgade gør, at bymiljøet i mindre grad bliver belastet af trafik. Parkering i yderkanten af bymidten frigiver arealer til og giver muligheder for mere spændende bymiljø i Jernbanegade, og i centerfladen i øvrigt. Dette er igen med til at styrke sammenhængen mellem side 4 Kommuneplan 2010-2022
Forslag til Ændring 2009.41 shoppingcentret og den eksisterende detailhandel i Kongensgade og i resten af bymidten. Bevaring Som en del af projektet indgår en skitse af en kompaktterminal. Dette vil betyde, at alle eller dele af de bevaringsværdige pakhuse skal rives ned. I kommuneplanens rammebestemmelser står der: De bevaringsværdige bygninger i kategori 1-5, skal sikres bevaret i forbindelse med tiltag i området. I kommunenplanens redegørelse står der: Bevaringsindsatsen i forhold til bevaringsværdige og fredede bygninger sikres dels ved at bygningerne indgår i kommuneplanens rammedel og dels ved lokalplanlægning. En bevaringsværdig bygning (kategori 1-5), der ligger i et bevaringsværdigt miljø kan ikke nedrives uden at der først gennemføres en høring svarende til lovgivningen. Forslaget om nedrivning af alle eller dele af de bevaringsværdige pakhuse er derfor ikke i strid med kommuneplanens redegørelse. Som det fremgår af Kommuneplanens redegørelse har det ikke været intentionen at kommuneplanens bestemmelse skulle være en forbudsbestemmelse. Den specifikke bestemmelse for det konkrete område foreslås derfor præciseret til: De bevaringsværdige bygninger i kategori 1-5, kan efter en konkret vurdering nedrives såfremt den ønskede kompaktterminal etableres. Der skal fortsat gennemføres en offentlig hørring svarende til den i lovgivningen fastsatte. Friarealer Kommuneplanændringen, for det areal som ønskes inddraget i bymidten, ændrer områdets arealanvendelse fra offentlige institutioner og anlæg til centerområde. I den forbindelse ændres også rammedelsteksten omkring friarealer fra friarealbstemmelser for offentlige institutioner og anlæg til friarealbestemmelser for opholdsområder: Der fastsættes bestemmelser for rimelige, velbeliggende og anvendelige opholdsarealer. Parkering fastsættes i overensstemmelse med kommunens parkeringsregulativ. Shoppingcentret indeholder indendørs opholdsarealer samt opholdsarealer på shoppingcentrets tag. Disse arealer udgør i alt ca. 600 m² opholdsareal, svarende til ca. 2 % af etagearealet. Det område der her inddrages i bymidten skal benyttes til friareal indeholdende parkering, og udbygger dermed shoppingcentrets samlede fri- og opholdsarealer. VVM Detailhandelscentre, der på grund af størrelsen har regional betydning er opført på VVM-bekendtgørelsens bilag 1. Projektet skal derfor ledsages af en VVMredegørelse, der indeholder en særlig vurdering af virkningerne på miljøet. Indkaldte idéer For at få borgernes ideer til områdets anvendelse opfordrede Byrådet gennem annoncer til at indsende ideer. Der var annonceret i den lokale presse den 27-01- 2010 og fristen for at svare var den 10-02-2010. Ved fristens udløb var der kommet 5 henvendelser med ideer til ændringer i projektet. De tre af forslagene kan rummes i det konkrete projekt. Kommunen har valgt at lave en helhedsplan for området og kan i den forbindelse inddrage idéer om at lade det konkrete projekt indgå i en større sammenhæng. Kommuneplan 2010-2022 side 5
Forslag til Ændring 2009.41 En enkelt at de indkomne idéer foreslår en sænkning af sporene så Kongensgade forlænges mod Østerbyen i niveau. Kommuneplan har hørt Vej & Park i den konkrete sag. Vej & Park svarer: Med hensyn til en sænkning af jernbanen således, at der kan krydses hen over sporene, findes dette ikke realistisk at gennemføre i det nuværende projekt. Dette vil kræve en sporsænkning fra nord for banegårdsbygningen til Estrupvej på grund af den forholdsvis korte afstand mellem de mange krydsningspunkter på denne strækning. Denne bemærkning arbejdes der derfor ikke videre med i forbindelse med dette projekt. Endelig har Byplan foreslået, at projektområdet også bør omfatte pakhusene mellem det planlagte shoppingcenter og Banegården og at pakhusrækken derfor også skulle med i den fremtidige bymidte. Forslag til Ændring Vedtages forslaget medfører det ændringer i rammedelen samt ændret anvendelse i hovedstrukturdelen. Den primære ændring betyder en udvidelse af Centerområdet. Miljøvurdering Miljøvurderingen er indarbejdet i VVM-redegørelsen og suppleret med de direkte høringer af myndigheder samt udarbejdelse af et eventuelt overvågningsprogram. Kommunen anser dermed regelsættet for såvel miljøvurdering og VVM-redegørelse for overholdt. Bemærkninger til forslaget I henhold til Lov om Planlægning er der fastsat en frist for at fremsende bemærkninger til forslaget på mindst otte uger. Byrådet har sat fristen til den 19-01- 2011. Har du bemærkninger eller ændringsforslag til kommuneplanforslaget, skal det indsendes skriftlig til Esbjerg Byråd, Teknik & Miljø, Plan, Torvegade 74, 6700 Esbjerg, e-mail: plan@esbjergkommune.dk senest den 19-01-2011. Husk at angive navn og adresse. side 6 Kommuneplan 2010-2022
Forslag til Ændring 2009.41 Hovedstrukturdel På Kommuneplanens farvede hovedstrukturkort ændres et område fra Offentlige institutioner og anlæg til Bymidte. Ændringerne er illustreret på kortet. Kommuneplan 2010-2022 side 7
Forslag til Ændring 2009.41 Rammedel Af kortet kan ses at enkeltområde 01-010-690, 01-010-700, 01-010-710 og del af enkeltområde 01-010-670 sammenlægges til et enkeltområde 01-010-700. Anvendelsesbestemmelser og bindinger fremgår af de følgende sider. side 8 Kommuneplan 2010-2022
Kommuneplanændring nr. 2009.41 Enkeltområde 01-010-670 Område 01 Esbjerg By 010 Indre By 670 Banegården Status Den 16-11-2010 er følgende gældende eller under forberedelse: Zonestatus: Byzone Kommuneplanstatus: Gældende enkeltområde 01-010-670 Bestemmelser Der er fastlagt følgende rammer for indholdet i lokalplaner: Byzone Offentligt anlæg Fastholdes som byzone Anvendelsen fastlægges til offentlige anlæg som trafikanlæg, tekniske anlæg samt fritidsanlæg o.l. Ved hvert anlæg kan der opføres en bolig når den ikke skærper miljøkravene til omgivelserne. Der skal sikres en hensigtsmæssig trafikbetjening af området. Desuden skal der gives mulighed for kollektiv trafikbetjening. B% max 40 Bebyggelsesprocenten fastsættes til max 40 for hver ejendom. Max 20 m Friarealer for off. inst og anlæg Centerstøj 55 Banegård Bygningshøjden fastsættes for ny bebyggelse til max 20 m fra terræn. Der skal fastsættes bestemmelser for rimelige opholdsarealer, der sikres forud for parkeringsarealer. Opholdsarealerne skal have en hensigtsmæssig indretning med sammenhængende arealer, hvoraf den største del skal være solbeskinnet. For skoler skal der som minimum etableres et sammenhængende areal på 50 m x 100 m til idræt samt min 5.000 m² til gårdrum, legearealer og andre opholdsarealer. For børneinstitutioner skal der som minimum etableres opholdsarealer på min. 1.000 m². For boliger skal der etableres opholdsareal svarende til min. 25% af etagearealet. Parkering fastsættes i overensstemmelse med kommunens parkeringsregulativ. Støjbelastningen fra hver virksomhed fastsættes for perioderne dag/aften/nat til: * max 55/45/40 db(a) uden for egen grundgrænse i området, * max 50/45/40 db(a) i etageboligområder og * max 45/40/35 db(a) for områder med lav boligbebyggelse. I området skal sikres mulighed for banegård og beslægtede aktiviteter. Bevaringsværdige banegårdsbygninger De bevaringsværdige bygninger i kategori 1-5, kan efter en konkret vurdering nedrives såfremt den ønskede kompaktterminal etableres. Esbjerg kommuneplan 2010-2022, rammedel Udskrift dannet: 16-11-2010
01-010-670 fortsat Bindinger Lokalplaner indenfor området skal endvidere sikre følgende bindinger: Støjisolinie(r) Begrænset drikkevandsinteresseområde Bevaringsværdigt miljø Naturbeskyttelse Kystnærhedszone Reserveret el-drift Hovedvandledning Radiokæder Inden for følgende støjisolinie(r) må der ikke tillades etableret støjfølsom anvendelse, med mindre det i henhold til de til enhver tid gældende love, vejledninger og lignende godtgøres, at grænseværdierne med f.eks. støjdæmpende foranstaltninger kan respekteres, og det iøvrigt ikke er en belastning over for den tilladte aktivitet, der er baggrund for støjisolinien. * Vejstøjisolinien på Lden 58 db målt fra vejmidte. * Vejstøj på Lden 55 db eller mere målt ved vejkant. * Jernbanestøjisolinien på Lden 64 db 15/50 m fra midten af jernbanelinien. * Virksomhedsstøjisolinien på 45/40/35 db(a). Virksomheder og aktiviteter, der kan udgøre en forureningsrisiko for grundvandet, søges henvist via planlægning, til områder med begrænsede drikkevandsinteresser. Bevaringsværdige bebyggelser og harmoniske helheder, pladser, torve, grønninger og tofter skal fastholdes som historiske miljøer. Inden for det bevaringsværdige miljø må der kun udføres byggearbejde og anlæg, der bidrager til at fastholde, forbedre og genskabe det bevaringsværdige miljø. Inden for følgende kategori(er) må der ikke tillades etableret forhold i strid med Lov om naturbeskyttelse. Inden for kystnærhedszonen skal det igennem planlægning og administration begrundes, at bebyggelse og anlæg er i overensstemmelse med intentionerne i Planlovens bestemmelser om kystnærhedszonen. Der må ikke planlægges eller gives tilladelse til at etablere forhold der hindrer eller vanskeliggør realiseringen af den elektriske jernbane. Der må ikke planlægges eller gives tilladelse til at etablere forhold, der hindrer udbygning eller drift af hovedvandledningen. Inden for radiokædetracéet må ikke tillades etableret vindmølleparker, store vindmøller eller andet, der kan forstyrre radiosignalerne. Esbjerg kommuneplan 2010-2022, rammedel Udskrift dannet: 16-11-2010
Kommuneplanændring nr. 2009.41 Enkeltområde 01-010-700 Område 01 Esbjerg By 010 Indre By 700 Område nord for Borgergadeviadukten Status Den 16-11-2010 er følgende gældende eller under forberedelse: Zonestatus: Byzone Kommuneplanstatus: Gældende enkeltområde 01-010-700 Bestemmelser Der er fastlagt følgende rammer for indholdet i lokalplaner: Byzone Hovedcenter med erhverv uden boliger Fastholdes som byzone Anvendelsen fastlægges til hovedcenter med mulighed for at etablere butikker, liberalt erhverv, hoteller, restaurationer og lignende. Herudover må der placeres erhverv som mindre fremstillings- og servicevirksomheder. Der må ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 3, dog kan butikker med varelevering i aften- og natperioden tillades. Inden for rammerne for butiksarealer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til 3.500 m² og udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m². Der skal sikres en hensigtsmæssig trafikbetjening af området. Desuden skal der gives mulighed for kollektiv trafikbetjening. B% max 300 Bebyggelsesprocenten fastsættes til max 300 for hver ejendom. Max 25 m Friareal for opholdsområder Centerstøj 55 Store udvalgsvarebutikker Bebyggelsens indpasning Bygningshøjden fastsættes for ny bebyggelse til max 25 m fra terræn. Der fastsættes bestemmelser for rimelige, velbeliggende og anvendelige opholdsarealer. Parkering fastsættes i overensstemmelse med kommunens parkeringsregulativ. Støjbelastningen fra hver virksomhed fastsættes for perioderne dag/aften/nat til: * max 55/45/40 db(a) uden for egen grundgrænse i området, * max 50/45/40 db(a) i etageboligområder og * max 45/40/35 db(a) for områder med lav boligbebyggelse. I området kan der udbygges med store udvalgsvarebutikker over 2.000 m². Ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner. Esbjerg kommuneplan 2010-2022, rammedel Udskrift dannet: 16-11-2010
01-010-700 fortsat Bindinger Lokalplaner indenfor området skal endvidere sikre følgende bindinger: Støjisolinie(r) Begrænset drikkevandsinteresseområde Bevaringsværdigt miljø Kystnærhedszone Hovedvandledning Inden for følgende støjisolinie(r) må der ikke tillades etableret støjfølsom anvendelse, med mindre det i henhold til de til enhver tid gældende love, vejledninger og lignende godtgøres, at grænseværdierne med f.eks. støjdæmpende foranstaltninger kan respekteres, og det iøvrigt ikke er en belastning over for den tilladte aktivitet, der er baggrund for støjisolinien. * Vejstøj på Lden 55 db eller mere målt ved vejkant. * Jernbanestøjisolinien på Lden 64 db 15/50 m fra midten af jernbanelinien. * Virksomhedsstøjisolinien på 45/40/35 db(a). Virksomheder og aktiviteter, der kan udgøre en forureningsrisiko for grundvandet, søges henvist via planlægning, til områder med begrænsede drikkevandsinteresser. Bevaringsværdige bebyggelser og harmoniske helheder, pladser, torve, grønninger og tofter skal fastholdes som historiske miljøer. Inden for det bevaringsværdige miljø må der kun udføres byggearbejde og anlæg, der bidrager til at fastholde, forbedre og genskabe det bevaringsværdige miljø. Inden for kystnærhedszonen skal det igennem planlægning og administration begrundes, at bebyggelse og anlæg er i overensstemmelse med intentionerne i Planlovens bestemmelser om kystnærhedszonen. Der må ikke planlægges eller gives tilladelse til at etablere forhold, der hindrer udbygning eller drift af hovedvandledningen. Esbjerg kommuneplan 2010-2022, rammedel Udskrift dannet: 16-11-2010
Banegårdscenteret i Esbjerg VVM November 2011
Indhold 1 Indledning 7 1.1 Formål med og indhold i VVM 8 2 Ikke teknisk resumé 9 2.1 Projektbeskrivelse 10 2.2 Visuelle konsekvenser 10 2.3 Arkitektonisk kulturarv 10 2.4 Detailhandel 11 2.5 Trafik 11 2.6 Risikovirksomhed 14 2.7 Støj 15 2.8 Jordforurening 15 2.9 Vandindvinding og -afledning 16 2.10 Affald 16 2.11 Mennesker og samfund 16 3 Teknisk beskrivelse af forslaget 17 3.1 Formålet med projektet 18 3.2 Byggeriets størrelse 18 3.3 Arealanvendelse 19 3.4 Adgangsforhold og parkering 19 3.5 0-alternativet 19 4 Projektområdet 23 5 Planforhold 27 5.1 Kommuneplan og detailhandel 28 5.2 Lokalplan 32 6 Visuelle konsekvenser 33 6.1 Eksisterende og planlagte forhold 34 6.2 Grundlag 34 6.3 Vurdering af hovedforslaget 34 6.4 Vurdering af 0-alternativet 37 6.5 Konklusion og eventuelle afværgeforanstaltninger og overvågning 37 7 Konsekvenser for arkitektonisk kulturarv 53 7.1 Grundlag 54 7.2 Eksisterende og planlagte forhold 54 Side: 3 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg 7.3 Vurdering af hovedforslaget 59 7.4 Vurdering af 0-alternativet 60 7.5 Konklusion og eventuelle afværgeforanstaltninger og overvågning 61 8 Konsekvenser for detailhandel 63 8.1 Grundlag 64 8.2 Eksisterende og planlagte forhold 64 8.3 Forudsætninger i øvrigt 65 8.4 Vurderinger af hovedforslaget 66 8.5 Vurderinger af 0-alternativet 68 8.6 Konklusion 69 9 Konsekvenser for trafik 71 9.1 Grundlag 72 9.2 Trafikberegninger 74 9.3 Eksisterende og planlagte forhold 76 9.4 Vurdering af hovedforslaget 77 9.5 Vurdering af 0-alternativet 79 9.6 Konklusion 79 10 Trafik støj 81 10.1 Grundlag 82 10.2 Resultater 83 10.3 Konklusion og eventuelle afværgeforanstaltninger 85 11 Støjmæssige konsekvenser 87 11.1 Støj og vibrationer 88 12 Konsekvenser for risikovirksomhed 93 12.1 Grundlag 94 12.2 Eksisterende og planlagte forhold 95 12.3 Vurdering af hovedforslaget 96 12.4 Vurdering af 0-alternativet 99 12.5 Konklusion og eventuelle afværgeforanstaltninger og overvågning 99 12.6 Referencer 100 13 Konsekvenser for jordforurening 101 13.1 Grundlag 102 13.2 Eksisterende og planlagte forhold 102 13.3 Vurdering af hovedforslaget 102 13.4 Vurdering af 0-alternativet 103 Side: 4 af 141
Indhold 13.5 Konklusion og eventuelle afværgeforanstaltninger og overvågning 104 14 Konsekvenser for vandindvinding og vandafledning109 14.1 Grundlag 110 14.2 Eksisterende og planlagte forhold 110 14.3 Vurdering af hovedforslaget 110 14.4 Vurdering af 0-alternativet 110 14.5 Konklusion og eventuelle afværgeforanstaltninger og overvågning 111 15 Konsekvenser for affald 113 15.1 Grundlag og planlagte forhold 114 15.2 Affaldsproduktion ved driften af shoppingcentret 114 15.3 Håndtering af affaldet 115 16 Konsekvenser for mennesker og samfund 117 17 Undersøgte alternativer og miljøfaktorer 119 17.1 Undersøgte alternativer 120 17.2 Undersøgte miljøfaktorer 120 18 Afværgeforanstaltninger og overvågningsprogram121 18.1 Arkitektonisk kulturarv 122 18.2 Trafik 122 18.3 Støj og vibrationer 122 18.4 Risikovirksomhed 123 18.5 Vand og kloakering 123 18.6 Forurening og affald 124 19 Manglende viden 125 20 Anvendt litteratur 127 Bilag 1 - Skyggeforhold 129 Bilag 2 - Stedbunden individuel risiko på kort 134 Bilag 3 - Situationsplan 139 Side: 5 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Side: 6 af 141
1 Indledning Side: 7 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Planlægningen for et nyt butikscenter i Esbjerg bymidte sker på baggrund af Planloven. Det indbefatter, at der skal gennemføres en miljøscreening og evt. miljøvurdering af lokalplan og kommuneplantillæg for projektområdet jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer. Esbjerg Kommune har i samråd med bygherren desuden vurderet, at projektet er omfattet af VVM bekendtgørelsens bilag 2 stk. 11a med baggrund i dets omfang, placering og trafikale påvirkning. Der skal derfor gennemføres en vurdering af anlæggets virkning på miljøet - en såkaldt VVM. Esbjerg Kommune har afholdt en fordebat i januar 2010 forud for udarbejdelsen af VVM redegørelse og Miljøvurdering. VVM står for Vurdering af Virkninger på Miljøet. VVM-reglerne fremgår af miljøministeriets bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet. Bekendtgørelsen er fastsat i medfør af lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 1335 af 6. december 2006). Reglerne om VVM betyder, at bygge- og anlægsprojekter, der må antages at kunne påvirke miljøet væsentligt, kun kan realiseres på baggrund i en VVM-redegørelse og et tilhørende tillæg til kommuneplanen. 1.1 Formål med og indhold i VVM Formålet med en VVM-redegørelse er at give det bedst mulige grundlag for offentlig debat om projektforslaget og dets virkninger på miljøet og for at kunne indarbejde miljøhensyn i beslutningen om projektets realisering. Projektforslaget er i VVM-redegørelsen vurderet med hensyn til de direkte og indirekte virkninger på: mennesker, fauna og flora jordbund, vand, luft, klima og bylandskab materielle goder og kulturarv samspillet mellem de forskellige faktorer En VVM-redegørelse giver dermed en samlet beskrivelse af projektet og dets miljøkonsekvenser, som kan danne grundlag for både en offentlig debat og den endelige beslutning om projektets gennemførelse. Side: 8 af 141
2 Ikke teknisk resumé Side: 9 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg 2.1 Projektbeskrivelse I VVM redegørelsen undersøges et 0-alternativ, hvor der ingen ændringer sker i projektområdet, samt et centeralternativ, hvor der opføres et shoppingcenter syd for Esbjerg Banegård på arealerne mellem Borgergade, Jernbanegade, banegården og Exnersgade. Centret planlægges opført hen over og på begge sider af baneterrænet med et samlet bruttoetageareal på 30-35.000 m 2 fordelt på 2 etager og med ca. 700 parkeringspladser på taget. Som en konsekvens af projektet nedrives en del af pakhusbebyggelsen syd for banegården. Centret tænkes disponeret med udvalgsvarebutikker og mindre dagligvarebutikker i stueplanet, som spiller sammen med kundeflowet i strøgområdet og banegårdsområdet. På 1. sal er der placeret en større dagligvarebutik på 3.500 m 2, mens de resterende knap 12.000 m 2 skal anvendes til udvalgsvarebutikker. Det forventes, at der i alt kommer omkring 63 butikker i shoppingcentret med et samlet nettobutiksareal på 21.500 m 2, heraf er ca. en femtedel disponeret til dagligvarebutikker. 2.2 Visuelle konsekvenser Projektforslaget indeholder en ny bebyggelse til shoppingcenter i ét samlet volumen, der gennemskæres af baneterrænet i stueplan. Bebyggelsen udformes med to høje etager og tagparkering med en samlet bygningshøjde på 15 meter og mindre bygningsdele op til 19 meter. En ny bebyggelse af det skitserede omfang og placering vil skalamæssigt opleves større end den eksisterende, omgivende karrebebyggelse, ligesom den vil bryde med den eksisterende vinduesrytme og tagformen langs Jernbanegade. Dette vil tydeliggøre kontrasten imellem øst og vestsiden i den sydlige ende af Jernbanegade og opstramme bymæssigheden langs gadens østside. Hvor stor en kontrast, det nye center kommer til at udgøre, vil afhænge af facadens detaljeringsgrad, materialevalg og proportioneringen af vinduer og indgangspartier. Shoppingcentret vil markere sig i bybilledet for enden af Kongensgade, og en indgang her vil kunne videreføre den fysiske og til dels også visuelle sammenhæng over baneterrænet. Mod Exnersgade vil bebyggelsen medføre en opstramning af det udflydende baneterræn, men også en skalamæssig kontrast til de små 1½ plans boliger langs vejens østside. Bebyggelsen vil ligge markant i kiggene fra Teglværksgade, Borgergade og Gasværksvej, og den vil udgøre en skalamæssig kontrast til det sydlige byområde, som er lavere og mere svagt defineret i bystrukturen. I forbindelse med VVM redegørelsen er der udarbejdet 3D visualiseringer af projektets skyggevirkninger på omgivelserne. Butikscentret vil medføre en skyggevirkning på omgivelserne i et afgrænset tidsrum, som ikke vurderes at være ualmindelig i forhold til bebyggelsen i bymidten. 2.3 Arkitektonisk kulturarv I forhold til den arkitektoniske kulturarv har projektet to væsentlige konsekvenser: Ændringer i forhold til stationsbyens kulturmiljø Påvirkninger af bevaringsværdig bebyggelse Side: 10 af 141
Ikke teknisk resumé Gennemførelse af projektet vil redefinere den historie, som kulturmiljøet omkring banegården og Esbjergs centrale byplan fortæller. Jernbanegade er anlagt som byens østfront mod det åbne baneterræn med en stram karrestruktur og stærke sigtelinjer ud mod baneterrænet. Banegårdsbygningen ligger fremskudt i baneterrænet, og syd herfor ligger en pakhusbebyggelse, der understøtter stationsbymiljøet og er erklæret bevaringsværdig. Shoppingcentret vil blive opført på det tidligere godsbane- og rangerterræn og vil således inddrage en del af det sammenhængende kulturmiljø omkring banegården. Opførelsen af centret betyder at det historisk åbne baneterræn bebygges med et stort dominerende volumen. Projektet medfører, at den nyere tilbygning til det bevaringsværdige pakhus fjernes. Herved styrkes den oprindelige sammenhæng, ligesom de intakte facader mod syd og øst igen bliver synlige. Dette er en klar styrkelse af bevaringsværdierne i området. Endelig betyder gennemførelsen af projektet fjernelsen af dele af viadukten ved Borgergade, der indgår som en del af det oprindelige stionskompleks. 2.4 Detailhandel Esbjerg by er inde i en udvikling, hvor befolkningstallet falder, og hvor en stor del af detailhandelsomsætningen er fordelt på hhv. bymidten og Esbjerg nord med Bilka og storcenter. Et shoppingcenter i tilknytning til Esbjergs gågade, Kongensgade, og banegården vil medføre flere butikker i området. Shoppingcentret vil hente sin omsætning fra dels den øvrige bymidte, fra Esbjerg Nord og i mindre grad fra oplandet omkring Esbjerg. Det forventes, at shoppingcentret vil styrke Esbjerg bymidte i forhold til de større konkurrenter som f.eks. Kolding Storcenter, og dermed øge oplandets udtrækning inden for udvalgsvarer. Konsekvenserne inden for dagligvarer vurderes at være stort set umærkelige uden for det helt nære opland, da dagligvarer overvejende købes lokalt. Eksempelvis vurderes omsætningsnedgangen for dagligvarer at være i størrelsesordenen 1% i den sydlige del af Varde Kommune, 1% i den sydlige del af Esbjerg Kommune og endnu mindre i kommunerne længere væk. Konsekvenserne på udvalgsvareområdet er større og vurderes til at medføre nedgang i omsætningen i størrelsesordenen 6% i den sydlige del af Varde Kommune, 6% i den sydlige del af Esbjerg Kommune samt på i størrelsesordenen 1-2% i et større opland, der omfatter den nordlige del af Varde Kommune samt Billund, Vejen, Haderslev og Tønder Kommuner sammenlignet med en situation, hvor shoppingcentret ikke blev opført. 2.5 Trafik 2.5.1 Konsekvenser for trafik Kunderne til og fra shoppingcentret vil transportere sig som fodgængere og cyklister, som rejsende i den kollektive trafik med tog Side: 11 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg og bus, og som kunder i bil. Endvidere vil der være lastbiltrafik til og fra centret i forbindelse med varelevering, renovation mv. Ankomsten i bil til centrets parkeringspladser er planlagt at ske fra Exnersgade, hvorfra der vil blive adgang til parkering på terræn på arealet mellem jernbanen og Exnersgade nord for butikscentret og til et parkeringsdæk på butikscentrets tag. Parkeringspladsen på terræn vil få en kapacitet på ca. 120 biler. Tagparkeringspladsen vil få plads til ca. 700 biler. Vareindlevering vil ske til en varegård, der indrettes internt i centerbebyggelsen med tilkørsel fra Exnersgade. For fodgængere og cyklister placeres den primære adgang på butikscentrets vestside ved Jernbanegade, hvor der planlægges to indgangspartier over for hhv. Kongensgade og Skolegade. Ved begge indgangspartier sikres fodgængerpassagen af Jernbanegade. De eksisterende busstoppesteder i Jernbanegade ud for Kongensgade flyttes ca. 70 m mod syd til en placering umiddelbart syd for Borgergade. Der vil herved være muligt at etablere en signalreguleret fodgængerkrydsning af Jernbanegade ud for Kongensgade. Fodgængere og cyklister fra østbyen og gående fra shoppingcenterets parkeringspladser vil få adgang til centret fra en indgang, der planlægges placeret i et centralt punkt ved biltilkørslen fra Exnersgade. Fodgængerne kan krydse jernbanen gennem shoppingcentret. Centrets miljømæssige konsekvenser mht. trafik vil især være en følge af biltrafikken til parkeringsdækket og lastbilerne til varegården i Exnersgade. Konsekvenserne består i en påvirkning af trafikafviklingen på det omgivende vejnet, af forholdene for fodgængere og cyklister i nærområdet, samt af støj og emissioner fra trafikken. De tre konsekvensområder er beskrevet i følgende tre afsnit. 2.5.2 Trafikafvikling på vejnettet Shoppingcentret vil forøge biltrafikken på vejnettet især lokalt i Exnersgade, som er den primære vejadgang. Fra Exnersgade vil trafikken fordele sig til det øvrige vejnet især via krydset på Gammelby Ringvej. Den fremtidige trafik på vejene er undersøgt ved hjælp af trafikmodellen for Esbjerg. Vurderingen er foretaget for to situationer i år 2012, dels ved uændrede forhold i banegårdsområdet (Alternativ 0, 'Basis 2012'), dels efter opførelse og ibrugtagning af shoppingcentret (Alternativ 1, 'Projekt 2012'). I projektalternativet er der også er regnet med, at den nye vej til havnen er anlagt, og at den vestlige del af Gammelby Ringvej derved er blevet aflastet for gennemkørende trafik. Vejadgangen til shoppingcentret i Exnersgade skal bruges af biltrafikken til tagparkeringen og lastbilerne til varegården i Exnersgade. Det forventes at shoppingcentret vil skabe en samlet 'ny' trafik på ca. 5.000 personbiler og 90 lastbiler i alt pr. døgn til og fra centret. Side: 12 af 141
Ikke teknisk resumé Det forudsættes, at det ved indførelse af et forbud for gennemkørsel af lastbiler og etablering af en 40 km/t. hastighedszone for kvarteret mellem Exnersgade og Ringen kan sikres, at biltrafikken til og fra shoppingcentret kun benytter Exnersgade som hovedadgang til Gammelby Ringvej og Østre Havnevej. fra er der forbindelse med det øvrige overordnede vejnet i Esbjerg. Uden disse tiltag er der risiko for at der vil optræde sivetrafik inkl. enkelte lastbiler gennem denne del af østbyen. Forudsætningen om, at den nye vej til havnen er anlagt, når shoppingcentret tages i brug, betyder at der i Alternativ 0 uden shoppingcenter ('Basis 2012') regnes med omkring en halvering af de nuværende ca. 20.000 biler i døgnet på Østre Havnevej - Gammelby Ringvej på strækningen mellem Estrupvej og Darumvej. Denne reduktion med omkring 10.000 biler i døgnet betyder, at selv efter etablering af shoppingcentret vil trafikken på Østre Havnevej - Gammelby Ringvej blive væsentlig lavere end i dag. På Exnersgades nordlige ben i krydset på Gammelby Ringvej medfører shoppingcentret dog en flerdobling af biltrafikken, som her i alt bliver omkring 6.500 biler i døgnet. Trafikstigningen på øvrige berørte veje i lokalområdet forventes at være væsentligt mindre, f.eks. omkring 20% på Jernbanegade. På Gammelby Ringvej - i situationen efter anlæg af ny vej til havnen og halveringen af trafikken - forventes shoppingcentret at medføre, at trafikken øges med omkring 17%. Den 'nye' trafik til og fra shoppingcentret vil påvirke trafikken særligt i følgende tre kryds: Jernbanegade - Borgergade (til centret) Exnersgade - Borgergade - Gasværksgade (til/fra centret) Exnersgade - Østre Havnevej - Gammelby Ringvej (til/fra centret). Dertil kommer en påvirkning af trafikforholdene umiddelbart ved vejadgangen fra Exnersgade til parkeringsdækket. Da den øvrige trafik på Exnersgade er forholdsvis lav, forventes det dog, at denne adgang kan etableres og fungere som et almindeligt vigepligtskryds, forudsat at der etableres et venstresvingsspor i Exnersgade. For at sikre en tilfredsstillende trafikafvikling på vejnettet omkring shoppingcentret forventes der behov for følgende ændringer i de nævnte tre kryds: Jernbanegade - Borgergade - lukning af Borgergade øst for biltrafik (nuværende ensretning mod øst), så denne del af gaden bliver ren cykel- og gangforbindelse Exnersgade - Borgergade - Gasværksgade - lukning af Borgergade for biltrafik (jf. ovenfor), hvorved krydset kan opretholdes med uændret vigepligt Exnersgade - Gammelby Ringvej - signalregulering med udvidelse og opdeling af tilfarten i Exnersgade i separate højre- og venstresvingsspor og med et nyt højresvingsspor i den østlige tilfart på Gammelby Ringvej. Side: 13 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Ud over trafikken til shoppingcentret ad Exnersgade vil der også være trafik til en parkeringsplads ved 'Stationstorvet' i Jernbanegade og samme sted en supplerende mulighed for varelevering. Det vurderes, at forøgelsen af antallet af biler og lastbiler i Jernbanegade vil have begrænset betydning i forhold til den biltrafik på ca. 7.800 biler i døgnet, der i forvejen findes i Jernbanegade i basissituationen 2012. 2.5.3 Forhold for de lette trafikanter De foreslåede ændringer af hensyn til trafikafviklingen i kryds skal samtidig bidrage til at sikre en god trafiksikkerhed i området også for fodgængere og cyklister. For den gående trafik til shoppingcentrets hovedadgang i Jernbanegade vil der være behov for at sikre krydsningen af Jernbanegade ud for Skolegade og Kongensgade således: ved Skolegade kan etableres et fodgængerfelt over Jernbanegades sydlige ben i det signalregulerede kryds ved Kongensgade kan der etableres en signalreguleret fodgængerovergang umiddelbart nord for buslommen. Specielt den del af shoppingcentrets varelevering, som sker fra Jernbanegade, kan søges tilrettelagt, så den primært betjenes af mindre køretøjer og på tidspunkter, hvor cykel- og gangtrafikken er lav. Den nærmere udformning og anvendelse af denne varelevering skal nærmere fastlægges i forhold til behovene for centrets butikker og kravene til en fremtidig udformning af Jernbanegade. Esbjerg Kommune har planlagt en ny cykelsti langs østsiden af Jernbanegade, og pladsforholdene her skal derfor også vurderes og sikres i forbindelse med en fastlæggelse af den fysiske afgrænsning og udformning af shoppingcentrets facadeforhold mod Jernbanegade. Samtidig bør der afsættes plads til den nødvendige cykelparkering ved de to indgangspartier. For cykeltrafikken betyder shoppingcentrets forøgelse af biltrafikken i Jernbanegade, at det kan blive aktuelt at overveje en fremskyndelse af kommunens planer om etablering af cykelsti i gadens østside. Det vil derfor ved den nærmere disponering af shoppingcentrets facade mod Jernbanegade blive vurderet, hvordan der i fremtiden kan sikres plads til de ændringer, som kommunen ønsker til en udformning af Jernbanegade med cykelstier, krydsningssikring, buslommer mv. 2.6 Risikovirksomhed Projektområdet befinder sig mindre end 200 meter fra Danish Crowns slagteri på Gammelby Ringvej 1, der er klassificeret som risikovirksomhed som følge af et oplag på 28,4 tons flydende ammoniak fordelt på to tanke beliggende nær et boligområde. Shoppingcenteret vil ligge inden for en zone omkring slagteriet, der vil kunne blive udsat for en ammoniaksky med en koncentration på 300 ppm. eller mere. Denne sky vil i de fleste tilfælde være overstået på gan- Side: 14 af 141
Ikke teknisk resumé ske få minutter, men der vil dog kunne optræde længerevarende udslip. Et shoppingcenter med den nævnte placering forventes dog ikke at ville kunne udsættes for en uacceptabel risiko set i forhold til eventuelle udslip af ammoniak fra det nærliggende slagteri. For at undgå unødig risiko i forbindelse med et ammoniakudslip, bør centeret have procedurer, der i tilfælde af ammoniakudslip vil foranledige standsning af ventilationen. Ved standsning af tvungen ventilation vil det vare flere timer inden den indendørs ammoniakkoncentration bliver potentielt skadelig. Luftindtag for ventilationssystemet vil af hensyn til ammoniakrisikoen bedst kunne placeres i den nordlige ende af centeret. Denne placering vil også være bedst af hensyn til eventuelle lugtgener fra slagteriet. Centeret bør endvidere have et kommunikationssystem, der i tilfælde af ammoniakudslip effektivt vil kunne advare personer i centeret imod at gå udendørs. 2.7 Støj I forbindelse med VVM en er der udført beregning af støjen som følge af den forøgede trafikbelastning. Støjberegningerne viser, at der generelt er tale om små ændringer af støjniveauet fra vejtrafikken som følge af etablering af et shoppingcenter. Forøgelsen af støjniveauet ligger generelt på omkring 0-2 db, hvilket ikke vil være hørbart. Ændringen på den sydlige del af Exnersgade er dog på næsten 9 db, hvilket skyldes, at hovedadgangen til shoppingcenteret bliver via Exnersgade. Det samlede støjniveau som følge af trafikstøj i Exnersgade forventes at overskride miljøstyrelsens vejledende grænseværdier i aftenperioden. I driftsfasen vil der forekomme støj fra shoppingcenteret i forbindelse med biler der kører til og fra parkeringspladser på parkeringsarealet ved Exnersgade nord for shoppingcenteret. Der bør derfor opsættes støjafskærmning langs parkeringsarealet ved Exnersgade samt i form af en lav mur på taget omkring tagparkeringen. I anlægsfasen vil der forekomme støj fra byggepladsen samt i forbindelse med transport af materialer til og fra området. I anlægsfasen kan der ligeledes forekomme vibrationer fra nedbrydning af eksisterende bygninger samt nedramning af pæle til fundering af centeret. Da der bygges tæt på eksisterende bygninger bør vibrationsniveauet løbende overvåges på nærmeste bygninger, når der forekommer aktiviteter, der kan give anledning til skadelige vibrationer. I driftsfasen vurderes der ikke at forekomme væsentlige vibrationer. En eventuel nedrivning af en tidligere lagerbygning, som i dag er ombygget til p-hus, vurderes ikke at have nogen mærkbar støjmæssig effekt ved de nærmeste boliger som følge af den mistede skærmende effekt bygningen har i forhold til jernbanen. 2.8 Jordforurening Projektet medfører håndtering af jord i Esbjerg byzone og fra arealer, som tidligere har været anvendt til togdrift. Det vurderes, at der i projektområdet er risiko for at påtræffe lettere forurenet fyldjord. Erfaringsmæssigt kan fyldjorden fra et områdeklassificeret areal Side: 15 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg være lettere eller diffust forurenet med olieprodukter, tjærestoffer og tungmetaller. Det vurderes endvidere, at der er risiko for at skulle håndtere op til flere potentielle forureningskilder herunder nedgravede olietanke, rørføringer til tanke, rørføringer til standere, tidligere ledning med ammoniakholdigt spildevand fra tidligere gasværk samt punktkildelignende jordforureninger fra tidligere rangering af togvogne. Ligeledes skal der tages højde for håndtering af jernbanesveller og forurenet skærveballast/underballast. Herudover kan der forekomme deponering af koks og/eller slagge på tidligere rangerområder. Såfremt der konstateres forurening på arealet, skal det sikres, at der ikke fremover opstår risiko for indeklima gener i nybyggeri som følge af forureningen. 2.9 Vandindvinding og -afledning Områdets nuværende anvendelse til jernbaneterræn og fremtidige anvendelse til parkering betyder, at der bør etableres sandfang og olieudskiller på afløbssystemet for overfladevand fra befæstede arealer, der benyttes som køreveje og parkering. Nuværende kloakeringsstruktur bør vurderes, således at aflastninger fra overløbsbygværk ikke øges og næringsstoftilførsel til havnen ikke stiger til uacceptabelt niveau. Af løsninger kan være separering af regn- og spildevand fra grunden samt forsinkelse af regnvand ved anvendelse af regnvandsbassiner. Det kan være nødvendigt at rense grundvandet fra en eventuel grundvandssænkning i driftsfasen, hvis det konstateres forurenet. 2.10 Affald I forbindelse med den daglige drift af shoppingcentret vil der opstå affaldsproduktion fra de forskellige typer af butikker og fra de almindelige publikumsområder fordelt på forskellige affaldstyper og efterfølgende håndtering af affaldet. Håndteringen af affaldsproduktionen i form af krav til sortering og opbevaring samt den efterfølgende affaldsbehandling skal foregå i overensstemmelse med de til enhver tid gældende affaldsregulativer fra Esbjerg Kommune samt Miljøministeriets til enhver tid gældende regler om affald. Såfremt dette overholdes, vurderes projektet ikke at give anledning til væsentlig øget miljøbelastning. 2.11 Mennesker og samfund De samlede konsekvenser for mennesker og samfund er vurderet såvel inden for som på tværs af de undersøgte temaer. Det vurderes ikke, at projektet i væsentlig grad medfører negative konsekvenser for mennesker og samfund, og ej heller begrænser adgangen til materielle goder i væsentligt omfang hverken i Esbjerg by eller i oplandet. Side: 16 af 141
3 Teknisk beskrivelse af forslaget Side: 17 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Figur 3.1 - Rumlig illustration af projektforslaget set fra sydvest TK Development ønsker at opføre et større indkøbscenter syd for banegården i Esbjerg på arealerne mellem Borgergade, Jernbanegade, banegården og Exnersgade. Centerbyggeriet vil blive opført hen over og på begge sider af baneterrænet. Arealet, som projektet omfatter, er på ca. 17.600 m² og omfatter DSB's grundareal beliggende på begge sider af banen og ca. 8.200 m² areal hen over banearealet. 3.1 Formålet med projektet Formålet med, at opføre et indkøbscenter på arealet er; At udnytte den centrale og banegårdsnære placering i Esbjerg Indre By, hvor den gode tilgængelighed for alle trafikarter gør området egnet til intensive og publikumsorienterede anvendelser, At styrke Esbjergs konkurrenceevne som indkøbsby med et større overdækket indkøbsmiljø, der har god sammenhæng med bymidtens eksisterende indkøbsmuligheder, At skabe en stærk afslutning på byens hovedindkøbsstrøg og løfte aktivitetsniveauet i den østlige del af Kongensgade, At binde Indre By og Østbyen, der i dag er adskilte af jernbanen, bedre sammen. 3.2 Byggeriets størrelse Indkøbscentrets etageareal er planlagt til 30-35.000 m² fordelt på 2 etager og med parkering på taget. Bebyggelsen vil få en højde på knap 15 m over terræn og med højder på op til 19 m i enkelte punkter. Opførelsen af bygningen forudsætter at den nyere del af pakhusbebyggelsen langs Jernbanegade nedrives. Desuden nedrives et pakhus umiddelbart syd for banegården for at give mulighed for at etablere en udkørsel. Side: 18 af 141
3.3 Arealanvendelse Teknisk beskrivelse af forslaget Indkøbscentrets etageareal fordeler sig på 20-25.000 m² til butikker. Heraf er ca. 4.500 m² er planlagt til dagligvarebutikker, ca. 4.500 m² til gangarealer, større atriumområder, rullende trapper mv. og ca. 5.000 m² til varemodtagelse, depoter, administration mv. Stueplanet er primært tænkt udnyttet til udvalgsvarebutikker og mindre dagligvarebutikker, der spiller sammen med kundeflowet i strøg- og banegårdsområdet. 1. sal tænkes primært udnyttet til en større dagligvarebutik på op til 3.500 m² samt udvalgsvarebutikker. Tagetagen planlægges anvendt til parkering. 3.4 Adgangsforhold og parkering Ankomst i bil til centrets parkeringspladser planlægges at skulle ske fra Exnersgade. Tilkørslen fra Exnersgade vil både give adgang til parkering på terræn på arealet mellem jernbanen og Exnersgade nord for butikscentret og til et parkeringsdæk på butikscentrets tag. Parkeringspladsen på terræn vil få en kapacitet på ca. 120 biler. Tagparkeringspladsen vil få plads til ca. 700 biler. Vareindlevering vil hovedsageligt ske til en varegård, der indrettes internt i centerbebyggelsen, med tilkørsel fra Exnersgade. Personbil- og lastbiltrafikken vil blive ledt til og fra Exnersgade via primært Gammelby Ringvej og Jernbanegade. Ankomst for fodgængere og cyklister på butikscentrets vestside og planlægges at skulle ske fra to indgangspartier ét, der placeret overfor Kongensgade og ét, der placeres over for Norgesgade. Der planlægges sikrede fodgængerovergange ved de to indgangspartier i Kongensgades forlængelse og ved Norgesgade. Derudover vil gående og cyklister fra Østbyen og gående fra indkøbscentrets parkeringspladser vil få adgang til centret fra en indgang, der planlægges placeret i et centralt punkt ved biltilkørslen. Gående vil få mulighed for at krydse banen gennem indkøbscentret. 3.5 0-alternativet 0-alternativet betegner en situation, hvor projektområdets mulighed for ny bebyggelse ikke udnyttes, og hvor der derfor fortsat er de ubebyggede arealer, funktioner og adgangsforhold, som forefindes på stedet i dag. Side: 19 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Borgergade Figur 3.2 - Oversigtskort over projektområdets afgrænsning. Side: 20 af 141
Teknisk beskrivelse af forslaget Figur 3.3 - Visualisering af projektet indsat for enden af Kongensgade. Figur 3.4 - Visualisering af projektforslaget set fra hhv. nordvest (øverst til venstre), sydvest (øverst til højre) og nordøst (nederst) Side: 21 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Side: 22 af 141
4 Projektområdet Side: 23 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Projektområdet er beliggende centralt i Esbjerg i sydlig forlængelse af Esbjerg Banegård og udgør et udsnit af baneterrænet fra Jernbanegade til Exnersgade umiddelbart nord for Borgergadeviadukten. Mod nord omfatter området er areal, der afgrænses af et nyt matrikelskel syd for banegården samt et areal mod Exnersgade, som frigøres ved optagning af spor. Den del af området, der strækker sig over baneterrænet udgør ca. 140 meter i nordlig retning fra Borgergade. I alt omfatter projektområdet 17.600 m 2, hvoraf en del fortsat skal anvendes til baneterræn i grundplan. Området er beliggende umiddelbart øst for Esbjergs gågade, Kongensgade, og mødes mod vest af en tæt bystruktur med boliger, butikker og mindre virksomheder i 2-4 etager. Mod øst, ved Exnersgade, ligger et mindre erhvervsområde samt et stort boligområde med såvel etage- og dobbelthusbebyggelse som fritliggende boliger samt en skole. Området anvendes i dag til baneterræn, rangerareal, parkering og pakhusbebyggelse. Ændringen i behovet for godstransport og deraf følgende lagerplads ved banegården har betydet, at en del af arealet har mistet sin funktion. Banedanmark har i efteråret 2009 fjernet spor i den nordøstlige del af området samt forkortet spor 1 og 2. Figur 4.1 - Billede af Jernbanegade set mod syd med den fredede banegård i fokus. Side: 24 af 141
Projektområdet Figur 4.2 - Billede fra Jernbanegade set mod syd. Centeret placeres på Jernbanegades venstre side. Figur 4.3 - Billede fra Exnersgade set mod syd - centerets planlægges opført langs trærækken til højre i billedet. Side: 25 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Figur 4.4 - Billede fra Exnersgade set mod nord. Figur 4.5 - Billede fra Kongensgade set mod øst, hvor indkøbscenteret vil fungere som en forlængelse af gågaden. Side: 26 af 141
5 Planforhold Side: 27 af 141
VVM og miljøvurdering for Banegårdscenteret i Esbjerg Figur 5.1 - Foto fra Jernbanegade, set mod sydøst 5.1 Kommuneplan og detailhandel Kommuneplanen udgør det overordnede plangrundlag for området og er senest revideret i efteråret 2009. I den forbindelse er landsplandirektivet Regionplan 2005 indarbejdet. Af redegørelsen til Kommuneplan 2010-2022 fremgår det, at Esbjerg Kommune ønsker at styrke sammenhængen mellem midtbyen og østbyen ved etablering af en sammenhængende såkaldt centerflade fra kirken til Exnersgade; "Intentionen er at skabe en centerflade, der bryder det ensidige gågadeforløb på Kongensgade. Hensigten er, at Torvegade og Skolegade bliver yderligere styrket som henholdsvis den kulturelle og sociale akse og dermed supplerer Kongensgades handelsakse [ ] I dette område ønskes der udlagt 30.000 m² detailhandelsareal. Dette arealudlæg kan med fordel benyttes til etablering af et butikscenter med små udvalgsvarebutikker, da et sådant ikke kan placeres i Esbjerg Nord eller andre steder i kommunen. En udbygning med et butikscenter på banegårdsterrænet vil styrke forbindelsen mellem bymidten og banegårdsområdet samt kontakten mellem Indre By og Østerbyen og dermed også til Tobakken, som i dag ligger gemt bag det utilgængelige banegårdsterræn og en mørk viadukt. Et butikscenter her vil således kunne sammenkæde områdets enkeltdele og dermed bidrage til at øge Esbjergs samlede attraktivitet som udbudspunkt." Side: 28 af 141