Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Telefon 35 27 09 02 www.jensen-moller.dk Årsrapport 2011
Indholdsfortegnelse Side LEDELSESBERETNING Selskabsoplysninger... 1 Idegrundlag og mål... 2 Hoved- og nøgletal... 3 Året i hovedtræk og forventninger til fremtiden... 4 Beretning for segmenter... 6 Særlige risici... 6 Anbefalinger for god selskabsledelse... 8 Redegørelse for virksomhedsledelse... 8 Redegørelse for samfundsansvar... 8 Aktionærinformation... 8 Regnskabsberetning... 11 PÅTEGNINGER Ledelsespåtegning... 14 Den uafhængige revisors erklæringer... 15 ÅRSREGNSKAB Resultatopgørelse... 17 Totalindkomstopgørelse... 17 Balance... 18 Egenkapitalopgørelse... 20 Pengestrømsopgørelse... 21 Noter... 22
Ledelsesberetning SELSKABSOPLYSNINGER Jensen & Møller Invest A/S Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Telefon: 35 27 09 02 Telefax: 35 38 19 50 Hjemmeside: www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk Hjemsted: København CVR nr. 53 28 89 28 Regnskabsår: 1. januar 31. december Aktiekapital: 16.932.000 Noteret på: Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondskode: DK0010020668 Bestyrelse: Kjeld Andersen, formand Svend Ørjan Jensen, næstformand Direktion: Jørn Kirstein Revision: PricewaterhouseCoopers Danmark Strandvejen 44 2900 Hellerup Statsautoriseret revisor Ole Fabricius Generalforsamling: Ordinær generalforsamling afholdes den 25. april 2012 kl. 12.00 på selskabets adresse Rosenvængets Hovedvej 6, 2100 København Ø. -1 -
Ledelsesberetning IDEGRUNDLAG OG MÅL Idegrundlag Selskabets formål er investering og finansiering, herunder overtagelse af andre selskaber ved køb eller fusion samt køb og salg af fast ejendom og værdipapirer. Aktuelt er selskabets formål udmøntet i ejerskabet af en række investeringsejendomme (ejerlejligheder) beliggende i det storkøbenhavnske område. Når lejemålet for beboelsesejerlejlighederne ophører, er idegrundlaget at sælge disse bedst muligt. Langsigtet målsætning Det er selskabets overordnede målsætning at være en seriøs operatør på ejendomsmarkedet indenfor de muligheder, som selskabet har. Økonomisk målsætning Det er selskabets økonomiske målsætning at opnå et så positivt og stabilt afkast som muligt med skyldig hensyntagen til en forsvarlig administration og vedligeholdelse af ejendommene. -2 -
Ledelsesberetning HOVED- OG NØGLETAL Hovedtal (t.kr.) 2011 2010 2009 2008 2007 Resultat af udlejning... 1.079 1.183 1.319 1.451 1.125 Avance ved salg af ejerlejligheder... 4.883 6.242 2.354 1.809 5.469 Administrationsomkostninger.... -1.522-1.357-1.240-1.079-1.125 Resultat af primær drift før værdireg.... 4.440 6.068 2.433 2.181 5.469 Værdiregulering til dagsværdi... - 3.854-6.963-18.094-28.786-24.381 Resultat før finansielle poster... 586-895 - 15.661-26.605-18.912 Finansielle poster, netto... - 1.415-1.953-2.741-1.749-29 Resultat før skat... - 829-2.848-18.402-28.354-18.941 Skat af årets resultat... 30 697 4.614 7.128 9.506 Årets resultat... - 799-2.151-13.788-21.226-9.435 Investeringsejendomme... 111.152 117.640 130.350 152.176 149.740 Langfristede aktiver i alt... 111.152 119.856 132.643 154.546 150.500 Kortfristede aktiver i alt... 13.265 9.918 4.857 7.047 7.849 Aktiver i alt... 124.417 129.774 137.500 161.593 158.349 Aktiekapital...16.932 16.932 16.932 16.932 16.932 Egenkapital... 65.508 68.902 72.708 88.150 116.639 Langfristede forpligtelser... 56.671 57.903 62.450 68.178 34.285 Kortfristede forpligtelser... 2.238 2.969 2.342 5.265 7.425 Pengestrøm fra driften... 5.647 166-627 - 6.551 10.637 Pengestrøm fra investering... 6.815 6.718 3.789-32.594 6.938 Pengestrøm fra finansiering... - 5.288-3.642-1.935 35.049-41.164 Pengestrømme i alt... 7.174 3.242 1.227-4.096-23.589 Nøgletal 2011 2010 2009 2008 2007 Antal aktier á t.kr.... 16.932 16.932 16.932 16.932 16.932 Antal egne aktier á t.kr.... 389 389 389 389 120 EBVAT/gns. egenkapital... 4,5 5,8-0,4 0,4 4,4 Egenkapitalforrentning (ROE)... - 1,2-3,0-17,1-20,7-7,6 Egenkapitalandel... 52,7 53,1 52,9 54,6 73,7 Rentedækning...3,05 3,10 0,89 1,24 - Aktiekurs (P)...3.500 4.699 4.990 5.200 8.800 Indre værdi pr. aktie (BVPS)... 3.869 4.069 4.294 5.206 6.889 Kurs/indre værdi (P/BV)... 0,90 1,15 1,16 1,00 1,28 EBVAT pr. aktie... 182,9 248,8-18,6 26,1 323,6 Resultat pr. aktie (EPS)... - 48-130 - 834-1.283-561 Price Earnings (PE)... - 72,5-36,1-6,0-4,1-15,7 Pengestrøm pr. aktie (CFPS)... 341 10-38 - 396 633 Udbytte pr. aktie (DPS)... 200 200 100 100 300 Antal solgte beboelsesejerlejligheder... 10 11 5 5 10 Antal solgte m 2... 769 867 342 299 590 Gns. salgspris pr. m 2... 17.113 19.324 18.611 20.010 25.562 Gns. avance pr. m 2... 6.066 7.200 6.884 6.049 9.269 Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger "Anbefalinger og Nøgletal 2010". Alle m 2 nævnt i ledelsesberetningen er tinglyste arealer. -3 -
Ledelsesberetning ÅRET I HOVEDTRÆK OG FORVENTNINGER TIL FREMTIDEN Resultat Årets resultat udgør -0,8 mio. kr.. mod -2,2 mio. kr. i 2010. Resultat af primær drift før værdiregulering udgør 4,4 mio. kr. mod 6,1 mio. kr. i 2010. Ved aflæggelse af årsrapporten for 2010 forventede selskabet et resultat af primær drift før værdiregulering i intervallet 4,5-5,0 mio. kr. Ved aflæggelse af periodemeddelelsen pr. 30. september 2011 justerede ledelsen forventningen til et resultat af primær drift før værdiregulering på ca. 4,5 mio. kr., hvilket således er indfriet. Avance ved salg af ejerlejligheder udgør 4,9 mio. kr. mod 6,2 mio. kr. i 2010. Selskabet har i året foretaget værdiregulering til dagsværdi med -3,9 mio. kr. mod en værdiregulering til dagsværdi på -7,0 mio. kr. i 2010. Årets værdiregulering er positivt påvirket med 3,4 mio. kr. vedrørende ændrede regnskabsmæssige skøn, idet det markedsbestemte nedslag for 2011 og fremover opretholdes indtil opsigelse af lejekontrakt (tidligere opretholdt indtil salgstidspunkt). Anden totalindkomst, 0,7 mio. kr., omfatter værdiregulering til dagsværdi pr. 31. december 2011 af de omklassificerede garage- og carportanlæg. Egenkapital Egenkapitalen udgør pr. 31. december 2011 65,6 mio. kr. i forhold til 68,9 mio. kr. for 2010. Af den samlede egenkapital udgør 36,9 mio. kr. (2010: 38,9 mio. kr.) opskrivninger på selskabets investeringsejendomme. Udbytte Bestyrelsen foreslår et udbytte på 3,4 mio. kr. (20 %). Udbyttet for 2010 udgjorde ligeledes 3,4 mio. kr. (20 %). Likviditet Selskabets cash-flow har i året været positivt med 7,2 mio. kr. mod ligeledes et positiv cash-flow på 3,2 mio. kr. i 2010. -4 -
Ledelsesberetning Forventninger til 2012 Bestyrelsen forventer et resultat af primær drift før værdiregulering for 2012 i intervallet 1,5-2,5 mio. kr. Denne forventning er dels baseret på antallet af ejerlejligheder, som er til salg eller forventes udbudt til salg og dels på en forventning om salgspriser på samme niveau som i 2011. Der er medio marts 2012 solgt 4 lejligheder og 13 garager. Der er p.t. 4 disponible lejligheder, som overvejes solgt eller genudlejet. Salgspriserne er afhængige af den generelle konjunkturudvikling, hvorfor ændringer heri samt forskydning i forventningen til antallet af frigjorte ejerlejligheder vil kunne påvirke forventningerne til årets resultat og selskabets cash-flow. Værdireguleringer på selskabets beholdninger af ejerlejligheder og prioritetsgæld indregnes i takt med udviklingen på boligmarkedet og renteudviklingen. Forventningerne til denne udvikling, som selskabet ikke har nogen indflydelse på, indgår ikke i selskabets resultatforventninger til 2012. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets udløb og frem til offentliggørelse af årsrapporten indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen. -5 -
Ledelsesberetning BERETNING FOR SEGMENTER Selskabets beholdning af ejerlejligheder er alle beliggende i det storkøbenhavnske område. Den i resultatopgørelsen foretagne opdeling af aktiviteter på resultat af udlejning og realiseret avance ved salg af ejerlejligheder er den for selskabet eneste relevante opdeling af selskabets aktivitet. Yderligere segmentoplysninger anses derfor ikke for relevant for selskabet. SÆRLIGE RISICI Selskabets aktiviteter medfører i al væsentlighed ikke andre risici end de, der er sædvanlige for ejendomsselskaber. Ledelsen følger løbende udviklingen med henblik på at minimere effekten af de finansielle risici. Der henvises i øvrigt til note 30 risikooplysninger. Markedsrisici Selskabets beholdning af ejerlejligheder værdiansættes til dagsværdi. Værdiansættelsen af selskabets beholdning af ejerlejligheder er derfor generelt følsom overfor udviklingen i prisniveauet på ejerboligmarkedet. Ved værdiansættelse af selskabets beholdning af beboelsesejerlejligheder er fratrukket et markedsbestemt nedslag på 40% som følge af, at ejerlejlighederne er belastet med en uopsigelig lejekontrakt. En ændring i den anvendte nedslagsprocent med 1%-point vil medføre en samlet ændring af værdien af ejerlejligheder med ca. t.kr. 1.600 og en ændring af årets resultat og egenkapitalen med ca. t.kr. 1.200. Renterisici Den rentebærende prioritetsgæld udgør ved årets udgang t.kr. 40.964 (2010: t.kr. 40.853). Den samlede rentebærende prioritetsgæld på t.kr. 40.964 består af to afdragsfrie (rest 9 år) rentetilpasningslån med 5-årig rentetilpasning (F5) og en restløbetid på 29 år. Renterisikoen efter år 4 er p.t. uafdækket. Forskydninger i markedsrenten vil have direkte effekt på dagsværdien af selskabets realkreditlån. Værdireguleringer af realkreditlån indregnes i resultatopgørelsen. Renteudviklingen har endvidere indirekte stor betydning for de salgspriser, der kan opnås ved salg af selskabets frigjorte ejerlejligheder og dermed for selskabets resultat i form af salgsavancer og værdireguleringer. -6 -
Ledelsesberetning Kreditrisici En væsentlig del af selskabets kortfristede aktiver består af likvide beholdninger samt tilgodehavender fra salg af ejerlejligheder. Selskabets fordringer anses således kun i begrænset omfang at indeholde en kreditrisiko. Likviditetsrisici Selskabets finansielle beredskab består af likvide beholdninger og uudnyttede trækningsmuligheder. Det finansielle beredskab er tilstrækkeligt til dækning af forudsete, kortfristede likviditetsbehov. Selskabet har tillige uudnyttede belåningsmuligheder på realkreditområdet. Det er selskabets politik at bevare en betydelig egenkapitalandel. Miljøforhold Ejendomme, hvori selskabets investeringsejendomme er beliggende, er i lighed med andre byejendomme generelt af kommunerne kortlagt som forurenede. Der er ikke på grund af kortlæggelsen, der alene er sket på baggrund af mistanke, rejst krav fra myndighederne, der medfører indskrænkninger i ejendommenes udnyttelse eller økonomiske forpligtelser i øvrigt. Ligeledes forventes sådanne krav heller ikke fremover. Investeringsejendommenes værdi påvirkes således ikke af kortlæggelsen. Afledte finansielle instrumenter Selskabet har som politik alene at anvende afledte finansielle instrumenter i forbindelse med afdækning af renterisici. Valutarisici Da selskabet ikke har engagementer i udenlandsk valuta, er følsomheden over for valutakursudsving alene af indirekte karakter. -7 -
Ledelsesberetning ANBEFALINGER FOR GOD SELSKABSLEDELSE Vedrørende selskabets redegørelse for god selskabsledelse henvises til hjemmesiden http://www.jensenmoller.dk/investor-relations/anbefalinger-fra-komiteen-for-god-selskabsledelse. Selskabets mangeårige bestyrelsesmedlem murermester Jørn G. Andersen afgik ved døden den 19. juli 2011. Bestyrelsen vil fremsætte forslag om valg af direktør Poul Ørum som nyt medlem af bestyrelsen på selskabets ordinære generalforsamling den 25. april 2012. REDEGØRELSE FOR VIRKSOMHEDSLEDELSE Vedrørende selskabets redegørelse for virksomhedsledelse efter bestemmelserne i årsregnskabslovens 107b henvises til selskabets hjemmeside http://www.jensen-moller.dk/investor-relations/corporate-governance. REDEGØRELSE FOR SAMFUNDSANSVAR Ledelsen i Jensen & Møller Invest A/S er bevist om sit samfundsansvar overfor selskabets interessenter, herunder samfundet som helhed, men har valgt ikke at udarbejde en politik på området. AKTIONÆRINFORMATION Aktionærer, kapital og stemmer Selskabets aktiekapital andrager nominelt kr. 16.932.000. Selskabets aktier er noteret på Nasdaq OMX Copenhagen A/S under fondskode DK 0010020668 i stykstørrelser a kr. 1.000. Hver aktie giver 1 stemme. Stemmeret kan ifølge selskabets vedtægter udøves af aktionærer, hvis aktier er noteret på vedkommendes navn i selskabets aktieprotokol eller aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse forud for indkaldelsen til generalforsamlingen. Ingen aktier har særlige rettigheder. Selskabet offentliggør løbende selskabsmeddelelser, der tillige er tilgængelige på selskabets hjemmeside www.jensen-moller.dk. -8 -
Ledelsesberetning Kapital- og aktiestruktur Ledelsens målsætning for selskabets kapitalstruktur og -forvaltning er at: sikre selskabets evne til at fortsætte som going concern sikre opnåelse af selskabets økonomiske målsætning Det er ledelsens målsætning at bevare en betydelig egenkapitalandel og ledelsen overvåger løbende selskabets kapital- og aktiestruktur, herunder forholdet mellem egenkapital og rentebærende gæld. Det er ledelsens opfattelse, at selskabets kapital- og aktiestruktur er i aktionærernes interesse. Udbytte Det er selskabets udbyttepolitik at sikre stabile udbytter også i regnskabsår, hvor resultatet måtte være mindre tilfredsstillende. Bestyrelsen foreslår for regnskabsåret 2011 et udbytte på 20 % af aktiekapitalen på kr. 16.932.000, eller kr. 200 pr. aktie. Politik for egne aktier Bestyrelsen har gennem de seneste år haft en bemyndigelse til at købe egne aktier, dog således at den samlede beholdning ikke overstiger 10 % af aktiekapitalen. Forslag om fornyelse af denne bemyndigelse vil blive fremlagt ved den ordinære generalforsamling i 2012. Aktionærsammensætning Stk. Pct. Aktionærer pr. balancedagen, der besidder mere end 5 % af kapitalen: Thorvald Nielsens Efterfølger, Trørød A/S, Søllerød... 6.554 38,71 A/S af 28. maj 1949, København... 3.814 22,53 10.368 61,24 Øvrige aktionærer: Egne aktier... 389 2,29 Navnenoterede aktionærer... 3.062 18,08 Ikke navnenoterede aktionærer... 3.113 18,39 I alt... 16.932 100,00 Selskabets bestyrelsesformand, Kjeld Andersen ejer 50% af aktierne i Thorvald Nielsens Efterfølger, Trørød A/S. Kjeld Andersen ejer sammen med den nærmeste familie alle aktierne i A/S af 28. maj 1949. -9 -
Ledelsesberetning Fondsbørsmeddelelser i 2011 Nr. 1 Årsrapport 2010 Nr. 2 Insidermeddelelse Nr. 3 Indkaldelse til generalforsamling Nr. 4 Forløb af generalforsamling Nr. 5 Periodemeddelelse 1. kvartal 2011 Nr. 6 Bestyrelsesændring Nr. 7 Delårsrapport for 1. halvår 2011 Nr. 8 Periodemeddelelse 1.-3. kvartal 2011 Nr. 9 Finanskalender 2012 Finanskalender for 2012 21/3 Årsrapport 2011 29/3 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 25/4 Ordinær generalforsamling med forventet udbetaling af udbytte den 2/5 9/5 Periodemeddelelse 1. kvartal 2012 22/8 Delårsrapport for 1. halvår 2012 14/11 Periodemeddelelse 1.-3. kvartal 2012 Generalforsamlingen Selskabets generalforsamling afholdes den 25. april 2012 kl. 12.00 på selskabets adresse. Bestyrelsesmøder Der har i året været afholdt 6 bestyrelsesmøder Kontaktpersoner På Jensen & Møller Invest A/S hjemmeside www.jensen-moller.dk. findes yderligere informationer. Forespørgsler vedrørende relationer til investorer og aktiemarkedet kan endvidere rettes til: Formand for bestyrelsen Kjeld Andersen tlf. 47 52 60 62 eller direktør Jørn Kirstein tlf. 40 29 60 52. -10 -
Ledelsesberetning REGNSKABSBERETNING Årsrapporten for Jensen & Møller Invest A/S for 2011 er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter er fastlagt i IFRS-bekendtgørelse udstedt i henhold til årsregnskabsloven samt Nasdaq OMX Copenhagen A/S. Årsrapporten for 2011 er aflagt efter samme regnskabspraksis som i 2010. Resultatopgørelse Udlejningsaktivitet Årets resultat af udlejningsaktiviteten udgør t.kr. 1.079 mod t.kr. 1.183 i 2010, hvilket er et fald på i alt t.kr. 104. Resultat af udlejning er i 2011 - ligesom i 2010 - i stigende grad påvirket af manglende lejeindtægter på fraflyttede lejligheder. Salgsaktivitet Salgsindtægter vedrørende ejerlejligheder udgør t.kr. 13.610 mod t.kr. 16.754 i 2010. Der blev i 2011 afhændet 769m 2 (10 stk.) beboelseslejligheder mod 867m 2 (11 stk.) i 2010. Desuden blev der i 2011 afhændet 66m 2 (1 stk.) erhvervslejligheder. Der var ingen salg af erhvervslejligheder i 2010. De i 2011 realiserede gennemsnitssalgspriser pr. m 2 for beboelseslejligheder er faldet i forhold til de i 2010 opnåede. Den gennemsnitlige salgspris pr. m 2 er faldet fra kr. 19.324 pr. m 2 i 2010 til kr. 17.113 pr. m 2 i 2011, hvilket svarer til et fald på 11%. Faldet skyldes dels de faldende salgspriser pr. m 2 for beboelseslejligheder og dels en forskydning i sammensætningen af solgte lejligheders geografiske placering. Årets resultat af salgsaktiviteten udgør i 2011 en avance på t.kr. 4.883 mod t.kr. 6.242 i 2010. Den gennemsnitlige avance for beboelseslejligheder pr. m 2 udgør kr. 6.066 mod kr. 7.200 i 2010. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger andrager t.kr. 1.522 mod t.kr. 1.357 i 2010. Værdiregulering til dagsværdi Selskabets investeringsejendomme er i året nedskrevet med t.kr. 1.763 mod en nedskrivning på t.kr. 6.788 i 2010. Nedskrivningen er foretaget som led i investeringsejendommenes værdiregulering til dagsværdi. -11 -
Ledelsesberetning Årets værdiregulering er positivt påvirket med 3,4 mio. kr. vedrørende ændrede regnskabsmæssige skøn, idet det markedsbestemte nedslag for 2011 og fremover opretholdes indtil opsigelse af lejekontrakt (tidligere opretholdt indtil salgstidspunkt). Prioritetsgæld er pr. balancedagen værdireguleret til balancedagens kurs og opskrevet med t.kr. 2.090 mod en opskrivning på t.kr. 175 i 2010. I 2011 faldt markedsrenten, hvilket har påvirket kursen på de bagvedliggende obligationer på selskabets realkreditlån. Stigningen i kurserne fra optagelsestidspunktet til ultimo 2011 har betydet en indregning af en negativ kursregulering af gælden med t.kr. 2.090. Finansielle poster De finansielle nettoomkostninger andrager t.kr. 1.415 mod t.kr. 1.953 i 2010. Faldet i nettorenteudgiften kan primært henføres til større låneomkostninger og kurstab i 2010. Skat af resultat Skat af årets resultat andrager netto en indtægt på t.kr. 30 mod ligeledes en indtægt på t.kr. 697 i 2010. Resultat Resultat før skat t.kr. -829 er forbedret med t.kr. 2.019 i forhold til resultat før skat for 2010. Årets resultat udgør t.kr. -799 hvilket er en forbedring i forhold til 2010 på t.kr. 1.352. Anden totalindkomst, 0,7 mio. kr., omfatter værdiregulering til dagsværdi pr. 31. december 2011 af de omklassificerede garage- og carportanlæg. Udbytte foreslås udloddet med t.kr. 3.386 (20 % af aktiekapitalen). Balance Investeringsejendomme Selskabet ejer ultimo 2011 131 ejerlejligheder til beboelse, 2 ejerlejligheder til erhverv og 6 garage- og carportanlæg fordelt på 12 investeringsejendomme i det storkøbenhavnske område. Ejerlejlighederne er værdiansat til dagsværdi som andrager i alt t.kr. 111.152. Selskabets investeringsejendomme er netto faldet med t.kr. 6.488 primært som følge af salg af ejerlejligheder med t.kr. 7.797. -12 -
Ledelsesberetning Likvide beholdninger Selskabets likvide beholdning andrager ultimo 2011 t.kr. 10.658 (2010: t.kr. 3.485). Egenkapital Selskabets egenkapital udgør t.kr. 65.508 ultimo 2011, hvilket svarer til 52,7% af balancesummen (2010: t.kr. 68.902, svarende til 53,1%). Egenkapitalen er forrentet med -1,2 % mod -3,0% sidste år. Udskudt skat Udskudt skat er faldet med t.kr. 1.392 til t.kr. 14.359 herunder som følge af salg af ejerlejligheder. Selskabsskat Der er i regnskabsåret betalt t.kr. 1.444 som a conto selskabsskat vedr. 2011. Tilgodehavende selskabsskat ultimo 2011 vedr. indkomståret er beregnet til t.kr. 119. Pengestrømsopgørelse Pengestrøm fra driftsaktiviteterne udgør t.kr. 5.647, hvilket er en stigning på t.kr. 5.481 i forhold til 2010. Stigningen skyldes primært en forskydning i frigivelse af provenuerne for salg af ejerlejligheder. Pengestrøm fra investeringsaktiviteterne udgør t.kr. 6.815, primært som følge af salg af ejerlejligheder. Pengestrøm fra finansieringsaktiviteterne udgør t.kr. -5.288, som følge af udbetaling af udbytte samt ekstraordinære afdrag på selskabets realkreditlån. De samlede pengestrømme er således t.kr. 7.174 mod t.kr. 3.242 i 2010. Selskabets finansielle beredskab pr. 31. december 2011 kan opgøres således: t.kr. Kreditinstitutter... 10.658 Uudnyttede trækningsfaciliteter... 22.500 33.158 Uudnyttede trækningsfaciliteter består af trækningsret hos selskabets pengeinstitut (kassekredit). Af selskabets finansielle beredskab på t.kr. 33.158 forventes der anvendt t.kr. 3.386 til udbytte til aktionærerne. -13 -
Påtegninger LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 31. december 2011 for Jensen & Møller Invest A/S. Årsrapporten udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. et udarbejdes herudover i overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. et giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2011. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse af udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet står overfor. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 21. marts 2012 Direktion: Jørn Kirstein Bestyrelse: Kjeld Andersen (formand) Svend Ørjan Jensen (næstformand) -14 -
Påtegninger DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til kapitalejerne i Jensen & Møller Invest A/S Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Jensen & Møller Invest A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011 der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. et udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for at udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendigt for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. -15 -
Påtegninger Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 21. marts 2012 PricewaterhouseCoopers Danmark Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Ole Fabricius statsautoriseret revisor -16 -
RESULTATOPGØRELSE Note 2011 2010 Lejeindtægter... 4 4.822.516 4.899.232 Driftsomkostninger... 5-3.743.669-3.716.379 Resultat af udlejning... 1.078.847 1.182.853 Realiseret avance ved salg af lejligheder... 6 4.883.338 6.242.201 Bruttoresultat... 5.962.185 7.425.054 Administrationsomkostninger... 7,8-1.522.066-1.356.561 Resultat af primær drift før værdiregulering... 4.440.119 6.068.493 Værdiregulering til dagsværdi... 9-3.853.666-6.963.602 Resultat før finansielle poster (EBIT)... 586.453-895.109 Finansielle indtægter... 10 58.821 10.298 Finansielle omkostninger... 11-1.473.936-1.962.927 Resultat før skat... -828.662-2.847.738 Skat af årets resultat... 12 29.502 696.796 Årets resultat... -799.160-2.150.942 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets resultat... -799.160-2.150.942 Anden totalindkomst... 713.383 0 Totalindkomst i alt... -85.777-2.150.942 Forslag til resultatdisponering Overført til "Reserve for dagsværdi på inv.aktiver"... -1.972.451-9.503.809 Overført til "Overført resultat"... 1.173.291 7.352.867-799.160-2.150.942 Årets resultat pr. aktie... 13-48 -130 Årets resultat pr. aktie, udvandet... 13-48 -130-17 -
BALANCE Aktiver Note 2011 2010 Investeringsejendomme... 15 111.151.700 117.639.518 Garage- og carportanlæg... 16 0 2.216.733 Materielle aktiver i alt... 111.151.700 119.856.251 Langfristede aktiver i alt... 111.151.700 119.856.251 Tilgodehavender fra udlejning... 77.761 79.169 Tilgodehavender fra salg... 450.000 3.645.000 Indestående i Grundejernes Investeringsfond... 17 659.344 784.630 Selskabsskat... 18 118.511 6.375 Andre tilgodehavender... 1.036.662 1.326.649 Periodeafgrænsningsposter... 260.434 585.658 Tilgodehavender i alt... 2.602.712 6.427.481 Andre værdipapirer og kapitalandele... 4.374 5.827 Likvide beholdninger... 19 10.658.357 3.484.640 Kortfristede aktiver i alt... 20 13.265.443 9.917.948 AKTIVER I ALT... 124.417.143 129.774.199-18 -
BALANCE Passiver Note 2011 2010 Aktiekapital... 21 16.932.000 16.932.000 Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver... 36.947.766 38.920.217 Overført resultat... 11.628.211 13.050.138 Egenkapital i alt... 65.507.977 68.902.355 Realkreditlån... 22 40.963.592 40.852.602 Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger og deposita... 23 638.339 483.007 Udskudt skat... 24 14.358.581 15.750.535 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser, hensættelse... 25 710.333 817.220 Langfristede forpligtelser i alt... 56.670.845 57.903.364 Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger og deposita... 23 17.488 10.979 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser... 25 33.448 33.448 Leverandører af varer og tjenesteydelser... 560.480 1.249.838 Anden gæld... 1.446.346 1.558.042 Periodeafgrænsningsposter... 180.559 116.173 Kortfristede gældsforpligtelser i alt... 26 2.238.321 2.968.480 Passiver i alt... 124.417.143 129.774.199 Eventualforpligtelser og pantsætninger 27 Øvrige noter 28-36 - 19 -
EGENKAPITALOPGØRELSE Reserve for Aktie- dagsværdi på Overført kapital inv. aktiver resultat I alt Egenkapital 1. januar 2010... 16.932.000 48.424.026 7.351.574 72.707.600 Årets totalindkomst... -9.503.809 7.352.867-2.150.942 Korrektion tidligere år... -3-3 Betalt udbytte... -1.693.200-1.693.200 Udbytte af egne aktier... 38.900 38.900 Egenkapital 1. januar 2011... 16.932.000 38.920.217 13.050.138 68.902.355 Årets totalindkomst... -1.972.451 1.886.674-85.777 Korrektion tidligere år... -1-1 Betalt udbytte... -3.386.400-3.386.400 Udbytte af egne aktier... 77.800 77.800 Egenkapital 31. december 2011... 16.932.000 36.947.766 11.628.211 65.507.977-20 -
PENGESTRØMSOPGØRELSE Note 2011 2010 Årets resultat før skat... -828.662-2.847.738 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v.: Afskrivninger... 76.916 76.916 Værdiregulering til dagsværdi... 3.853.666 6.963.602 Hensættelse til BRL 18... 18.399-29.013 Finansielle poster, netto... 1.415.115 1.951.999 Kursreguleringer... -319 244.931 Pengestrøm fra drift før ændring i driftskapital... 4.535.115 6.360.697 Ændring i driftskapital... 28 4.001.131-2.084.107 Finansielle poster, betalt... -1.415.115-1.951.999 Betalt selskabsskat... -1.474.589-2.158.195 Pengestrøm fra driftsaktivitet... 5.646.542 166.396 Afdrag på sælgerpantebreve... 1.771 1.665 Køb af ejerlejligheder til videresalg... 0-3.018.850 Salg af ejerlejligheder... 7.831.155 9.735.050 Afholdte forbedringsudgifter... -1.017.951 0 Pengestrøm fra investeringsaktivitet... 6.814.975 6.717.865 Optagelse af realkreditlån... 0 40.677.000 Indfrielse af realkreditlån... 0-42.033.393 Afdrag på realkreditlån... 0-237.396 Ekstraordinær afdrag på realkreditlån v/salg... -1.979.200-394.145 Udbetalt udbytte, netto... -3.308.600-1.654.300 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet... -5.287.800-3.642.234 Årets pengestrømme... 7.173.717 3.242.027 Likvider, netto 1/1... 3.484.640 242.613 Likvider, netto 31/12... 19 10.658.357 3.484.640 Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af resultatopgørelse og balance. - 21 -
NOTEOVERSIGT 1. Anvendt regnskabspraksis 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, vurdering og valg i den anvendte regnskabspraksis 3. Segmentoplysninger 4. Lejeindtægter 5. Driftsomkostninger 6. Avance ved salg af ejerlejligheder 7. Medarbejderforhold 8. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer 9. Værdiregulering til dagsværdi 10. Finansielle indtægter 11. Finansielle omkostninger 12. Skat af årets resultat 13. Resultat pr. aktie 14. Udbytte 15. Investeringsejendomme 16. Garage- og carportanlæg 17. Indestående i Grundejernes Investeringsfond 18. Selskabsskat 19. Likvide beholdninger 20. Kortfristede aktiver 21. Aktiekapital 22. Realkreditlån 23. Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger og deposita 24. Udskudt skat 25. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser, hensættelse 26. Kortfristede forpligtelser 27. Eventualforpligtelser og pantsætninger 28. Ændring i driftskapital 29. Finansielle risici og finansielle instrumenter 30. Risikooplysninger 31. Kapitalstruktur og -forvaltning 32. Transaktioner med nærtstående parter 33. Ledelseshverv for bestyrelse og direktion 34. Ændring i regnskabspraksis og implementering af regnskabsstandarder 35. Begivenheder efter balancedagen 36. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse - 22 -
NOTER Note 1 - Anvendt regnskabspraksis Generelt et for Jensen & Møller Invest A/S er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter er fastlagt i IFRS-bekendtgørelse udstedt i henhold til årsregnskabsloven samt Nasdaq OMX Copenhagen A/S Præsentation af årsregnskabet et er præsenteret i henhold til IAS 1 Præsentation af årsregnskabet (ajourført 2007). Jensen & Møller Invest A/S har valgt at præsentere totalindkomstopgørelsen i to separate opgørelser. Selskabet har pr. 31. december 2011 som led i gennemførelse af ændret strategi omklassificeret regnskabsposten Garage- og carporteanlæg til Investeringsejendomme, som herefter omfatter samtlige selskabets ejendomsinvesteringer. der måles til dagsværdi. Garage- og carportanlæg blev indtil ultimo 2011 indregnet således: "Garage- og carportanlæg i tilknytning til selskabets beholdning af ejerlejligheder indregnes under materielle anlægsaktiver og måles til kostpris med tillæg af afholdte ombygnings- og forbedringsudgifter samt opskrivninger og med fradrag af afskrivninger og nedskrivninger". Anden totalindkomst, 0,7 mio. kr., omfatter værdiregulering til dagsværdi pr. 31. december 2011 af de omklassificerede garage- og carportanlæg. Selskabet har valgt at præsentere værdireguleringer af investeringsejendomme og den tilhørende realkreditgæld i resultatopgørelsen før finansielle poster. Valutaomregning Jensen & Møller Invest A/S anvender danske kroner som præsentationsvaluta, hvilket også er den funktionelle valuta for selskabet. Jensen & Møller Invest A/S har ikke transaktioner i andre valutaer end den funktionelle valuta. Resultatopgørelsen Resultat af udlejning Lejeindtægter indregnes på forfaldstidspunktet. Hensættelser til Grundejernes Investeringsfond (boligreguleringslovens 18 og 18b) er fratrukket i opkrævede lejeindtægter og indregnes som gældsforpligtelser eller hensatte forpligtelser. I selskabets driftsomkostninger indregnes ejendomsskatter, andel i fællesudgifter til ejerforeninger, administrationshonorar, vedligeholdelse samt afskrivninger. Indvendig vedligeholdelse og udvendig vedligeholdelse, der ikke afholdes af ejerforeningerne, indregnes i takt med afholdelse af de faktiske omkostninger. Selskabets andel af ejerforeningernes vedligeholdelsesomkostninger indregnes samtidig med den øvrige andel af ejerforeningernes fællesomkostninger. - 23 -
I de tilfælde, hvor hensættelser til Grundejernes Investeringsfond (boligreguleringslovens 18 og 18b) ikke skal indbetales ( 18b) eller hensættes som forpligtelse ( 18), modregnes de foretagne hensættelser i de afholdte driftsomkostninger på ejendommene. Vedligeholdelsesforpligtelser vedr. indvendig vedligeholdelse ifølge lejelovgivningen indregnes ikke, men oplyses i en note. Afskrivninger Ejendomme under materielle anlægsaktiver, herunder garageanlæg m.v. afskrives lineært over max. 25 år. Afskrivningerne indregnes i posten driftsomkostninger. Avance ved salg af ejerlejligheder Den kontante salgspris i forbindelse med afhændelse af ejerlejligheder indregnes på den faktiske overtagelsesdag. Omkostninger ved salg af ejerlejligheder omfatter ejerlejlighedernes dagsværdi samt salgsomkostninger og eventuelle istandsættelsesomkostninger. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af selskabet, herunder omkostninger til administrations- og revisionshonorar, direktion, bestyrelse samt børsomkostninger. Værdiregulering til dagsværdi Værdiregulering til dagsværdi omfatter regulering af investeringsejendomme til dagsværdi samt regulering af gældsforpligtelser til dagsværdi. Udskudt skat af værdireguleringen indregnes under skat af årets resultat. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter samt realiserede og urealiserede kursavancer og -tab vedrørende værdipapirer, samt realiserede avancer og -tab på gæld. Skat af årets resultat Skat af årets resultat består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat. Tillæg, fradrag og godtgørelser i henhold til a contoskatteordningen vedrørende skattebetalinger indgår tillige i posten skat af årets resultat. - 24 -
Balancen Investeringsejendomme Beholdningen af ejerlejligheder og garager mv. indregnes i balancen som investeringsejendomme under materielle anlægsaktiver. I anskaffelsesåret måles ejerlejlighederne mv. til kostpris. Finansieringsomkostninger indgår ikke i målingen af aktivernes værdi. Ejerlejligheder til beboelse: Efterfølgende måles ejerlejlighederne til dagsværdi på balancetidspunktet. Værdiansættelsen foretages med udgangspunkt i realiserede kontante salgspriser i de enkelte ejendomme eller mæglervurderinger af ejerlejligheder udbudt til salg. I ejendomme, hvor der ikke er realiseret/forventes salg, og hvor der derfor ikke foreligger konkrete markedsdata, anvendes offentlig tilgængelig statistik for området. Som supplement hertil kan anvendes vurderingsmand ved fastlæggelse af dagsværdi. Herfra trækkes et markedsbestemt nedslag på 40% på de ejerlejligheder, som er belastet med uopsigelig lejekontrakt. Til fastlæggelse af det markedsbestemte nedslag anvendes vurderingsmand. Nettoopskrivninger føres efter fradrag for udskudt skat på Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver under egenkapitalen. Reserven opløses i forbindelse med salg. Salg af ejerlejligheder indregnes i resultatopgørelsen med fradrag for de solgte ejerlejligheders andel af regnskabsmæssig værdi. Driftsomkostninger, der kan henføres til ledige lejligheder oplyses i særskilt note. Ejerlejligheder til erhverv samt garage- og carportanlæg: Disse ejerlejligheder mv. måles til dagsværdi med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Kapitaliseringsfaktoren fastsættes baseret på et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte ejerlejlighed eller grupper heraf. Indestående i Grundejernes Investeringsfond Indestående i Grundejernes Investeringsfond i h.t. Boligreguleringslovens 18b aktiveres som kortfristet tilgodehavende. Tilgodehavender Tilgodehavender som omfatter tilgodehavender fra udlejning og salg, uafsluttede varmeregnskaber og andre tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der foretages nedskrivning på grundlag af en individuel vurdering. Egne kapitalandele Egne kapitalandele måles til kr. 0. Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapitalandele indregnes direkte på overført resultat under egenkapitalen. Gevinster og tab ved salg indregnes således ikke i resultatopgørelsen. - 25 -
Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indeholder forudbetaling af fællesomkostninger til ejerforeninger, samt omkostninger til istandsættelse af ledige lejligheder. Finansielle gældsforpligtelser Realkreditlån måles til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. Denne metode er valgt, idet ledelsen disponerer og styrer ud fra denne dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende obligationer. Andre gældsforpligtelser, som omfatter leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser Forpligtelser i h.t. Boligreguleringslovens 18 og 18b indregnes som henholdsvis langfristede og kortfristede gældsforpligtelser. Udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, oplyses i noterne. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for betalte a conto skatter i løbet af året. Udskudt skat Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver indregnes fuldt ud i balancen af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat opgøres efter den balanceorienterede gældsmetode. Ved beregningen af udskudt skat anvendes en skattesats på 25%. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen opstilles efter den indirekte metode med udgangspunkt i resultat før skat opdelt i hovedgrupper. Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme for året, opdelt på pengestrømme fra driften, fra investeringer og fra finansiering, årets forskydning samt selskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter pengestrømme fra driften reguleret for ikke kontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. - 26 -
Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter pengestrømme fra køb og salg af anlægsaktiver m.v. reguleret for ændringer i tilgodehavender og gældsforpligtelser, der vedrører disse investeringer. Pengestrømme til finansieringsaktivitet omfatter pengestrømme fra optagelse af og afdrag på langfristede lån, handel med egne aktier samt betaling af udbytte til selskabsdeltagerne. Likvide beholdninger ved årets begyndelse samt ved årets udgang består af mellemværender med kreditinstitutter. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger og Nøgletal 2010 og de i hoved- og nøgletalsoversigten er beregnet således: EBVAT/gns. egenkapital Egenkapitalforrentning (ROE) Egenkapitalandel Rentedækning Indre værdi pr. aktie (BVPS) Kurs/indre værdi (P/BV) EBVAT pr. aktie (EBVATPS) Resultat pr. aktie (EPS) Price Earnings (PE) Pengestrøm pr. aktie EBVAT* x 100 Gennemsnitlig egenkapital Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Egenkapital ultimo x 100 Passiver ultimo Res. af primær drift før værdireg. + Finansielle indtægtter Finansielle omkostninger Egenkapital ultimo Antal aktier ultimo Børskurs Indre værdi EBVAT* Gns. antal udvandede aktier Årets resultat Gns. antal udvandede aktier Børskurs Resultat pr. aktie Pengestrømme fra driften Gns. antal udvandede aktier *EBVAT beregnes som resultat før skat korrigeret for værdiregulering til dagsværdi - 27 -
Note 2 - Væsentlige regnskabsmæssige skøn, vurdering og valg i den anvendte regnskabspraksis Opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan kun skønnes. Sådanne skøn er baseret på baggrund af de oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til grund for de tidligere skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder. I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabmæssige vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet. Værdiregulering til dagsværdi - investeringsejendomme Investeringsejendomme måles til dagsværdi og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen. Målingen af selskabets investeringsejendomme har for 2011 resulteret i en samlet nedskrivning på kr. 1,8 mio. kr. Ejerlejligheder til beboelse: Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i realiserede kontante salgspriser i de enkelte ejendomme eller mæglervurderinger af ejerlejligheder udbudt til salg jf. anvendt regnskabspraksis. I ejendomme, hvor der ikke er realiseret/forventes salg af ejerlejligheder, og hvor der derfor ikke foreligger konkrete markedsdata, anvendes offentlig tilgængelig statistik for området. Som supplement hertil kan anvendes vurderingsmand ved fastlæggelse af dagsværdi. Herfra trækkes et markedsbestemt nedslag på 40% på de ejerligheder, som er belastet med uopsigelig lejekontrakt. Til fastlæggelse af det markedsbestemte nedslag anvendes vurderingsmand. En ændring af den anvendte nedslagsprocent med 1%-point vil medføre en samlet ændring af værdien af ejendomme med 1,6 mio. kr. og en ændring af årets resultat og egenkapitalen med 1,2 mio. kr. Årets værdiregulering er positivt påvirket med 3,4 mio. kr. vedrørende ændrede regnskabsmæssige skøn, idet det markedsbestemte nedslag for 2011 og fremover opretholdes indtil opsigelse af lejekontrakt (tidligere opretholdt indtil salgstidspunkt). Ejerlejligheder til erhverv samt garager mv.: Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Kapitaliseringsfaktoren fastsættes baseret på et markedsbaseret forretningskrav for den enkelte ejerlejlighed eller grupper heraf. Værdiansættelsen indeholder flere elementer, der er baseret på ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold og er generelt følsom overfor udviklingen i prisniveauet på boligmarkedet. Note 3 - Segmentoplysninger Den i resultatopgørelsen foretagne opdeling af aktiviteter på resultat af udlejning og realiseret avance ved salg af lejligheder er den for selskabet eneste relevante opdeling af selskabets aktivitet og der er ikke andre rapporteringspligtige segmenter Den udarbejdede separate interne rapportering opdeles på aktiviterne resultat af udlejning og realiseret avance ved salg af lejligheder. Den udarbejdede interne rapportering udarbejdes efter samme regnskabspraksis som den eksterne årsrapport. Den interne rapportering gennemgås regelmæssigt af direktionen, der er selskabets øverste operationelle ledelse. Selskabets beholdning af ejerlejligheder er alle beliggende i det storkøbenhavnske område. - 28 -
Note 4 - Lejeindtægter Beboelseslejligheder... Erhvervslejligheder... Garage- og carportanlæg... 2011 2010 3.818.613 3.909.915 331.153 315.817 672.750 673.500 4.822.516 4.899.232 Note 5 - Driftsomkostninger Beboelseslejligheder... Erhvervslejligheder... Garage- og carportanlæg... Tomme lejemål... 2.865.842 2.879.872 201.645 200.056 264.610 220.388 411.572 416.063 3.743.669 3.716.379 Note 6 - Avance ved salg af ejerlejligheder Salgsindtægter... Regnskabsmæssig værdi og omkostninger ved salg: Ejerlejlighedernes anskaffelsespris... Ejerlejlighedernes tidligere foretagne opskrivninger... Salgsomkostninger... Istandsættelser, netto... 13.610.000 16.754.000 6.216.900 3.851.307 1.579.845 5.883.743 679.863 778.287 250.054-1.538 8.726.662 10.511.799 4.883.338 6.242.201 Note 7 - Medarbejderforhold Selskabet har i året udbetalt vederlag (honorar) til direktionen med kr. 150.000 (2010: kr. 100.000) og til bestyrelsen med kr. 200.000 (2010: kr. 237.500). Bestyrelsens honorar for det kommende regnskabsår godkendes på generalforsamlingen. For regnskabsåret 2011 er godkendt et honorar til bestyrelsesformanden på kr. 100.000, næstformanden kr. 75.000 og bestyrelsesmedlemmer kr. 50.000. Der er ikke indgået aftale om pensions- eller fratrædelsesordninger med ledelsen. Udover direktionen har selskabet i lighed med sidste år ikke haft ansatte. - 29 -
Note 8 - Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer Lovpligtig revision... Andre ydelser... 2011 2010 381.250 380.250 231.250 168.750 612.500 549.000 Note 9 - Værdiregulering til dagsværdi Nedskrivning investeringsejendomme... Opskrivning finansielle gældsforpligtelser... -1.763.476-6.788.000-2.090.190-175.602-3.853.666-6.963.602 Note 10 - Finansielle indtægter Renter af bankindestående mv... Renter af tilgodehavender mv... Renter af værdipapirer... Kursavancer, realiseret i f. t. oprindelig anskaff.pris... 52.996 6.761 4.990 2.592 516 645 319 300 58.821 10.298 De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris, bortset fra kursavancer af værdipapirer, der måles til dagsværdi. Note 11 - Finansielle omkostninger Renter af gæld til kreditinstitutter... Renter af realkreditlån... Renter af anden gæld... Kurstab og omkostninger, realiseret ved afdrag m.v... Låneomkostninger... 2011 2010 0 46.370 1.479.784 1.536.390 0 2.586-7.998 249.381 2.150 128.200 1.473.936 1.962.927 De finansielle omkostninger hidrører fra finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris, bortset fra renter, kurstab og omkostninger vedr. realkreditlån der måles til dagsværdi. - 30 -
Note 12 - Skat af årets resultat Årets aktuelle skat... Regulering af udskudt skat i resultatopgørelsen... Regulering vedr. tidligere år... 2011 2010 1.325.489 2.693.625-1.391.955-3.390.422 36.964 1-29.502-696.796 I skat af årets resultat indgår en udgift på kr. 178.346 som vedrører skat af anden totalindkomst. Skat af ordinært resultat kan forklares således: Beregnet 25 % skat af resultat før skat... Beregnet 25 % skat af anden totalindkomst... Skatteeffekt af: Permanente afvigelser... Tillæg v. acontoskatteordningen... Øvrige reguleringer... Effektiv skatteprocent... -207.166-711.935 178.346 0-4.600 7.253 3.919 7.885-1 1-29.502-696.796 25,6% 24,5% Note 13 - Resultat pr. aktie Årets resultat... Gennemsnitlig antal aktier i omløb: Gennemsnitlig antal aktier... Gennemsnitlig antal egne aktier... Gennemsnitlig antal aktier, udvandet: Gennemsnitlig antal aktier i omløb... -799.160-2.150.942 16.932 16.932-389 -389 16.543 16.543 16.543 16.543 16.543 16.543 Resultat pr. aktie... Resultat pr. aktie, udvandet... -48-130 -48-130 - 31 -
Note 14 - Udbytte Den 3. maj 2011 udbetalte selskabet udbytte til aktionærerne på 3.386.400 svarende til kr. 200 pr. aktie. blev i maj 2010 udbetalt udbytte på kr. 1.693.200, svarende til kr. 100 pr. aktie. Der For regnskabsåret 2011 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på kr. 3.386.400, svarende til kr. 200 pr. aktie, der vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse af selskabets ordinære generalforsamling 25. april 2012 forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2011. Note 15 - Investeringsejendomme 2011 2010 Anskaffelsessum pr. 1/1... Tilgang i året... Afgang i året... Reklassifikation garage- og carportanlæg... Anskaffelsessum pr. 31/12... 65.745.907 65.784.188 253.613 3.813.026-6.251.310-3.851.307 3.612.316 0 63.360.526 65.745.907 Op-/nedskrivninger pr. 1/1... Årets op-/ og nedskrivninger... Afgang i året... Reklassifikation garage- og carportanlæg... Op-/nedskrivninger pr. 31/12... 51.893.611 64.565.354-1.050.093-6.788.000-1.579.845-5.883.743-1.472.499 0 47.791.174 51.893.611 Regnskabsmæssig værdi 31/12... 111.151.700 117.639.518 Den seneste kontante ejendomsvurdering pr. 1/10 2010 andrager kr. 91.299.000. Beholdningen består af 131 ejerlejligheder til beboelse (2010: 142) og 2 ejerlejligheder til erhverv (2010: 3), samt garage- og carportanlæg i 6 (2010: 6) af selskabets ejendomme. Beholdningen kan specificeres således: Beboelseslejligheder... Erhvervslejligheder... Garage- og carportanlæg... 2011 2010 106.726.000 115.039.518 1.572.500 2.600.000 2.853.200 0 111.151.700 117.639.518-32 -