Retningslinier for administration af planlovens landzonebestemmelser Marts 2007
Indledning 5 Tilblivelse af administrationsgrundlaget 5 Procedure i forbindelse med behandling af landzonesager 5 Formål og hovedhensyn i planlovens bestemmelser 8 Almene samfundsmæssige hensyn 9 Konkrete forhold 9 Udstykninger 11 Helårsboliger 12 Generelt 12 Etablering af nye helårsboliger i eller ved egentlige landsbyer 12 Etablering af nye helårsboliger i eller ved mindre, samlede bymæssige bebyggelser, hvor serviceforsynings- og afløbsforhold er mindre gode 14 Etablering af nye helårsboliger i det åbne land, herunder ved helt små bebyggelser 14 Selvstændige nye boliger i overflødige landbrugsdriftbrugsbygninger og større stuehuse 15 Aftægts- og medhjælperboliger ved landbrug 15 Småbygninger 16 Etablering af nye helårsboliger lige uden for byzonegrænsen 16 Værelser til helårsbrug 17 Stuehus på en ejendom 17 Genopførelse efter nedrivning 17 Genopførelse efter brand eller anden skade 17 Boliger opført i træ/halm 18 Ferieboliger 19 Ferieboliger og lejligheder til ferieformål 19 Ferieboliger og- værelser i overflødige bygninger 19 Fritidshuse 20 Udstykninger 20 Ændret anvendelse 20 Tilbygninger 20 Erstatning 20 Badehuse 21 Fritliggende fritidshuse 21 R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 3
Erhverv i landzone 22 Indretning af erhverv i overflødiggjorte landbrugsbygninger 22 Stedbundne formål 23 Erhverv der knytter sig til landbrugserhvervet 23 Erhverv der ikke kan ligge andre steder end i det åbne land 23 Lokalt orienteret erhverv i landsbyer 24 Etablering af servicevirksomhed i eget enfamiliehus 24 Mindre byggeri betinget af krav fra andre myndigheder 24 Udvidelse af meget store eksisterende virksomheder 24 Mindre udvidelser af virksomheder fra før 1970 25 Ubebyggede arealer 25 Virksomhedstyper der giver problemer i det åbne land 25 Opførelse af driftsbygninger på landbrugsejendomme 26 Tekniske anlæg i landzone 28 Nødvendige Spildevands- og forsyningsanlæg 28 Større antennemaster for sikkerhedskommunikation 28 Private antennemaster 28 Vindmøller 29 Rekreative anlæg 30 Motorbaner 30 Skydebaner 30 Modelflyvepladser, og pladser for ultralette fly 30 Sommerlande og lignende 30 Blomster- og fugleparker og lignende 30 Spejderhytter 31 Jagt- og fiskerihytter 31 Ridebaner og lignende 31 Hytteområder 31 Boldbaner (lokale anlæg) 31 Kunstige søer og vandhuller 32 Fiskesøer 32 Anmeldelse af ændret anvendelse 33 Undtagelser der ikke kræver tilladelse eller skal anmeldes i henhold til planloven 33 Godkendt af Udvalget for Teknik, Trafik og Miljø. 33 R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 4
Indledning Retningslinier for administration af planlovens landzonebestemmelser i Langeland Kommune skal danne grundlag for en delegation af den fremtidige landzoneadministration. Trafik-, Teknik- og Miljøudvalget (herefter TTM-udvalget) giver Infrastruktur bemyndigelse til at træffe afgørelser i medfør af 34-38 i Bekendtgørelse af lov om planlægning (LBK nr. 833 af 18/08/2004), indenfor rammerne i disse retningslinier. Sager der ikke er indeholdt i disse retningslinier vil blive forelagt politisk drøftelse. Retningslinierne har samtidig til formål at beskrive for ansøgere, hvordan en sag kan forventes afgjort. Tilblivelse af administrationsgrundlaget I forbindelse med kommunesammenlægningen har der været behov for et fælles administrationsgrundlag på landzoneområdet. Dette administrationsgrundlag er blevet til, på baggrund af de tre tidligere langelandske kommuners administrationsgrundlag. To af kommunerne brugte et administrationsgrundlag som blev udarbejdet af Fyns Amt i 1995 og en af kommunerne havde i forbindelse med ændringer i planloven i 2002 udarbejdet et nyt grundlag. Derudover er der hentet inspiration i Vejledningen om landzoneadministration, Planlovens 34-38, som er udarbejdet af Miljøministeriet, og Den kommenterede planlov, ligeledes udarbejdet af Miljøministeriet. Sidst men ikke mindst er der gjort brug af den store erfaring, som findes hos medarbejderne i Infrastruktur, og den praksis, der igennem årene er opbygget på området. Procedure i forbindelse med behandling af landzonesager Ansøgning modtages og registreres. Ansøgningen fremsendes på et særligt ansøgningsskema, der udleveres i Infrastruktur eller findes på Langeland Kommunes hjemmeside. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 5
Nabo orientering Naboer til en ejendom, hvor der søges om zonetilladelse til et byggeri eller lignende, kan have en væsentlig interesse i sagen udfald. Derfor kan der først meddeles zonetilladelse 2 uger efter, at Infrastruktur har givet en skriftlig orientering om ansøgningen til naboer til den omhandlede ejendom. Orienteringen kan dog undlades, hvis Infrastruktur skønner, at det ansøgte er af underordnet betydning for naboerne. I visse tilfælde skal der foretages en partshøring i henhold til Forvaltningslovens kap. 5, f.eks. i sager hvor en bredere kreds ud over naboer kan have en interesse i sagens udfald. Hovedparten af ansøgningerne ligger inden for de rammer, som TTM-udvalget har udstukket, sådan at Infrastruktur kan træffe afgørelsen. I enkelte tilfælde skal ansøgningen imidlertid forelægges TTM-udvalget. Det sker typisk, når der er tale om en principiel sag eller lignende. Hvis der ikke umiddelbart kan meddeles tilladelse til det ansøgte, vil ansøgeren modtage en såkaldt "foreløbig vurdering". I den forklares det, hvorfor der enten må meddeles afslag på det ansøgte, eller hvorfor det er nødvendigt at stille nogle nærmere betingelser for at meddele tilladelse - det kan være betingelser om farvevalg, bebyggelsens størrelse, beplantning og meget andet. Ansøgeren får herefter normalt 2-3 uger til at komme med yderligere kommentarer, som kan ændre den afgørelse, der er lagt op til i den "foreløbige vurdering". Herefter træffes den endelige afgørelse. Afgørelse Samtidig med, at ansøgeren får en afgørelse, offentliggøres den i Øboen. Derved får andre med væsentlig interesse i sagen mulighed for at blive opmærksom på sagen og får mulighed for eventuelt at klage over afgørelsen. Et afslag annonceres ikke. Der kan indgås aftale med lokale foreninger og eventuelle råd om, som fast procedure at sende, orientering om alle landzonetilladelser. Vilkår En tilladelse kan gøres betinget af, at der f.eks. etableres afskærmende beplantning, at bygningen fjernes efter brug mv. I sådanne tilfælde lader Infrastruktur disse vilkår tinglyse på ejendommen. Omkostningerne hertil påhviler ejeren. Tilsyn Infrastruktur undersøger, om betingelser stillet i forbindelse med tilladelser efter planlovens 35 er overholdt. Er der uoverensstemmelser, skal forholdene bringes i orden. Den til enhver tid værende ejer eller (såfremt R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 6
der er tale om ulovlig brug af ejendommen) bruger af ejendommen er ansvarlig i den sammenhæng. Klagemulighed Når kommunen har truffet afgørelse, er der altid en klagemulighed. Sager efter planlovens 35 kan påklages til Naturklagenævnet. Der kan både klages over retslige spørgsmål og kommunens skøn. Miljøministeren og enhver med retlig interesse i sagens udfald kan klage. Ikke blot enkeltpersoner kan klage, men også organisationer og foreninger med lokalt tilhørsforhold er klageberettigede. Det samme er landsdækkende organisationer og foreninger der har som hovedformål at værne om natur og miljø, f.eks. Danmarks Naturfrednings Forening mv. Klagerne skal indsendes til Langeland Kommune, Infrastruktur som videresender klagen sammen med en kopi af samtlige akter i sagen til Naturklagenævnet. Klagefristen er 4 uger. Hvis der er tale om en tilladelse, må den ikke udnyttes før klagefristen er udløbet. Bliver sagen påklaget, må den endvidere ikke udnyttes, før Naturklagenævnet har truffet afgørelse. Naturklagenævnet kan opkræve gebyr. Naturklagenævnets afgørelse er endelig. Dog vil der altid være mulighed for at indbringe spørgsmålet om såvel kommunens som Naturklagenævnets afgørelser for de almindelige domstole. Det skal ske senest 6 måneder efter, at der enten er truffet en afgørelse af kommunen, som ikke er påklaget, eller efter at Naturklagenævnets afgørelse foreligger. Forældelse En landzonetilladelse skal udnyttes inden 3 år. Er den ikke udnyttet inden da, skal der søges på ny. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 7
Formål og hovedhensyn i planlovens bestemmelser Planlovens 1: Loven skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen og medvirker til at værne om landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskers livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet. Stk. 2. Loven tilsigter særligt: at der ud fra en planmæssig og samfundsmæssig helhedsvurdering sker en hensigtsmæssig udvikling i hele landet og i de enkelte kommuner at der skabes og bevares værdifulde bebyggelser, bymiljøer og landskaber at forurening af luft, vand og jord samt støjulemper forebygges at offentligheden i videst muligt omfang inddrages i planlægningsarbejdet. I vejledningen til planloven står der blandt andet: Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonebestemmelserne er som hidtil at modvirke byspredning ved at hindre uønskede og ukontrollerede bebyggelser og anlæg i det åbne land og at sikre, at egentlig byudvikling sker, hvor der gennem region-, kommune- og lokalplanlægning er åbnet mulighed herfor Udgangspunktet er, at landzonen skal friholdes for anden (uplanlagt) bebyggelse m.v. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Landzonebestemmelserne er af central betydning for jordbrugserhvervene, befolkningens rekreative interesser og beskyttelse af areal og naturressourcer og et vigtigt virkemiddel til sikring af gennemførelsen af den sammenfattende fysiske planlægning Som det fremgår af formålsparagraffen, skal man ved landzoneadministrationen varetage nogle meget brede hensyn. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 8
Almene samfundsmæssige hensyn Disse hensyn, som er helt grundlæggende for de intentioner, der ligger bag planloven, er temmelig uhåndgribelige og har ikke direkte relation til det konkrete forhold i marken. Da disse hensyn i deres natur ikke konstateres på stedet, er det ofte svært for en ansøger at forstå baggrunden for et eventuelt afslag, der er begrundet i disse forhold. Det er derfor karakteristisk for sager af denne art, at den enkelte sag ikke er ret stor og ikke i sig selv volder særlig stor skade, men hvis der er mange sager, og hvis alle de afslåede ansøgninger blev gennemført, ville det være ødelæggende for de almene hensyn. Det er derfor væsentligt at fastholde disse hensyn, da de udgør en del af hovedformålene med landzonebestemmelserne, men det stiller større krav til begrundelsen for afgørelserne. De samfundsmæssige hensyn er blandt andet: at udnytte offentlige og private investeringer bedst muligt (trafikanlæg, byggemodning, institutioner og privat service) at følge den offentlige planlægning op at fastholde karakteren af åbent land og afgrænsningen mellem by og land også hvor der ikke er særlige naturinteresse at reserverer det åbne land for landbrugserhvervet at undgå unødvendigt forbrug af landbrugsjord til blandt andet boligformål at sikre, at borgerne behandles ens ud fra lighedsgrundsætningen det vil sige, at en tilladelse vurderes ud fra den synsvinkel, at den kan komme til at danne præcedens. Ovennævnte hensyn kommer blandt andet til udtryk i kommuneplanen. Det er derfor vigtigt, at administrationen af konkrete sager følger den fysiske planlægning op og ikke medvirker til en svækkelse heraf. Det gælder såvel hensynet til de offentlige og private investeringer som til selve planlægningens troværdighed. Konkrete forhold Ud over at tage almene samfundsmæssige hensyn i afgørelser efter planlovens 35 skal der også tages udgangspunkt i en konkret vurdering af de faktiske forhold i marken. Denne konkrete vurdering skal baseres på regionplanens målsætninger og retningslinier. Blandt de konkret forhold kan nævnes: Landskabelige interesser Kulturhistoriske interesser Biologiske interesser Risiko for miljøkonflikter R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 9
Trafikale hensyn Hensyn til kirkeomgivelser Bevaringshensyn Spildevandsforhold Serviceforhold landbrugsinteresser Rekreative interesser Råstofinteresser Tilladelse skal meddeles, når det ansøgte efter en konkret vurdering af de stedlige forhold findes foreneligt med de hensyn, som landzonebestemmelserne skal varetage. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 10
Udstykninger Der meddeles normalt tilladelse til: Udstykning til opførelse af tekniske anlæg (renseanlæg, transformatorstationer, antenneanlæg, m.m.), når disse nødvendigvis skal placeres i det åbne land. Udstykning af overflødiggjorte medhjælperboliger, aftægtsboliger og lignende etableret før 14. juni 2002 på landbrugsejendomme, hvis boligerne er sådan beliggende, at der ikke opstår miljøkonflikter i forbindelse med ejendommens drift som landbrugsejendom. Det vil dog være en forudsætning, at boligen under hensyn til ejendommens størrelse og driftsform også på længere sigt skønnes at være overflødig. Udstykning af hver enkelt bolig, hvis der på andre ejendomme end landbrugsejendomme er flere lovlige boliger, medmindre der er miljømæssige forhold eller bebyggelsesregulerende bestemmelser m.m., der taler imod. Udstykning af vindmøller, når øvrige forudsætninger muliggør dette. Der meddeles normalt ikke tilladelse til: Udstykning af medarbejder- og generationsskifteboliger opført efter 1. september 2002 medmindre der foreligger en særlig begrundelse. Udstykning af anden form for bebyggelse i det åbne land. Udstykning af en parcel med henblik på, at den skal henligge som ubebygget ejendom til rekreative formål eller lignende (rekreative parceller). Udstykning med henblik på opførelse af ny bebyggelse i det åbne land. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 11
Helårsboliger Generelt Byggeriet må ikke stride mod bevaringshensyn eller landskabelige hensyn. Miljømæssige og bebyggelsesregulerende krav skal overholdes. Der kan stilles særlige betingelser om boligens udformning, materialevalg og placering. Der må kun være to helårsboliger på en landbrugsejendom. Der kan uden tilladelse: Udvides boliger op til 250m 2. Der meddeles normalt tilladelse: Til at til- og ombygge boliger op til 350m 2. Hvis udvidelse af en ejendoms bolig ikke opfylder planlovens kriterier om indretning eller opførelse af en ekstra bolig, stilles betingelse om, at boligen ikke må opdeles i flere boliger. Der meddeles ikke tilladelse: Til opførelse af enkelt huse i det åbne land. Til opførelse af frit beliggende enfamiliehuse i det åbne land. Dette gælder også lige uden for byzoner og landsbyafgrænsninger. Til udvidelse af antallet af boliger, dog med undtagelse af overflødiggjorte stuehuse, som kan opdeles i 2 boligenheder. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 12
Etablering af nye helårsboliger i eller ved egentlige landsbyer Der meddeles normalt tilladelse: Hvis det er i overensstemmelse med landzonelokalplan. Til opførelse af boliger i landsbyer, hvis der er tale om huludfyldning i den eksisterende bebyggelse. Huludfyldning: o Den ansøgte bolig skal ligge i nærheden af andre boliger o Den ansøgte bolig skal ligge nogenlunde samme sted på grunden som de andre boliger, den ligger ved siden af o Der skal tages hensyn til landsbyens grønne områder og karakter På figuren til højre ses eksempler på placering af bebyggelse i forbindelse med huludfyldning. Til indretning af helårsbeboelse i eksisterende bebyggelse, der er velegnet til beboelse, hvis der ikke opstår konflikter i forbindelse med: o Trafik o Miljø o Bevaringshensyn o Kirkeomgivelser o Landsbyens karakter o Landsbyens grønne arealer Der meddeles normalt afslag: Til større samlede bebyggelser med henvisning til at der bør udarbejdes en lokalplan. Til etablering af nye helårsboliger lige uden for lokalplanområder. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 13
Etablering af nye helårsboliger i eller ved mindre, samlede bymæssige bebyggelser, hvor serviceforsynings- og afløbsforhold er mindre gode Der meddeles normalt tilladelse: Til huludfyldende enkeltboliger. Til nye boliger i bygninger der tidligere har været anvendt til beboelse hvis der ikke opstår konflikter i forbindelse med: o Trafik o Miljø o Bevaringshensyn o Kirkeomgivelser o Landsbyens karakter o Landsbyens grønne arealer Ellers gives der kun i særlige tilfælde landzonetilladelse. Etablering af nye helårsboliger i det åbne land, herunder ved helt små bebyggelser Der meddeles normalt tilladelse: Til enkelte nye boliger som huludfyldning, hvis der ikke er konkrete forhold, der taler imod. På figuren til højre ses et eksempel på huludfyldning, samt et eksempel på, hvor der ikke kan bygges, med huludfyldning som begrundelse. Der gives normalt ikke tilladelse: Til etablering af nye helårsboliger i tagetager og overflødige bygninger ved eksisterende helårsboliger. Dog kan der i ganske særlige tilfælde meddeles tilladelse hvis tungtvejende menneskelige hensyn taler for det. I sådanne tilfælde meddeles betingelser omkring tids- eller personbegrænsninger. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 14
Selvstændige nye boliger i overflødige landbrugsdriftbygninger og større stuehuse Der kan uden tilladelse: Etableres én ny bolig i én overflødig landbrugsbygning. Der meddeles normalt tilladelse: Til opdeling men ikke udstykning af store stuehuse til to boliger. De nye boliger vil kunne udvides til 250 m 2 uden landzonetilladelse. Aftægts- og medhjælperboliger ved landbrug Der meddeles normalt tilladelse: Til udstykning af selvstændigt beliggende, overflødige medhjælper boliger og aftægtsboliger, etableret før 14. juni 2002, hvor der ikke skønnes at kunne opstå miljøkonflikter for landbruget. Det skal dog sandsynliggøres at der ikke igen opstår behov for en medhjælperbolig ved den landbrugsejendom, der udstykkes. Til opførelse af medhjælperbolig, såfremt der ikke kan henvises til et nærliggende byområde, og såfremt det er sandsynligt, at der er brug for en eller flere personers fulde arbejdsindsats også på længere sigt. Til en bolig på op til 250 m 2, hvis denne efter kommunens vurdering er nødvendig for driften af landbrug, fiskeri eller skovbrug. Boliger til aftægt eller med tilsvarende personlige begrundelse, der ønskes etableret i tilknytning til en landbrugsejendoms beboelse i bestående bebyggelse, kan tillades med personlige begrænsninger. Dvs. at boligen nedlægges og inddrages til stuehuset, når aftægtsforholdet ophører. Fritliggende aftægtsboliger vil ikke medføre særbehandling, men behandles normalt som i de foranstående eksempler. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 15
Småbygninger Der meddeles normalt tilladelse: Efter konkret vurdering til opførelse af udhusbebyggelse på op til 100m 2 i tilknytning til en bolig. Efter konkret vurdering ved ansøgninger om at opføre udhusbebyggelse mellem 100 og 150m 2. Vurderingen kan bl.a. hvile på de landskabelige hensyn eller på forholdet mellem ejendommens eksisterende bebyggelse og det ansøgte udhusbyggeri. Tilladelse til at opføre udhusbyggeri meddeles normalt på betingelse af at bygningen opføres i tilknytning til ejendommens bolig normalt 20 m. Der meddeles normalt afslag: Til opførelse af udhusbebyggelse på over 150m 2. Der meddeles dog tilladelse til opførelse af udhusbyggeri på over 150m 2, under forudsætning af nedrivning af en eksisterende udhusbebyggelse med en tilsvarende størrelse. Etablering af nye helårsboliger lige uden for byzonegrænsen Der meddeles normalt tilladelse: Til nye boliger i bygninger der inden for de sidste 3 år har været anvendt til beboelse. I disse tilfælde vurderes hver ansøgning for sig med henblik på: o Trafik o Miljø o Konflikter i forhold til landbrug. Der meddeles normalt afslag: Til etablering af nye helårsboliger lige uden for byzonegrænsen. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 16
Værelser til helårsbrug Der kan uden landzonetilladelse: Indrettes værelser der indrettes som en del af en lovlig helårsbolig. Udlejningsværelser til helårsbeboelse, der kræver landzonetilladelse, behandles efter praksis om helårsboliger, dog bør værelser tillades, hvis de umiddelbart kan anvendes som en del af en lovlig helårsbolig, der må i den forbindelse ikke ske ændringer i de ydre rammer for boligen. Stuehus på en ejendom Det kræver ikke landzonetilladelse: at opføre et nyt stuehus som erstatning for eksisterende, hvis det opføres i tilknytning til eksisterende bebyggelse. I tilknytning til defineres som inden for 20m af de eksisterende bygninger. Efter konkret vurdering kan der meddeles landzonetilladelse til opførelse af stuehus uden tilknytning til de eksisterende bebyggelsesarealer. Genopførelse efter nedrivning Der meddeles normalt landzonetilladelse på betingelse af at: Boligen har været beboet inden for de seneste 3 år eller har været fritidsbolig. Boligen ikke har karakter af værdiløs ruin. Den nye bolig har nogenlunde samme beliggenhed og størrelse som den ødelagte. Der kan endvidere meddeles afslag, hvis der er tungtvejende interesser der strider imod, f.eks. planlægning. I sådanne tilfælde vil sagen blive sendt til politisk behandling. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 17
Genopførelse efter brand eller anden skade Der meddeles normalt tilladelse til genopførelse, under forudsætning af at: Boligen har været beboet inden for de seneste 3 år. Boligen ikke har karakter af værdiløs ruin. Den nye bolig har nogenlunde samme beliggenhed og størrelse som den ødelagte. Der er ansøgt om genopførelse og denne er påbegyndt inden rimelig tid, f.eks. et år. Boliger opført i træ/halm Ansøgninger om boliger opført i træ/halm behandles som en hver anden ansøgning om nye boliger i det åbne land. Der meddeles normalt landzonetilladelse: Til opførelse af beboelseshuse i træ/halm i det åbne land, når landskabelige forhold ikke taler imod. Til opførelse af træ/halmhuse i landsbyer og bymæssig bebyggelse, når placeringen ikke vil virke skæmmende i forhold til historiske bygningsværker eller landsbymiljøer. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 18
Ferieboliger Ferieboliger og lejligheder til ferieformål Opførelse af ny bebyggelse til ferieformål sidestilles med bebyggelse til helårsbeboelse. Ferieboliger og -værelser i overflødige bygninger Der kan meddeles landzonetilladelse under forudsættes at: Bygningerne er i en rimelig stand. Der ikke oprettes mere end 10 værelser/lejligheder pr. ejendom. Vand afløbsforhold o.l. skal være i forsvarlig stand. Der ikke forventes miljøproblemer i forhold til eksisterende landbrug. Der ikke kan forventes trafikale problemer. Stuehuset kan ligeledes anvendes til lejlighed. Ferielejligheder generelt må højest være op til 100 m 2. Hvis en lejlighed gennem længere tid er anvendt til ferieformål kræver det landzonetilladelse igen at anvende den som helårsbolig. Ansøgninger herom behandles som helårsbeboelse. Der gives ikke tilladelse: Til udstykning af ferielejeligheder indrettet i nedlagte landbrugsbygninger, dels fordi ejeren skal bo på ejendommen, og dels fordi der kan opstå miljøkonflikter mellem landbrugsejendommen og de udstykkede boliger. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 19
Fritidshuse Bestemmelserne gælder for fritidshuse og for sommerhuse der ikke ligger i et planlagt sommerhusområde. Udstykninger Der gives landzonetilladelse til udstykning af eksisterende lovlige fritidshuse på lejet grund. Ændret anvendelse Der meddeles normalt landzonetilladelse: Til at benytte et fritidshus til helårsbeboelse under forudsætning af at beboelsen tidligere har haft status som helårsbeboelse og er af god standard med rimelige forsynings og afløbsforhold og i rimelig nærhed til offentlig vej. Til helårsbeboelse til pensionister der har ejet deres fritidshus i mere end 8 år, i sommerhusbebyggelser som ligger i landzone, men som har karakter som et sommerhusområde. Ønskes et fritidshus opført i landzone benyttet som helårshus behandles ansøgningen som, nyopførelse af et helårshus. Tilbygninger Ud over i ganske særlige tilfælde meddeles der kun landzonetilladelse til ganske små tilbygninger til fritidshuse uden for planlagt sommerhusområde, og kun hvis tilbygningen har til formål at forbedre de sanitære forhold. Erstatning Hvis et fritidshus brænder eller hvis det er udtjent kan der meddeles landzonetilladelse til et fritidshus af omtrent samme størrelse og som ikke er mere landskabeligt dominerende end det, der lå der i forvejen. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 20
Badehuse Der meddeles landzonetilladelse til erstatning af et badehus, men aldrig til udvidelser. Fritliggende fritidshuse Der kan meddeles landzonetilladelse til en rimelig udvidelse af et fritliggende fritids/sommerhus der tidligere har været anvendt til helårsbeboelse, med mindre konkrete forhold taler imod. Inden for kystnærhedszonen skal der dog i tilladelsen foretages en konkret landskabelig vurdering. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 21
Erhverv i landzone Indretning af erhverv i overflødiggjorte landbrugsbygninger Der meddeles normalt landzonetilladelse: Til indretning af erhverv såsom håndværks og industrivirksomhed og mindre butikker i overflødiggjorte landbrugsbygninger uden landzonetilladelse. Dette gælder dog ikke frit beliggende landbrugsbygninger uden tilknytning til de øvrige bygninger på en landbrugsejendom. Til helt ubetydelige udvidelser af bygninger i forbindelse med nyt erhverv i overflødiggjorte landbrugsbygninger. Til ændring fra ét erhverv til et andet i eksisterende bygninger under forudsætning af, at det ikke medfører væsentlige miljømæssige eller trafikale problemer. Til udvidelser af mindre virksomheder i overflødige landbrugsbygninger kan ske uden landzonetilladelse under forudsætning af at: o Virksomheden ligger i det åbne land. o Virksomheden er lovligt etableret i en tidligere landbrugsbygning. o Virksomheden også efter udvidelsen har indtil 5 ansatte. o Virksomheden også efter udvidelsen har et bruttoareal der ikke væsentligt overstiger 500m 2. Der gives normalt ikke landzonetilladelse: Til udvidelser inden for strandbeskyttelseslinien. Til ændret anvendelse af landbrugsbygninger der er mindre end 5 år gamle. Til omfattende ombygninger i forbindelse med indretning af nyt erhverv i overflødiggjorte landbrugsbygninger. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 22
Stedbundne formål Der gives normalt landzonetilladelse: Til oprettelse af erhverv i landzone, hvis der er tale om stedbundne erhverv som savværker eller teglværker, der bør ligge ved siden af den ressource, der benyttes. I sådanne tilfælde bør der kun gives afslag, hvis der er særlige grunde der taler imod. Selvom der gives tilladelse skal beliggenheden af erhvervet overvejes nøje særlig i forhold til landskabelige interesser. Erhverv der knytter sig til landbrugserhvervet Der meddeles normalt landzonetilladelse: Til maskinstationer, der ligger i tilknytning til eksisterende bygninger på en landbrugsejendom. Salg af landbrugsmaskiner m.v. i forbindelse med maskinstation kræver landzonetilladelse. Der skal stilles krav om afskærmende beplantning/hegning. Til indretning af gårdmejerier og lignede, hvis der alene er tale om forarbejdning af ejendommens egne produkter. Der gives normalt ikke landzonetilladelse: Til indretning af mejerier og lignede, der skal forarbejde produkter fra flere landbrugsejendomme Erhverv der ikke kan ligge andre steder end i det åbne land Der meddeles normalt landzonetilladelse: Til etablering af erhverv der ikke kan ligge andre steder i det åbne land som f.eks. hundekenneler og pensioner og andre former for ikke landbrugsmæssigt dyrehold som f.eks. hestepension og dyrehold på ikke landbrugspligtige ejendomme. I sådanne tilfælde bør der kun gives afslag, hvis der er særlige grunde der taler imod. Selvom der gives tilladelse skal beliggenheden af erhvervet overvejes nøje særlig i forhold til landskabelige interesser. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 23
Lokalt orienteret erhverv i landsbyer Der kan normalt meddeles landzonetilladelse: Til etablering af lokalt orienteret erhverv såsom mindre håndværksvirksomheder, frisører, klinikker og dagligvarebutikker. Tilladelsen gives på betingelse af at: o Virksomheden sigter mod at betjene beboerne i lokalsamfundet. o Der ikke er særlige forhold, der taler imod f.eks. Bevaringsinteresser Miljøforhold Planforhold Der ikke planmæssigt er lagt arealer ud til formålet i en kommune eller lokalplan for området. Der meddeles normalt ikke landzonetilladelse: Til lokalt orienteret erhverv i de helt små bebyggelser. Etablering af servicevirksomhed i eget enfamiliehus Der meddeles normalt tilladelse til etablering af servicevirksomhed som f.eks. advokat, bogforlag, frisør, galleri, kunsthåndværk, revisor, zoneterapi m.v. i forbindelse med en udvidelse af eget enfamiliehus under forudsætning af, at det skønnes landskabeligt, trafikalt og miljømæssigt forsvarligt. Mindre byggeri betinget af krav fra andre myndigheder Såfremt der fra andre myndigheder, f.eks. arbejdstilsynet bliver stillet vilkår om f.eks. baderum, frokoststue, kan der gives tilladelse, selvom virksomheden ikke ligger i tilknytning til eksisterende bebyggelse forudsat at byggeriet er af rimeligt omfang. Udvidelse af meget store eksisterende virksomheder Ved udvidelser af virksomheder, der er så store at de i sig selv kan sidestilles med bymæssig bebyggelse, bør der laves en lokalplan for hele området. Der kan dog gives landzonetilladelse til mindre udvidelser, hvor det ikke er rimeligt at iværksætte lokalplanlægning. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 24
Mindre udvidelser af virksomheder fra før 1970 Der gives landzonetilladelse til mindre udvidelser af virksomheder, der er oprettet før 1970, hvor reglerne om landzonebestemmelserne trådte i kraft, medmindre særlige forhold taler imod dette. Der gives ikke tilladelse til nybyggeri. Ubebyggede arealer Der meddeles normalt ikke landzonetilladelse: Til udendørs oplag i et sådant omfang, at oplaget får selvstændig karakter. Til udendørs udstilling i et sådant omfang, at udstillingen får selvstændig karakter. Virksomhedstyper der giver problemer i det åbne land Der er visse virksomheder, som erfaringsmæssigt har givet anledning til særlige problemer, hvis de etableres i det åbne land. Det drejer sig specielt om cementstøberier, autoophuggere, mekanikere og forhandlere af brugte møbler. Disse erhverv kan derfor ikke tillades i landzone men henvises til planlagte områder, der er udlagt til formålet. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 25
Opførelse af driftsbygninger på landbrugsejendomme Det kræver ikke landzonetilladelse at: Opfører skure, læskure og lignende. Opførelse af driftsbygninger, der er erhvervsmæssigt nødvendige for driften af den pågældende ejendom, og som opføres i tilknytning til de bebyggelsesarealer (normalt < 20m.) Dog skal der i visse tilfælde gives landzonetilladelse til placering og udformning. Det kræver landzonetilladelse at: Opføre usædvanligt store driftsbygninger på meget små landbrugsejendomme. Opførelse af driftsbygninger som ikke ligger i umiddelbar tilknytning til eksisterende bebyggelse. I tilfælde hvor der kræves landzonetilladelse vurderes hver enkelt sag med henblik på: Landskabelige interesser. Alternative placeringer. Miljøhensyn. Nabohensyn. Forhold der umuliggør at den ansøgte bygning ligger i tilknytning til eksisterende byggeri f. eks jordbundsforhold. Trafikale hensyn. Hvis et landbrug ligger indeklemt i bymæssig bebyggelse, hvor det ikke er muligt at have hensigtsmæssig landbrugsdrift, kan der gives tilladelse til udflytning af hele bygningssættet. Hvis en bygning på en bæredygtig ejendom er nedrevet fordi de var i dårlig stand, kan der gives tilladelse til opførelse af nye bolig og driftsbygninger. Der meddeles normalt ikke landzonetilladelse til: Placering på modsat side af trafikeret vej. Placering tæt ved flere boliger, hvorved der skabes risiko for miljøkonflikter. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 26
Fritliggende driftsbygninger på bygningsløse landbrugsejendomme, hvor der på den ejendom, de skal drives fra, er mulighed for at opføre bygningen uden risiko for miljøkonflikter. Fællesanlæg for flere ejendomme uden tilknytning til beboelse, hvis der er en rimelig mulighed for placering ved et eller flere eksisterende bygningsanlæg. Fritliggende driftsbygninger i det åbne land. Dog kan der gives tilladelse til Fritliggende: o Svinestalde af Multi-site systemet. o Hytter til svin på friland o Gyllebeholdere Anlæg der kræver VVM før forholdene herom er afklaret. Andre planmæssige og miljømæssige forhold skal ligeledes være afklaret for der gives landzonetilladelse. Der meddeles normalt kun landzonetilladelse til, at gyllebeholdere kan placeres løsrevet fra driftbygningerne, når: Færdselsmæssige forholdt taler for det. Væsentlige dele af jordtilliggendet ligger løsrevet fra driftbygningerne. Miljømæssige forhold hindrer/vanskeliggør en placering ved driftbygningerne. Dog gælder at der skal meddeles landzonetilladelse til en af hensyn til markdriften ønsket placering af en gyllebeholder, medmindre væsentlige hensyn til landskab, natur og miljø samt naboer taler afgørende imod placeringen. En landzonetilladelse skal være betinget af at gyllebeholderen afskærmes med stedse grøn beplantning bestående af minimum 3 rækker træer inden for 5 meters bredt beplantningsbælte, og at gyllebeholderen skal fjernes når den ikke længere er nødvendig for driften. Vilkåret tinglyses på ejendommen for ejerens regning. Låget skal være i afdæmpet farve og uden reklamer. Beholderen må maks. have en højde på 12,5 meter over terræn. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 27
Tekniske anlæg i landzone Som hovedregel kræves der landzonetilladelse, hvis der kræves byggetilladelse. Nødvendige Spildevands- og forsyningsanlæg Der meddeles normalt landzonetilladelse til anlæg der er nødvendige for gennemførelse af anden lovgivning eller anden overordnet planlægning. Dog skal placeringen i hvert enkelt tilfælde overvejes i forhold til landskabelige interesser, ligesom der kan stilles krav om beplantning for at mindske anlæggets skadelige virkning på landskabet. Større antennemaster for sikkerhedskommunikation Der meddeles normalt landzonetilladelse, men placeringen skal vurderes i forhold til landskabelige værdier. Der stilles krav om, at masterne skal stilles til rådighed til andet udstyr. Private antennemaster Generelt Eksisterende master, tårne, høje bygninger og lignende bør benyttes. Der meddeles normalt landzonetilladelse: Til antennemaster til TV/radiomodtagning i det åbne land, hvor fællesantenne er udelukket. Dog vil der ske en vurdering af højden i forhold til landskabelige interesser. Til fællesantenner i landsbyer og samlede bebyggelser. Til tidsbegrænset tilladelse til private antennemaster, hvor der er sandsynlighed for senere tilslutning til fællesantenne eller bredbåndstilslutning. Til master for erhvervsnødvendig radiokommunikation og til TVantenner på sådanne master. Der stilles normalt vilkår om, at antennemaster skal fjernes uden udgift for det offentlige, hvis de ikke har været brugt i et år. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 28
Der gives ikke landzonetilladelse: Til master der medfører landskabelig konflikt. Vindmøller Der gives afslag til opstilling af private husstandsmøller. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 29
Rekreative anlæg Motorbaner Der gives ikke landzonetilladelse. Motorbaner placeres som resultat af landsplanlægning. Alle sådanne sager vil blive indstillet til politisk behandling. Skydebaner Der kan meddeles landzonetilladelse til fugleskydebaner, hvis de opfylder støjkravene og ikke strider mod anden planlægning. Alle sådanne sager vil blive indstillet til politisk behandling. Modelflyvepladser, og pladser for ultralette fly Hvis der ikke er konkrete eller planlægningsmæssige problemer i forhold til omgivelserne kan der i visse tilfælde meddeles landzonetilladelse til sådanne anlæg. Alle sådanne sager vil blive indstillet til politisk behandling. Sommerlande og lignende Disse anlæg har normalt en størrelse, der forudsætter lokalplanlægning. Blomster- og fugleparker og lignende Disse anlæg begynder som regel i det små og der kan, hvis der ikke er konkrete problemer, gives landzonetilladelse hertil. Dog skal det i forbindelse med udvidelser overvejes om det bør ske på baggrund af en lokalplanlægning. Alle sådanne sager vil blive indstillet til politisk behandling. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 30
Spejderhytter Efter konkret vurdering kan der meddeles landzonetilladelse til at opføre spejderhytter, når de placeres fritliggende i det åbne land uden for de i regionplanen udpegede regionale naturområder. Der kan efter konkret vurdering gives tilladelse til rimelig udvidelse af eksisterende hytter til spejderformål, især til forbedring af de sanitære forhold. Spejderhytter bør ikke udlejes i forbindelse med kursus og festaktivitet. Lejerskoleophold for folkeskoler og børnehaver kan dog accepteres. Jagt- og fiskerihytter Der meddeles normalt ikke landzonetilladelse til at opføre jagt- og fiskerihytter i det åbne land. Ridebaner og lignende Der meddeles normalt tilladelse til etablering af ridebaner, sportsbaner og andre former for fritidsaktiviteter i tilknytning til eksisterende bebyggelse Hytteområder Hytter kan kun udlejes erhvervsmæssigt, hvis de er placeret på campingpladser. Der gives derfor ikke landzonetilladelse til udlejningshytter uden for campingpladser. Boldbaner (lokale anlæg) Der meddeles normalt landzonetilladelse: Til udvidelse af lokale sportspladser i landsbyer. Medmindre konkrete forhold taler imod. Eventuelle gener fra lysanlæg skal vurderes. Større anlæg i nærheden af byzone skal inddrages i byzone ved lokalplanlægning. Efter en konkret vurdering kan der gives landzonetilladelse til opførelse af klubhus og omklædningshus i forbindelse med eksisterende sportsanlæg. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 31
Kunstige søer og vandhuller Der meddeles normalt landzonetilladelse til udvidelse og nyetablering af vandhuller, under forudsætning af at: Søen ikke forsynes med til- eller afløb fra åer, bække, dræn eller åbne render. Opgravede materialer bortkøres eller planeres ud i et ikke over 30 cm tykt lag omkring søen. Hældningerne på bredderne ikke overstiger 1:3. Der ikke opstilles nogen form for bygninger eller lignende. Der ikke fodres i eller ved søen. Der ikke sker beplantning, der kan skygge over vandhullet. Der vælges træer og buske, som er almindelige i området. Der i mindre søer ikke etableres en ø. Museet kontaktes, hvis der i forbindelse med udgravningen fremkommer oldsager, knogler, større mængder træ eller stenkoncentrationer. Når søen er anlagt, og dens areal er over 100m 2, kan den være omfattet af naturbeskyttelseslovens 3, hvorefter dens naturlige tilstand ikke må ændres. Mindre søer på under 100m 2 i private haver kræver ikke landzonetilladelse. Fiskesøer Hvis ikke andre interesser tilsidesættes, kan der meddeles landzonetilladelse til put and take-søer, der ikke kræver egentlige bygningsanlæg ud over toiletbygning, redskabshus og kortsalg. Større anlæg med kiosk, grillhuse, personale- og publikumsbygninger vil forudsætte lokalplan, hvorfor der ikke gives landzonetilladelse. Der gives ikke landzonetilladelse til overnatningshytter ved put and takesøer. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 32
Anmeldelse af ændret anvendelse Efter anmeldelse til Infrastruktur kan overflødige landbrugsbygninger beliggende i det åbne land som er ældre end 5 år og ikke skal ombygges i væsentligt omfang, tages i brug efter planlovens bestemmelser til: Mindre håndværks- og industrivirksomhed eller lager- og kontorformål med op til 5 ansatte. Mindre butikker på indtil 250 m 2. 1 bolig i én af de tidligere landbrugsbygninger på ejendommen. Man skal være opmærksom på, at det kan kræve tilladelse fra anden lovgivning f.eks. byggeloven, naturbeskyttelsesloven etc. Undtagelser der ikke kræver tilladelse eller skal anmeldes i henhold til planloven Der kræves ikke tilladelse efter planloven til anmeldelse af byggeri eller aktiviteter, der er nævnt i planlovens 36 stk. 1. Der skal særlig nævnes: Opførelse eller indretning i eksisterende bebyggelse af en bolig til benyttelse i forbindelse med generationsskifte eller til en medhjælper, hvis landbrugsejendommen er større end 30 ha. Udvidelse af eksisterende mindre lovligt etablerede virksomheder i tidligere landbrugsbygninger, med et etageareal, der ikke væsentligt overstiger 500 m 2. Man skal være opmærksom på, at det kan kræve tilladelse fra anden lovgivning f.eks. byggeloven, naturbeskyttelsesloven etc. Godkendt af Udvalget for Teknik, Trafik og Miljø. Dato: Tirsdag den 13. marts 2007. R E T N I N G S L I N I E R F O R L A N D Z O N E A D M I N I S T R A T I O N 33