Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup April 2015 STARTREDEGØRELSE Østre Havn - Nyhavnsgade, Beddingen m.m. Ø-gadekvarteret
Startredegørelse Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort... 3 Baggrunden... 4 Lokalplanområdet... 4 Grundejerønsker... 5 Eksisterende planforhold... 7 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget... 7 Anbefaling... 10 Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks 219 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Annette Rosenbæk, tlf. 9931 2212 Mail: plan.udvikling@aalborg.dk April 2015 Side 2
Startredegørelse gg e St uh r s k Tørdok Br y Limfjorden en KMD g Be ddin en Østre Havn Lauritzens Plads G væ as j ve s rk ALFA LAVAL AALBORG CABLE PARK Havnemøllegade ROLLS ROYCE MARINE Værfts vej Nyhavnsgade e e April 2015 Side 3 a de Va ng Afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2014. Øs te r br o g an ds Findl e sgad lle rk s A 1:3.000 æ Tegl v 100 m d Islan sa lle Østerb ro Øste rport ad Estland sg o St Østerbro d ga rm erivej Sk ibs bygg PLUS BOLIG æ Sj de ga s nd lla ALFA LAVAL
Nyhavnsgade Startredegørelse Baggrunden På arealet mellem Østre Havnebassin, Beddingen og Nyhavnsgade har der igennem flere år været arbejdet med at få grundlaget for en lokalplan på plads. Arealet ejes af et selskab under TK Development. Forarbejdet har været kompliceret af, at der er betydelige bindinger på arealet, blandt andet i form af en kloakdeklaration. Lokalplanområdet Mellem dette areal og den tidligere lokalplanlagte del af Østre Havn (LP 1-4-106) ligger en eksisterende virksomhed Rolls Royce Marine. Her ønsker grundejeren (KS Værftsvej) også at få fastlagt rammerne for grundens omdannelse til nye byformål med en lokalplan. Lokalplanområdet har et areal på ca. 24.000 m 2. Det ligger attraktivt og synligt mellem Østre Havnebassin og Nyhavnsgade. Byudvikling her vil være en væsentlig brik i, hvordan man vil opleve ankomsten til Aalborg ad Nyhavnsgade. Det vil også få betydning for den samlede karakter af byrummet omkring Østre Havnebassin. Skråfoto (2013) - lokalplanområdet er indtegnet med stiplet linie. Øst for lokalplanområdet langs Nyhavnsgade ligger Menighedshuset - vest for er et nyt kontorhus under opførelse Gasværksvej Beddingen Østre Havnebassin April 2015 Side 4
Startredegørelse Grundejerønsker Grundejernes forslag til hvordan en bebyggelse i området kan disponeres. Fraregnet parkeringsetager svarer dette til en bebyggelsesprocent på ca. 190 længst mod vest og 160 i den østlige del, der også omfatter den rekreative havnepark. Grundejerne ønsker at opføre ialt 38.060 m2 boligbebyggelse i lokalplanområdet excl. delvist nedgravede baser i 1-2 etager til parkering langs Nyhavnsgade. Umiddelbart syd for havnebassinet er det idéen at opføre tre punktbebyggelser i 6-11 etager. Bebyggelsesstrukturen langs Beddingen er en fortsættelse af strukturen fra Plusboligs ungdomsboliger (11 etager), hvor bebyggelsesskalaen gradvist nedtrappes og tilpasses den eksisterende bys skala i sydlig retning (5-6 etager). Langs Nyhavngade tænkes en delvist sluttet randbebyggelse i 5-7 etager. Den del af området, som berøres af en kloakdeklaration, friholdes for bebyggelse som en rekreativ forbindelse ind i området. Havnepromenaden tænkes videreført gennem lokalplanområdet, og der lægges desuden op til at skabe en offentligt tilgængelig rekreativ "havnepark" ved Østre Havnebassin. I forbindelse med de enkelte boligbebyggelser tænkes der etableret hævede opholdsarealer ovenpå parkeringsetager. HAV April 2015 Side 5
Startredegørelse Ovenfor: Volumenstudie der viser den ønskede bebyggelse set fra sydøst. Nedenfor: Volumenstudie der viser den ønskede bebyggelse set fra nordøst. April 2015 Side 6
Startredegørelse Eksisterende planforhold Kommuneplan Eksisterende lokalplaner Arealet er omfattet af kommuneplanrammeområde 1.4.D1, Østre havn, som er et højt prioriteret byomdannelsesområde. Målet er at skabe et blandet byområde med boliger og erhverv, der sammenbinder by og fjord og medvirke til en revitalisering af havnefronten. Kommuneplanen fastlægger en gennemsnitlig bebyggelsesprocent for 1.4.D1 på 170 for området, men med mulighed for lokale variationer. Området er delvist omfattet af lokalplan 10-066, som blev udarbejdet i forbindelse med udviklingen af området omkring KMD i 2003. På dette tidspunkt var der fortsat betydelige miljømæssige påvirkninger fra korn- og foderstofvirksomhederne på Østre Havn, hvorfor den vestlige del af lokalplanområdet var udpeget som en bufferzone, der ikke kunne bebygges. Dette er idag uaktuelt. Området er også delvist omfattet af lokalplan 1-4-104 (2009), som muliggjorde Plus Boligs ungdomsboligbyggeri. Men der har siden vist sig behov for en samlet nytænkning af områdets disponering set i sammenhæng med den nu igangværende byomdannelse på den vestlige side af havnebassinet. Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Her beskrives forhold, der forventes at få afgørende vægt i den forestående planlægning. Arkitektur og boligtyper Grundejers oplæg til bebyggelse skal alene ses som et indledende bud på disponering og volumener. I det videre lokalplanarbejde bliver det væsentligt at sikre, at det enkelte delområde får en særskilt bearbejdning, hvad angår identitet, arkitektur og boligtyper, således at det samlet set udvikles som et varieret og kvalitetsrigt byområde. Formidling af overgang mellem bebyggelser Der lægges vægt på at skabe en god helhedsvirkning af den samlede bebyggelse omkring Østre Havnebassin. Det aktuelle forslag for Rolls Royce Marine arealet skaber et "clash" mellem bebyggelseskoncepter set i forhold til kontorhuset på nabogrunden mod vest. Grundejers arkitekt har arbejdet noget med at tilpasse strukturer og skala med henblik på at skabe en mere harmonisk overgang, men efter forvaltningens vurdering er der stadig et indsatsområde her. Kloakdeklaration Gennem lokalplanområdet løber en større vandafledningsledning. På baggrund af en dialog med Kloak A/S er det konkluderet, at dette udgør en væsentlig binding for lokalplanområdets bebyggelsesplan, idet der ikke kan etableres bebyggelse og andre faste anlæg indenfor det deklarerede område omkring ledningen. Til gengæld kan deklarationsbæltet udnyttes som en grøn stiforbindelse ind i området April 2015 Side 7
Startredegørelse Offentligt tilgængelig havnepark Skyggeforhold og vind Trafikstøj Nyhavnsgade som indfaldsvej Der har fra starten af byomdannelsesprocessen for Østre Havn været et ønske fra Aalborg Kommune om at sikre areal til en offentlig tilgængelig park ved havnebassinet. I de indledende drøftelser med grundejer om byggemuligheder er det således aftalt, at den "forventede byggeret" på havneparkens areal kunne overføres til naboarealer, under forudsætning af at havneparken blev etableret som et offentligt tilgængeligt rekreativt område. Dette er indarbejdet i grundejers forslag. På grund af den relativt høje bebyggelsesskala bør skygge og vindkomfort være et opmærksomhedspunkt i lokalplanlægningen - særligt ift. at sikre gode udendørs opholdsmuligheder. Indledende skyggestudier indikerer dog, at der om sommeren vil være gode muligheder for at finde områder med sol i havneparken og på de forskellige opholdsdæk/-arealer. Området er påvirket af trafikstøj fra Nyhavnsgade og Gasværksvej. Bebyggelse og opholdsarealer skal derfor placeres og afskærmes så støjgener for boliger og opholdsarealer minimeres. Nyhavnsgade er porten til midtbyen, når man kommer til Aalborg fra øst, derfor lægges der vægt på at bebyggelsesstrukturer og sidearealer langs vejen medvirker til at skaber en god byoplevelse. Dette kan være en udfordring, når der samtidig er behov for at afskærme bebyggelse og opholdsarealer mod trafikstøj og ønske om at placere parkering i stueetagen. I lokalplanarbejdet bør der sættes fokus på, hvordan man kan undgå langstrakte "døde" facadeforløb mod vejen. Løsningen tænkes især at være beplantningslommer og begrønning af facader med henblik på at styrke Nyhavnsgade som en grøn og oplevelsesrig indfaldsvej. Attraktive byrum og opholdsarealer Omkring havnebassinet er der væsentlige interesser i forhold til at skabe rare og interessante færdselsforløb og opholdsmuligheder for gående og cyklister især set i sammenhæng med havnepark og havnepromenade. Derfor bør der lægges vægt på at sikre kvalitet og detaljerigdom i arkitekturen i gadeniveau samt forskydninger, nicher ol. i bebyggelsesstrukturen. Der lægges også vægt på, at opholdsarealer på dæk skal være tilgængelige og inviterende - både set ift. den enkelte bolig og omgivelserne. De skal desuden indrettes, begrønnes og opdeles rumligt med henblik på at sikre opholdskomfort. Brugerdrevet byudvikling I sommeren 2012 blev der etableret en kabelbane til wakeboards og vandski i havnebassinet. Aalborg Cable Park, som driver anlægget, har desuden indrettet sig med landfaciliteter i en lille del af den kommende strandpark. Det bør i hele omdannelsesfasen fastholdes, at der skal være mulighed for midlertidige aktiviteter i tilknytning til havnebassin og strandpark med henblik på at "gøde" områdets fremtidige byliv. April 2015 Side 8
Startredegørelse Klimatilpasning Parkering Vejbetjening Lokalplanen skal fastlægge en minimumsgulvkote for boliger af hensyn til klimasikring. Der bør fastlægges bestemmelser vedr. parkering svarende til bestemmelserne på Østre havn i øvrigt. Dvs. maks. og min. 1 p-plads pr. bolig. Parkering skal som hovedprincip placeres i konstruktion. Lokalplanområdet skal som udgangspunkt vejbetjenes via Beddingen og Gasværksvej. Rolls Royce Marine har dog en eksisterende vejadgang fra vest, hvorfor en fortsat vejbetjening af dette areal fra vest er en mulighed. Dette skal afklares i lokalplanprocessen. Udbygningsaftale om infrastrukturanlæg Udbygningen med boliger i lokalplanområdet vil - sammen med den forventede omdannelse af værftsarealet og de øvrige potentielle byomdannelsesområder ved Gasværksvej kræve en ombygning af krydset Nyhavnsgade/ Gasværksvej/ Skibsbyggerivej for herigennem at opretholde en optimal trafikafvikling. Krydset er af stor betydning for trafikken omkring midtbyen, og tidligere omprofilering af Karolinelundsvej er netop afhængig af en optimal afvikling af trafikken på den østlige del af Nyhavnsgade via det omtalte kryds til Østre Allé og motorvejen. Der er i forbindelse med lokalplan for værftsgrunden (lokalplan 1-4- 109) udarbejdet en udbygningsaftale, som fastlægger udgiftsniveau og -fordeling mellem involverede grundejere/kommunen. På samme måde skal nærværende lokalplan følges af en udbygningsaftale. Miljøpåvirkning fra eksisterende virksomhed Rolls Royce Marine kan karakteriseres som en mindre maskinfabrik, der miljømæssigt vurderes at være i miljøklasse 3. Det betyder at der skal være min. 50 m. afstand til boliger, så længe virksomheden er i drift. Afstandskravet kan evt. reduceres som følge af produktionsomlægninger eller støjafskærmningsforanstaltninger. Afstandskravet kan desuden frafaldes, hvis der er sikkerhed for at den miljøbelastende virksomhed bringes til ophør, indenfor 8 år fra lokalplanens godkendelse. Jordforurening Lokalplanområdet er et tidligere industriområde og er kortlagt i henhold til jordforureningsloven. Det betyder at der skal tages særlige hensyn i forbindelse med fx jordflytning og ændret anvendelse til miljøfølsomme formål. Der bør også være særlig opmærksomhed på konsekvenserne af en evt. grundvandsænkning i lokalplanområdet på grund af risiko for påvirkning og mobilisering af eksisterende forureninger. April 2015 Side 9
Startredegørelse Anbefaling Forvaltningen anbefaler at der arbejdes videre med et lokalplanforslag for området med særligt fokus på at sikre følgende: Attraktive og brugbare opholdsarealer på dæk eller terræn til alle boligbebyggelser. Herunder også beskrivelse af principper for hvordan der sikres tilgængelighed, rumdannelser, beplantning, funktionalitet, god vindkomfort, sol mv. Offentlig tilgængelig grøn "havnepark" ved Østre Havnebassin som indrettes med varierede opholds- og aktivitetsmuligheder Havnepromenaden syd for Østre Havnebassin indrettes som shared space, hvor bilkørsel begrænses mest muligt/foregår på de bløde trafikanters præmisser, og hvor der stilles skærpede krav til menneskevenlig arkitektur i gadeniveau. Yderligere bearbejdning af bebyggelsesstruktur og -skala på Rolls Royce Marine areal med henblik på at skabe en bedre overgang til kontorhuset mod vest. Styrke Nyhavnsgade som en oplevelsesrig, grøn indfaldsvej. April 2015 Side 10