Erhvervsarealer planproces for overførsel mellem zoner I det følgende beskrives kortfattet planprocessen ved ændring af et givet område til fremtidig anvendelse til erhvervsformål. Erhvervs-anvendelse kræver, at området ligger i byzone. Områder, der i forvejen ligger i byzone Områder, der allerede ligger i byzone kan umiddelbart ændres, så anvendelsen fremadrettet fastlægges til erhvervsformål. Her er kommunen selv planmyndighed og har samtidig den fulde plankompetence, da eventuelle statslige interesser i al væsentlighed er afhandlet i forbindelse med, at området blev udlagt til byzoneformål. I byzone er det primært vigtigt at forholde sig til, hvordan et nyt erhvervsområde vil påvirke naboområderne (f.eks. boligområder) og, hvordan det vil påvirke infrastrukturen (veje, kryds og lignende). Desuden kan man se på arbejdskraftens mulighed for at komme til området (bil, cykel, bus, tog osv.). I byzoneområder er der som regel ikke så mange hensyn til natur og beskyttelsesinteresser, man skal forholde sig til. Der kan dog være nogle beskyttelsesinteresser i visse byzonearealer typisk arealer, der er udlagt til rekreativ anvendelse og offentlige områder. Processen kræver først en ideindsamling til ændring af kommuneplanen (det vil i hvert fald være det normale), så selve planprocessen med udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan, høring og endelig vedtagelse. Der vil være en vis sandsynlighed for, at der skal udarbejdes en miljøvurdering, ligesom der kan skulle screenes for en VVM. Områder, der ligger i landzone I landzone er kommunen også planmyndighed. Men her har de statslige interesser en større betydning for, om et område kan overføres til byzone. Interesserne er f.eks. landskabelige, geologiske, naturmæssige og de helt overordnede interesser for udviklingen i Hovedstadsområdet. De kommer til udtryk gennem blandt andet Fingerplanen. Hovedparten af beskyttelsesinteresserne stammer fra de gamle regionplaner, som i dag er overtaget af kommuneplanen, hvorfor kompetencen ligger i kommunen. Men praksis viser, at statens interesser kan give vanskeligheder i forhold til f.eks. at ophæve en beskyttelsesinteresse for et område eller i forbindelse med en vurdering af et udlægs betydning for beskyttelsesinteresserne. I Halsnæs Kommune er der ikke udlagt nye arealer til byzoneformål i en årrække, så vi har ikke nogle aktuelle erfaringer med dette. Vi har heller ikke aktuelle erfaringer med at ophæve eller indskrænke omfanget af beskyttelsesinteresser, da det ikke har været aktuelt. I landzone vil man også skulle forholde sig til de områder, der er beskyttet i henhold til Naturbeskyttelsesloven (enge, moser osv.).her vil det være nødvendigt at overføre området fra landzone til byzone, før det kan udlægges til erhvervsformål. Resten af processen vil være som beskrevet for områder, der i forvejen ligger i byzone. For at kunne overføre et landzoneområde til byzone, skal det derfor være et område uden væsentlige beskyttelsesinteresser herunder også de forskellige udpegninger i kommuneplanens retningslinjedel for især det åbne land. Er der beskyttelsesinteresser og udpegninger, skal det kunne vurderes, at betydningen af en ændring til erhvervsformål ikke har betydende indvirkning på udpegningsinteresserne. Fra statslig side, tillader man ikke umiddelbart ændring af landzoneområder til byzoneformål. Der skal kunne peges på et klart behov, ikke bare i kvadratmeter men også underbygget af en reel efterspørgsel på erhvervsarealer, som ikke kan efterkommes. Det kan i den forbindelse blive aktuelt
at handle med ikke udnyttede byzonearealer, som så tilbageføres til landzone. (En tilbageførsel vil kunne medføre krav fra ejer om at tilbagebetale ejendomsskat, hvilket vi så vil skulle gøre). Konkret vil det for Halsnæs Kommunes vedkommende betyde, at man formentlig vil skulle ind og se på det meget store uudnyttede byzoneareal ved Ullerup erhvervsområde hvor der også er en lang række naturinteresser i den nordøstlige del, som derved kunne sikres. Denne proces vil tage væsentligt længere tid end, hvis området allerede er i byzone. Man skal nok regne med mindst halvandet til to år. erhvervsaktiviteter. Ved Ullerup Erhverv er rammeområderne 8.E7 og 8.E8 endnu ikke udnyttede. I øjeblikket er der grunde til salg i 8.E13 og de går ikke som varmt brød. Særligt i den nordlige del af de to områder er der en del naturinteresser. I det lille erhvervsområde syd for Vibehus Trinbræt er der i princippet også en vis rummelighed, da nogle ejere afventer en mulig ændring af området til boligformål og derfor ikke har mange Mulige arealer Ud over hele det udlagte erhvervsområde i Ullerup, som ikke har den optimale beliggenhed i forhold til det, der efterspørges, så er der i dag stort set ikke nogen erhvervsarealer til salg i Halsnæs Kommune. Af de endnu ikke udnyttede byzonearealer, udlagt til andet end erhverv, vurderes det ikke, at der er nogen, der både har en attraktiv beliggenhed, gode adgangsforhold, og ikke vil medføre væsentlige gener for naboerne. Bavnager Ølsted Der er udpeget et område nord for Bavnager i Ølsted, som ud over mod Bavnager mod syd alene grænser op til det åbne land. Området er ikke overført til byzone gennem en lokalplan endnu, men er medtaget i landsplanredegørelsen som et kommende byzoneområde og også udlagt med ramme til boligformål i Kommuneplan 2013 7.B3. Området har fornuftige adgangsforhold via Ubberupvej, men
der skal formentlig anlægges en rundkørsel ved Hillerødvej. I forhold til boligerne i Bavnager, kan man skærme med en beplantet jordvold, som vil tage støj og visuelle gener men også fjerne udsigten nordover. Det vil en boligbebyggelse dog også. Umiddelbart vurderes det, at der i de eksisterende byzoneområder er boligrummelighed i Ølsted til en del års udbygning. Det er primært på hele det tidligere gasbetonområde, som endnu ikke rigtigt er kommet i spil med nye boliger, men hvor ejerne gerne ser en boligudvikling. Udfordringen er primært, at erhvervsområdet ikke vil have nogen naturlig placering på stedet (ingen sammenhæng med andet erhverv) og, at der er risiko for gener for et nærliggende boligområde. Desuden vil det også blive meget synligt fra omgivelserne og derfor skulle pakkes ind i et beplantningsbælte. Det skal også undersøges, om efterspørgslen på erhvervsjord har fokus på Ølsted (tæt ved alt udenfor kommunen) eller er mere internt rettet - for så bør et nyudlæg ske i Frederiksværk (der er ledige erhvervsarealer i Hundested). Der har indtil for godt ti år siden været erhvervsarealer til salg ved Gydebakken, og der er stadig arealer omkring den gamle gasbetonfabrik, som alle har været svære at sælge/ udleje. Så der er måske ikke det store ønske om at placere erhverv i Ølsted. Vest for Industriområde Nord Af landzonearealer vurderes det mest egnede at være området vest for Industriområde Nord i Frederiksværk. Der er rimelige adgangsforhold via Industrivej. Der vil også her blive stillet krav om krydsregulering ved Hundestedvejen/ Industrivej. Området har den fordel, at de direkte naboer er erhvervsområder, at der er forholdsvis langt til bolig- og sommerhusområder (350-550 meter), at der kan opnås en sammenhæng med og nærhed til de eksisterende erhverv og dermed en synergieffekt, som ikke kan opnås ved placering et sted længere væk fra de eksisterende erhverv. Det er området mellem banen og rammerne 3.E1 og 3.E2. Området er omfattet af en række beskyttelsesinteresser i kommuneplanen det er et bevaringsværdigt landskab, der er kulturhistoriske interesser, Arrenakke Å er beskyttet, det er et lavbundsareal, og det ligger indenfor kystnærhedszonen som hovedparten af kommunen.
Disse beskyttelsesinteresser skal vurderes nærmere, ligesom der vil være behov for at forhandle om en overførsel med Naturstyrelsen herunder skal der kunne dokumenteres et reelt behov. Kortlægning af eksisterende erhvervsområder Nedenfor er vist en kortlægning af de eksisterende erhvervsområder i de ovenfor nævnte dele af Hundested og Frederiksværk. Det er både udlagte erhvervsarealer, ledige arealer og potentiel rummelighed indenfor de eksisterende virksomheder. Der har ikke været en dialog med de enkelte ejere i den forbindelse, og det vides derfor ikke, om der er nogle, der ønsker at sælge hele eller dele af deres ejendomme. Nedenfor er vist de kommunale erhvervsarealer (røde), kommunale arealer til salg (grønne) og private til salg (blå).
Vibehus erhvervsområde Et af de områder, som kortlægningen viser med blåt, er det lille erhvervsområde ved Vibehus i Hundested. Her ligger der på to små stikveje 14 erhvervsgrunde med cirka 9 individuelle erhverv eller tidligere erhverv. Flere af disse har i en årrække ikke været aktive, men der er stadig et par aktive erhverv. Der har op mod Kommuneplan 2009 været ønsker fra nogle af ejerne om at ændre området til et boligområde. Det var der dog ikke interesse for fra de endnu aktive erhverv i området, hvorfor området blev liggende. Der er ingen aktuelle undersøgelser i området eller henvendelser fra ejerne. Der er dog stadig aktive er5hverv. Det er vurderet, at området med sine forholdsvis små grunde og bygninger kunne være velegnet for mindre håndværkserhverv, hvor man vil kunne købe/ leje sig ind i noget eksisterende i stedet for at skulle bygge nyt. Det er dog ikke sket og om det er manglende efterspørgsel eller manglende vilje til at sælge/ leje ud til erhverv, er ikke kendt. Der er et alternativ til Vibehusområdet tæt på ved Ullerup, hvor der er meget store uudnyttede erhvervsarealer. Som potentielt boligområde vil det have fordele ved at ligge tæt på Vibehus Station, tæt på lokalbutik, forholdsvis tæt på Lerbjergskolen og tæt på institutioner. Det ligger dog ikke attraktivt i forhold til bymidten i Hundested klemt inde mellem Lokalbanen og Frederiksværkvej og har heller ikke særlige naturværdier. Desuden vil der være støj fra toget, der kører forbi området.