Fremgangsmåde ved overdragelse af andelslejligheder (boliger) i AB Paludan Müllers Vej 6 Under henvisning til vedtægternes 13-15. Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon +45 36 44 11 74 CVR 36 02 68 47 E-mail info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Revideret 12.10.2016 af administrator Ej 1009 Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelslejlighed, kan dette ske i forbindelse med bytning til ejerbolig, andelsbolig eller lejebolig, eller til person, der er beslægtet med andelshaveren i lige op- eller nedstigende linje eller, hvis andelshaver ikke har sådanne slægtninge, til en person, der er søskende, skøskendebarn eller søskendebarnebarn, eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen - og ellers i nedenstående rækkefølge. Salg ved dateret opslag / udbud Andelsboligen skal tilbydes andre andelshavere efter anciennitet. Andelshaver skal opsige sit medlemskab af foreningen overfor bestyrelsen, hvorefter denne opslår lejligheden som ledig i ejendommens opgang. Interesserede andelshavere har herefter 14 dage til at meddele bestyrelsen, om de ønsker at gøre fortrinsretten gældende. Fortrinsretten er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers (købers) lejlighed frigøres. Indstillingsretten vedrørende den lejlighed, der derved bliver ledig, overlades til den fraflyttende andelshaver (sælger). Hvis der måtte være en anden andelshaver med højere anciennitet end køber, som ønsker at flytte ind i den ledige lejlighed, skal sælger respektere dette, og sælgers indstillingsret overgår da i stedet til denne anden andelshavers lejlighed, som derved bliver ledig. Ekstern venteliste Ifølge vedtægterne kan bestyrelsen føre en ekstern venteliste. Dette sker p.t. ikke. Salg til andre Er der ikke indenfor de 14 dage fundet en køber via opslaget, kan andelshaveren sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Godkendelse af ny andelshaver Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Hvis ny andelshaver ikke kan godkendes, skal bestyrelsen afgive skriftlig begrundelse herom senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget meddelelse om, hvem der indstilles. Vurdering af andelslejligheden Når man ønsker at sælge sin lejlighed, skal der - uanset hvem man sælger til - som det første foretages en vurdering af eventuelle fejl og forbedringer. Denne vurdering skal rekvireres skriftligt hos administrator, gerne pr. e-mail på adressen info@naveradmin.dk. Efter aftale med bestyrelsen forestår administrator vurderingen. Meddelt bestyrelsen ønske om opsigelse af medlemskab Opslået i opgangen Vurdering bestilt AB Paludan Müllers Vej 6 (Ej 1009) - Version 1.1 Side 1 af 6
Rekvirering skal ske gerne min. 2 måneder før den forventede overtagelsesdag og kan normalt forventes udført indenfor 1-2 uger efter bestillingen. Vurderingen og udarbejdelse af vurderingsrapport sker for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter vurderingen er foretaget, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Ved besigtigelsen skal der foreligge en liste over de forbedringer, der er udført i lejligheden, vedlagt dokumentation for udgifterne. Til brug herfor kan anvendes administrators hjælpeskema (Excel), som kan rekvireres samtidig med bestilling af vurderingen. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og en vurdering af, om der skal ske fradrag i den anledning. Desuden skal oplyses ønsket overtagelsesdag og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om vurderingsmandens besigtigelse af lejligheden. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes et El- og VVS-tjek af autoriserede håndværkere. Rapporterne udarbejdes for sælgers regning. Sælger kan selv afgøre, om vedkommende selv vil bestille disse rapporter, eller om administrator skal bestille de to tjek hos en af administrators samarbejdspartnere. Hvis arbejdet udføres af en af administrators samarbejdspartnere, sendes regning derfor til administrator, og beløbet forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Hvis der ikke er HFI-/HPFI-relæ, skal HPFI-relæ monteres inden salg. Når vurderingen og El- og VVS-tjek foreligger Hvis der ikke indenfor den fastsatte frist på 14 dage findes en køber via opslag, kan andelshaveren nu udbyde lejligheden til eksterne købere. Først når der foreligger en vurdering er det hensigtsmæssigt, at andelslejligheden annonceres til salg. Det er ikke et ubetinget krav, at El- og VVStjek foreligger, inden vurderingsrapporten udarbejdes, men ønskeligt, idet man derved undgår forbehold for disse rapporter. Nøgleoplysningsskemaer I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes og udleveres til køber inden første underskrift. Iflg. lovgivningen skal disse udarbejdes indenfor 10 arbejdsdage efter, at andelshaver har anmodet herom, og efter vurderingsrapporten foreligger. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelslejlighe Disse skemaer udarbejdes af administrator for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Vurdering foretaget Modtaget vurderingsrapport Bestilt El- og VVS-tjek Modtaget El-tjek Modtaget VVS-tjek Frist for udbud via opslag udløber Annonceret til salg Modtaget nøgleoplysningsskema 1 Modtaget nøgleoplysningsskema 2 AB Paludan Müllers Vej 6 (Ej 1009) - Version 1.1 Side 2 af 6
Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til 1. eller 15. i en måne Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger betaler gebyr for indhentelse af oplysning fra andelsboligbogen. Gebyret fratrækkes ved afregningen. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Sælger skal sende alle nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale til administrator. Skema, som skal udfyldes i den forbindelse, kan rekvireres hos administrator. Sælger skal desuden udlevere dokumenter til køber, jf. afsnittet 'Dokumenter til køber' på side 4. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo afklares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren informerer administrator om, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale. Skema til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale skal ikke udfyldes, idet der i så tilfælde i stedet foreligger en købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Desuden rekvirerer ejendomsmægleren selv en administratorbesvarelse hos administrator. Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Fremsendt andelsbevis til administrator Rekvireret skema hos administrator Returneret udfyldt skema til administrator Underskrevet overdragelsesaftale Modtaget kopi af underskrevet overdragelsesaftale AB Paludan Müllers Vej 6 (Ej 1009) - Version 1.1 Side 3 af 6
Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, husorden, referat af sidste generalforsamling og eventuel(le) efterfølgende ekstraordinær(e) generalforsamling(er), evt. tilstandsrapport, energimærke og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via foreningens område på administrators hjemmeside. Derudover tillige valuarvurdering, vurderingsrapport, vedligeholdelsesplan, nøgleoplysningsskemaer samt El- og VVS-tjek. Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog nr. 0 og tæller derfor ikke me Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Generalforsamling inden overtagelsesdagen Hvis der efter fortrydelsesrettens udløb og inden overtagelsesdagen afholdes generalforsamling, har køber mulighed for at deltage på denne, evt. sammen med sælger. Ifølge vedtægterne kan sælger via fuldmagt overgive sin stemmeret til køber, hvis køber i forvejen er andelshaver i foreningen. Fortrydelsesfrist starter Fortrydelsesfrist udløber ved midnat Hvis generalforsamling i perioden: Givet køber fuldmagt Købesummen Senest 5 hverdage før overtagelsesdagen skal købesummen samt berigtigelsesgebyret være indgået på foreningens bankkonto i Sydbank, reg.nr. 7990, konto nr. 1630271. Hvis overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen samt berigtigelsesgebyret eller stille bankgaranti for beløbet. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. AB Paludan Müllers Vej 6 (Ej 1009) - Version 1.1 Side 4 af 6
Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, indhenter administrator indfrielsesbeløb hos eventuelle panthavere og sørger i så fald for indfrielse deraf, når købesummen frigives. På frigivelsestidspunktet sørger administrator desuden for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Á conto-afregning Allerede når køber har deponeret købesummen hos foreningen, og sælger er fraflyttet, er det ofte muligt for sælger at få en á conto-afregning på størstedelen af købesummen. En sådan afregning vil først blive brugt til indfrielse af eventuelt eksisterende lån og kan desuden reducere behovet for en udlægskredit (sælgers midlertidige lån hos sit pengeinstitut). Dette kan ofte medføre en ikke uvæsentlig rentebesparelse. Henvendelse herom skal i givet fald ske til foreningens daglige administrator. For á conto-afregning betales et ekspeditionsgebyr, som fratrækkes ved endelig afregning af salget. Mangelsindsigelser Snarest muligt efter overtagelsen kan køber gennemgå lejligheden sammen med bestyrelsen for at konstatere eventuelle mangler ved lejlighedens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med købet - i det omfang disse ikke allerede indgår i vurderingen. Bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler, kan køber komme med mangelsindsigelser i op til og med 8 hverdage fra overtagelsesdagen/dispositionsdagen. Eventuelle mangelsindsigelser skal ske skriftligt overfor sælger, administrator og bestyrelse. Foreningen skal gøre købers og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Hvis køber forlanger prisnedslag for sådanne eventuelle påtalte mangler, kan, hvis beløbet skønnes rimeligt, tilbageholdes et tilsvarende beløb ved afregning til sælger, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler ifølge El- og VVS-tjek skal udbedres af sælger ved konstatering (typisk som forbedring). I visse tilfælde kan det aftales, at køber udbedrer (hvis prisnedslag derfor) inden 3 mdr. fra overtagelsen. Udbedring skal dokumenteres overfor administrator. Hvis der fra købers side bliver gjort mangelsindsigelser gældende, kan der evt. ske á conto-afregning. Dette beror på et skøn i den enkelte handel. Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i lejligheden slettes. Sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Gebyret fratrækkes ved afregning. Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Der beregnes gebyr for notering af transport. Gebyret fratrækkes ved afregning. Frist for frigivelse af købesummen Anmodning om á contoafregning givet AB Paludan Müllers Vej 6 (Ej 1009) - Version 1.1 Side 5 af 6
Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning vedrørende el og gas m.v. og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Samtidig bestiller administrator flytteaflæsning vedrørende varme, hvilken aflæsning sker for sælgers regning. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af varmeforbrug. Afregning heraf følger ejendommens forbrugsregnskabsår. Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx el, telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Aflæsning foretaget Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber Ny adresse er meddelt til administrator Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhe Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Paludan Müllers Vej 6 (Ej 1009) - Version 1.1 Side 6 af 6