Regionalt boligoverblik København Boligmarkedsanalytiker Jacob Isaksen jai@nykredit.dk 44 55 13 64 28. november 2016
Boligpriserne er steget i hovedstaden siden 2012 Solid prisfremgang for huspriserne i København Prognose: Boligprisstigninger i omegnen af 4-6% fremadrettet (%) Seneste obs. (DKK/m 2 ) 2014 2014 2015 2016 2017 Seneste 5 år (gns.) Parcel- og rækkehuse 12.192 1,8 6,5 3,4 2,5 1,6 0,1 Byen København 29.809 8,1 10,1 4,9 3,1 3,5 4,3 Københavns omegn 25.487 5,2 9,6 5,9 4,3 3,8 2,5 Nordsjælland 19.181 3,6 7,6 4,8 3,6 1,8 0,5 Østsjælland 17.004 3,1 8,1 4,9 4,0 1,3 0,9 Vest- og Sydsjælland 7.761-2,0 7,7 3,0 2,6 1,2-3,2 Bornholm 5.817 1,4 2,9 6,7 1,5 0,9-5,3 Fyn 9.603-0,5 4,8 1,6 1,5 0,8-1,3 Sydjylland 8.685 0,0 4,2 2,5 1,5 1,0-1,1 Fuld fart på ejerlejlighedsmarkedet i København Østjylland 12.932-0,3 6,9 2,1 2,6 2,1 0,3 Vestjylland 7.850-0,2 1,1 2,4 1,4 0,6-1,2 Nordjylland 8.474 0,9 4,3 2,2 2,3 0,9 0,0 Ejerlejligheder 23.466 5,3 10,6 7,8 4,6 3,7 3,9 Byen København 33.670 7,5 12,9 9,0 6,5 4,5 6,4 Aarhus kommune 28.815 4,9 10,4 8,2 4,3 3,3 3,7 Odense kommune 16.654 5,8 7,9 5,5 3,9 3,4 2,4 Aalborg kommune 17.546 3,4 11,5 8,5 4,0 3,8 3,6 Fritidshuse 13.372-2,5 1,6-0,4 1,7 1,1-4,5 Anm.: Kilde: 2 Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Seneste kvadratmeterpris er 2. kvartal 2016. Prognose fra og med 3. kvartal 2016 til og med 4. kvartal 2018. Realkreditrådet, Nykredit Markets.
København Fuld fart på hovedstadens boligmarked Handelspriser Handelsaktivitet Udbud Handler ift. udbud Salgstid Prisnedslag Boligpriserne fortsætter med at skyde i vejret i og omkring København både hvad angår enfamiliehuse og ejerlejligheder. Dog er der risiko for, at prisvæksten kan vise sig uholdbar i længden. Handelsaktiviteten er normaliseret efter det ekstraordinært høje niveau i 2. kvartal 2015. Den nuværende aktivitet ligger dog fortsat højt, og pilen peger så småt igen opad. Antallet af helårsboliger udbudt til salg synes at have stabiliseret sig omkring et relativt lavt niveau efter i en årrække at være faldet. Handelsaktiviteten ligger på et højt niveau i forhold til udbuddet og vidner om at høj omsætningshastighed på markedet. Salgstiderne for både parcel- og rækkehuse og for ejerlejligheder er stort set stabiliseret på før-krise niveau. Prisnedslagene for både parcel- og rækkehuse og for ejerlejligheder er stort set stabiliseret på før-krise niveau. Geografisk spredning Fremgangen på boligmarkedet gælder både København og omegn, hvor priserne stiger kraftigt i størstedelen af området. Der er dog store forskelle i kvadratmeterpriserne mellem by og omegn. 3
Seneste tendenser på boligmarkedet København
Stor handelsaktivitet i byen København Stærkt ejerlejlighedsmarked Handelsprisen på ejerlejligheder er steget kraftigt de seneste år, og nyeste tal fra boligsiden indikerer, at prisstigningstakten fortsætter i omegnen af 10%. Handelsaktiviteten er høj trods mindre afmatning den seneste tid. I forhold til udbuddet udgør handlerne 28,4%, hvilket er højest blandt de fire største byer i Danmark. Det tager i gennemsnit 74 dage at få solgt sin lejlighed, hvilket er 39 dage under landsgennemsnittet. Prisnedslagene ligger på 4,1%, hvilket svarer til landsgennemsnittet. Flere boliger skifter hænder Byen København Enhed Parcel- og rækkehuse Seneste 3 mdr. Seneste 12 mdr. 3 mdr./ 3 mdr. år/år Handelspris DKK/m 2 30.040 29.543 0,8% 3,9% Handler Antal/måned 124 123 3,9% -9,7% Udbud Antal 638 659-6,0% 5,7% Salgstid Antal dage 102 95 2 0 Prisnedslag Andel 5,4% 5,0% 0,4pp 1,6pp Ejerlejligheder Handelspris DKK/m 2 34.564 33.483 2,7% 8,8% Handler Antal/måned 646 656-0,9% -12,4% Udbud Antal 2.279 2.387-1,2% -10,0% Salgstid Antal dage 74 71 3 8 Prisnedslag Andel 4,1% 3,6% 0,7pp 1,6pp Handelsprisen på parcel- og rækkehuse er steget med 3,9% over det seneste år. Antallet af handler normaliseres efter den exceptionelle udvikling gennem 2015, og handlerne udgør 19,4% af de udbudte boliger til salg. Det tager i gennemsnit 102 dage at få solgt sit hus, hvilket er meget hurtigere end på landsplan. Anm.: Kilde: 5 Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Prisnedslag regnes ift. første udbudte pris. Seneste data for handelspris, handler og prisnedslag er for juni 2016, mens det for udbud og salgstid er september 2016. Realkreditrådet, Nykredit Markets.
Stor handelsaktivitet i Københavns omegn Normalisering af handelsaktiviteten Handelsprisen på parcel- og rækkehuse er steget med 5,8% over det seneste år. De seneste tal fra boligsiden indikerer, at den stærke prisfremgang fortsætter. Antallet af handler normaliseres efter den exceptionelle udvikling gennem 2015, men ligger forsat over niveauet i 2014. Handlerne udgør 18,1% af de udbudte boliger til salg, hvilket er langt over landsgennemsnittet på 9,1%. Det tager i gennemsnit 110 dage at få solgt sit hus, hvilket er 94 dage hurtigere end landsgennemsnittet. Prisnedslaget er steget til 6,2%, hvilket er 1,1 procentpoint under landsgennemsnittet. Københavns omegn Enhed Parcel- og rækkehuse Seneste 3 mdr. Seneste 12 mdr. 3 mdr./ 3 mdr. år/år Handelspris DKK/m 2 25.816 25.299 1,3% 5,8% Handler Antal/måned 302 300 4,8% -12,7% Udbud Antal 1.665 1.604 1,5% 16,1% Salgstid Antal dage 110 106 3-2 Prisnedslag Andel 6,2% 5,5% 0,5pp 1,3pp Ejerlejligheder Handelspris DKK/m 2 25.067 24.494 0,8% 9,2% Handler Antal/måned 240 242 2,1% -10,2% Udbud Antal 879 849-5,8% 19,2% Salgstid Antal dage 79 79 2-8 Prisnedslag Andel 3,9% 4,0% -0,2pp 0,3pp Stærkt ejerlejlighedsmarked Handelsprisen på ejerlejligheder er steget med 9,2% på et år. Det tager i gennemsnit 79 dage at få solgt sin lejlighed, og det gennemsnitlige prisnedslag ligger med 3,9% marginalt under landsgennemsnittet. Anm.: Kilde: 6 Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Prisnedslag regnes ift. første udbudte pris. Seneste data for handelspris, handler og prisnedslag er for juni 2016, mens det for udbud og salgstid er september 2016. Realkreditrådet, Nykredit Markets.
Boligpriserne i Københavnsområdet er stiger fortsat Priserne på parcel- og rækkehuset fortsætter i København den pæne fremgang. Senest ses en stigning på 2,7% fra 1. til 2. kvartal 2016, og priserne lå i 2. kvartal 5,2% over niveauet i 2. kvartal 2015. Prisstigningerne har været størst i byen København, men i 2015 steg priserne i samtlige kommuner. 2016 lader til at byde på knap så stærke prisstigninger som i 2015. Vi forventer, at priserne på parcel- og rækkehuse vil stige med hhv. 3,1% og 4,3% for byen København og Københavns omegn. Priserne på ejerlejligheder i Byen København steg i 2. kvartal 2016 med 2,7% i forhold til 1. kvartal 2016, og niveauet ligger 8,8% over niveauet i 2. kvartal 2015. Dermed fortsætter de seneste års stærke prisfremgang ufortrødent. Vi forventer, at ejerlejlighedspriserne i Byen København vil stige med 9,0% i år. Boligprisstigninger siden 2012 Fremgangen breder sig nærområderne Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Seneste data er for 2. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets. 7
Boligpriserne pr. kommune, Byen København (%) Seneste obs. (DKK/m 2 ) 2012 2013 2014 2015 Parcel- og rækkehuse i Byen København 30.040-3,5 8,1 7,6 10,4 København 30.642-3,0 7,3 8,1 10,7 Frederiksberg 44.255-4,4 9,9 10,4 13,5 Dragør 28.150-3,2 9,6 1,3 7,7 Tårnby 24.491-5,0 9,3 7,3 8,6 Ejerlejligheder i Byen København 34.564-0,5 13,0 7,5 12,9 København 33.670-3,0 7,3 8,1 10,7 Frederiksberg 39.243-4,4 9,9 10,4 13,5 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer er opgjort som årsgennemsnit. Seneste kvadratmeterpriser er for 2. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 8
Boligpriserne pr. kommune, Københavns omegn (%) Seneste obs. (DKK/m 2 ) 2012 2013 2014 2015 Parcel- og rækkehuse i Københavns omegn 25.816-5,0 5,6 5,2 9,6 Albertslund 18.231-3,4-0,5 4,9 6,7 Ballerup 21.828-7,5 2,6 3,0 7,2 Brøndby 20.708-10,9 3,4 8,1 5,8 Gentofte 36.367-2,9 7,4 6,9 6,0 Gladsaxe 29.299-6,4 6,5 3,2 13,4 Glostrup 22.751 1,4 6,2-0,7 10,4 Herlev 24.728-9,3 4,1 6,5 11,1 Hvidovre 23.037-7,9 7,9 7,9 13,9 Høje-Taastrup 19.419-5,3 3,3 3,2 9,0 Ishøj 17.867 2,6-1,7 3,7 12,7 Lyngby-Taarbæk 32.039-3,9 7,0 5,5 10,7 Rødovre 24.294-5,4 9,6 5,8 13,4 Vallensbæk 21.443-2,3 1,7 3,0 9,2 Ejerlejligheder i Københavns omegn 25.067-3,5 10,3 5,5 12,2 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer er opgjort som årsgennemsnit. Seneste kvadratmeterpriser er for 2. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 9
Boligpriserne pr. kommune Det centrale København Nordlige omegn Syd- og Østamager Vestlige omegn Anm.: Seneste kvadratmeterpriser er for 2. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 10
Handelsaktiviteten er normaliseret Handelsaktiviteten er faldet for både parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder siden det ekstraordinært høje niveau i 2. kvartal 2015, der var ansporet af de rekordlave renter. Handelsaktiviteten er dog på vej op for parcelog rækkehuse, mens den for ejerlejligheder ser ud til at være stabiliseret. Antallet af handler med parcel- og rækkehuse ligger i 2. kvartal 2016 17,5% over gennemsnittet siden 2004. For ejerlejligheder i København og i Københavns omegn ligger niveauet hhv. 26,7% og 23,8% over gennemsnittet siden 2004. Handlen normaliseres efter exceptionelt højt niveau i 2015 Antal handler ift. gennemsnit siden 2004 Geografisk synes handelsaktiviteten at have været centreret omkring København. Københavns omegn oplever dog også fremgang sammenlignet med gennemsnittet siden 2004. Anm.: Seneste data er for 2. kvartal 2016. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet, Nykredit Markets. 11
Boligudbuddet synes stabiliseret på et lavt niveau Antallet af parcel- og rækkehuse udbudt til salg synes at have stabiliseret sig omkring et relativt lavt niveau efter en årrække at være faldet. Udbuddet af boliger synes at være stabiliseret Udbuddet af ejerlejlighederne har varieret omkring et lavt niveau i København og omegn de seneste år. Også for ejerlejligheder synes niveauet at have stabiliseret sig. Geografisk ses et generelt lavt niveau af udbudte boliger til salg i forhold til gennemsnittet siden 2004. Det relativt lave udbud af boliger medfører, at prispresset fra den stigende handelsaktivitet forstærkes i størstedelen af kommunerne i København og omegn. Lavest niveau af udbudte boliger længst fra centrum Anm.: Seneste data er for september 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 12
Salgstider & nedslag Salgstiden har stabiliseret sig Stabile tendenser i salgstiderne I 2. kvartal var salgstiden for parcel- og rækkehuse 107 dage for København og omegn, hvilket er hele 97 dage under landsniveau. I historisk perspektiv ligger salgstiderne på et lavt niveau, men de synes dog at være steget en smule gennem det seneste år. Salgstiden for ejerlejligheder ligger i 2. kvartal på hhv. 74 og 79 dage for byen København og Københavns omegn. Salgstiderne ligger på et historisk lavt niveau. Prisnedslag har stabiliseret sig Generelt har udviklingen i nedslagene været flad, men senest ses en mindre stigning. Stabil tendens i nedslag i København og omegn For parcel- og rækkehuse ligger nedslaget på 6,2% i 2. kvartal 2016, hvilket er 1,1 procentpoint lavere end gennemsnittet på landsplan. For ejerlejligheder er nedslaget hhv. 4,1% og 3,9% for byen København og Københavns omegn, hvilket ligger nogenlunde på niveau med hele landet. Anm.: Liggetider er vist som tre måneders glidende gennemsnit. Seneste data er for 2. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 13
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Denne analyse er en "ikke-uafhængig analyse" udarbejdet af Fixed Income and Nordic Research i Nykredit Markets. Ikke-uafhængige analyser er markedsføringsmateriale og udgør ikke-uafhængige objektive investeringsanalyser, og de er derfor ikke underlagt de juridiske krav, som gælder for uafhængige investeringsanalyser. Der gælder derfor heller ikke et handelsforbud inden udbredelsen af markedsføringsmaterialet. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de specifikke finansielle instrumenter, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Chefanalytiker Jacob Skinhøj Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 10 01