Overblik over fejl og mangler i BBR Maj 2007
1 Indledning I Rigsrevisionens beretning nr.10 / 2003 kritiseres økonomi- og erhvervsministeren for ikke at have tilvejebragt et tilstrækkeligt overblik over fejl og mangler i BBR, samt i tilstrækkeligt omfang at have gjort sig overvejelser om fejlenes betydning. I en 18 redegørelse af 21. september 2004 berettede økonomi- og erhvervsministeren, at ministeriet ville danne sig et overblik over fejlenes art og antal ved at indsamle erfaringer fra de kommuner, der har gennemført en særlig kontrol af oplysningerne i BBR. I nødvendigt omfang ville der blive gennemført en stikprøvevis undersøgelse af kvaliteten i BBR. For at skabe et klart billede af, hvem der anvender de enkelte oplysningstyper i BBR, ville der desuden blive gennemført en interessantanalyse af BBR. Resultaterne fra de tre undersøgelser sætter nu EBST i stand til at fremkomme med foreløbige vurderinger af hvor fejlene findes, hvor store de er, samt hvilke økonomiske betydninger de har. Spørgeskema til de kommunale registerførere En spørgeskemaundersøgelse til samtlige kommuner i 2005 om deres forventning til fejlniveauet i BBR viste, at kommunerne generelt er bekendt med, at der er fejl i BBR af et ikke uvæsentligt omfang. Undersøgelsen havde en svarprocent på 86 %. Kommunerne vurderer, at der ved 23 % af landets enfamilieshuse findes en difference mellem BBR-arealet og det reelle boligareal på mere end 5 m 2 og på mere end 25 m 2 for 4 % af bygningerne. 6 % af alle beboelsesbygninger har fejl i varme-oplysningerne, 10 % har fejl i materialeoplysningerne og 7 % har fejl i oplysninger om badog toiletforhold. Rapporten kan læses på www.ebst.dk. Overensstemmelse mellem bygningskort og BBR I 2006 foretog EBST en undersøgelse af kort- og BBR-data i en mellemstor købstadskommune, som viste store afvigelser mellem det i BBR registrerede og det ved flyfoto påviste bygningsareal. En gentagelse af undersøgelsen for Odense Kommune og en dialog med Københavns Kommune, som har udført tilsvarende undersøgelser på eget initiativ, viste samme tendens, om end ikke i helt samme omfang. Det er forbundet med nogen vanskelighed at fastslå den nøjagtige afvigelse på hver enkelt bygning. Interessent-analyse for BBR En interessentanalyse i 2004 fastslog, at BBR-data anvendes i mange sammenhænge og regulerer store pengestrømme i såvel den offentlige som private sektor. Boligarealet vurderes at være den enkeltoplysning, der regulerer de største pengestrømme. I den private sektor i form af huslejeniveau og salgspriser på boliger. I den offentlige sektor benyttes oplysningen bl.a. til beregning af ejendomsværdiskat på ejerboliger. Rapporten kan læses på www.ebst.dk. Foruden initiativerne til at rette op på det manglende overblik over fejl i BBR, har EBST iværksat en række initiativer til forbedring af datakvaliteten i BBR, der er beskrevet i styrelsens handlingsplan for forbedring af datakvaliteten i BBR fra 2005. EBST har desuden gennemført en ændring af BBR-loven (lov nr. 1429 af 21. december 2005), bl.a. med det formål at forbedre datakvaliteten i BBR.
2 Arealfejl ved fritliggende enfamiliehuse Det er af flere årsager naturligt at lægge fokus på boligarealet i de fritliggende enfamiliehuse: Stor udbredelse: De fritliggende enfamiliehuse udgør med godt 1 million af ca. 2,5 millioner registrerede beboelses- og erhvervsbygninger i Danmark den største gruppe. Sikre analyser: Relationen mellem boligarealet og bygningens grundplan er veldokumenteret. Stor effekt: Ejendomsværdien pr. kvadratmeter i enfamilieshuse er høj. De største arealafvigelser kan findes ved at sammenligne digitale kort med BBR-data for hver enkelt bygning. Det er ejers pligt at indberette korrekte oplysninger, og afvigelser kan f.eks. skyldes ejerens manglende indberetning af udførte tilbygninger eller, at ejeren har indberettet et unøjagtigt areal i forbindelse med etableringen af BBR i 1977. Herudover kan kommunernes føring af registret også spille ind på kvaliteten. Logiske fejl internt i BBR Det ældre it-system, som understøtter BBR, har hidtil ikke i nødvendigt omfang benyttet sig af kontrol af interne logiske sammenhænge. Derfor har det f.eks. været muligt, at indtaste et beboet areal som er større end bygningens samlede areal. Til brug for denne undersøgelse er opstillet en kontrolligning for arealdata i det enkelte fritliggende enfamilieshus uden kælder. Denne ligning skal balancere ved korrekt indberetning. På landsplan er der således fundet logiske arealfejl i 2,0 % (14553 ud af 726992 bygninger) af alle fritliggende enfamiliehuse uden kælder. Den mellemstore købstadskommunes fejlprocent for de logiske arealfejl er helt på linje med landsgennemsnittet; mens fejlprocenten i Odense kun er 1,1 %. Arealforskelle mellem kort og BBR Arealet af en bygning på et kort gengiver i virkeligheden arealet af tagfladen; mens BBR indeholder bygningens areal til ydermuren. Ved en sammenligning skal der korrigeres for tagudhænget, hvilket indebærer en vis usikkerhed, idet tagudhænget varierer med byggestilen. EBST har anvendt en fast korrektion i alle beregninger svarende til et gennemsnitligt tagudhæng på 45 cm. Lægger man BBR-arealet for alle Odenses fritliggende enfamiliehuse sammen bliver arealet omkring 2 % større, end hvis man anvendte det tilsvarende areal fra kommunens kort. Forskellen ligger inden for den usikkerhed, der er forbundet med korrektionen for tagudhæng. I København har man opmålt bygningerne til ydermur og er således fri af problemstillingen med tagudhæng. Her ser det overordnede BBR-areal også ud til at stemme med de faktiske forhold. Analysen i København dækker dog alle bygninger de fritliggende enfamiliehuse er ikke udskilt. Værre ser det ud i den mellemstore købstadskommune, hvor BBR-arealet er 9 % mindre end arealet fra luftfoto. EBST vurderer, at forskellen overstiger usikkerheden ved tagudhæng, og at der er et betydeligt areal af enfamiliehuse i kommunen, der ikke er registreret i BBR. Det forventes ud fra en samlet betragtning, at landets samlede areal af fritliggende enfamiliehuse kan være i størrelsesordenen 5 % større end det areal, som er registreret i BBR. Ser man på den enkelte bygning, kan afvigelserne være betydelige. Ud fra analysen af den mellemstore købstadskommunes data har EBST vurderet, at 20-25 % af de fritliggende enfamiliehuse har et afvigende areal i forhold til det registrerede i BBR. Kommunerne har i
spørgeskemaundersøgelsen sat det samme tal på landsplan til 23 %. I den mellemstore købstadskommune fandtes endvidere afvigelser på mere end 25 m 2 i 4 % af alle enfamiliehuse. Forudsat, at den mellemstore købstadskommunes fejlprocent også her er repræsentativ kan man formode, at dette også er gældende på landsplan. Dette bekræftes i spørgeskemaundersøgelsen, hvor kommunerne vurderer, at 3,8 % af landets enfamiliehuse har fejl på mere end 25 m 2. De påviste lokale variationer i datakvaliteten på bygningsarealet i BBR kan hænge sammen med at København og Odense i mange år har haft fokus på BBR s datakvalitet og begge kommuner rutinemæssigt har foretaget opmåling af bygninger. Det er således EBST s forventning, at de to storbykommuners datakvalitet ligger over gennemsnittet. 3 Generelt om fejl i BBR De tekniske analyser har udover arealanalyser også belyst en række andre registreringer i BBR. Herunder ikke-registrerede bygninger og afløbsforhold. Ikke registrerede bygninger Den tekniske undersøgelse har vist, at der er et betydeligt antal bygninger, der ikke er registrerede i BBR. De ikke-registrerede bygninger er helt overvejende mindre bygninger under 50 m 2 størsteparten er under 25 m 2. I den mellemstore købstadskommune er 38 % af alle småbygninger (garager, carporte, udhuse m.v.) ikke registrerede. I Københavns Kommune er omkring 45 % af disse småbygninger ikke registrerede. På landsplan mangler et sted mellem en fjerdedel og halvdelen af alle småbygninger i BBR. Den økonomiske betydning af småbygningerne for samfundet er dog af mindre omfang end enfamiliehusene, idet småbygninger normalt vægtes lavt i ejendomsværdibeskatningen. Hovedparten af de manglende bygninger er endda under 10 m 2 og beskattes derfor som hovedregel ikke. Fejl i oplysningerne om forsynings-, materiale- og indvendige forhold Oplysninger om afløbs- og forsyningsforhold i BBR kan relativt enkelt kontrolleres ved at sammenligne med udbredelsen af de kommunale spildevands- og forsyningsanlæg. Den tekniske analyse viste på den baggrund, at 1 % af ejendommene havde fejl i afløbsforhold. Kommunerne angav i spørgeskemaundersøgelsen fra 2005, at der er fejl i 6-7 % af de indvendige oplysninger om varmeinstallationer, bad- og toiletforhold m.v. Materialeoplysninger (herunder formentlig især tagdækningsmaterialet) angives til 10 %. Forskellene kan forklares ved hyppigheden af ændringer i bygningen. Det forekommer ofte, at en bygning får ændret tagdækningsmaterialet i løbet af sin levetid. Ændringer i varmeforsyning, tilføjelser af ekstra badeværelser m.v. kan også forekomme specielt hvis ejer har et komfortmæssigt eller økonomisk incitament. Afløbsforhold ændres derimod oftest kun ved påbud m.v. Tagdækningsmateriale og toiletforhold indgår som parametre i ejendomsvurderingen, varmeoplysninger indgår ved beregning af en række energitilskud; mens oplysninger om f.eks. toiletforhold indgår som parameter ved beregning af bloktilskud.
4 Konklusion De fejl, der har den største skattemæssige betydning, er fejl i arealet af enfamiliehuse. Det vurderes, at der på landsplan kan være fejl i arealoplysningerne ved 20-25 % af alle enfamiliehuse, mens omkring 4 % (eller godt hver femte af de fejlbehæftede enfamiliehuse) rummer afvigelser, der overstiger 25 m 2. Tallene ventes at dække over lokale forskelle. Landets samlede bygningsmasse af enfamiliehuse i BBR vurderes at være omkring 5 % for lille i forhold til det virkelige areal. 2 % af de fritliggende enfamilieshuse har interne logiske fejl i arealdata, der burde kunne opdages ved indberetning. Andelen af fejl varierer kommunerne imellem. Et sted mellem hver fjerde og hver anden småbygning på under 50 m 2 er ikke registreret i BBR. Disse bygninger har dog ofte begrænset skattemæssig betydning. Der forekommer fejl i oplysningerne om afløb, forsyningsforhold, varmeinstallation, bad- og toiletforhold, tagdækningsmateriale m.v. i 1-10 % af alle bygninger. Fejlprocenten synes højest for de forhold, der oftest ændres i en bygnings levetid. 5 Den fremtidige indsats Det fuldstændige overblik vil i sagens natur kræve inspektion af samtlige bygninger. En sådan indsats skønnes ikke at stå mål med effekten, og ville i øvrigt hurtigt blive uaktuel ved ombygning. EBST arbejder i stedet på en række initiativer, der samlet set vurderes at kunne opsamle en betydelig del af de fejl, der findes i BBR, samtidig med at det i videst mulige omfang sikres, at der ikke opstår nye fejl. Fejlfinding ved salg af ejendom Ved energimærkning i forbindelse med salg af ejendomme udfører energikonsulenten en vurdering af BBR-arealet og eventuelt en opmåling af bygningens opvarmede areal. Erhvervs- og Byggestyrelsen har indgået en aftale med Energistyrelsen om adgang til de oplysninger, der indikerer, at der kan være uoverensstemmelse mellem de faktiske forhold og registreringen i BBR. Erhvervs- og Byggestyrelsen vil på baggrund af oplysningerne gøre den kommune, hvori ejendommen er beliggende opmærksom på, at der er konstateret en afvigelse mellem energikonsulentens oplysninger og oplysningerne i BBR. Oplysningerne forventes at tilgå kommunerne samtidig med idriftsættelsen af det nye BBR. Fejlfinding ved nybyggeri og ombygning I den kommende revision af bygningsreglementet vil der blive en kobling til BBR, således at kommunen først må give byggetilladelse, når BBR er opdateret. Herved sikres, at BBR bliver husket i forbindelse med byggesagsbehandlingen af fremtidige nybyggerier eller ombygninger. Fejlfinding gennem tilsyn og øget opmærksomhed EBST, der har tilsynsforpligtigelsen overfor kommunerne, vil gennem tilsyn med kommunernes føring af BBR øge opmærksomheden om vigtigheden af fejlretningen. Konkret vil der blive ført tilsyn på alle landets kommuner ved at analysere opdateringsfrekvensen i BBR og udføre logiske kontroller af oplysningerne i BBR. Fundne fejl vil blive sendt til den ansvarlige kommune. Desuden vil EBST føre nøjere tilsyn med en række udvalgte kommuner, hvor der blandt andet vil blive analyseret for de groveste arealfejl i BBR i forhold til tekniske kort fra kommunen.