KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

Transkript

1 1 København, den 3. december 2018 KENDELSE Klagerne mod Anne Crone A/S Taastrup Hovedgade Taastrup Nævnet har modtaget klagen den 21. maj Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger til klagerne i forbindelse med klagernes køb, og hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. I forbindelse med, at indklagede fik ejendommen til salg, skrev indklagede den 13. juli 2015 til kommunen: Til rette vedkommende Jeg har ovenstående bolig til salg og af hensyn til sælgers muligheder for at sælge ejendommen skattefrit jf. ejendomsavancebeskatningslovens 8 (parcelhusreglen), skal bede jer oplyse, om der fra ejendommen kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse? Den 14. juli 2015 svarede kommunen: Du har spurgt til mulighederne for at udstykke ejendommen [adressen] A og B i [bynavn]. Ejendommen er beliggende i landzone, og der kan derfor ikke foretages

2 2 udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer uden tilladelse fra kommunen jf. 35, stk. 1 i Lov om planlægning. Hovedformålet med zoneinddelingen er at modvirke byspredning ved at sikre, at byudvikling sker i byzonen, hvor der gennem planlægning er åbnet mulighed herfor. Der gives derfor generelt ikke tilladelse til udstykning af nye ejendomme, og dermed opførelse af nye boliger i landzonen. Kommunen vurderer derfor, at ejendommen ikke kan udstykkes. Indklagede har oplyst, at oplysningerne blev indhentet af hensyn til sælgers eventuelle ejendomsavancebeskatning ved salg af ejendommen, der var på mere end m 2. Parterne har oplyst, at klagerne ikke i forbindelse med handlen fik udleveret mailen af 14. juli 2015 fra kommunen. Af tingbogsudskrift af 3. februar 2016 fremgår, at ejendommens areal var m 2, heraf vej 0 m 2. Det fremgår af indklagedes salgsopstilling af 25. september 2016 bl.a., at huset er beliggende på en m 2 stor grund med et vejareal på 0 m 2. Det fremgår videre af sagsopstillingen: Ejendommen må benyttes til: Beboelsesejendom med 2 le Af ejendommens BBR-meddelelse fremgår bl.a., at der på ejendommen er en bygning 1 [adressen A], som er et fritliggende enfamilieshus med et boligareal på 170 m 2. Det fremgår videre, at der er en bygning 3 [adressen B], som er benævnt anden bygning til helårsbeboelse, og at der her er et boligareal på 68 m 2. Af SKAT s ejendomsvurdering 2015 fremgår, at der er tale om beboelse med 2 lejligheder. Desuden fremgår: Værdier til brug for Ejendomsværdiskatteloft: Ejerbolig for to familier: [ ] Ved købsaftale underskrevet af klagerne og sælger den 25. september 2016 købte klagerne ejendommen for kr. med overtagelse den 6. januar I købsaftalen er ejendommen anført som villa.

3 3 Det fremgår videre af købsaftalen bl.a.: Køber fravalgt rådgivning: Køber er anbefalet at søge egen rådgivning i forbindelse med køb af nærværende ejendom, men har fravalgt dette. Forbehold for nedrivningstilladelse: Handlen er fra købers side betinget af, at køber opnår tilladelse fra [kommunen] til at både [adresse A og B] må rives ned. Køber står selv for ansøgning til kommunen, så svar fra kommunen er modtaget fremsendes dette straks til sælger og sælgers ejendomsmægler. Såfremt køber ikke kan opnå nedrivningstilladelse fra [kommunen], bortfalder nærværende handel uden parterne er hinanden noget skyldigt beløb. Forholdet skal være afklaret senst kl Er indsigelser/godkendelse ikke fremkommet inden fristens udløb bortfalder nærværende handel med mindre køber har ansøgt om fristforlængelse. Sælger skal godkende en evt. fristforlængelse. Køber afholder enhver udgift hertil. [ ] Beboelsesejendom med 2 lejligheder: Køber er gjort bekendt med at ejendommen jf. SKAT er vurderet som beboelsesejendom med 2 lejligheder. Forholdet er herefter sælger og sælgers ejendomsmægler uvedkommende. [ ] Salg til nedrivning køber nedriver Parterne er enige om, at de på grunden værende bygninger ikke repræsenterer nogen selvstændig værdi, og at handelsprisen svarer til grundens værdi. Det forudsættes at køber nedriver de på ejendommen værende bygninger da ejendommen sælges som en nedrivningsejendom. Ejendommen sælges derfor som den er og forefindes, og som beset af køber med de på grunden værende bygninger, ledninger, installationer, varmeanlæg, hegn, træer, beplantninger m.m. I det omfang det findes på ejendommen, medfølger markiser, flagstang, legehus, drivhus. Haveskulpturer/-udsmykning medfølger ikke. Omkostninger til nedrivning af de på grunden værende bygninger er sælger uvedkommende.

4 4 [ ] Beskatning: Parterne er gjort bekendt med, at da ejendommen overstiger m2, kan der ved et salg blive tale om ejendomsavancebeskatning. Klagerne fik i forbindelse med købet udleveret kort af 14. november 2014: Klagerne har oplyst, at de efter at have købt ejendommen blev opmærksom på, at grundens størrelse ikke var angivet korrekt i salgsmaterialet. I oktober 2016 blev ejendommen opmålt af landinspektør. Opmålingen viste, at grunden var m 2, heraf et vejareal på 398 m 2. Den 20. februar 2017 skrev klagernes advokat til sælgers advokat bl.a.: [ ] Mine klienter har efter aftalens indgåelse desværre konstateret, at ejendommens areal ikke stemmer overens med det i salgsopstillingen og øvrige dokumenter anførte, idet ejendommen ikke er m2, men kun m2 resultatet af opmåling foretaget af landinspektør. Ejendommen er således blevet udbudt til salg på baggrund af et 390 m2

5 5 højere areal. Da bygningerne ikke udgør en selvstændig værdi kan værdiforringelsen nemt beregnes: 390 m2 x kvadratmeterprisen a kr. 543 dvs. kr ,00 På denne baggrund er det klart, at mine klienter har krav på afslag i købesummen svarende til det ovennævnte beløb, idet afslaget udgør mere ned 10 %, og ikke kan anses for at falde under mindstegrænsen for afslag. Jeg skal derfor og på ovennævnte baggrund fremsætte krav om betaling kr ,00, senest 10 dage fra dato, idet kravet i modsat fald må forventes indbragt for retten. Kopi af nærværende er samtidig hermed fremsendt til den formidlende ejendomsmægler, der har solgt ejendommen på vegne Deres klient. Den 21. februar 2017 skrev klagernes advokat til indklagede: I forlængelse af min skrivelse g.d. ser jeg mig desværre nødsaget til også over for [indklagede] at forbeholde min klients retsstilling. Såfremt I har bemærkninger til sagen hører jeg naturligvis gerne herom. Samme dag svarede indklagedes forsikringsselskab bl.a.: Som jeg forstår sagen, har dine klienter konstateret, at grundens areal er mindre end forudsat. Du har på vegne dine klienter rettet krav mod sælger om forholdsmæssigt afslag, og du har tillige - over for [indklagede] forbeholdt dig dine klienters retsstilling. Til dette skal jeg bemærke, at i det omfang, at differencen i grundens areal udgør en mangel, da er rette adressat for et krav om forholdsmæssigt afslag udelukkende sælger og ikke tillige mægler. Det skyldes at sælger som i givet fald har fået for meget for sin ejendom i første omgang vil opnå en berigelse, hvis det ikke er sælger (men mægler), der skal tilbagebetale til køber, hvad sælger har fået for meget for ejendommen. Allerede af ovenstående årsag skal jeg afvise, at [indklagede] skal betale noget beløb til dine klienter. Yderligere indsigelser forbeholdes. Det fremgår af sagen, at klagerne til brug for en sag mod sælger har fået udmeldt syn og skøn.

6 6 Den 1. marts 2018 blev der afholdt skønsforretning på ejendommen. Den ene klager var til stede. Af skønsmandens notat om syn og skønsforretningen fremgår bl.a.: [ ] Besvarelse af modpartens spørgsmål la Vejens linjeføring i marken er tydelig og fremgår overvejende identisk med den på Bilag B og Bilag C angivne linjeføring henover ejendommen. Tillige er der på Bilag A anført "Hultoften" hvor vejens linjeføring går over ejendommen og dermed må anses at være indenfor ejendommens matrikelgrænse. Den 24. juni 2018 skrev klagerne til kommunen: Jeg skal lige have noget helt på plads i en meget kort version. 1. Kommunen afviser at der på noget tidspunkt er givet en flerfamilie tilladelse på [adressen]?

7 7 2. Kommunen afviser at der på noget tidspunkt er givet en tilladelse til ejendom med 2 lejligheder? 3. Kommunen er enig i at en ejendom med 2 lejligheder med tilladelse til bolig til 2 familier kan udstykkes iht. 10a i byggeloven? Kommunen svarede hertil: Vi er i alle sager åbne over for, at ansøger eller andre ligger inde med materiale kommunen ikke har kendskab til. I det materiale kommunen har til rådighed for [adressen], er der ikke noget der indikerer, at kommunen har godkendt to selvstændige boliger. I det materiale kommunen har til rådighed for [adressen], er der ikke noget der indikerer, at kommunen har godkendt en ejendom med to selvstændige lejligheder (boliger). Det er korrekt, at byggelovens 10A sædvanligvis giver ret til at udstykke en ejendom hvor der 1) er godkendt mere end et enfamiliehus til helårsbeboelse eller 2) er godkendt at et enfamilieshus opdeles i flere enfamiliehuse til helårsbeboelse. Der er dog visse undtagelser. Klager har bl.a. anført: Indklagede har handlet ansvarspådragende over for klagerne og indklagede skal betale erstatning til klagerne. Klagerne havde forestillet sig at frastykke og sælge en del af ejendommen. Dette kunne have indbragt et anseligt beløb. Værdien af en sådan frastykket grund på m 2 ville have været kr, hvilket beløb klagerne kræver erstattet af indklagede. Der er vej, kloak og forsyning til 2 selvstændige boliger på ejendommen. Klagerne regnede med, at der kunne ske udstykning, fordi byggelovens 10 medfører, at en 2- familieejendom kan udstykkes. Klagerne har nøje læst købsaftalen med tilhørende dokumenter og bedt om supplerende dokumenter. Klagerne troede, de havde købt en flerfamiliebolig. Kommunen afviser, at der på noget tidspunkt er givet tilladelse til flerfamiliebolig. Klagerne må som forbrugere kunne stole på oplysningerne i salgsmaterialet. Begge lejligheder på ejendommen var fuldt udstyret, og begge lejligheder var

8 8 nedrivningsklare. Ved opmåling af landinspektør er det fastslået, at ejendommens grundstørrelse er mindre end anført i tingbogen, og at der er et areal til vej, som ikke var oplyst, da klagerne købte. Det manglende areal på 390 m 2 har en værdi på kr., hvilket beløb indklagede skal erstatte klagerne. Grunde sælges til pris pr. m 2, hvorfor prisen kan udregnes ud fra de manglende kvadratmeter og den pris, klagerne har betalt. Indklagede burde have opdaget et uregistreret vejudlæg på ejendommen. Skønsmanden er efter klagernes opfattelse inhabil, og klagerne kan derfor ikke acceptere skønsrapporten. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have handlet ansvarspådragende og bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. I købsaftalen har indklagede alene givet oplysning om, at SKAT har vurderet ejendommen som en beboelsesejendom med 2 lejligheder. Indklagede har ikke vurderet ejendommen som 2-families ejendom eller udtalt sig om, hvorvidt ejendommen lovligt kunne bebos af 2 familier. Det er rigtigt, at klagerne ikke har modtaget dokumentet fra kommunen om den manglende udstykningsmulighed. Indklagede har i forbindelse med salget på vegne sælger forespurgt kommunen, om der ville ske avancebeskatning ved et salg. Oplysning om, at der kan blive tale om avancebeskatning ved salg, fordi grunden er større end m 2, er også givet til klagerne i købsaftalen. Hvis det var en væsentlig forudsætning for klagerne, at der kunne udstykkes fra ejendommen, burde klagerne have betinget sig dette i købsaftalen. Da klagerne rettede henvendelse til indklagede om grundens areal, henviste indklagede klagerne til at rette krav mod sælger. Der er i den forbindelse foretaget syn- og skøn, og allerede fordi dette fastslår, at klagerne ikke har lidt et tab, afvises klagernes krav. Nævnet udtaler:

9 9 Nævnet finder, at indklagede har pligt til at gennemgå ejendommens dokumenter. Såfremt der er uoverensstemmelser mellem oplysningerne i de forskellige dokumenter eller uoverensstemmelser mellem oplysningerne og de faktiske forhold på ejendommen, har indklagede som mægler pligt til at foretage nærmere undersøgelser af uoverensstemmelserne og gøre køber og sælger opmærksom på uoverensstemmelserne. Indklagede har i salgsmaterialet oplyst, at der er tale om en villa, som må benyttes til beboelsesejendom med 2 lejligheder. Dette er i overensstemmelse med oplysningerne i ejendomsvurderingen og BBR-ejermeddelelsen. Nævnet finder, at der ikke var oplysninger i sagen, som burde have givet indklagede anledning til at undersøge forholdet yderligere. Nævnet finder herefter, at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende, og nævnet kan ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Hvis udstykning var en væsentlig forudsætning for klagernes køb af ejendommen, skulle klagerne have undersøgt dette inden handlen eller have taget forbehold herfor i handlen. Nævnet finder, at indklagede på baggrund af kortudskrift dateret 14. november 2014 burde have set, at der på ejendommen var vej, som førte til to naboejendomme. Indklagede har i salgsmaterialet oplyst et grundareal på m 2, heraf 0 m 2 vej, som det fremgik af ejendommens dokumenter. Nævnet finder, at indklagede herved ikke har tilsidesat sine pligter. Klagerne har anført, at de har fået en mindre grund end forudsat. Grunden blev efter handlens indgåelse opmålt af en landinspektør til m 2. Nævnet finder, at klagerne derfor ikke har fået en grund, der var mindre end forudsat ved handlens indgåelse. Den omstændighed, at der på grunden er og var et areal til vej, ændrer ikke herved. Nævnet bemærker i den forbindelse, at vejarealet på ejendommen fremgår tydeligt af det kort, klagerne fik udleveret i forbindelse med handlen, og at klagerne har besigtiget forholdene på ejendommen. Nævnet lægger herefter til grund, at klagerne vidste eller burde vide, at der var en vej på ejendommen, også selvom det ikke var tinglyst. Nævnet finder herefter, at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende og kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion:

10 10 Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand