Forberedelse til salg / udlejning. v/ Stefan Overby, LE34 Aalborg

Transkript

1 Forberedelse til salg / udlejning v/ Stefan Overby, LE34 Aalborg

2 Forberedelse til salg / udlejning Lejemålsberegning Beregning af BBR-arealer Ejerlejlighedsarealer Deklarationer og vedtægter

3 Lejemålsberegning I henhold til bekendtgørelse om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler - Bek. nr. 311 af I henhold til privatretlig aftale.

4 Bek. 311 af om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler 1 Stk. 1 Boligers og erhvervslokalers areal opgøres som bruttoetagearealet. Bruttoetagearealet er defineret som boligens eller erhvervslokalets samlede areal medregnet ydervægge og andel i adgangsarealer som nærmere beskrevet nedenfor. Bruttoetagearealet opgøres som arealet i vandret plan målt til ydersiden af de begrænsende ydervægge.

5 Bek. 311 fortsat 1 stk. 1 Arealet af de enkelte boliger eller erhvervslokaler afgrænses mod omgivende boliger eller erhvervslokaler ved halvdelen af skillevægge til disse. Skillevægge til adgangsarealer henregnes dog fuldtud til boligen/erhvervslokalet. Den nævnte definition på bruttoetagearealet gælder med følgende begrænsninger og tilføjelser:

6 Bek fortsat a. Adgangsarealer til boliger og erhvervslokaler, herunder trapper, korridorer, altangange, elevatorer m.v., fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende boliger og erhvervslokaler (dvs. uanset disses størrelse). Ved»tilliggende«forstås, at lokalet har dørforbindelse til adgangsarealet. For bygninger med altangang fordeles adgangsarealet på alle boliger og erhvervslokaler, dvs. også på enheder i stueetagen.

7 Bek. 311 fortsat 1 stk. 1 Er der indrettet boliger eller erhvervslokaler i kælder og/eller tagetage, medregnes det dertil knyttede adgangsareal i det fælles adgangsareal, der skal fordeles. Er der fælles adgang til boliger/erhvervslokaler og»udenomsrum«(jfr. nedenstående litra c), medregnes kun halvdelen af dette areal til det samlede fælles adgangsareal, der skal fordeles. Bruttoetagearealet for boliger og erhvervslokaler opgøres i dette tilfælde incl. den mod»udenomsrummene«vendende side af fælles mure eller skillevægge.

8 Bek. 311 fortsat 1 stk. 1 b. Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ikke. c. Arealer af»udenomsrum«beliggende adskilt fra boligen eller erhvervslokalet - såsom vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum o. lign. - medregnes ikke. d. I tagetager opgøres bolig- eller erhvervsareal som arealet målt i vandret plan 1,5 m over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen.

9 Definition af 1.5m plan i tagetager.

10 Bestemmelsen om 1.5m-plan gælder også øvrige etager i en bygning!

11 Bruttoetagearealet måles i et plan svarende til overside af færdigt gulv.

12 Bek. 311 fortsat 1 stk. 1 e. Indgår der i en bolig eller et erhvervslokale arealer i kælderetage, medregnes dette, hvis det er sammenhængende med det øvrige areal via en indvendig trappe. f. Arealer af»supplementsrum«, der hører til en bolig eller et erhvervslokale, men er beliggende adskilt herfra, medregnes til boligen eller erhvervslokalet som henholdsvis bolig- eller erhvervsareal. Dette gælder f.eks. arealet af rum til beboelses- og erhvervsformål beliggende på andre etager og med særskilt indgangsdør (og adresse).

13 Bek. 311 fortsat 1 stk. 1 g. Anvendes en bolig til både bolig- og erhvervsformål, medregnes hele arealet som boligareal. Dog er det i relation til bestemmelsen i 4, stk. 2, 2. pkt., i lov om midlertidig regulering af boligforholdene det areal, der faktisk anvendes til bolig og erhvervsformål, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af loven. h. Arealet af»enkeltværelser til beboelse«(dvs. boliger uden eget køkken) anses som erhvervsarealer.

14 Bek. 311 fortsat 2 Stk. 1 Ejendommens samlede bruttoetageareal opgøres som summen af de enkelte boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal beregnet som anført i 1. Tilsvarende beregnes beboelseslejlighedernes samlede bruttoetageareal som summen af de enkelte beboelseslejligheders bruttoetageareal. Ved opgørelse af ejendommens bruttoetageareal medregnes ikke arealet af garager, carporte og udhuse.

15 Fortolkning af Bek. Nr. 311 Notat fra Landinspektørens Meddelelsesblad nr. 13 af

16 Landinspektørens meddelelsesblad side 214

17 Landinspektørens meddelelsesblad side 215

18 Landinspektørens meddelelsesblad side 216

19 Landinspektørens meddelelsesblad side 217

20 Landinspektørens meddelelsesblad side 218

21 Landinspektørens meddelelsesblad side 219

22 Landinspektørens meddelelsesblad side 220

23 Eksempel 1 - lejemålsberegning

24

25

26

27 Eksempel 2 - lejemålsberegning

28

29

30

31 Beregning af BBR-arealer I henhold til BBR-instruks - udgivet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Krav om oplysning af BBR-areal i forbindelse med salg (Bek. om formidling m.v. ved salg af fast ejd.) Metode for beregning af BBR-arealer stort set identisk med beregning af lejearealer i h.t. Bek. nr. 311.

32 BBR-beregninger ved almene boliger Bruttoareal max. 50 m² pr. ungdomsbolig (incl. andel i fælles adgangsarealer og fælles boligarealer). Almenboliglovens 109, stk. 4. Boligerne er ofte ens indvendigt (indvendige nettoarealer er ens). Fordeling af arealer af ydervægge i f. eks gavle mv. Altangange medregnes normalt i 1.30 m (mindstekrav til flugtvej) jf. BR10. Fordeling af fælles boligarealer på tværs af bygninger Ja! Fordeling af adgangsarealer på tværs af bygninger Nej!

33 BBR-beregninger ved Almenboligloven 109: almene boliger stk. 1: Almene familieboligers bruttoetageareal må ikke overstige 115 m². Undtagelse i stk. 5: Familie på mindst 4 medlemmer hvoraf mindst et medlem er stærkt bevægelseshæmmet. Gennemsnit max. 110 m² for familieboliger i en afdeling.

34 Eksempel 1: BBR-beregning ungdomsboliger

35

36

37 Eksempel 2: BBR-beregning ungdomsboliger/erhverv

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47 Eksempel 3: BBR-beregning ejerboliger

48

49

50

51

52

53 Eksempel 4: BBR-beregning ejerboliger

54

55

56

57

58 Ejerlejlighedsarealer Opmåling Arealer

59 Cirk. 177 af om ejerlejligheder og om boligfællesskaber Punkt 35 Opmålingen Til fyldestgørelse af det i punkt 34c) stillede krav skal hver enkelt lejlighed opmåles. Opmåling skal foretages med en sådan nøjagtighed, at arealet med sikkerhed kan angives i et helt antal kvadratmeter. Ved opmåling af ejerlejlighedernes areal bør nedenstående retningslinjer følges:

60 Cirk fortsat 1 ) Ved beregning af arealet følges den udvendige side af lodrette ydermure. 2 ) Vægge, som dannere skel imellem lejlighederne, medregnes med halvdelen af vægtykkelsen til hver lejlighed. 3 ) vægge, som danner skel mellem lejligheder og fællesrum, medregnes til ejerlejligheden med hele vægtykkelsen.

61 Cirk fortsat 4 ) Arealer i tagetage el.lign. måles i et vandret plan 1,5 meter over færdigt gulv. Hvis der findes begrænsende lodrette vægge (skunkvægge), og disse er 1,5 meter eller højere, måles fra planets skæring med væggenes yderside, medens der ellers måles fra planets skæring med de skrå vægges yderside (overflade af tagdækning). Arealer, der er beliggende i planet 1,5 meter over færdigt gulv, men mellem yderside af lodrette vægge og tagfladen, kan dog medregnes, hvis der er tale om indbyggede skabe, garderoberum og lign., der med hensyn til udførelse og indretning må betegnes som en del af lejligheden. NB. 1 m plan i ejerlejlighedsopdelinger fra før 1. sept. 1977

62 Cirk fortsat Ved andre lodrette vægge i tagetage (f.eks. vægge mellem to lejligheder) samt lodrette ydermure (f.eks. gavle, kviste) følges reglerne under punkterne 1-3. Horisontalt anses lejlighederne indbyrdes begrænset af et plan midt gennem etageadskillelsen. Mod fællesrum og evt. undergrund anses hele etageadskillelsen som hørende til lejligheden.

63

64

65

66 Deklarationer og vedtægter Eksempler fra forskellige projekter

67

68 Udstykningsplan

69 Uddrag fra bilag til vedtægt: Vedligeholdelse af facader og tag mv.

70

71 Uddrag fra bilag til vedtægt: Vedligeholdelse af facader.

72 Uddrag fra bilag til vedtægt: Vedligeholdelse af p-dæk og facader.

73 Uddrag fra bilag til vedtægt: Adgangsrettigheder.

74 - Almenboligloven Litteraturliste - Bekendtgørelse (nr. 311) om beregning af arealet af boliger og erhvervsarealer - Bek. af lov om bygnings og boligregistrering (BBR-loven) - BBR-instruks - Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom. - Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber. - Ejerlejlighedsloven.