Den 9. august 1999 JSP/ah Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 1067 København K Fax nr. 33 12 86 13 Halvårsmeddelelse 1999 EjendomsSelskabet Norden A/S Highlights EjendomsSelskabet Norden har haft en positiv resultatudvikling med en vækst i resultatet før skat på 44% sammenlignet med året før. Resultatet før skat for første halvår 1999 udgør 67.355 t.kr. sammenlignet med 46.614 t.kr. i samme periode året før. Tomgangen i selskabets erhvervsejendomme er reduceret yderligere og udgør pr. 30. juni 1999 3,5% excl. uudviklet del af Holmen. Der er i første halvår investeret ca. 134 mio. kr. i nye ejendomme - herunder ejendomme i Malmø. Investeringsaktiviteten ventes at ligge på et højere niveau i andet halvår. Resultatet for hele 1999 ventes fortsat at udgøre 190 mio. kr. før skat svarende til en fremgang på 23% i forhold til 1998. Den gennemførte emission har tilført selskabet et provenu på 608 mio. kr. og muliggør investeringer i Øresundsregionen på 1.500 mio. kr. ved en soliditet på 40%. Side 1 af 11
Hoved- og nøgletal for halvåret *) Resultatopgørelse (mio.kr.) 1999 1998 1997 1996 1995 Huslejeindtægter 176,5 165,1 135,7 119,8 98,5 Driftsomkostninger -71,8-69,2-51,9-48,4-42,0 Overskud ved udlejning af ejendomme 104,7 95,9 83,8 71,4 56,5 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 35,9 20,7 12,9 15,5 5,2 Ejendommenes resultat 140,6 116,6 96,7 86,9 61,7 Adm.omkostninger og afskrivninger -11,1-10,5-9,5-8,9-9,2 Resultat før kapitalinteresser i associeret virksomhed 129,5 106,1 87,2 78,0 52,5 Resultat af kapitalinteresser i associeret virksomhed 0,0 0,0 6,7 0,0 0,0 Resultat før finansiering 129,5 106,1 93,9 78,0 52,5 Finansieringsomkostninger -62,1-60,1-57,8-55,0-40,9 Resultat før kurs- og værdireguleringer 67,4 46,0 36,1 23,0 11,6 Kursregulering af værdipapirer 0,0 0,6 0,0-0,3 3,2 Værdiregulering af ejendomme 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat før skat og ekstraordinære poster 67,4 46,6 36,1 22,7 14,8 Skat af ordinært resultat -20,3-9,3-12,2-7,7-5,0 Ordinært resultat efter skat 47,1 37,3 23,9 15,0 9,8 Ekstraordinært resultat efter skat 0,0 0,0 0,0 0,0 3,5 Periodens resultat 47,1 37,3 23,9 15,0 13,3 Balance Aktiver Erhvervsejendomme 2.590,7 2.299,0 2.119,4 1.849,7 1.291,4 Boligejendomme 570,3 541,6 388,7 337,2 267,5 Boligejendomme Malmø 39,6 0,0 0,0 0,0 0,0 Ejerlejligheder 531,1 555,8 464,7 480,8 539,9 Ejendomme i alt 3.731,7 3.396,4 2.972,8 2.667,7 2.098,8 Andre aktiver 140,6 82,2 221,2 111,3 100,2 Likvider og fonds 266,2 462,5 119,3 124,6 246,4 Andre aktiver 406,8 544,7 340,5 235,9 346,6 Aktiver i alt 4.138,5 3.941,1 3.313,3 2.903,6 2.445,4 Passiver Egenkapital 1.698,3 1.614,0 1.400,3 1.116,3 980,1 Gæld og hensættelser 2.440,2 2.327,1 1.913,0 1.787,3 1.465,3 Passiver i alt 4.138,5 3.941,1 3.313,3 2.903,6 2.445,4 *) Den anvendte regnskabspraksis er i forhold til foregående år ændret således, at der afsættes fuld udskudt skat. Hoved- og nøgletal er tilpasset praksisændringen. Side 2 af 11
Ejendomsporteføljen: 1999 1998 1997 1996 1995 Ejendomme, stk. Erhvervsejendomme 86 80 73 68 51 Boligejendomme 28 29 16 13 10 Boligejendomme Malmø 5 0 0 0 0 Ejerlejligheder 2.160 2.328 2.030 2.173 2.380 Antal m2 Erhvervsejendomme 353.952 311.596 296.360 274.540 195.264 Boligejendomme 211.334 214.133 168.622 159.569 136.462 Boligejendomme Malmø 9.453 0 0 0 0 Ejerlejligheder 157.645 174.225 149.191 158.880 172.873 Total 732.384 699.954 614.173 592.989 504.599 Bogført værdi pr. m2 i kr. Erhvervsejendomme 7.319 7.378 7.151 6.737 6.614 Boligejendomme 2.699 2.529 2.305 2.113 1.960 Boligejendomme Malmø 4.189 0 0 0 0 Ejerlejligheder 3.369 3.190 3.115 3.026 3.123 Total 5.095 4.852 4.840 4.499 4.159 Nøgletal: Aktiekapital, t.kr. 536.541 536.541 479.093 359.320 313.120 Forrentning af egenkapital p.a. (%) 5,8 4,6 3,4 2,7 2,7 Soliditetsgrad (%) 41,0 41,0 42,3 38,4 40,1 Resultat pr. aktie (kr.) 8,8 7,0 5,7 4,2 4,2 Indre værdi pr. aktie (kr.) 317 301 292 311 313 Direkte afkast, ejendomme 7,4 7,1 7,1 7,3 6,0 Omkostningsprocent 8,2 9,0 9,9 10,2 14,9 *) Nøgletal er beregnet i henhold til Dansk Finansanalytikerforenings Vejledning Side 3 af 11
Bestyrelsens beretning for 1. halvår 1999. Resultat for 1. halvår 1999 Resultatet før skat for første halvår 1999 udgør 67.355 t.kr. Resultatet afspejler en fortsat positiv udvikling i udlejningssituationen både inden for bolig og erhvervsejendomme samt fortsat stigende priser på ejerlejligheder. Ejendommenes resultat udgør 140.665 t.kr. sammenlignet med 116.612 t.kr. i 1998. Fremgangen er positivt påvirket af salg af 3 ejendomme, som meddelt Fondsbørsen den 31. maj 1999 med en samlet avance på ca. 9 mio. kr. Herudover kan fremgangen i det væsentligste henføres til en fortsat faldende tomgang i erhvervsejendomme og stigende priser på ejerlejligheder samt indtjening i tilkøbte ejendomme. Tomgangen i erhvervsejendomme udgør pr. 30. juni 1999 3,5% sammenlignet med 5% ultimo 1998 (excl. uudviklet del af Holmen). I 1. halvår er der således indgået 54 lejekontrakter omfattende 17.748 m 2 med en samlet årsleje på 11,7 mio. kr., mens der i samme periode er der opsagt 51 lejemål omfattende 7.487 m 2 med en samlet årsleje på 5,8 mio. kr. Nettoudlejningen påvirker således selskabets resultat af udlejning positivt med 5,9 mio. kr. og vil slå fuldt igennem inden for de næste 12 måneder. Selskabet har genudlejet 162 boliglejemål med en forøgelse af årslejen på 1.356 t.kr.; primært som følge af moderniseringer. Salgsprisen på ejerlejligheder har fortsat den positive udvikling, der kan konstateres gennem de senere år. Salgsprisen pr. m 2 (brutto) udgør i 1. halvår 1999 10.076 kr. sammenlignet med 8.572 kr./m 2 i 1. halvår 1998. Stigningen på 18% i salgsprisen har resulteret i en øget avance ved salg af ejerlejligheder. I 1. halvår 1999 er afhændet 65 stk. ejerlejligheder omfattende 4.440 m 2 med en samlet avance på 26.915 t.kr. EjendomsSelskabet Nordens nettofinansieringsomkostninger udgør 62.151 t.kr. sammenlignet med 60.121 t.kr. i 1. halvår 1998. Stigningen målt i procent er mindre end stigningen i den rentebærende gæld, hvilket kan henføres til omlægning af gæld til lavere rente. Side 4 af 11
I første halvår er omlagt realkreditgæld for ca. 500 mio. kr. Låneomlægningerne kan henføres til 20 årige 6% s lån, der er omlagt til 20 årige 5% s lån. Låneomlægningerne træder i kraft pr. 1. juli 1999 og resulterer i årlige besparelser på godt 3 mio. kr. Siden låneomlægningerne blev gennemført og kursen fastlåst, er kursen på de underliggende obligationer faldet væsentligt. Investeringer De samlede investeringer i ejendomme udgør pr. 30. juni 1999 3.731.783 t.kr. I forhold til ultimo 1998 er der tale om en stigning på 82.054 t.kr. Ændringen kan henføres til på den ene side salg af ejendommene Købmagergade 19, København, Søndergade 3, Århus og Bredegade 21, Slagelse og ejerlejligheder med en bogført værdi på 102.714 t.kr. og på den anden side investeringer i forbedringer i eksisterende ejendomme på 50.437 t.kr. samt erhvervelse af nye ejendomme for kr. 134.332 t.kr. Som tilgang indgår nu også de erhvervede arealer på Holmen med en anskaffelsessum på 63 mio. kr. Selskabet har på nuværende tidspunkt erhvervet følgende ejendomme i 1999: Adresse Areal (m 2 ) Anvendelse Ny Østergade 32 København K 1.931 Erhverv og bolig Hausergade 34 København K 853 Erhverv og bolig Lundavägen 13 m.fl. Malmø 6.700 Bolig Närkesgatan 2 m.fl. Malmø 1.613 Bolig Ystadvägen 13 m.fl. Malmø 4.566 Bolig Nobelvägen 42 A-B Malmø 1.140 Bolig 16.803 Som meddelt Fondsbørsen den 31. maj 1999 havde EjendomsSelskabet Norden A/S ligeledes erhvervet 3 boligejendomme i København. Desværre gjaldt det for alle tre, at lejerne har overtaget dem på andelsbasis. Emission Den gennemførte fortegningsemission blev som meddelt Fondsbørsen den 9. juli 1999 fuldtegnet og tilførte selskabet et nettoprovenu på 608 mio. kr. i begyndelsen af juli 1999. Aktiekapitalen udgør efter emissionen 804.811.800 kr. omfattende 8.048.118 stk. aktier á kr. 100. Side 5 af 11
Med en fastholdelse af et soliditetsmål på minimum 40% tilfører emissionen EjendomsSelskabet Norden en investeringskapacitet på 1,5 mia. kr. Investeringer vil blive gennemført med henblik på at udbygge ejendomsporteføljen i København både inden for bolig- og erhvervsejendomme. Ligeledes vil investeringer blive foretaget med henblik på at opbygge en portefølje af ejendomme i Malmø, således at der inden for en kortere årrække kan etableres egen organisation i Malmø. Investeringerne forventes hovedsageligt at omfatte boligejendomme. Forventninger til hele 1999 Investeringsaktiviteten ventes at være højere i andet halvår af 1999. Der pågår forhandlinger om køb af ejendomme både i København og Malmø. Hertil kommer, at selskabet har afgivet bud på Københavns Kommunehospital, som meddelt Fondsbørsen den 3. juni 1999. For hele 1999 ventes et resultat før skat på ca. 190 mio. kr. sammenlignet med 154,4 mio. kr. i 1998 som meddelt Fondsbørsen 31. maj 1999. Resultatet sammensætter sig som et resultat før kurs- og værdireguleringer i niveauet 130 mio. kr. sammenlignet med 104 mio. kr. i 1998 og værdireguleringer på ca. 60 mio. kr. sammenlignet med 50,1 mio. kr. i 1998. Resultatet er en opjustering på 20 mio. kr. i forhold til årsregnskabsmeddelelsen for 1998. Opjusteringen kan henføres til forrentning af emissionsprovenuet på ca. 10 mio. kr. samt salg af de 3 anlægsejendomme. De estimerede værdier for ejendommene er baseret på de aktuelle markedsforhold, og er opgjort på basis af uændrede afkastkrav. Den estimerede værdiregulering kan i det væsentligste henføres til selskabets udlejede ejerlejligheder, hvilket afspejler den aktuelt meget gunstige markedssituation for ejerlejligheder. De estimerede værdireguleringer af selskabets erhvervs- og boligejendomme ligger på niveau med reguleringerne i 1998. Fremgangen i resultatet før værdireguleringer i forhold til 1998 kan henføres til en vækst i overskud ved udlejning, som følge af en bedre drift. Endvidere indgår avancen ved salg af de 3 anlægsejendomme og en budgetteret avance ved salg af ejerlejligheder, der ligger på niveau med 1998. Fastholdes det aktuelle salg af ejerlejligheder ved uændrede priser vil dette resultere i en moderat positiv afvigelse i forhold til estimatet for 1999. Side 6 af 11
Administrationsomkostningerne ventes at ligge på samme niveau i 1999, idet en mindre organisatorisk styrkelse gradvist vil erstatte eksterne administrationshonorarer, der bortfaldt i 1999. Resultatforventningerne er baseret på en uændret tomgang i selskabets erhvervsejendomme og et moderniseringsforløb i selskabets boligejendomme på niveau med udviklingen i de forløbne år. Endelig er forventningerne baseret på en uændret finansieringsstruktur og en forrentning af emissionsprovenuet på 3% p.a. Stigninger i det danske renteniveau vil kun have begrænset (negativ) indflydelse på 1999-resultatet, da selskabets gæld er fastforrentet med løbetider, der rækker ud over 31. december 1999. Omvendt vil selskabets likvide beholdninger forrentes bedre ved stigende rente. Med venlig hilsen EjendomsSelskabet Norden A/S P.b.v. Peter Zobel Jens Steglich-Petersen Formand Adm. direktør Bilag I. Resultatopgørelse og balance for 1. halvår 1999 Bilag II. Egenkapitalens udvikling 1. halvår 1999 Eventuelle spørgsmål bedes rettet til adm. direktør Jens Steglich- Petersen på telefon nr. 33 69 41 41. Side 7 af 11
BILAG I Resultatopgørelse for perioden 1. januar 30. juni 1. halvår 1. halvår 1999 1998 (t.kr.) (t.kr.) Huslejeindtægter 176.524 165.053 Driftsomkostninger -71.781-69.159 Overskud ved udlejning af ejendomme 104.743 95.894 Salgssummer ejerlejligheder og ejendomme 144.954 44.455 Omkostninger ved salg -109.032-23.737 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 35.922 20.718 Ejendommenes resultat 140.665 116.612 Afskrivninger -943-819 Administrationsomkostninger -10.216-9.665 Resultat før kapitalinteresser i associeret virksomhed 129.506 106.128 Resultat før skat af kapitalinteresser i associeret virksomhed 0-72 Resultat før finansiering 129.506 106.056 Finansieringsomkostninger -62.151-60.121 Resultat før kurs- og værdireguleringer 67.355 45.935 Kursregulering af værdipapirer 0 679 Værdiregulering af ejendomme 0 0 Resultat før skat og ekstraordinære poster 67.355 46.614 Skat af ordinært resultat -20.314-9.300 Ordinært resultat efter skat 47.041 37.314 Ekstraordinært resultat efter skat 0 0 Periodens resultat 47.041 37.314 Side 8 af 11
BILAG I Balance pr. 30. juni 1999 Saldo Saldo Saldo 30.06.99 31.12.98 30.06.98 Aktiver (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Materielle anlægsaktiver: Erhvervsejendomme 2.590.713 2.523.841 2.299.012 Boligejendomme 570.334 562.383 541.588 Boligejendomme i Malmø 39.610 0 0 Ejerlejligheder 524.355 555.339 546.728 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5.363 5.454 5.314 Materielle anlægsaktiver 3.730.375 3.647.017 3.392.642 Finansielle anlægsaktiver: Kapitalinteresser i associeret virksomhed 3.930 3.930 3.930 Finansielle anlægsaktiver 3.930 3.930 3.930 Anlægsaktiver i alt 3.734.305 3.650.947 3.396.572 Omsætningsejendomme: Ejerlejligheder til salg 6.771 8.165 9.124 Omsætningsejendomme 6.771 8.165 9.124 Tilgodehavender m.v.: Tilgodehavender 101.801 92.991 45.907 Periodeafgrænsningsposter 29.378 30.572 27.002 Tilgodehavender m.v. 131.179 123.563 72.909 Værdipapirer: Pantebreve 82.747 64.432 67.329 Obligationer 7.458 11.300 91.464 Værdipapirer 90.205 75.732 158.793 Likvide beholdninger 176.020 226.110 303.721 Omsætningsaktiver i alt 404.175 433.570 544.547 Aktiver i alt 4.138.480 4.084.517 3.941.119 Side 9 af 11
BILAG I Balance pr. 30. juni 1999 Saldo Saldo Saldo 30.06.99 31.12.98 30.06.98 Passiver (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Egenkapital: Selskabskapital 536.541 536.541 536.541 Overkurs emission 359.086 359.086 359.086 Opskrivningshenlæggelser 177.821 186.777 188.497 Overført resultat 624.826 568.829 529.900 Egenkapital i alt 1.698.274 1.651.233 1.614.024 Hensættelser: Udskudt skat 151.423 131.109 103.137 Hensættelser i alt 151.423 131.109 103.137 Langfristet gæld: Prioritetsgæld 1.098.392 1.106.228 1.107.470 Hensættelse til vedligeholdelse 87.785 75.764 57.399 Forudbetalt leje og deposita 70.259 68.652 68.730 Kreditinstitutter 937.989 913.629 897.503 Langfristet gæld 2.194.425 2.164.273 2.131.102 Kortfristet gæld: Prioritetsgæld 27.148 26.901 34.806 Prioritetsgæld (ejerlejligheder, omsætning) 1.079 1.317 1.147 Kreditinstitutter 0 0 0 Gæld vedr. køb af ejendomme 4.800 12.230 0 Andre kreditorer 61.331 59.896 56.903 Udbytte 0 37.558 0 Kortfristet gæld 94.358 137.902 92.856 Gæld i alt 2.288.783 2.302.175 2.223.958 Passiver i alt 4.138.480 4.084.517 3.941.119 Side 10 af 11
BILAG II Udvikling i egenkapitalen Saldo Saldo Saldo 30.06.99 31.12.98 30.06.98 (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Egenkapital 1. januar 1.651.233 1.576.710 1.576.710 Fusionsomkostninger i tilknyttede virksomheder -120 0 Periodens resultat 47.041 112.201 37.314 Udlodning af udbytte 0-37.558 0 Egenkapital 30. juni 1.698.274 1.651.233 1.614.024 Side 11 af 11