A/B KASTRUP HAVEBY REFERAT AF EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING ONSDAG DEN 26. OKTOBER 2016 Advokat Henrik Qwist hq@qbadv.dk 28. september 2016 J.nr. 10076 QWIST & BRÆMER ADVOKATPARTNERSELSKAB Rådhuspladsen 55, 3. sal 1550 København V Tlf. 70 60 58 59 CVR.nr. 37 92 63 45 www.qbadv.dk QWIST & BRÆMER advokatpartnerselskab Rådhuspladsen 55, 3. sal 1550 København V Telefon: 70 60 58 59 www.qbadv.dk CVR.nr. 37926345 Konto nr. 7312 1017229
Onsdag den 26. oktober 2016 kl. 19.00 afholdtes ekstraordinær generalforsamling i A/B Kastrup Haveby på Airport Hotel Dan A/S, Kastruplundsgade 15. Generalforsamlingen havde følgende: Dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Gennemgang af bestyrelsens forslag til nye vedtægter for A/B Kastrup Haveby. 3. Gennemgang af fremtidig procedure ved salg af andelslejligheder i A/B Kastrup Haveby. 4. Afstemning om bestyrelsens forslag til nye vedtægter. Formand Elise Kjær bød på bestyrelsens vegne velkommen til foreningens ekstraordinære generalforsamling om nye vedtægter samt salgsprocedure. Ad. 1 Valg af dirigent og referent Formand Elise Kjær foreslog på bestyrelsens vegne advokat Henrik Qwist som dirigent og referent. Advokat Henrik Qwist blev valgt som dirigent uden modkandidater. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovlig indvarslet i henhold til foreningens vedtægter, samt at ingen fra forsamlingen på opfordring havde indvendinger mod generalforsamlingens lovlighed. Dirigenten konstaterede, at ud af foreningens 80 medlemmer var 30 repræsenteret, heraf 4 ved fuldmagt. Dirigenten orienterede om, at foreningens gældende vedtægter i 14 indeholder regler om generalforsamlingens kompetence. Generalforsamlingen er i henhold til 14, stk. 5 beslutningsdygtig, når mindst ¼ af foreningens medlemmer er til stede. Dette krav er opfyldt, idet 30 ud af foreningens 80 medlemmer er repræsenteret, hvilket svarer til 37,5 %. Forslag om ændring af vedtægterne kan derfor på aftenens generalforsamling vedtages med 2/3 flertal af de fremmødte, jfr. vedtægtens 14, stk. 6. Dirigenten konstaterede således, at bestyrelsens forslag til nye vedtægter kan vedtages, såfremt 26 ud af aftenens 30 repræsenterede andelshavere stemmer for forslaget. Advokat Henrik Qwist oplyste, at referat fra aftenens generalforsamling vil blive udarbejdet som et beslutningsreferat men med gengivelse af de væsentligste kommentarer til de nye vedtægter, som fremover vil kunne give fortolkningsspørgsmål/tvivl. Ad. 2 Gennemgang af bestyrelsens forslag til nye vedtægter for A/B Kastrup Haveby Advokat Henrik Qwist gennemgik bestyrelsens forslag til nye vedtægter med bilag 1 og besvarede løbende spørgsmål fra forsamlingen om hver enkelt ny bestemmelse. 2
Under gennemgangen henviste advokat Henrik Qwist til gældende vedtægt og fremhævede særligt forskellen mellem gældende vedtægt og forslaget til ny vedtægt. Fra gennemgangen skal specielt fremhæves følgende forhold: 4 Indskud, 6 Andel og 8 Boligafgift I nugældende vedtægter fremgår foreningens fordelingstal ikke. Det gælde både fordelingstal til fordeling af formue og for opkrævning af boligafgift. Efter nugældende regler opkræves boligafgift efter areal men dog således, at der siden 1979 er blevet opkrævet et særligt beløb pr. lejlighed til vedligehold. Dette beløb er i dag 115 kr. pr. måned. Fordeling af foreningens formue foretages i forhold til nogle gamle afrundede beløb på 200, 250, 275 eller 300/21.375. I de nye vedtægter ændres alle fordelingstal fremadrettet til lejlighedernes arealer. Indskud reguleres i 4 til 100 kr. pr. m² boligareal. I 6 Andel, er en bestemmelse om, at de allerede nu optjente andelsværdier efter de gældende afrundede fordelingstal fastholdes. På foreningens ordinære generalforsamling den 28. april 2016 blev foreningens årsrapport 2015 med status pr. 31. december 2015 vedtaget. I dette regnskab er der en opgjort egenkapital/andelskapital på kr. 36.258.706. Denne egenkapital fordeles altid efter de hidtil gældende fordelingstal. Kun stigninger i foreningens formue ud over denne egenkapital fordeles efter nye fordelingstal lejlighedernes arealer. Denne opgørelse fremgår, dels af 6, dels af vedtægtens bilag 1. I 8 Boligafgift, fastsættes boligafgiften fremadrettet for alle andelshavere med samme beløb pr. m² boligareal. Det vil sige, at det hidtil opkrævede beløb pr. lejlighed til vedligehold udgår. Vedtages vedtægterne, præciserede dirigenten, at der alene vil være nogle små justeringer fremadrettet af boligafgiften. Da sammenlagte større lejligheder hidtil har fået opkrævet flere gange vedligeholdelsesbeløb, vil ændringerne for alle være meget små. Dirigenten præciserede, at i det omfang foreningens nye vedtægter vedtages, vil de regulerede boligafgifter træde i kraft med virkning fra 1. januar 2017. Som bilag 1 til nærværende referat vedlægges oversigt over nuværende samt nye boligafgifter. 5 Hæftelse I nuværende vedtægt hæfter medlemmerne solidarisk for den i ejendommen indestående pantegæld, jfr. 5, stk. 1. Advokat Henrik Qwist redegjorde for, at foreningens medlemmer i dag dog ikke hæfter personligt for foreningens realkreditlån i Nykredit. I foreningens nye vedtægter hæfter andelshaverne alene med deres indskud, jfr. 5, stk. 1. En eventuel personlig hæftelse for lån med pant i foreningens ejendom er i 5, stk. 2 ændret til proratarisk hæftelse, og kun såfremt kreditor har taget forbehold herom, og en sådan hæftelse er vedtaget på foreningens generalforsamling. 3
7 Benyttelse af andelsboligen og 11 Fremleje Det er i foreningens nye vedtægter præciseret, at andelshavere er forpligtet til at flytte ind i deres andelsbolig og benytte boligen til helårsbolig for sig og sin husstand. Kun såfremt en andelshaver er berettiget til at fremleje, jfr. 7.4 med henvisning til 11, kan denne klare regel fraviges. Fremleje kan som hidtil (nugældende vedtægts 15) kun ske for en begrænset periode på normalt højest 2 år, og kun når andelshavere har en kvalificeret grund til at fremleje. Heller ikke efter foreningens nye vedtægter må andelshavere således foretage korttidsudlejning, for eksempel gennem Airbnb. 13 Overdragelse Reglerne om salg af andelslejligheder fremgår af eksisterende vedtægts 8, og 16. Det eksisterende system er bibeholdt i nye vedtægters 13. 14 Pris I nuværende vedtægt findes bestemmelserne om pris for andelene i 8, stk. 3. Denne bestemmelse fastsætter, at forbedringer skal sættes til, hvad det har kostet andelshaveren i anskaffelse minus 7-10 % om året. Forslagets 14 er bygget om, så den svarer til reglerne i andelsboligforeningslovens 5. Prisen for en andelslejlighed består af 5 dele. Andelsværdi ( 14, stk. 1A), individuelle forbedringer ( 14, stk. 1B), værdien af tilpasset inventar ( 14, stk. 1C), løsøre ( 14, stk. 2) samt eventuelt tillæg for usædvanlig god eller fradrag for mangelfuld vedligeholdelse ( 14, stk. 1D). Advokat Henrik Qwist gennemgik specielt bestemmelsen i vedtægtens 14, stk. 1B) om opgørelsen af lejlighedens individuelle forbedringer. De skal ansættes til andelshaverens anskaffelsespris med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. Fradrag kan derfor ikke fastsættes til en bestemt procentsats, men er forskellig fra handel til handel afhængig af forbedringens stand. Fastsættelse af værdien af en lejligheds individuelle forbedring foretages på baggrund af en opgørelse udarbejdet af andelshaveren. I opgørelsen kan medtages værdien af eget arbejde, hvis arbejdet er håndværksmæssigt korrekt udført. I vedtægten er det i 14, stk. 3 fastsat, at den endelige fastsættelse af prisen for individuelle forbedringer af inventar og løsøre skal fastsættes af den af foreningens sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af honoraret betales af køber, og halvdelen af honoraret betales af sælger. Derudover skal der udarbejdes el- og vvs-eftersynsrapport. Disse rapporter betales af sælger. Som bilag 2 vedlægges udpluk af ABF håndbogen om individuelle forbedringer samt retningslinjer for afskrivning, 4
15 Fremgangsmåde Bestyrelsens forslag til nye vedtægter indeholder en præcis procedure for gennemførelse af salget samt udgifterne hertil. Samtidig oplyste advokat Henrik Qwist, at der er udarbejdet en ny standard salgsaftale for foreningen. 21 Generalforsamlingen, 22 Indkaldelse og 23 Flertal I nugældende vedtægter findes alle regler om generalforsamlingens indkaldelse og stemmeregler i 14. I det nye forslag er reglerne udvidet og præciseret i væsentligt omfang. Dagsordenen for foreningens ordinære generalforsamling fremgår nu af 21, stk. 2. Reglerne om indkaldelse er præciseret i 22. Ordinær generalforsamling kan indkaldes med 14 dages varsel, mens ekstraordinær kan indkaldes med 8 dages varsel. Derudover indeholder 22, stk. 1 mulighed for at foretage skriftlig indkaldelse til generalforsamlingen pr. mail. Tilmelder andelshaverne mailmodtagelse af indkaldelse, vil alle henvendelser til andelshaveren fremover ske pr. mail. Reglerne om flertal er i foreningens nye vedtægter fastsat i 23. Udgangspunktet er fortsat simpelt flertal, jfr. 23, stk. 1. Kvorumsreglen er ændret fra 1/4 til 1/5. Vedtægtsændringer og andre væsentlige beslutninger skal fremover træffes med kvalificeret flertal, jfr. 23, stk. 2. 26 Bestyrelsesmedlemmer og 29 Administration I nugældende vedtægts 11, stk. 5 ansætter bestyrelsen en administrator til at forestå ejendommens almindelige økonomisk og juridiske forvaltning. Udgifterne til foreningens bestyrelse og administrator må i henhold til 11, stk. 6 ikke overstige i alt 7,5 % af den årlige boligafgift inkl. varmebidrag. Denne honorarbestemmelse af bestyrelse samt administrator er videreført i nye vedtægts 26, stk. 8. Valg af administrator er i ny vedtægt ændret fra en bestyrelsesbeslutning til en generalforsamlingsbeslutning, jfr. 29, stk. 1. Samtidig er det præciseret, at såvel administrator som bestyrelsen skal forsikres. Ad. 3 Gennemgang af fremtidig procedure ved salg af andelslejligheder i A/B Kastrup Haveby Advokat Henrik Qwist gennemgik hovedpunkterne i bilaget Procedure ved salg af andel, som blev runddelt til alle andelshavere sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen. Bestyrelsen har valgt ny vurderingsmand, som vil blive anvendt fremover. Det er bestyrelsens håb, at udgifterne til vurdering vil være væsentligt lavere, samt at selve processen kan gennemføres hurtigere. Advokat Henrik Qwist præciserede, at der var tale om et udkast, og at bestyrelsen vil tilrette notatet, således at det endelige notat kan blive uddelt sammen med referatet fra generalforsamlingen. 5
Ad. 4 Afstemning om bestyrelsens forslag til nye vedtægter Advokat Henrik Qwist præciserede, at bestyrelsens forslag til nye vedtægter indeholder nye fordelingstal, samt at den nye boligafgift vil blive opkrævet med virkning fra 1. januar 2017, såfremt vedtægter og derved fordelingstal vedtages. Da der ikke var yderligere spørgsmål eller kommentarer til vedtægterne, satte dirigenten vedtægterne med bilag 1 til afstemning med følgende resultat: For: 30 Imod: 0 Hverken for eller imod: 0 Dirigenten konstaterede, at bestyrelsens forslag til nye vedtægter med bilag 1 blev vedtaget énstemmigt. På den baggrund træder vedtægterne i kraft pr. 26. oktober 2016. Advokat Henrik Qwist oplyste, at referat med bilag samt et endeligt eksemplar af vedtægterne med bilag 1 vil blive runddelt til alle andelshavere hurtigst muligt. Efter afrundende spørgsmål og svar hævede dirigenten generalforsamlingen kl. ca. 21.15, idet han samtidig takkede for en god aften med konstruktive spørgsmål og bemærkninger. Som dirigent og referent: Advokat Henrik Qwist Elise Kjær, formand Claus Bruun, næstformand Jacob Simonsen, sekretær Charlie M. Christiansen, suppleant Karina Tiedgen, suppleant 6