År 2015, den 20. oktober, kl. 18.30 afholdtes ordinær generalforsamling i Andelsboligforeningen Godthåbsvej 18-20 A-D i Godthåbsvej 8 B, 2000 Frederiksberg. Formand David Burmeister bød velkommen. 1. Valg af dirigent. Som dirigent valgtes advokat Nicholas Wantzin, der konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet, og at ingen af de tilstedeværende havde indvendinger mod generalforsamlingens lovlighed og de rettidigt indkomne offentliggjorte forslag. Dagsordenen var i overensstemmelse med indkaldelsen. Dirigenten oplyste, at ud af i alt 70 andele var 32 til stede, heraf 4 repræsenteret ved fuldmagt. Generalforsamlingen var således beslutningsdygtig, bortset fra til endelig vedtagelse af dagsordenens pkt. 5a og 5b. 2. Bestyrelsens beretning. Formanden aflagde på vegne af bestyrelsen beretningen. Beretningen er vedhæftet dette referat som bilag 1. Der var enkelte spørgsmål vedrørende salgsprocedurer og fugtundersøgelser i foreningen, som blev besvaret. Dirigenten konstaterede herefter ved håndsoprækning, at beretningen var godkendt ved håndsoprækning med enstemmighed. 3. Forelæggelse af årsrapport for 2014/15 samt godkendelse af årsrapporten herunder andelsnoten. Advokat Nicholas Wantzin forelagde årsrapporten, herunder noten vedrørende andelspriserne. Der var enkelte bemærkninger til årsrapporten, som blev besvaret. Dirigenten konstaterede herefter ved håndsoprækning, at årsrapporten, herunder andelsnoten, var godkendt ved håndsoprækning med 31 for, 0 imod og 1 hverken for eller imod. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget for 2015/2016 til godkendelse. Advokat Nicholas Wantzin gennemgik drifts- og likviditetsbudgettet og oplyste, at bestyrelsen ikke stillede forslag om en stigning i boligafgiften. Dar var enkelte spørgsmål til drifts- og likviditetsbudgettet, som blev besvaret.
Dirigenten kunne herefter konstatere, at drifts- og likviditetsbudgettet uden ændring i boligafgiften var vedtaget ved håndsoprækning med enstemmighed. 5. Forslag. a) Forslag om ændring af vedtægten, jf bilag 2 (indkaldelsens bilag 1). 5 stk. 2. Ordet kreditforeninger ændres til realkreditinstitutter. Som ny 7 stk. 2 indføjes: (7.2) En bolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade erhverv, der ikke medfører besøg af kunder, ombygning af andelsboligen eller skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter offentlige forskrifter. Som ny 8 stk. 2 foreslås indføjet: (8.2) En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtelsen. Som ny 8 stk. 3 foreslås indføjet: (8.3) Boligafgiften betales månedligt den første hverdag i måneden. Ved for sen betaling af bolig-afgift m.v. kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje. Som ny 9 stk. 2 foreslås indføjet: (9.2) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen. I eksisterende 9. stk. 2 (nu 9 stk. 3) ændres anden sætning til: (9.3) Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan foreningen få vedligeholdelsesarbejdet udført for andelshaverens regning, eller andelshaveren kan ekskluderes af foreningen, og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. 21. Advokat Nicholas Wantzin fremlagde forslaget. Der var enkelte spørgsmål, som blev besvaret. Afstemningsreglerne blev gennemgået. Dirigenten kunne herefter ved håndsoprækning konstatere, at forslaget var foreløbig vedtaget med 31 stemmer for, 0 imod og 1 hverken for eller imod. 10 foreslås ændret til: (10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige 2/7
forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 6 uger inden de iværksættes. (10.2) Ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. (10.3) Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt. eller at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 5 uger efter anmeldelsen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. (10.4) Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen. Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen og skal udføres af professionelle håndværkere. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger. (10.5) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes. Advokat Nicholas Wantzin gennemgik forslaget. Der var en længere drøftelse, idet nogle andelshavere var af den opfattelse, 5- og 6- ugers fristerne skulle være kortere, men set i lyset af hensynet til bestyrelsens arbejde valgte man at fastholde dette i forslaget. For så vidt angår 10.4 blev denne endvidere indgående drøftet. Det blev imidlertid tilkendegivet, at det var vigtigt, at bestyrelsen havde tid til at træffe ordentlige beslutninger, og dette skulle fortsat være gældende i foreningens vedtægter. Afstemningsreglerne blev gennemgået. Dirigenten kunne herefter ved håndsoprækning konstatere, at forslaget var foreløbig vedtaget med 28 stemmer for, 0 imod og 3 hverken for eller imod. I 11 stk. 1 foreslås tilføjet til slut men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes. Som ny 15 foreslås: (15.1) Stk. 1. Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, og eventuelt pris-tillæg eller nedslag 3/7
for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf. (15.2) Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleoplysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsrapport og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal endvidere have udleveret nøgleoplysningsskemaer om andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andelshaver der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen. (15.3) Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve gebyr for bestyrelsens og/eller administrators arbejde med overdragelsesaftalen og overdragelsessagen, herunder blandt andet for udgiften til forespørgsel i andelsboligbogen, udgift til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler, udgift vedrørende nøgleoplysningsskema om den aktuelle andelsbolig m.m. Endvidere kan foreningen kræve at overdrager refunderer og betaler et vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning overfor pant- og/eller udlægshavere og ved tvangssalg eller tvangsauktion. Foreningen opkræver vurderingshonorar hos overdrager. Foreningen opkræver hos overdrager udgift til eventuelt el-syn og eventuelt vvs-syn. (15.4) Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. (15.5) Andelsboligforeningen afregner - efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien provenuet til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til fraflyttende andelshaver. (15.6) Bestyrelsen er ved afregning over for den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. 4/7
(15.7) Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andelsboligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 14 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 4 uger efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren. (15.8) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-7 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. 23 stk. 2. Ordet årsregnskab ændres til årsrapport. I 25 byttes om på 25 stk. 3. og 25 stk.4. 26, stk. 2. skal ændres til: (26.2) Referatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede skal udleveres til andelshaverne senest 6 uger efter generalforsamlingens afholdelse. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen. I 35 stk. 2 skal de sidste ord andels størrelse ændres til andel i foreningens formue. Advokat Nicholas Wantzin fremlagde forslaget. Der var ingen spørgsmål eller bemærkninger. Afstemningsreglerne blev gennemgået. Dirigenten kunne herefter ved håndsoprækning konstatere, at forslaget var foreløbig vedtaget med 31 stemmer for, 0 imod og 1 hverken for eller imod. b) Forslag om opsætning af altaner, jf. bilag 3 (indkaldelsens bilag 2) Formanden fremlagde forslaget og bemærkede, at der var tale om et frivilligt projekt, hvor de, som ønskede dette, kunne få en altan. Det blev bemærket, at forslaget gik på altaner mod gården. Det blev endvidere i den forbindelse bemærket, at man arbejdede på at få tilladelse til at 18D tv og 20D th kan opsætte altaner ud mod vejen, og for så vidt angår 18A, tv. og 20A, th., vil altanerne skulle sidde på det affasede hjørne ud mod vejen, hvilket betyder, at 1. sal ikke kan få altan pga. gesimsen. Dette var der dog for nuværende ikke forslag om, 5/7
men det var formentlig noget, der ville komme frem i forbindelse med projektet og således kunne vedtages på et senere tidspunkt. Det blev endvidere fra bestyrelsens side bemærket, at man eventuelt blot kunne få en fransk altan. Advokat Nicholas Wantzin gennemgik herefter forslagets juridiske detaljer og præciserede, at der alene var tale om priseksempler i det vedhæftede bilag. Linse (18c, st.th) stillede et ændringsforslag (bilag 3.1 - forslag c1) om, at der ikke skulle etableres altaner på 1. sal eller alternativt på 1. sal i 18A C. Begrundelsen for forslaget var lysindfaldet, og at det blev forventet, at nogen skulle tage stilling til dette spørgsmål. Formanden oplyste, at det var godt med drøftelser omkring lys i tilfælde, hvor overboen får altan. Såfremt underboen får fransk altan, vil man faktisk få mere lys ind i lejligheden, idet en del af brystningen vil blive fjernet, og idet overboens altan samtidig får en blank, lys plade som underside, der optimerer lysrefleksionen. Der var herefter en kort drøftelse omkring lys. Henning Nielsen stillede ændringsforslag (bilag 3.2 forslag c2) om, at alle udgifter til vedligeholdelse af altanerne skal påhvile den enkelte andelshaver, som har altan. Henning Nielsen oplyste, at han ikke fandt det rimeligt, at dem, som ikke var med i projektet, var med til at betale for det. Det blev bemærket, at dem, som ikke var med i projektet, fik fordelen ved værdistigningen af ejendommen. Ændringsforslaget gik derfor på, at der skulle tilføjes en 2% af anlægssummen, som skulle betales hvert år af dem, som fik en altan fra 1. månedlige betaling og derefter tidsubegrænset. Forinden afstemning af ændringsforslag blev vedligeholdelse, ejendomsværdien, solidaritet beskyttelsen af fælles værdier drøftet. For så vidt angik gårdmiljøet, oplyste bestyrelsen, at begrundelsen for, at vedligeholdelsesplanen foreslog at gøre noget ved gården var, at man skulle renovere kloaker og ordne fugt i ejendommen, men som det så ud lige nu, var der ikke grund til at gøre noget ved dette og set i lyset af, hvad det ville koste at gennemføre projektet, mente man ikke fra bestyrelsens side, at man for nuværende ville stille forslag derom. For så vidt angår ændringsforslag c2, om at 2% af anlægssummen skal betales hvert år af dem, som får en altan fra 1. månedlige betaling og tidsubegrænset derefter var forkastet med 5 for, 25 imod og 0 hverken for eller imod. For så vidt angår afstemningen om selve altanforslaget, blev afstemningsreglerne gennemgået. Det blev bemærket, at der var tale om en vedtægtstilføjelse, hvilket krævede kvalificeret flertal, jf. vedtægternes 25, stk. 2. Forslaget blev foreløbig vedtaget med 24 for, 7 imod, 0 hverken for eller imod 1 afgav ikke stemme. 6/7
7/7 Forslaget fra Henning Nielsen vedrørende ejendommens portdæk blev kort gennemgået (bilag 3.3 forslag c3). Formanden oplyste, at det egentlig ikke var et forslag, men mere et spørgsmål til bestyrelsen om, hvad der var sket i sagen og oplyste i den forbindelse, at Frederiksberg Kommune fejlagtigt ikke havde fået journaliseret det brev, som Peter Jahn & Partnere havde fremsendt og havde derefter henlagt sagen. Man havde bedt Peter Jahn & Partnere A/S om at fremsende materialet igen, hvilket er sket, og herefter forventede bestyrelsen at modtage en ibrugtagningstilladelse. 6. Valg til bestyrelsen. Som formand for to år genvalgtes David Burmeister. Som bestyrelsesmedlemmer for to år valgtes Carsten Hansen, Simon Allin og Sandra Signe Gold for 1 år. Som1. suppleant valgtes Lise Jørgensen og som 2. suppleant Stine Jørgensen. Bestyrelsen består herefter af følgende: David Burmeister (formand), Carsten Hansen, Lotte Sparrevohn, Simon Allin og Sandra Signe Gold. 7. Eventuelt. Der var intet under dette punkt. Intet yderligere at protokollere. Generalforsamlingen hævet kl. 20.50. Som dirigent og referent: Nicholas Wantzin I bestyrelsen: David Burmeister (formand) Carsten Hansen Simon Allin Sandra Signe Gold Lotte Sparrevohn