Ønsker du at sælge bolig, vender du blot bogen, hvor du finder Håndbog for boligsælger.

FORORD Denne håndbog er tænkt som et værktøj, når du overvejer at købe ny bolig. Bogen kan læses fra start til slut, men kan også bruges som opslagsværk. Du slår blot op under det emne, du gerne vil vide lidt mere om. Inde i bogen er der et leksikon, som forklarer alle de begreber og fagord, du kan støde på i forbindelse med en bolighandel. Ønsker du at sælge bolig, vender du blot bogen, hvor du finder Håndbog for boligsælger. Ejendomsmægleren kan rådgive både købere og sælgere. I den forbindelse skal vi gøre opmærksom på, at en ejendomsmægler, ifølge gældende lovgivning, ikke må varetage både købers og sælgers interesser i samme handel. Derfor vil du som køber hos home blive opfordret til at søge rådgivning hos en anden rådgiver vedrørende de punkter, hvor der kan være modstridende interesser mellem køber og sælger. Vi håber, du får glæde af håndbogen og ønsker dig god læselyst. Indholdsfortegnelse 6 Drøm og virkelighed 10 Hvordan skal vi bo? 28 Sådan finder du drømmeboligen 31 Økonomi og budget 38 Energimærkning 39 Tilstandsrapport / home SundhedsAttest 42 Ejerskifteforsikring / home Udvidet Køberforsikring 45 Salgsopstillingen 58 Finansiering af den nye bolig 64 Handlen er i hus 66 Ejendommens papirer 68 Købsomkostninger 73 Kollektiv mæglerforsikring og klagemuligheder 73 Kom godt i hus med home 74 Leksikon 114 Tjeklister ved Boligkøb Drøm og virkelighed Omkring halvdelen af Danmarks familier ejer deres bolig. En ejerbolig giver de bedste betingelser for, at du selv kan skabe rammerne om din daglige tilværelse. Der er frihed til at præge boligen i din personlige stil. For de fleste er det også en økonomisk fordel at eje, fordi det giver mulighed for en fornuftig forrentning af de investerede penge. Før du orienterer dig på det store og varierede boligmarked, er det vigtigt at gøre dig klart, hvilken slags bolig du kan tænke dig. Hvor meget må boligen koste, og hvor stor skal den være? Skal den ligge i byen eller på landet? Er det vigtigt, at du er tæt på arbejdsplads, uddannelsessted og børneinstitutioner? Skal det være et nyt eller ældre 1

hus, eller skal det være en ejerlejlighed? Det er også en god idé at tænke lidt frem i tiden. Skal der fx være plads til, at familien vokser? Eller råd til ændringer i den økonomiske situation? Det er vigtigt, at du danner dig et samlet overblik over økonomien, før du giver dig til at lede efter bolig. Det gælder også, hvis du allerede ejer en bolig, men gerne vil sælge den og købe en anden. I så fald bør du undersøge, om du har råd til, i en periode, at sidde i to boliger, eller om du skal have solgt din nuværende bolig, før du køber. Med denne lille bog ønsker vi hos home at give dig et praktisk redskab i beslutningsprocessen. Hos home har vi udviklet en række symboler, der bruges, når vi annoncerer sælgernes boliger. Det sparer dels plads, og dels kan købere hurtigere overskue fx antal kvadratmeter, antal værelser og hvilken sal, hvis det er en ejerlejlighed. Dansk arkitektur gennem tiderne Danmark er rig på forskellige boligtyper. Fra stråtækte bondehuse over patriciervillaer med glaserede tegltagsten til parcelhuse med direkte adgang til haven. Måden, der er blevet bygget på, afspejler dels periodens stil og den personlige smag, men også - i høj grad - de økonomiske betingelser, der har været i samfundet på det pågældende tidspunkt. I den nationalromantiske periode omkring århundredeskiftet ønskede man fx at bygge med nordiske motiver og materialer. Efter første verdenskrig og frem til slutningen af tyverne var det nyklassicismen, der prægede arkitekturen, og krigens kaos fik arkitekterne til at tilstræbe harmoni, rytme og symmetri i husene. Tredivernes funktionalisme indførte nye materialer og teknikker, og husene blev bygget ud fra ønsket om oplevelse af lys, luft og enkelhed. Med anden verdenskrig blev Danmark isoleret fra internationale arkitekturpåvirkninger. Dette, og ressourcemanglen, betød, at husene blev opført i regionale materialer med rødder i traditionel dansk byggetradition. I begyndelsen af halvtresserne opnåede dansk boligarkitektur verdensberømmelse med den funktionelle tradition og navne som Jørn Utzon og Arne Jacobsen. Stilmæssigt så man en dansk fortolkning af de modernistiske tendenser fra især USA og Japan med anvendelse af gedigne danske materialer som træ og mursten. Tressernes industrialisering af byggebranchen og det økonomiske opsving medførte en eksplosiv vækst i både etagebolig- og parcelhusområdet. Det arkitekttegnede enfamilieshus forsvandt og blev erstattet af typehuset. Halvfjerdsernes oliekrise og det efterfølgende økonomiske tilbageslag affødte stagnation i den traditionelle parcelhussektor. I slutningen af halvfjerdserne tog udviklingen af bofællesskaber form. Firsernes postmodernistiske tæt-lavbebyggelser var en reaktion mod typehusområdernes ensartethed og et forsøg på at skabe en større arkitektonisk variation. Boligkvaliteten i denne periode har dannet skole internationalt. I halvfemserne dyrkedes individualismen i samfundet, og dette blev afspejlet i boligen. Fx var det karakteristisk, at tressernes og halvfjerdsernes typehuse blev ombygget til at opfylde nye krav om fleksibilitet, rumforløb og lysindfald. 2

Hvordan skal du bo? De mange stilarter og boligformer rummer forskellige muligheder, alt efter de behov man har som boligkøber. Og der er meget at forholde sig til, når man skal vælge sin nye bolig. Smag, funktionalitet og livskvalitet skal forenes med hensynet til økonomi, arbejde, skole, fritidsinteresser og transportbehov. På de næste sider får du en beskrivelse af forskellige boligmuligheder. Villa Villaen og parcelhuset er vore mest udbredte boligtyper. Der findes cirka en million enfamiliesboliger i Danmark, og næsten halvdelen af disse er parcelhuse og villaer, der er bygget i 60 erne og 70 erne. Boligerne ligger typisk i rolige og børnevenlige kvarterer, som er forskånet for alt for megen trafik. Samtidig er det en boligtype, der passer mange på grund af størrelsen og indretningen, der ofte er velegnet til en kernefamilie. Med eget hus råder du frit over jorden og bygningerne på din matrikel, og du bestemmer selv, hvordan du vil indrette dig indendørs og uden for i haven - Der kan dog være enkelte begrænsninger i form af lokalplaner med tinglyste servitutter eller rettigheder om fx skel, tagbelægning eller medlemskab af en grundejerforening. Når man køber et enfamilieshus, har man selv ansvaret for husets vedligeholdelse. Mange vælger villaen eller parcelhuset på grund af muligheden for at være sig selv inde bag ligusterhækken samtidig med, at der ofte er et blomstrende socialt liv og et godt naboskab i kvarteret. Betegnelsen villa dækker både en- og tofamilieshuse. Et tofamilieshus kan fx være en bolig for to familier, hvor den ene familie ejer, og den anden bor til leje. Rækkehus Klyngehuset, kædehuset, dobbelthuset eller rækkehuset giver i princippet de samme muligheder som villaen. Naboerne er lidt tættere på, men for mange betyder det blot ekstra stor mulighed for at kombinere det individuelle og det kollektive. Rækkehuset kan være i et eller flere plan og er typisk indrettet på en meget funktionel måde. Antallet af kvadratmeter er ofte en smule færre end i villaen, og en anden forskel kan være, at man ikke selv kan disponere over udendørsarealer eller rækkehusets ydre, fx farven på træværket, fordi disse forhold er reguleret gennem vedtægterne i en grundejerforening. Den indvendige del af huset bestemmer du selv over. Der er ofte et fælleshus til sociale aktiviteter, ligesom der kan være fællesfaciliteter som fx vaskeri eller et udendørsareal med legeplads til børnene. Der er både rækkehuse i gamle villakvarterer og i selvstændige enklaver, som udelukkende består af rækkehuse, der kan være samlet omkring et grønt område eller et torv. Ejerlejlighed En ejerlejlighed er en lejlighed, som er udstykket til en selvstændig fast ejendom, og som derfor kan købes og sælges. Som ejer har du fuld råderet over selve lejligheden indvendigt. 3

Når man køber en ejerlejlighed, køber man også en andel i selve hovedejendommen, det vil sige bygningen og grunden. Det betyder, at man, ud over selve lejligheden, ejer en del af ejendommens fællesarealer - fx gårdhave, trapper, loft og kælder. Der er en lang række opgaver, som skal løses af ejerlejlighedsejerne i fællesskab (fx vedligeholdelse af hovedejendommen, trappevask og renovation). Derfor skal man være medlem af ejerforeningen, som administrerer driften og træffer beslutninger om fællesarealerne. Ejerforeningen fastsætter også vedtægterne for ejendommen, hvoraf det blandt andet fremgår, om der er ret til at holde husdyr, og om der er særlige regler for udlejning. Når du køber en ejerlejlighed, bliver du automatisk medlem af ejendommens ejerforening. Ejerforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen, der afholdes mindst en gang om året. Alle ejerforeningens medlemmer har møde- og stemmeret. På generalforsamlingen gennemgås ejendommens regnskaber og budgetter, og der træffes beslutninger om nyanskaffelser, vedtægtsændringer med videre. Ansvaret for den daglige drift af ejerforeningen varetages af en bestyrelse, der vælges af generalforsamlingen. Selve driften overlades ofte til en professionel administrator. I alle ejerlejligheder betales der et bidrag til ejendommens fællesudgifter i forbindelse med driften. Hvor stort et beløb, der skal betales i fællesudgifter for den enkelte ejerlejlighed, afhænger af det såkaldte fordelingstal for lejligheden. Fordelingstallet bestemmes oftest på baggrund af lejlighedens areal. Der kan være ejerlejligheder i alle former for bebyggelse: tofamilieshuse, større villaer, bolig-komplekser og byejendomme. Forældrekøb af ejerlejlighed I takt med at det bliver vanskeligere og vanskeligere at finde en god lejebolig i de større studiebyer, er det blevet almindeligt, at forældre køber en ejerlejlighed, som de så udlejer til deres barn. Mange oplever, at det er en fordel for både den unge og forældrene - også økonomisk. Det skyldes blandt andet de skattemæssige fordele, man kan opnå og den opsparing, der traditionelt er forbundet med at eje fast ejendom. For mange forældre er det også med i overvejelserne, at ejerlejligheden på et senere tidspunkt kan danne rammerne for deres eget liv. Hos home kan du få mere at vide om skatteregler, boligsikring og finansiering. Og vi kan hurtigt hjælpe dig med en beregning, der viser, hvad det vil koste om måneden at investere i en forældrekøbslejlighed Andelsbolig En andelsbolig er typisk en lejlighed eller et rækkehus. Andelsboligforeninger kan inddeles i to kategorier: nyopførte andelsboliger og andelsboliger i eksisterende udlejningsejendomme. I sidstnævnte kategori er det lejerne, der overtager ejendommen og stifter en andelsboligforening. Som andelshaver i en andelsboligforening ejer du formelt set ikke din bolig. Købet betyder, at du bliver medlem af en andelsboligforening, hvor du betaler et indskud og kommer til at eje en andel af foreningens formue. Andelen giver dig brugsret (beboelsesret) til en bestemt bolig i foreningen. Juridisk betragtes andelsboligen altså ikke som en selvstændig fast ejendom, og derfor bliver der heller ikke tinglyst skøde på en andelslejlighed. 4

Som andelshaver hæfter du - i henhold til normalvedtægterne - udelukkende med dit indskud. Hvis du har lånt penge til det kontante indskud i andelsboligforeningen, kan du fratrække renteudgifterne for lånet på din selvangivelse. Foreningens prioritetsrenter kan derimod ikke fratrækkes, og den månedlige boligydelse er derfor identisk med nettohuslejen. Ud over rente og afdrag på realkreditlånet dækker den månedlige boligydelse over en række andre poster, som varierer fra forening til forening - eksempler på dette kan være vedligeholdelseskonto, vandforbrug, vaskerum, tørretumbler og fælleshus. Inden du køber en andelsbolig, skal du undersøge, hvad din månedlige boligydelse dækker. Når du køber en andelsbolig, bliver du automatisk medlem af andelsboligforeningen, hvor du, sammen med alle de øvrige andelshaverne, bestemmer over jeres fælles ejendom. Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed. Her vælger man en bestyrelse, der administrerer ejendommens drift og varetager beboernes interesser. Vedtægterne i en andelsboligforening er meget vigtige. De kan blandt andet fastlægge retningslinierne for, hvordan man prisfastsætter de boliger, der skal handles i foreningen. Vedtægterne definerer desuden den enkelte andelshavers råderet over hans eller hendes andel. Det er derfor væsentligt, at du sætter dig grundigt ind i vedtægterne, før du køber. Salg af Andelsbolig I mange andelsboligforeninger er det ikke den enkelte andelshaver, der bestemmer, hvem der skal købe andelen, da der fx kan være oprettet en venteliste. I disse foreninger vil lejlighederne blive solgt til dem, der står på foreningens venteliste. Prisfastsættelsen af en andelsbolig er lovbestemt. Andelsboliger må ikke sælges til mere end en beregnet maksimalpris. Det betyder, at køber og sælger ikke kan aftale en pris, der er højere end loven tillader. Derimod kan de godt aftale en lavere pris. Andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende prisen. Da andelsboliger ofte kan sælges til en højere pris end maksimalprisen, sker det, at sælger forlanger penge under bordet, når lejligheden skal sælges. Det er ulovligt, og køber kan forlange at få pengene igen. Som sælger er det altid en god ide at få salgsprisen godkendt af bestyrelsen, inden andelen sættes til salg. Anpartsbolig / ideel anpart Anpartsboliger er selvstændige dele af en fast ejendom, der kan købes, sælges og belånes hver for sig. Ideelle anparter laves normalt kun i tofamiliehuse. Generelt er det nemlig ikke tilladt at opdele ejendomme med mere end to boliger i ideelle anparter. Juridisk minder købet af en anpartsbolig om køb af en ejerlejlighed. Ved køb af en anpartsbolig bliver man medejer af hele ejendommen og køber altså også en andel i selve bygningen og grunden. Der er ikke nogen ejerforening eller vedtægter i ejendomme med ideelle anparter. I stedet er der tinglyst en samejeoverenskomst på ejendommen. Samejeoverenskomsten er vigtig, fordi den beskriver den enkelte anpartshavers rettigheder og pligter, fx hvem der har brugsret til hvilken del af huset, deling af haven, vedligeholdelse, og hvad man skal gøre, hvis der opstår tvister mellem anpartshaverne. 5

Normalt har ideelle anparter egen tinglyst belåning. Over for kommunen er der fælles hæftelse for ejendomsskat og typisk også for ejendommens forsyninger - varme, forsikring, renovation med videre. Nedlagt landbrug Et nedlagt landbrug giver mulighed for at kombinere hverdag og fritid for stort set samme pris som et almindeligt helårshus. Der er typisk tale om et stuehus med 1-2 hektar jord. Denne boligform giver stor frihed og mange udfoldelsesmuligheder inden for rammerne af den gældende byggelovgivning. Der kan holdes husdyr fra høns til heste, man kan dyrke sine egne grøntsager, og man har som regel naturen lige uden for døren. Du skal ofte regne med at skulle investere mere i vedligeholdelse og modernisering, end det er almindeligt for andre helårshuse. Vil du holde dyr eller køkkenhave, bør investeringerne hertil regnes med, når du vurderer de samlede udgifter. Et nedlagt landbrug belånes på samme måde som et almindeligt helårshus. Skattereglerne er også de samme. Fritidshus Danmark er et smukt land med masser af flot natur, og derfor vælger rigtig mange at holde ferien i Danmark. Ja, mange vælger endda at købe eget fritidshus, og det kan der være mange gode grunde til. Fx betragtes fritidshuset ofte som et alternativ til mere traditionel opsparing, hvor man, ud over den opnåede opsparing, får en række dejlige oplevelser med udgangspunkt i huset. Når man køber et fritidshus skal man overveje, om man vil bruge den tid og de ressourcer, der er forbundet med at eje fritidshuset. Fx skal der en gang imellem males udvendigt, og grunden omkring fritidshuset skal passes. Men for de fleste opvejes ulemperne af de mange fordele ved eget fritidshus. Frisk luft, tæt på vand eller skov, gode oplevelser med familien og meget mere. Mange tror, at man er bundet til at holde ferie i Danmark for altid, når man har købt et fritidshus - men sådan er det ikke. Fritidshuset kan nemlig udlejes i den periode, man ikke selv benytter det og på den måde bidrage positivt til familieøkonomien og til at dække nogle af de omkostninger, der er forbundet med at eje et fritidshus. Der gælder specielle skatteregler ved udlejning af fritidshuse. Disse regler kan du høre mere om i din lokale home-forretning eller på www.home.dk. Mange fritidshuse er i dag så veludstyrede og godt isolerede, at man også kan benytte dem i vinterhalvåret. Normalt må et fritidshus dog kun bebos i weekender og i sommerhalvåret. Pensionister og efterlønsmodtagere kan bo i deres hus hele året, hvis de har ejet huset i mere end otte år - der er dog visse krav, der skal opfyldes. Du kan tjekke hos kommunen, hvilke lokale regulativer der er, og hvad de indebærer. Eller du kan henvende dig til den lokale home-ejendomsmægler og få klar besked om det område, du har forelsket dig i. 6

Grunde Køber du en byggegrund, skal du blandt andet være opmærksom på grundens bæredygtighed. Derfor er handel med grunde ofte betinget af, at der foretages en jordbundsundersøgelse. Grunden kan også være omfattet af tinglyste servitutter eller lokalplaner, der regulerer bygningens omfang og benyttelse. Fx kan der være bestemmelser om, at huset, i et vist omfang, skal opføres i bestemte materialer. Før der kan bygges på grunden, skal den være byggemodnet. Byggemodning omfatter fx kloakering, stikledning, el- og vandforsyning samt eventuelt bidrag til vejanlæg og installationer, der er relaterede til den ene eller den anden energiform. Nogle steder kan der være pligt til fjernvarme eller naturgas. For at undgå dyre fejltagelser er det meget vigtigt, at du orienterer dig i områdets lokalplaner eller på rådhuset, før du køber og begynder at bygge. Køb på tvangsauktion Ejendomme, der sælges på tvangsauktion, handles ofte til en lavere pris end i almindelige handler. Du skal være opmærksom på, at dette skyldes, at der ofte er en ansvarsfraskrivelsesklausul for forhold, der ikke omtales i en tilstandsrapport og ikke er dækket af en ejerskifteforsikring. Du skal også sikre dig, at indestående realkreditlån og eventuelt andre lån kan overtages. Desuden er det væsentligt at vurdere det beløb, restgælden opgøres til på datoen for tvangsauktionen. Hvis du overtager hæftelser, skal du nemlig betale den fulde termin ved næstkommende forfaldsdato, uanset om ejendommen overtages midt i terminsperioden eller tæt på forfaldsdatoen. Som køber på en tvangsauktion skal du erlægge et såkaldt størstebeløb, der opgøres af den, som har rekvireret tvangsauktionen. Beløbet indeholder eventuelle forbrugsrestancer, og i den forbindelse bør du være opmærksom på, at en ejendom, der købes på tvangsauktion, kan være behæftet med ganske store restancebeløb vedrørende vand, varme, el og andet. Du har desuden ingen fortrydelsesret ved køb på tvangsauktion. Køb fra dødsbo eller indtrædende panthaver Hvis du køber en ejendom af et dødsbo eller en panthaver, der har overtaget ejendommen på tvangsauktion, gælder de normale regler om ansvarsfraskrivelse vedrørende fejl og mangler, der konstateres efter handlen. Sælger (typisk dødsboet) kan, som hovedregel, ikke opnå ansvarsfrihed alene ved at forsyne købsaftalen med en klausul, hvori han fraskriver sig ansvaret. Sælger kan blive fritaget helt eller delvist for ansvar, hvis der udarbejdes en tilstandsrapport som forevises køber sammen med et tilbud om ejerskifteforsikring samt en skriftlig erklæring om, at sælger vil betale halvdelen af præmien for en 5-års ejerskifteforsikring for køber. Sådan finder du drømmeboligen Ejendomsmæglerens forretning er et godt sted at begynde, når du leder efter den ideelle bolig. Her kan du se det samlede udbud, kigge på salgsopstillinger og få oplysninger om relevante boliger. Du kan enten bede ejendomsmægleren præsentere de alternativer, der svarer til dine behov eller på egen hånd orientere dig om forretningens tilbud. Alle salgsemner er som regel udstillet med store farvefotos. 7

Avisannoncer og ejendomsmæglerens egen boligavis supplerer overblikket, og det er desuden en god idé at orientere dig i lokalavisen for det område, hvor du søger bolig. Du kan også få tilsendt en boligavis fra en anden landsdel. Bor du fx i Skagen og ønsker at flytte til Svendborg, kan home-ejendomsmægleren i Skagen give dig en liste med alle de boliger, som home har til salg i Svendborg. Symbolerne i homes annoncer giver et godt overblik, så du hurtigt kan finde de boliger, der passer til dine ønsker. Internet Ud over den almindelige annoncering i lokalaviserne finder du også homes udbud af boliger på internettet, www.home.dk. I modsætning til avisen, som typisk kun udkommer en enkelt gang om ugen, bliver udvalget af boliger på internettet opdateret dagligt. Og du kan lede efter bolig, præcis når det passer dig. www.home.dk er Danmarks største boligplatform på internettet, og du kan se tusindvis af boliger hver dag med masser af farvebilleder, plantegninger, alle relevante data og eventuelt 360-graders fotos eller video. Via homes avancerede søgesystem kan du udsøge lige præcis de boliger, der passer til dig og dine ønsker. Du kan fx også prøvemøblere boligen, så du er sikker på, at sofaen og dit øvrige indbo passer, og du kan se boligen fra luften. Du kan skrive dine boligønsker ind i homes elektroniske KøberKartotek og få en automatisk SMS eller e-mail, når den rigtige bolig dukker op. KøberKartotek og BoligJagt home tilbyder en særlig service, når man er på udkig efter ny bolig. Vi skriver dine ønsker op i vores landsdækkende KøberKartotek og kontakter dig, når vi har en bolig, der matcher - ofte før den overhovedet kommer i avisen. Du kan blive registreret i homes KøberKartotek ved at udfylde et BoligJagt-skema, som du kan få i den nærmeste home-forretning eller på www.home.dk. Med BoligJagten kan home også annoncere målrettet efter en bolig til dig i det område, du gerne vil bo. Via BoligJagten får vi ofte kontakt med familier, der ellers ikke ville sælge deres bolig. Værd at vente på Nogle sælgere ønsker først at sælge deres bolig, når de har en ny på hånden. Disse boliger mærkes med symbolet Værd at vente på. Det vil sige, at boligen først endeligt kan købes, når sælger selv har fundet noget nyt at bo i. Økonomi Salgsopstillingen er et af de første dokumenter, du støder på, når du for alvor begynder at lede efter drømmeboligen. I salgsopstillingen, som bliver gennemgået grundigt senere i denne håndbog, finder du alle væsentlige oplysninger og økonomiske data om boligen. Salgsopstillingen er et godt udgangspunkt for at vurdere, om den pågældende bolig umiddelbart passer til dine ønsker og til din økonomi. Derfor er det allerede i den indledende fase vigtigt at vide, hvilket prisniveau privatøkonomien kan bære, og dermed hvilket prisniveau du skal kigge efter, når du læser annoncer eller besøger home-forretningen. Med udgangspunkt i boligens kontantpris, beregnes prisniveauet i form af en brutto-/nettoydelse. Brutto- /nettoydelsen varierer efter valg af finansieringsform. 8

Når du har fundet drømmeboligen, skal der laves en mere fyldestgørende beregning af økonomien. Det vil sige et detaljeret budget over udgifter og indtægter med tilhørende skatteregnskab. Ejendomsmægleren kan være behjælpelig med at få booket et møde med en rådgiver i banken. Budget og skatteregnskab Et godt fundament for en sikker privatøkonomi - og for at opnå lån i realkreditinstitutter og andre finansieringsinstitutter - er at få lagt et budget, som giver et troværdigt billede af privatøkonomien. I banken kan du let få udarbejdet et budget, der viser, hvor dyr en bolig du har råd til, og hvad du har tilbage at leve for, når boligen er betalt. For at et budget skal blive korrekt, skal du blandt andet give oplysninger om: lønindkomst, pension, understøttelse og SU værdi af fri bil og telefon andre indtægter, fx renteindtægter og kursgevinster skattemæssige fradrag, fx kontingent til fagforening, kørselsfradrag, renteudgifter og underholdsbidrag andre store udgifter som fx ydelser på studielån, billån og afbetalingskontrakter diverse udgifter til tv-licens, bil, børnepasning, tøj, ferier og forsikringer Du kan danne dig et overblik ved hjælp af dine seneste lønsedler, selvangivelsen / årsopgørelsen fra skattevæsenet og betalingsoversigter fra pengeinstituttet. Nogle foretrækker at klare alt dette selv, andre benytter en rådgiver. Boligkøbsbevis Et Boligkøbsbevis er et dokument, der viser, at du er godkendt til at købe en bolig inden for en given ramme. Med et Boligkøbsbevis i hånden, kan du slå til på stedet, når det rigtige hus dukker op. Det økonomiske bagland er på plads, og det eneste, du behøver at koncentrere dig om, er at finde dit nye hjem. Den lokale homeforretning kan nemt og hurtigt formidle kontakten, så du kan få et personligt møde med en rådgiver i den lokale Danske Bank og få udstedt et Boligkøbsbevis. Sammenligning af priser Der er flere måder at sammenligne boligpriser på. Den mest pålidelige er kontantprisen, hvor alle lån i ejendommen er omregnet til et samlet kontantbeløb. Loven kræver, at kontantprisen skal fremgå både af salgsopstillinger og annoncer, og du vil derfor altid have sammenligningsgrundlaget ved hånden, når du vurderer de forskellige alternativer. Når det gælder fx ejerlejligheder, skal du dog være opmærksom på, at meget store forskelle på fællesudgifternes størrelse kan påvirke kontantprisen i op- eller nedadgående retning. 9

Når priserne skal sammenlignes, skal du også være opmærksom på forbruget af vand og varme. Disse poster er ikke indregnet i brutto-/nettoydelsen, men fremgår af salgsopstillingen under anvendelsesudgifter. Tjek også, at ejendomsmægleren har de seneste skatteregler med i beregningen af brutto-/nettoydelsen, da skatterne jo kan ændre sig fra år til år. For fredede ejendomme kan der endvidere være særlige vedligeholdelses forpligtelser. Fremvisning Når du har fået salgsopstillinger på de boliger, du er interesseret i, er tidspunktet kommet, hvor dine ønsker skal matches med virkeligheden. Hvilke boliger opfylder dit behov, dine forventninger og din økonomi? Brug god tid på at vurdere, hvilke ønsker du har til din fremtidige bolig. Skal boligen danne ramme for en hel familie, er det også en god ide at tale om jeres ønsker, inden I tager ud på fremvisning. I kan eventuelt lave jeres egen tjekliste med jeres vigtigste krav og ønsker, eller I kan bruge den liste, der er trykt bagest i denne bog. Selve fremvisningen kan være af længere eller kortere varighed, alt efter hvor interesseret du er i boligen. Du får som regel hurtigt en fornemmelse af, om der er tale om den rigtige bolig. Du kan have behov for at gå en runde uden ejendomsmægleren eller tage familie og venner med på råd, og du skal aldrig holde dig tilbage for at spørge ejendomsmægleren, hvis du er i tvivl om noget. Du kan også altid bede om en ekstra fremvisning, før du bestemmer dig. Forsikringsundersøgelse For at garantere at en bolig kan forsikres efter salget (fx mod svamp- og insektangreb og udvidet rørskade og stikledning), sørger ejendomsmægleren oftest for, at indhente et tilbud på en husforsikring. Energimærkning Ifølge loven skal en bolig, der sælges, forsynes med en energimærkning, som blandt andet omfatter oplysninger om energi- og vandforbrug, CO2-udslip, energiplan med anbefalede energi- og vandbesparelser samt oplysninger om boligens isolerings og energitilstand. Ejendomme under 60 m2 er ikke omfattet af loven. Tilstandsrapport En tilstandsrapport udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig og beskriver den fysiske tilstand af et hus - herunder om der er synlige fejl og mangler ved huset. Det er sælger, der betaler for udarbejdelsen af en tilstandsrapport. Når rapporten, som højest må være 6 måneder gammel, er forelagt for køber sammen med et tilbud om en ejerskifteforsikring samt en skriftlig erklæring om, at sælger vil betale halvdelen af præmien for købers ejerskifteforsikring i 5 år, er sælger - med enkelte undtagelser - fritaget for erstatningsansvar for skjulte fejl og mangler efter handlen. Køber du et hus i en almindelig handel, og er der ikke udarbejdet en tilstandsrapport, kan sælger gøres ansvarlig i op til 10 år, hvis der dukker væsentlige fejl, skader og mangler op efter handlen. Ved fx ejerlejligheder og landbrugsejendomme gælder særlige regler. Hvis du vælger at lade home rekvirere tilstandsrapporten via et forsikringsselskab, vil der blive udarbejdet en ekstra rapport, der kaldes home SundhedsAttest. Du kan få 10

homes uddybende brochurer om home SundhedsAttest i den nærmeste homeforretning eller på www.home.dk. home SundhedsAttest til huse og fritidshuse home SundhedsAttest til huse og fritidshuse indeholder et samlet overblik over huset med blandt andet de væsentlige oplysninger fra tilstandsrapporten og det lovpligtige energimærke. Samtidig får man en lang række ekstra informationer i home SundhedsAttest, som man ikke får i den almindelige tilstandsrapport. Nogle af de ekstra informationer er: Samlet konklusion om husets vedligeholdesstand. Vedligeholdelsesstand og anslået restlevetid for tag, vinduer, døre, ydervægge og udvendigt træværk. Skønnede priser for udbedring af evt. skader ved huset. Oplysninger fra den forsikringsmæssige gennemgang af huset - herunder om der er forbehold i husets svampe- og insektforsikring. Ejerskifteforsikring Som køber skal du være opmærksom på, at hverken en tilstandsrapport eller en home SundhedsAttest er en garanti for, at boligen er fejlfri. Den bygningssagkyndige beskriver det, han kan se, men han kan selvfølgelig ikke skille huset ad. Efter handlen kan det derfor ske, at der opdages fejl eller mangler ved huset, som det kan være kostbart at udbedre, og som måske nedsætter boligens værdi eller anvendelighed. Derfor er det altid en god ide at tegne en forsikring mod fejl og mangler, der opdages efter handlen. home Køberforsikring Du kan desuden sikre dig yderligere ved at tegne en home Udvidet Køberforsikring, som giver bedre dækning og nedsat selvrisiko, så din økonomi påvirkes så lidt som muligt, hvis uheldet er ude. home SundhedsAttest til ejerlejligheder home SundhedsAttest til ejerlejligheder er en byggeteknisk gennemgang, der giver et godt overblik over lejlighedens tilstand og giver dig mulighed for at tage højde for eventuelt nødvendige investeringer i lejligheden. Vær opmærksom på, at ejendommens fællesarealer (trappe, kælder, loftsrum etc.) ikke gennemgås i forbindelse med udarbejdelsen af home SundhedsAttest til ejerlejligheder. Dette kræver en særskilt rapport, som også er nødvendig, hvis du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med køb af en ejerlejlighed. Salgsopstillingen I boligens salgsopstilling finder du relevante informationer om den bolig, du er interesseret i. Eksempelvis farvebilleder, plantegning og mange økonomiske oplysninger som fx kontantpris og nettoydelse pr. måned. Sammen med salgsopstillingen kan du desuden få udleveret bilag om finansiering samt sammenligningsskema, hvor du kan se forskellige forslag til finansieringen. 11

Salgsopstillingen henter du hos din ejendomsmægler, som også kan sende salgsopstillingen til dig med posten. På www.home.dk kan du bestille en elektronisk salgsopstilling, som bliver sendt til din e-mail i løbet af få minutter. Selv om salgsopstillingerne ikke er ens fra ejendomsmægler til ejendomsmægler, er der en række oplysninger, der er obligatoriske. Derfor kan du finde mange af de samme oplysninger på alle salgsopstillinger, selvom placeringen altså kan være lidt forskellig. På de næste side gennemgår vi de oplysninger, du finder i en salgsopstilling fra home. 12

Salgsopstillingens forside Foto af den pågældende bolig er placeret på salgsopstillingens forside. Symboloversigten giver et hurtigt overblik over eksempelvis boligareal, grundens størrelse, byggeår, antal plan, antal værelser og afstand til skole. Forrest i denne håndbog kan du se, hvilke symboler vi anvender hos home, og hvad de betyder. Beskrivelse af boligen. Her får du en del af beskrivelsen af boligen, og du får et godt grundlag for at afgøre, om boligen lever op til dine ønsker og krav om beliggenhed, boligtype, størrelse, antal værelser og så videre. Kontantprisen er også angivet her, så du kan vurdere, om boligen ligger inden for dine økonomiske rammer. Ejendomsmæglerens eventuelt særlige interesser i salget af boligen vil også være oplyst på forsiden af salgsopstillingen tillige med oplysning om, at home ejendomsmægleren har samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut og forsikringsselskab. Salgsopstillingens side 2 Kort med angivelse af boligens placering, så du kan se om boligen ligger ud til en stor vej, og om der er grønne områder i nærheden. Plantegning, der viser boligens indretning, så du kan se, hvor rummene er placeret i forhold til hinanden, hvor toiletterne er placeret, om der er indvendig nedgang til kælderen og så videre. Der er mål på plantegningen, så du kan se, hvor store værelserne er. Yderligere beskrivelse af boligen og eventuelt beskrivelse af lokalområdet vil også stå på denne side 13

Ejendomsoplysninger Her finder du alle de praktiske oplysninger om boligen. Du kan blandt andet se, hvilken kommune boligen ligger i. Du kan se den offentlige vurdering og grundlaget for skatteberegningen. Du kan også se, hvornår boligen er bygget, hvor stor grunden er, og du kan se, hvordan boligens arealer er fordelt på henholdsvis, stue, første sal og kælder. Du kan desuden se størrelsen på eventuelt udhus og garage. På denne side kan du også finde oplysning om boligens forsikringsforhold, og om der er nogle forbehold i forsikringsdækningen. Faste oplysninger giver dig et hurtigt overblik over nogle basale oplysninger om boligen. Det kan være forskellige oplysninger, der bliver givet, alt efter hvad der er mest relevant for lige præcis denne bolig, men du vil som oftest kunne se, hvilke materialer boligen er opført i, om der er særlige forhold vedrørende vand, vej og kloak, oplysning om boligens varmeinstallation samt oplysning om antenneforhold. Som en del af ejendomsoplysningerne kan du se, om sælger har valgt at benytte huseftersynsordningen og få udarbejdet en tilstandsrapport. Hvis sælger har valgt at få udarbejdet tilstandsrapport, vil du kunne se, om der er K2, K3 og UN bemærkninger i rapporten. Du vil desuden kunne se, om der er udarbejdet et overslag over udbedringsomkostninger. Det vil også være oplyst, om der er udarbejdet Energimærke på ejendommen. Den sidste oplysning, der står på denne side, er en oversigt over, hvilke hårde hvidevarer der medfølger i handlen. Det er ikke altid, at alle de hårde hvidevarer, du ser i boligen, medfølger. 14

Standardfinansiering/anvendelsesudgifter På denne side kan du se, hvad der er indeholdt i beregningen af brutto- og nettoudgiften. De prioritetsydelser, der er oplyst, er baseret på et standardfinansieringsforslag, hvis sammensætning står nærmere beskrevet på samme side. Bruttoudgiften vil indeholde de udgifter, der er ved at eje boligen. Det er fx ejendomsskatter, renovation og kontingent til grundejerforeningen. Nettoydelse er den såkaldt skattemæssige værdi af bruttoydelsen. Det vil sige, at der i nettoydelsen er taget højde for det rentefradrag, du får, når du låner penge til boligen, og der er også medregnet den ejendomsværdiskat, som du kommer til at betale på din personlige skattebillet. Udover oplysning om sammensætningen af brutto- og nettoydelsen får du desuden oplyst, om der er noget gæld, som du skal overtage udover købesummen. Dette kan fx være gæld til kommunen for kloak, eller det kan være, man har taget et lån i grundejerforeningen til at bygge en legeplads. Udgiften til vand og varme er ikke medregnet i brutto- og nettoydelsen. Sælgers seneste årsforbrug af vand og varme samt udgiften hertil oplyses derfor også på denne side, så du kan få en fornemmelse af boligens energiforbrug. Det er vigtigt at huske, at forbruget selvfølgelig afhænger af vanerne hos dem, der bor i boligen, så beløbene kan afvige fra det, du kommer til at betale. 15

Diverse oplysninger Kontantbehov er en opgørelse over de omkostninger, der skal betales kontant ved køb af bolig. Der er selvfølgelig selve udbetalingen, som typisk udgør ca. 5 % af boligens kontantpris. Herudover er der omkostninger til at tinglyse skødet, der er omkostninger til din egen rådgiver samt din andel af præmien til ejerskifteforsikringen. På denne side får du desuden oplyst, hvilke servitutter der er tinglyst på ejendommen. Du vil altså her kunne se, om der er tinglyst en lokalplan eller andre ting, der kan have betydning, hvis du ønsker at foretage nogle ændringer ved boligen. Du vil også få oplyst, hvis der er nogle væsentlige anvendelsesbegrænsninger, altså nogle særlige regler for, hvad du må og ikke må i boligen. Hvis der er nogle øvrige forhold omkring boligen, du skal være opmærksom på, vil det også være oplyst her. Oplysning om eksisterende lån: du får oplysning om, hvilke lån sælger har i boligen. Denne oplysning får du, da det har betydning for, hvor meget det koster at tinglyse dit nye lån, men også fordi du så kan se, om det vil kunne betale sig at overtage sælgers lån frem for at optage nyt lån i boligen. Banken vil kunne lave en beregning for dig på baggrund af salgsopstillingen. Ejendomsmæglerens oplysning til parterne: du får her uddybet oplysningerne fra forsiden af salgsopstillingen om de samarbejdsaftaler, home-ejendomsmægleren har med realkreditinstitut, pengeinstitut og forsikringsselskab. Diverse oplysninger 2 På denne side står der nogle generelle oplysninger, du som boligkøber skal være opmærksom på. Hvis der er yderligere oplysninger om boligen, som ikke fremgår af salgsopstillingens øvrige sider, men som det er væsentligt, at du som køber modtager, vil de fremgå af denne side. 16

Bilag om finansiering Hvis ejendomsmægleren har aftalt det med sælger, bliver der udarbejdet et bilag om finansiering, hvor ejendomsmægleren opstiller et forslag til finansieringen af den konkrete ejendom. Dette forslag vil afvige fra standardfinansiering, da denne er en fiktiv finansieringssammensætning, som ikke altid vil kunne opnås, hvorimod bilag om finansiering giver dig oplysning om en faktisk opnåelig finansieringssammensætning. Der vil også være en opgørelse over dit kontantbehov, hvis du vælger denne løsning. Bilag om finansiering vil du kunne få udleveret samtidig med salgsopstillingen, når du henvender dig til home. Hvis du har ønske om en anden beregning, eksempelvis fordi du gerne vil lægge en større udbetaling, har ejendomsmægleren mulighed for at sammensætte den ønskede finansiering, så du får dit helt personlige forslag til boligens finansiering. Alternative finansieringsopslag Sælger og ejendomsmægler har desuden mulighed for at aftale, at der skal udarbejdes forslag til alternative finansieringsforslag. Dette sammenligningsskema vil du også kunne få udleveret samtidig med salgsopstillingen, når du henvender dig til home. På sammenligningsskemaet kan du se, hvad forskellen i den månedlige ydelse er, hvis du vælger en anden lånetype, end den ejendomsmægleren har foreslået. Der kan fx være vist den månedlige ydelse, hvis du vælger et afdragsfrit lån, Flexlån eller lån med kortere løbetid. Finansiering af den nye bolig En bolighandel er en af livets store investeringer, økonomisk såvel som følelsesmæssigt, og boligens finansiering er en af de vigtigste beslutninger i forbindelse med boligkøbet. Netop fordi du skal leve med de valgte lån i mange år fremover, er det vigtigt, at du bruger tid på at finde den finansiering, der passer dig bedst. Når man køber en bolig, forpligter man sig til at betale sælger en aftalt kontantpris. I princippet er det sælger uvedkommende, hvordan køber fremskaffer pengene, og da de færreste blot kan skrive en check på beløbet, er der brug for at få købet finansieret altså at låne penge. Sammen med salgsopstillingen kan du få udleveret et bilag, der viser, hvad boligen koster pr. måned med forskellige låntyper. Kontantprisen ligger altid fast, mens den reelle købspris varierer alt efter hvilke lån, køber vælger at finansiere den nye bolig med, og hvor god kursen på lånene er, når de hjemtages. Ved køb af et enfamilieshus eller en ejerlejlighed bliver 80% af købesummen typisk finansieret gennem et realkreditlån (for fritidshuse er det 60%). Cirka 15% af købesummen dækkes normalt via et pantebrev eller et boliglån, og de sidste cirka 5% betaler køber ofte kontant. Start med at få din økonomi godkendt Banken og realkreditinstituttet ønsker naturligvis at kende din økonomi, før lånene godkendes. Du skal have en fornuftig økonomi, så du kan afvikle lånene igen inden for den aftalte periode. Dine indkomst- og formueforhold skal passe med det beløb, 17

du ønsker at låne. Og hverken du eller din eventuelle ægtefælle må være registreret i RKI Kreditinformation. Som dokumentation skal du typisk fremvise den seneste årsopgørelse fra Told & Skat og dine seneste lønsedler. Lånegodkendelsen skal ske senest i forbindelse med, at købsaftalen underskrives, men det er et af de områder, du bør få på plads med det samme, så du kan koncentrere dig fuldt ud om at finde din drømmebolig. Realkreditlån - op til 80% af købesummen Realkreditlånet finansierer den store del (80%) af boligkøbet. Hvilken type lån, du skal vælge, afhænger blandt andet af indkomst, formue, alder og familieforhold. Der er en række forskelle på de forskellige lånetyper, som det godt kan betale sig at sætte sig lidt ind. Udgangspunktet for valg af lånetype bør være en dialog om din økonomi, dine ønsker og muligheder vedrørende afvikling og andet, der har betydning for dig. Udover de traditionelle lånetyper (obligationslån og kontantlån) kan du også overveje Flexlån eller lån i Euro. Et Flexlån er et kontantlån, hvor renten tilpasses periodevis. Du kan desuden vælge at gøre lånet afdragsfrit. Finansieres boligen gennem Realkredit Danmark, får du tilbud om kursovervågning, så du automatisk får besked, hvis det er fordelagtigt at ændre i dine lån. Du har fx også mulighed for at opnå rabat ved at betale over 12 terminer i stedet for fire og for at tegne en gruppelivsforsikring, der dækker terminen på lånet ved dødsfald eller invaliditet. Lås huslejen fast med det samme Kurserne på de obligationer, der ligger til grund for realkreditlånet, kan svinge fra minut til minut. Det betyder, at du, som køber, først kender din endelige husleje, når kursen på realkreditlånet er låst fast. Når købsaftalen er udarbejdet, er det dig, der som køber bærer risikoen for eventuelle kursudsving. Vi anbefaler derfor, at du indgår en fastkursaftale via Danske Bank. Sælgerpantebrev eller boliglån - fra 80% til cirka 95% af købesummen Denne del af finansieringen sker typisk ved, at sælger udsteder et traditionelt sælgerpantebrev med en fast rente, eller ved at der oprettes et såkaldt kurs 100 pantebrev, hvor renten på aftaletidspunktet er tilpasset markedsrenten. Udbetalingslån - den sidste del af købesummen Har man behov for finansiering af udbetalingen, kan det som oftest også lade sig gøre. Det betyder, at ydelsen pr. måned bliver større end skitseret i salgsopstillingen, men ved at slå finansieringen af sælgerpantebrevet og udbetalingen sammen kan man ofte få et boliglån, hvor den månedlige ydelse ikke stiger væsentligt. Et boliglån kan godt være større end udbetalingen, hvis du fx har behov for kontanter i forbindelse med flytning, nyanskaffelser eller andet. Overtagelse af eksisterende lån Salgsopstillingen kan indeholde oplysninger om eksisterende lån (fx private pantebreve, pensionskasselån eller realkreditlån). Disse lån kan køber eventuelt overtage, hvis det ikke kan betale sig for hverken køber eller sælger at indfri dem og 18

oprette nye lån. Det kræver en særlig vurdering at afgøre, hvad der kan betale sig at gøre. Normalt skal långiver også godkende den ny køber som låntager. Boliglån i andelsboliger Det er andelsforeningen, der optager realkreditlån i selve ejendommen - oprindeligt til at købe ejendommen for, men der kan også senere optages lån, hvis der fx skal nyt tag på ejendommen eller lignende. Som hovedregel vil andelsforeningens gæld være lavere, jo ældre foreningen er. Der er ingen fradragsret på foreningens lån i ejendommen, og derfor er den månedlige boligydelse på salgsopstillingen også lig nettoudgiften. Der er normal rentefradragsret for banklån til indskud i en andelsboligforening. Handlen er i hus Når du har fundet den rigtige bolig og har besluttet at købe den, udarbejder ejendomsmægleren en købsaftale, som du og ejendomsmægleren gennemgår i alle detaljer. Købsaftalen er den juridisk bindende aftale mellem dig og sælger. Når du underskriver købsaftalen, skal den betragtes som et købstilbud til sælgeren. Har du ikke selv 100% overblik over købet, bør du betinge din underskrift af din rådgivers godkendelse af købsaftalen. Når sælgeren har skrevet under, er købstilbudet accepteret - herefter træder fortrydelsesretten i kraft. Når fristen for fortrydelsesretten er udløbet uden indsigelse fra dig, er handelen endelig. Fortrydelsesret Som køber har du seks hverdages fortrydelsesret, fra du er gjort bekendt med sælgers underskrift. Fortryder du købet, skal du give sælger eller dennes repræsentant (typisk ejendomsmægleren), skriftlig besked om det inden seks hverdage. Ved beregning af fristen medregnes ikke lørdage og grundlovsdag. Fortryder du købet, skal du desuden betale en godtgørelse på 1% af købesummen til sælger. Når flere køber bolig sammen Køber du en bolig sammen med en eller flere partnere, skal du tage stilling til, hvor mange der skal stå som ejere af ejendommen. I den forbindelse bør I indgå en skriftlig aftale, en såkaldt samejeoverenskomst, der fastsætter parternes indbyrdes rettigheder og forpligtelser. Især ved bofællesskabets eventuelle opløsning kan en samejeoverenskomst blive et særdeles nyttigt dokument. Her skal der være taget stilling til, hvordan en friværdi skal deles, hvem der skal have ret til at blive boende og andre aftaler. Hvis ejendommen ejes i sameje (papirløst ægteskab), står samleverne begge som ejere. Du skal dog være opmærksom på, at papirløse samlevende ikke har mulighed for at overføre skattefradrag fra den ene til den anden. Det vil sige, at hvis den ene ikke kan udnytte sit skattefradrag, går skattefradraget tabt. Det bør der tages højde for i forbindelse med beregningen og fastlæggelse af ejerforholdet, hvor man ofte ejer en halvdel hver. Der kan dog frit aftales en anden fordeling, fx med 1/3 til den ene og 2/3 til den anden samlever. Disse skæve ejerforhold skal udtrykkeligt fremgå af købsaftalen og efterfølgende af skødet. Ejendommens papirer 19

Sammen med købsaftalen får du udleveret ejendommens papirer: tingbogsattest, bygningsattester, matrikelkort, BBR-ejermeddelelse, ejendomsskattebillet, kommunalt oplysningsskema, seneste generalforsamlingsreferat og vedtægter for grundejer- eller ejerforening samt regnskab, budget, tilstandsrapport / home SundhedsAttest, energimærkning, forsikringstilbud på ejerskifteforsikring samt eventuelle bygningstegninger og lokalplaner for området. Dokumenterne bliver som regel sendt til din advokat, hvis han skal godkende handlen, men det er fornuftigt selv at sætte sig ind i indholdet. Deponering Udbetalingen deponeres ofte i to omgange. Første del deponeres hos ejendomsmægleren i forbindelse med, at købsaftalen underskrives eller accepteres endeligt. Beløbets størrelse varierer og afhænger blandt andet af salgsprisen. Den resterende del af udbetalingen deponeres i forbindelse med skødets underskrift eller senest på overtagelsesdagen. Det sker i sælgers pengeinstitut på en spærret konto. Reguleringsopgørelse Når alle omkostninger i forbindelse med hjemtagelse af lån er kendt, udarbejdes en reguleringsopgørelse, som tager højde for afvigelser i de faktiske omkostninger og kurser i forhold til den oprindelige købsaftale. Saldoen i reguleringsopgørelsen er enten i sælgers eller købers favør. Den skal laves senest 8 dage efter alle kurser og omkostninger er kendt. Reguleringsopgørelsen laves af den, der udfærdiger skødet. Skødet På baggrund af købsaftalen, som er den juridisk bindende aftale i en bolighandel, udarbejdes et skøde, der skal underskrives af både køber og sælger. Det aftales i købsaftalen, om det er køber eller sælger, der skal sørge for, at skødet bliver lavet. Det er oftest en ejendomsmægler eller en advokat, der skriver skødet. Når skødet er underskrevet af både køber og sælger, sendes det til værdipåtegning på kommunekontoret. Det vil sige, at skødet påtegnes med den senest offentliggjorte ejendomsværdi for ejendommen. Er ejendomsværdien større end den aftalte købesum, bliver stempelafgift til skøde beregnet efter denne værdi i stedet for efter købesummens størrelse. Når skødet kommer tilbage fra kommunekontoret, sendes det videre til tinglysning på dommerkontoret. Når skødet tinglyses, kan det i første omgang ske med nogle anmærkninger, som påføres af tinglysningsdommeren. Det er meget normalt og sker fx, hvis lån, som skulle indfris, endnu ikke er blevet aflyst i tingbogen. I de tilfælde sendes skødet igen frem til tinglysningskontoret for at få anmærkningerne slettet. Når skødet kommer retur fra tinglysningsmyndighederne uden anmærkninger, får du tilsendt ejendommens originale papirer, og købet er endeligt på plads. Ekspeditionstiden hos de forskellige instanser kan variere en del. Du skal regne med, at der kan gå en til to måneder, fra du har overtaget ejendommen, til ejendomshandelen er helt afsluttet. Købsomkostninger og refusionsopgørelse Efter overtagelsesdagen udarbejder den, der skriver skødet, en refusionsopgørelse, som viser, hvad køber og sælger skylder hinanden som følge af udgifter, der betales af den ene part, men som delvist dækker den anden parts ejerperiode. Posterne på 20