Mads Staunskjær Mads Staunskjær ApS Nordre Strandvej 27 3000 Mailet dd Center for By, Land og Vand Natur og Miljø Prøvestensvej 52 3000 Helsingør Cvr nr. 64750 20 18 Dato 27.01.2017 Sagsnr. 16/19032 Sagsbehandler Hanne Wagnkilde Arkæolog Tlf. 49 28 25 82 hwa02@helsingor.dk www.helsingor.dk Dispensation, fortidsmindebeskyttelseszonen til Lappestensbatteriet Ny bolig Afslag, halvmur/læmur vinkelret på facade mod Strandvejen ved terrasse Adresse Nordre Strandvej 25, 3000 Helsingør Matr.nr 1fm Marienlyst, Helsingør Jorder Ejendom 130263 Kære Mads Staunskjær - Mads Staunskjær ApS Vi har nu behandlet din ansøgning om at genopføre boligen på Nordre Strandvej 25 i fortidsmindebeskyttelseszonen til Lappestensbatteriet Du bad os 10. januar 2017 om at forhåndsvurdere projektet, og på baggrund af vores positive vurdering bad du os i telefonen om at træffe afgørelse. Vi dispenserer hermed fra fortidsmindebeskyttelseszonen (naturbeskyttelseslovens 18) til det konkrete boligprojekt, indsendt 10. januar 2017. Dog må vi desværre afslå dispensation til læmuren/halvmuren vinkelret på facaden ved terrassen mod Nordre Strandvej.
SIDE 2 Vilkår Med dispensationen følger disse vilkår vedrørende byggeri, faste indretninger/beplantning og gravearbejde: Jord fra afgravning til kælder mv. må ikke lægges på grunden terrænet udenom bygningerne må ikke ændres Nordsjællands Museum skal kontaktes i god tid før anlægsarbejdet med henblik på arkæologisk overvågning af gravearbejde og/eller egentlig arkæologisk undersøgelse. Der må ikke indrettes hævede terrasser terrasser skal være i overfladeniveau. Hidtidige skur og anneksbygninger fjernes, senest ved færdigmelding af det her tilladte byggeri Hegn mod Lappestensbatteriet og Strandvejen skal være levende det vil sige hække. Hækhøjden ikke overstiger 1,20 meter, og at hækken mod batteriet ikke står på fortidsmindet (se fortidsmindets udstrækning på luftfoto nedenfor) Herudover følger vilkår vedrørende reparation og pleje af kanten af fortidsmindet/batteriet, som ligger på ejendommen: Batteriets profil med vold og grav skal umiddelbart efter nedrivning af skur og annekser, reetableres for ejers regning. Hurtig reetablering kræves for at undgå skader på batteriet i form af sammenskridninger Hullerne efter skure/annekser i kanten af Lappestensbatteriet skal fyldes, befæstes og beplantes ifølge anvisninger fra Slots- og Kulturstyrelsen, som er myndighed for fortidsminder (museumsloven). Se illustration af fortidsmindets udstrækning nedenfor
SIDE 3 Baggrunden for dispensationen i hovedtræk Baggrunden for dispensationen er i hovedtræk, at: Det ønskede byggeri på i alt 86 m 2 stort set har samme grundareal ( fodaftryk ) og tagreal som de eksisterende bygninger. De nuværende bygninger udgør i alt 90 m 2. Herved merpåvirker byggeriet ikke Lappestensbatteriet og den landskabelige sammenhæng mellem batteriet og stranden. Højden af boligen er som den hidtidige boligs (tag i kote 5,6), så man kan se henover bygningen fra batteriet. Eksisterende lovlige skure og annekser fjernes fra kanten af batteriet og levner et større ubebygget areal i kanten af fortidsmindet, så det ikke opleves med skure som nu. Se yderligere redegørelse for projekt samt vurderinger nedenfor. Bemærk Dispensationen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside (se nedenfor). Du må ikke udnytte dispensationen før klagefristen er udløbet. Dispensationen skal udnyttes, inden der er gået 3 år. Hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den (naturbeskyttelseslovens 66 stk. 2). Du eller en kommende ejer skal også have nedrivnings- og byggetilladelse til projektet. Du eller en kommende ejer skal være opmærksomme på, at byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningen. Så den blandt andet opfylder brand-, isolerings- og adgangskrav. Vi imødeser nedrivnings- og byggeansøgning, når klagefristen for denne tilladelse er udløbet, og såfremt der ikke er klaget over afgørelsen. Ansøgningerne skal sendes via det digitale ansøgningssystem BOM - Byg og Miljø. Vi retter BBR (Bygnings- og boligregistret), når byggetilladelsen er udstedt og byggeriet færdigmeldt.
SIDE 4 Afgørelsen er truffet efter Fortidsmindebeskyttelsesbestemmelsen (naturbeskyttelseslovens 18). Klageadgangen, fastlagt i naturbeskyttelseslovens 87 (se nedenfor). EU's habitatdirektiv med Bilag IV Listen over særlig sårbare og truede dyrearter. Lovgivningen Ejendommen ligger indenfor fortidsmindebeskyttelseszonen (fortidsmindebyggelinjen) til Lappestensbatteriet. Fortidsmindebeskyttelseszonen Fortidsmindebeskyttelsesbestemmelsen i naturbeskyttelseslovens 18 indebærer et generelt forbud mod at ændre tilstanden i en bræmme på 100 meter omkring fortidsminder målt fra kanten. Formålet med bestemmelsen er at sikre fortidsminder som landskabselementer og navnlig sikre sammenhænge mellem fortidsminder og de landskabstræk, som har været af betydning for placering af de nu historiske anlæg netop her. Hertil er formålet at sikre eventuelle fund og spor i jorden omkring fortidsminder. Ved administrationen af bestemmelsen lægges, med henvisning til Natur- og Miljøklagenævnets praksis, navnlig vægt på udsigten fra og indsynet til fortidsminderne. Bestemmelsen administreres ifølge Vejledning til Naturbeskyttelsesloven og klagenævnspraksis meget restriktivt i tråd med praksis for administration af strandbeskyttelseslinjen.
SIDE 5 Nordre Strandvej 25 Luftfoto 2016 med fortidsmindeafgrænsning (kraftig rød), fortidsmindebeskyttelseszone (rød) og strandbeskyttelseszone (blå). Selve fortidsmindet Beskyttelsen af selve fortidsminderne her Lappestensbatteriet ligger i museumslovens 29e-f, som Slots- og Kulturstyrelsen administrerer. Bestemmelserne indebærer et generelt forbud mod at ændre fortidsminder og at grave i jorden, gøde eller plante i en bræmme på to meter omkring fortidsminder. Ligeledes målt fra kanten. Habitatdirektiv biotop- og artsbeskyttelse Før vi tillader projekter i fortidsmindebeskyttelseszone skal vi også vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv. Lappestensbatteriet Batteriet er fra Englænderkrigene (1808), hvor det blev opført med henblik på at hindre krigsskibe i at ligge på red på Lappen - foran Kronborg, og beskyde Kronborg her fra. Det er med kraftige volde og dybe voldgrave. Batteriet er, trods bebyggelsen langs Strandvejen og på selve batteriet (oprindeligt Teknisk Museum, som står til nedrivning), et vægtigt og på disse kanter sjældent forhistorisk anlæg. Fysiske levn af skanser mv. er ofte fjernede ved byvæksten i moderne tid. Skansøre syd for Helsingør er således en parallel hertil, men er helt borte.
SIDE 6 Historisk kort (Høje Målebordsblad fra 1890 erne) med batteriet. Projektet, ejendommen og sagsforløbet Du har 10. januar 2017 sendt os (kommunen) et projekt med henblik på vores vurdering af, hvorvidt det ville kunne opnå dispensation. Da vores umiddelbare vurdering var positiv, bad du os i telefonen om at træffe afgørelse vedrørende projektet. Forud herfor havde vi vurderet, at et større og mere indgribende projekt, indsendt 29. november 2017 ikke kunne opnå dispensation. Kommunens vurdering af dette første projekt indebar en nøje fastlæggelse af rammen for kommende byggeri. Herunder en præcisering af, at kun et projekt med bygningsvolumen, landskabspåvirkning og placering som det eksisterende byggeri ville kunne opnå dispensation. I vores løbende dialog om projektet spurgte du, hvorvidt kælder kunne tillades. Hertil svarede vi, at Natur- og Miljøklagenævnets praksis er, at kældre sædvanligvis ikke kræver dispensation, hvis de er helt under jorden. Det vil sige uden blotlagt fundament eller synlige, ydre vægge. Vi tilføjede, at det ifølge bygningsreglementet ikke er tilladt at have opholdsrum i kældre.
SIDE 7 Ejendommen, der ligger i byzone, har et areal på 821 m 2 og er i dag med byggeri på i alt ca. 90 m 2, fordelt på: Sommerhus fra 1932 på 51 m 2, hvortil 17 m 2 stort tagudhæng (overdækket terrasse). Højden er ca. 3,5 meter, målt fra terræn, og tagkoten 5,6. Skur på ca. 22 m 2 med støbt fundament i kanten af voldgrav. To anneksskure på i alt ca. 18 m 2. Flisebelagt indkørsel og terrasser som på situationsplan 10. januar 2017. Flisearealerne er tilgroede. Da sommerhuset er af beskeden størrelse, ønsker du, at sælge ejendommen med en afklaret byggemulighed, og du har derfor søgt os om dispensation til 86 m 2 bygninger: Helårshus med et boligareal på 75 m 2 og skærmet terrasse. Højden er som eksisterende hus og taget i kote 5,6. Fuld kælder på ca. 60 m 2 indvendigt med teknik- og hobbyrum. Skur/garage på ca. 11 m 2. Terrasser på ca. 50 m 2 og flisearealer som på situationsplan. Hæk på havearealet og udenfor fortidsmindekanten. Ansøgningen/tegningerne viser nøje fodaftrykket og tagarealerne af det eksisterende sommerhus og småbygningerne i forhold til det her tilladte byggeri. Du har også fremsendt facadetegninger, snit og illustrationer af frit udsyn fra batteriets vold og mod Øresund (se udsnit nedenfor). Fotos fra kommunens besigtigelse 22. december 2016 er sat ind i afgørelsen nedenfor.
SIDE 8 Tegninger, ansøgning Før og efter Tegning fra arkiv fra sommerhus blev bygget omkring 1940. Situations plan, eksisterende bygninger, terrasser og befæstede arealer (fliser). Fra ansøgning 10. januar 2017.
SIDE 9 Situationsplan ansøgt byggeri. Ansøgning 10. januar 2017.
SIDE 10 Situationsplan med grundarealer/ fodaftryk for nuværende og ansøgt byggeri. Fra ansøgning 10. januar 2017. Situationsplan med tagarealer for nuværende og ansøgt byggeri. Fra ansøgning 10. januar 2017.
SIDE 11 Læmur/halvmur. Dispensation afslået Grundplan, helårsbolig. Fra ansøgning 10. januar 2017. Kælder, ansøgt 10. januar 2017.
SIDE 12 Facade mod Lappestensbatteriet. Fra ansøgning 10. januar 2017. Facade mod nordvest. Fra ansøgning 10. januar 2017. Facader mod sydøst og Strandvejen. Fra ansøgning 10. januar 2017.
SIDE 13 Snit fra ansøgning 10. januar 2017. Fotos eksisterende forhold Sommerhus med annekser i baggrunden. Foto 22. december 2016.
SIDE 14 Eksisterende sommerhus, foto 22. december 2016.
SIDE 15 Annekser, foto 22. december 2016. Bemærk vold og voldgrav, nederst.
SIDE 16 Eksisterende skur, foto 22. december 2016.
SIDE 17 Bagside af skur på støbt fundament. Foto, 22. december 2016.
SIDE 18 Baggrund og vurdering Da projektet indebærer, at eksisterende byggeri skal nedrives for at bygge helt nyt, har vi (kommunen), med baggrund i ændringsforbuddet i fortidsmindebeskyttelsesbestemmelsen, forudsat, at: Boligareal ikke øges i forhold til det eksisterende boligareal Hidtidige skurareal ikke konverteres til boligareal Herudover har kommunen som ramme forudsat, at: Byggeriets volumen ikke overstiger volumen af de eksisterende bygninger. Placeringen af byggeriet, er som hidtil eller om muligt forbedrende henset til ud- og indsigtsforholdene omkring batteriet. Højden (tagkoten) maksimalt er som på det hidtidige sommerhus, og at bundkoten er som nuværende terræn. Samlet set er vurderingen af projektet med baggrund i denne ramme, at: Byggeriet har højde og volumen som eksisterende byggeri, når vi skeler til størrelsen på det eksisterende tagudhæng. Således er her ikke tale om merpåvirkning af fortidsminde og landskab. Placeringen af boligen er lidt fremskudt i forhold til det eksisterende sommerhus. Dog er placeringen indenfor hidtidige tagareal, således at bygningen ikke ved sin placering merpåvirker indsigten til og udsigten fra fortidsmindet. Een samlet bolig i stedet sommerhus og annekser betyder, at byggeriet opleves som enkelt og samlet. Fjernelsen af skurene fra fortidsmindet opvejer samlet set landskabspåvirkningen ved de få meters fremrykning af en del af facaden mod Strandvejen. Udsigten fra volden/batteriet forbedres generelt, da skure/annekser flyttes bort fra voldgraven, som er en del af fortidsmindet. Den ansøgte halvmur/læmur vinkelret på facaden, ved terrassen mod Nordre Strandvej, vil derimod påvirke fortidsmindeomgivelserne negativt visuelt. Muren flytter bygningsvægten tættere på vejen og hindrer indsigten unødigt til fortidsmindet, når man kommer fra Hellebæk, og vi afslår på denne baggrund, at dispensere til den.
SIDE 19 Vi har endvidere vurderet, at projektet ikke vil have afgørende betydning for udpegningsgrundlaget for det nærmeste habitatområde/natura2000-område, som er Teglstrup Hegn, der ligger 1,5 kilometer vest for ejendommen. Vi anser heller ikke projektet for at påvirke truede og sårbare dyrearter, som måtte være her og som samtidig er omfattet af beskyttelsen i Habitatdirektivets Bilag IV. Baggrunden er, at her har været sommerhus siden 1940 erne, og at der i huset og haven hidtil har været menneskers færden. Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med 24. februar 2017. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Modtageren af afgørelsen. Ejeren af ejendommen. Offentlige myndigheder. Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen. Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø. Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage.
SIDE 20 Til klageberettigede Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Såfremt Du/I har spørgsmål til lovgivning, sagsgange eller andet vedrørende afgørelsen her, er I velkomne til at kontakte mig på telefon eller mail. Med venlig hilsen Hanne Wagnkilde
SIDE 21 Kopi til orientering Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør: helsingoer@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF: natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening: nbu@botaniskforening.dk og nbu@sj_botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland: nordsjaelland@friluftsraadet.dk Myndigheder: Museum Nordsjælland (tidligere Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum): post@museumns.dk s Museer: museerne@helsingor.dk Slots- og Kulturstyrelsen: post@slks.dk Styrelsen for Vand- og Naturforvaltning svana@svana.dk