Sag Flexboliger. Retningslinjer for sagsbehandling. Sagsnr. 13/2522 Initialer BjøSøe Åben sag Resumé Der er vedtaget en Lov om flexboliger. Der skal tages stilling til, 1. om Stevns Kommune ønsker at benytte muligheden for at meddele samtykke til flexboliger, 2. hvorledes loven i givet fald skal administreres, og 3. om flexboligloven skal anvendes som et led i markedsføringen af Stevns. Beskrivelse af sagen Der er den 1. maj 2013 vedtaget et lovforslag til ændring af Boligreguleringsloven - 50 stk. 2 i daglig tale kaldet Lov om flexboliger (Bilag 1). Ændringen: Efter 50, stk. 1, indsættes: Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan meddele samtykke til, at en helårsbolig af boligens ejer tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, samt at boligen efterfølgende af den samme ejer på ny tages i brug til helårsbeboelse uden yderligere ansøgning om samtykke hertil fra kommunalbestyrelsen. Muligheden for flexboliger er indført for at understøtte de områder i landet, hvor det er svært at sælge boliger, og hvor der derfor står mange boliger tomme eller til salg. Med den nye lov kan disse ejendomme nu fungere som fritidshus uden at miste status som helårsbolig, hvilket gør dem attraktive for en ny gruppe købere. Loven gør det muligt at få tilladelse af kommunen til at anvende en helårsbolig til fritidsbolig (Flexbolig) uden at ændre på ejendommens status som helårsbolig. Loven bestemmer, at hvis man efterfølgende igen ønsker at anvende fritidsboligen til helårsbolig, kan det ske uden tilladelse fra kommunen, og uden der stilles krav om bygningsmæssige arbejder (eks. efterisolering) mv. Lovændringen præciserer anvendelsesområdet for den gældende 50, stk. 1, til ikke alene at kunne finde anvendelse i tilfælde af mangel på helårsboliger men tillige på situationer, hvor der er problemer i relation til et overskud af helårsboliger. Lovændringen bygger på det udgangspunkt, at
det fortsat er kommunerne selv, som afgør, hvordan reglerne skal administreres. Det er derfor op til kommunerne at tage stilling til i hvilket omfang, ordningen med flexboligtilladelse skal bringes i anvendelse. Det er således op til kommunerne at fastlægge de nærmere retningslinjer for ordningens anvendelse under respekt af anden lovgivning. Uddrag af et notat fra Varde Kommune: Af central betydning for reglerne er, at kommunerne kun kan nægte samtykke til benyttelsesændringer, hvis det er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunerne. Hvis der ikke er efterspørgsel efter den pågældende bolig, vil kommunen således ikke kunne nægte samtykke. Reglerne indeholder ikke nærmere om, hvad et samtykke kan indeholde. Det er op til kommunerne at fastlægge de nærmere retningslinjer for ordningens anvendelse under respekt af anden lovgivning. Der er kommuner, der ikke ønsker at give samtykke til flexboliger, f.eks. Syddjurs Kommune, som begrunder beslutningen således: Det indstilles til Økonomiudvalget, at muligheden for at etablere flexboliger i Syddjurs Kommune ikke indføres, da der i kommunen i forvejen er et stort antal fritidshuse til salg ligesom, at det er ugunstigt for kommunens økonomi. Der er også kommuner, som benytter den nye mulighed som et led i en markedsføring af kommunen, f.eks. Lolland og Guldborgsund kommuner (Bilag 5 og 3). En ejendomsmægler på Stevns har til Børsen udtalt, at han forventer, at ordningen kommer til at få flere til at købe et hus i Stevns, og at det er fordi der er mange helårsboliger i området, der er interessante i denne sammenhæng, og også fordi kommunen bakker godt op om ordningen. Faktuelle data om tomme boliger i Stevns Kommune: 76 tomme boliger i landbrug, 259 tomme boliger i fritliggende enfamiliehuse, 130 tomme boliger i tæt lave boliger, og 138 tomme boliger i lejligheder
Retsgrundlag Boligreguleringsloven, Kap. 7. Benyttelse af boliger (Bilag 7). Økonomi Fra bemærkningerne til lovændringen fås: Det vurderes, at forslaget ikke har nævneværdige økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige, idet der hovedsagelig er tale om en præcisering af kommunernes mulighed for at tillade, at ejere af helårsboliger bruger boligen til fritidsformål i det omfang, anden lovgivning ikke er til hinder herfor. De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL. Med den fleksibilitet, som efter forslaget kommer til at fremgå udtrykkeligt af lovgivningen, hvor ejeren på forhånd har sikkerhed for, at den helårsbolig, der tages i brug til fritidsformål, senere igen kan tages i brug til helårsbolig, vil efterspørgslen efter helårsboliger i områder med affolkning øges og, forslaget vil på den baggrund medføre stigende omsætning og beskæftigelse i landdistrikterne. Forslaget kan endvidere føre til øget omsætning i turismeerhvervet. Vurdering Forvaltningen vurderer, at ordningen kan være med til at sikre salg og dermed vedligeholdelse af ejendomme i områder, hvor det er svært at finde købere. Der er dog områder, hvor spørgsmålet om tilladelse til flexboliger kan give anledning til en nærmere overvejelse og drøftelse. Der er således bl.a. områder, hvor lokalplaner angiver anvendelse som helårsboliger. I disse områder vil det måske ikke være hensigtsmæssigt at tillade flexboliger, selv om status på boligen fortsat er helårsbolig. Der vurderes at være 4 grundmodeller for retningslinjer for sagsbehandlingen vedr. flexboliger: Model 1: At der kan gives tilladelse til flexboliger i hele kommunen uden undtagelser
(spørgsmålet om bestemmelser om anvendelse til helårsbeboelse i planer skal afklares er ved at blive undersøgt i Naturstyrelsen). Model 2: At der som udgangspunkt gives tilladelse til flexboliger i hele kommunen, dog med mulighed for at sige nej til flexboliger i særlige områder med en lokalplan, hvor der udtrykkeligt angives anvendelse til helårsbeboelse, hvis det vurderes at være hensigtsmæssigt i forhold til fastholdelsen af områdets karakter (kræver planlægning/udpegning af områder). Model 3: At der som udgangspunkt gives tilladelse til flexboliger i hele kommunen, dog med mulighed for at sige nej til flexboliger i særlige områder med en lokalplan, hvor der udtrykkeligt angives anvendelse til helårsbeboelse, hvis det vurderes at være hensigtsmæssigt i forhold til fastholdelsen af områdets karakter. Desuden mulighed for at sige nej til flexboliger andre steder, hvis det vurderes at være uhensigtsmæssigt for områdets udvikling (kræver planlægning/udpegning af områder). Model 4: At der ikke gives tilladelse til flexboliger nogen steder i kommunen. Forvaltningen finder det hensigtsmæssigt, at der tages stilling til 1. om Stevns Kommune ønsker at benytte muligheden for at meddele samtykke til flexboliger, 2. hvorledes loven i givet fald skal administreres, og 3. om flexboligloven skal anvendes som et led i markedsføringen af Stevns. Bilag 1-41908/13 - Åben - Flexboliger 20121_L149_som_fremsat.pdf 2-41852/13 - Åben - Flexboliger Pressemeddelelse fra Min for By, Bolig og L.pdf 3-42021/13 - Åben - Flexbolig materiale Guldborgsund.pdf 4-42019/13 - Åben - Flexboliger Fra Stevns.pdf 5-41856/13 - Åben - Flexbolig avisannonce Lolland.pdf
6-42024/13 - Åben - Flexbolig grund til salg Thorsvænge.pdf 7-42046/13 - Åben - Flexboliger Lov_om_midlertidig_regulering_af_boligforholdene Kap 7.pdf 8-3507/14 - Åben - Flexboliger - administration af reglerne svar fra ministeriet.pdf 9-10838/14 - Åben - Flexboliger retningslinjer for sagsbehandling m uddybende tekst Forslag 2.pdf Indstilling Forvaltningen indstiller til PTU, 1. at der udarbejdes retningslinjer for sagsbehandling i henhold til flexboligloven, herunder planlægning/udpegning af områder, hvor det ikke er hensigtsmæssigt at meddele samtykke til flexboliger, således at der kan foretages endeligt valg af model 2. at der ikke udarbejdes materiale om flexboligordningen til brug for markedsføring af Stevns, samt 3. at retningslinjer forelægges udvalget til godkendelse. Beslutning i Plan- og Teknikudvalget den 07-01-2014 Indstillingen godkendt. Sagen genoptages til behandling i PTU den 8. april 2014 Spørgsmålet om bestemmelser om anvendelse til helårsbeboelse i lokalplaner er nu afklaret via en mail fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, se Bilag 8. Af mailen fremgår det bl.a., at Kommunen ikke kan meddele en flexboligtilladelse, såfremt det fremgår af lokalplanen, at helårsboligen alene benyttes som helårsbolig og ikke må anvendes til fritidsformål. I en mail fra Naturstyrelsen gives et bud på svar på følgende spørgsmål: 1. Anvendelsesbestemmelser i nye lokalplaner i kystnærhedszonen både i landzone og ved inddragelse i byzone. Om man, når det drejer sig om boligformål, skal skrive helårsbeboelse for ikke at
omgå forbuddet mod udlæg af nye sommerhusområder. NST: ja, jf. Oversigt over statslige interesser i kommuneplanlægningen, pkt. 3.1.12: Formålet er at beskytte kysterne ved generelt at begrænse udlæg af arealer til byformål på baggrund af godtgjorte behov. Inddragelse af ny byzone til boligområder i kystnær byzone forudsættes udlagt til helårsbeboelse. Anvendelsen af boliger i byzone til helårsboliger sikres ved lokalplaner. 2. Og om der er særlige regler inden for Fingerplanens område? NST: ja, foruden planlovens regler for kystnærhedszonen gælder fingerplanen også, jf. bekendtgørelse nr. 1037 af 9. august 2013 kap. 6, der særligt regulerer planlægningen i det øvrige hovedstadsområde, herunder Stevns og Oversigt over statslige interesser i kommuneplanlægningen, afsnit 4. 3. Også om det er korrekt, at man kun kan meddele flexboligtilladelse i landzone for en periode på 3 år, fordi man herefter skal have en landzonetilladelse for at kunne bruge et hus til helårsbeboelse igen. NST: ja. jf. planlovens 35, stk. 1 og 56, stk. 1. Såfremt kommunen ønsker at meddele en tidsubegrænset fleksboligtilladelse, bør tilladelsen betinges af landzonetilladelse og eventuelle andre tilladelser efter anden lovgivning, jf. forarbejderne til fleksboligloven L 149 Folketingets samling 2012-2013. 4. Der er også spørgsmålet om kontinuitetsbrud, nemlig om man først skal have landzonetilladelse til helårsbolig for at kunne få en flexboligtilladelse, hvis huset ikke har været anvendt som helårsbolig i 3 år? NST: Fleksboligordningen vedrører ikke fritidsboliger, men helårsboliger, som ønskes anvendt til fritidsbolig og senere til helårsbolig igen, jf. boligreguleringslovens 50, stk. 1. Såfremt en ejer ønsker at anvende en bolig i landzone til fritidsbolig, kræves ikke landzonetilladelse, jf. planlovens 36, stk. 1, nr. 10, og hvis ejeren senere ønsker at anvende boligen til helårsbeboelse, skal der indhentes landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1, såfremt boligen har været anvendt i mere end 3 år til fritidsbolig, jf. planlovens 56, stk. 1. Stevns Kommune afventer svar fra styrelsen, om anvendelsen skal være helårsbeboelse i nye landzonelokalplaner, f.eks. for eksisterende landsbyer. Konklusion Det konkluderes på baggrund af de indhentede besvarelser fra henholdsvis Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter og Naturstyrelsen, at Det i landzone gælder, at en evt. flexboligtilladelse kun holder i tre år, idet det er en forudsætning, at der kan meddeles
landzonetilladelse og byggetilladelse til at overgå til helårsbolig igen efter tre års benyttelse som fritidsbolig, Der i lokalplanområder, hvor anvendelsen er helårsbeboelse, ikke kan meddeles flexboligtilladelse, Anvendelsesbestemmelsen ved ny lokalplanlægning i kystnærhedszonen eller i eksisterende byzone skal være helårsbeboelse, hvorved flexboligtilladelser umuliggøres i disse områder. Der er udarbejdet et forslag(2) til retningslinjer for sagsbehandling vedr. flexboliger, se bilag nr. 9. Retningslinjerne lægger sig op ad den tidligere beskrevne Model 3. Flexboliger Forslag til retningslinjer: Der meddeles som udgangspunkt samtykke til flexboliger til ejere af helårsboliger i hele kommunen; dog nægtes samtykke i særlige områder i kommunen, hvis det vurderes hensigtsmæssigt i forhold til at fastholde områdets karakter eller udviklingsmuligheder. En flexboligtilladelse kan anvendes inden for rammerne af anden lovgivning på området og kan således ikke gives, hvis den vil være i strid med fx planloven, herunder bestemmelser i planer fastsat i medfør af planloven, erhvervelseslovgivningen m.fl.. Det er således op til kommunalbestyrelsen at påse, at en flexboligtilladelse ikke er i strid med de regler, som i øvrigt gælder i det pågældende område for benyttelse af boliger. Helårsboliger i byzone (hvis boligen har været beboet inden for de sidste 5 år) Der kan meddeles samtykke med følgende undtagelser: Boliger beliggende i områder, der er omfattet af lokalplaner eller andre planer, deklarationer eller andet, hvori anvendelsen er fastsat til helårsbeboelse, Bymidter/centerområder og stationsnære områder i Store
Heddinge, Hårlev og evt. andre direkte udpegede steder. Helårsboliger i landzone, der har været anvendt til helårsbeboelse inden for de sidste 5 år Der kan meddeles samtykke tilladelsen betinges af landzonetilladelse og eventuelle andre tilladelser efter anden lovgivning efter anvendelse som fritidsbolig i tre år. Helårsboliger i landzone, der ikke har været anvendt til helårsbeboelse i 5 på hinanden følgende år Der kan ikke meddeles samtykke i henhold til lov om midlertidig boligregulering. Potentielle købere af hus i Stevns Kommune kan anmode kommunen om at tilkendegive, om der kan meddeles samtykke til flexbolig i henhold til ovenstående retningslinjer. Der skal tages stilling til, om Bymidter/centerområder og stationsnære områder i Store Heddinge, Hårlev og evt. andre steder skal undtages, og om disse områder skal udpeges i kommuneplanen med anvendelsesbestemmelsen helårsboliger, og om der skal udarbejdes lokalplaner ligeledes med anvendelsesbestemmelsen helårsboliger. Alternativet til en decideret udpegning er, at det overlades til forvaltningen at administrere retningslinjerne i henhold til det foreliggende planmateriale. Der er udarbejdet et kommunekort med angivelse af de områder, hvor der ikke kan eller evt. ikke ønskes, at der skal kunne meddelelses flexboligtilladelser. Kortet vil blive gennemgået på udvalgsmødet. Vurdering Det vurderes, at det vil være en fordel for administrationen af lovgivningen på området, at de områder, der ønskes undtaget for mulighed for
flexboliger, udpeges i kommuneplanen og lokalplanlægges med anvendelsesbestemmelsen helårsboliger. Forvaltningen indstiller til PTU, 1. at retningslinjerne godkendes, herunder at der tages stilling til, om bymidter, centerområder og stationsnære områder i Store Heddinge, Hårlev og evt. andre steder skal undtages, og om der i så fald skal udarbejdes kommuneplantillæg og lokalplaner for disse områder, hvor anvendelsesbestemmelsen helårsboliger indarbejdes. Beslutning i Plan- og Teknikudvalget den 08-04-2014 Sagen udsættes i et halvt år. Enkeltsager tages op i udvalget til indivuduel vurdering