ADMINISTRATIONSGRUNDLAG

Transkript

1 ADMINISTRATIONSGRUNDLAG Retningslinjer vedrørende administration af planlovens bestemmelser om planlægning for almene boliger (blandet boligsammensætning) 1. Indledning Aarhus vokser hastigt i disse år. I det seneste år alene med nye aarhusianere. Det skaber behov for et stort og varieret udbud af nye boliger. Samtidig stiller det store krav til planlægning af og strategier for byens udvikling, både på kort og lang sigt. Vi skal bygge fremtidens Aarhus bæredygtig og skabe rammer og retning for hvor og hvordan byens boligudbud skal vokse. Skal den fortsatte befolkningsvækst understøttes, er det således afgørende, at der opføres flere boliger, men også, at vi sikrer et bredt udbud af boliger til alle familietyper og indkomstgrupper: Store og små boliger, boliger til både singler, udsatte og familier, til unge og ældre, ejerboliger, lejeboliger og andelsboliger, lejligheder, række- og byhuse, grunde til parcelhuse og tætlavbyggeri. Målsætningen er at udvikle en by med en varieret sammensætning af boligtyper og ejerformer i alle kvarterer, hvor alle har råd til at finde en passende bolig af god kvalitet. Målet er en åben, mangfoldig by, hvor ingen ekskluderes fra fællesskabet, og hvor både private og almene boliger naturligt opfattes som et positivt bidrag til byens udvikling. Side 1 af 6 TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Alment Byggeri Kalkværksvej Aarhus C Telefon: Direkte telefon: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Direkte jhn@aarhus.dk Sag: 14/ Sagsbehandler: Jørn Hedeby Nielsen Administrationsgrundlaget tager sigte på at medvirke til realisering af disse mål, der samtidig forudsætter et åbent og tillidsfuldt samarbejde med almene boligorganisationer, grundejere, projektudviklere og investorer. 2. Baggrund I forbindelse med finanslovsaftalen i 2014 blev aftalt ændringer i planloven, der har betydning for nybyggeri af almene boliger. Lovændringerne er vedtaget i folketinget den 26. februar 2015, med ikrafttræden den 4. marts Såfremt lovændringens muligheder skal udnyttes forudsætter det, at der i kommuneplanen er optaget retningslinjer om dette (indsættelse af en kommuneplanramme i kommuneplanen). Kravet kan opfyldes ved at ændre

2 kommuneplanen ved et kommuneplantillæg, enten i et generelt kommuneplantillæg, eller i et kommuneplantillæg til en konkret lokalplan. Side 2 af 6 3. Retningslinjer Retningslinjerne fastlægger den konkrete anvendelse af planlovens bestemmelser om planlægning for almene boliger. Retningslinjerne omfatter alene de nye muligheder i planloven i forhold til planlægning for almene boliger på privatejede arealer. I forhold til kommunale arealer har kommunen også tidligere haft mulighed for at udlægge disse arealer til almene boliger. Retningslinjer for planlægning for almene boliger: Boligtype De beskrevne retningslinjer omfatter planlægning for almene familieboliger og almene ungdomsboliger. Volumen Anvendelse af planlovens bestemmelser vil ske i områder, hvor den nye boligbebyggelse har et samlet volumen på minimum boliger, svarende til et samlet bruttoetageareal på ca m 2. Som definition af et samlet område tages udgangspunkt i de bestemmelser, der er gældende for lokalplanlægning. I et område med flere private grundejere fastlægges placering og fordeling af de almene boliger i forbindelse med lokalplanlægningen. Som ved anden planlægning vil der i disse tilfælde inden planlægningen ske en forhandling med de private grundejere om den konkrete placering af de almene boliger. Det skal i den forbindelse bl.a. sikres, at bestemte grundejere ikke rammes meget hårdt. Geografisk område De geografiske rammer for planlægning af nybyggeri af almene boliger tager udgangspunkt i de nuværende skoledistrikter. Planlovens muligheder vil blive anvendt i byudviklingsområder og omdannelsesområder i en række konkrete skoledistrikter. I bilag 1 og 2 er vist oversigt over anvendelsen af planlovens bestemmelse i kommunen. Med henvisning til oversigtskortet i bilag 2 vil planlovens nye bestemmelser blive udnyttet i mørkegrønne områder. Der vil ligeledes kunne opføres almene boliger i lysegrønne områder, men

3 som udgangspunkt forventes disse at kunne realiseres på baggrund af forhandlinger mellem den private grundejer/udvikler og en almen boligorganisation. Side 3 af 6 Opdelingen af kommunen er sket på baggrund af det overordnede hensyn om en blandet boligsammensætning i alle områder af kommunen. Det primære kriterium for opdelingen er den nuværende andel af almene familieboliger i områderne i forhold til gennemsnittet for kommunen. Som supplerende kriterium er medtaget ejendomspriserne i området. Almen andel I de nye boligbebyggelser kan den almene andel fastsættes til op til 25 % af den samlede boligmasse, der kan defineres enten som antal boliger eller etageareal. Af hensyn til en ensartet vurdering anvendes bruttoetageareal som udgangspunkt for fastsættelse af den almene andel. Kravet til andelen af almene boliger baseres på en konkret vurdering af det konkrete projekt, hvor der tages udgangspunkt i ovennævnte kriterier - den nuværende andel af almene boliger og ejendomspriserne i området. Som supplerende kriterier indgår: boligbebyggelsens samlede volumen, planlagte almene byggerier i området og afstand til eksisterende almene bebyggelser, herunder afstand til udsatte almene boligområder. Denne vurdering begrænser sig ikke alene til det konkrete skoledistrikt, men også til tilgrænsende skoledistrikter. Realisering Identifikation af byudviklingsområder og omdannelsesområder, hvor planlovens bestemmelser skal overvejes, skal ske i forbindelse modtagelse af ansøgning om udarbejdelse af lokalplan, eller indledende behandling/screening vedrørende lokalplanansøgning. Realiseringen af de konkrete projekter kan ske med udgangspunkt i et lokalplankrav om almene boliger i et projekt, eller med udgangspunkt i en frivillig aftale med den private grundejer. Aftalen vil være baseret på en forhandling, hvori kommunen medvirker. Forhandling Som ved sædvanlig planlægning vil der ske en forhandling mellem grundejer, udvikler og kommunen som planmyndighed, om udviklingen af grunden på baggrund af Aarhus Kommunes visioner om byudvikling, herunder målsætningen om en sammenhængende, mangfoldig by.

4 Et element i disse forhandlinger vil omhandle den konkrete placering af de almene boliger. Side 4 af 6 Når kommunen har udpeget en almen boligorganisation, der skal bygge de almene boliger, vil boligorganisationen ligeledes blive inddraget i forhandlingerne. Privat/alment samarbejde I særlige tilfælde kan realiseringen af de almene boliger ske gennem et udvidet samarbejde under bestemte betingelser mellem den private grundejer og en almen boligorganisation. Samarbejdet kan udformes, således at den private grundejer overtager en betydelig del af den almene boligorganisations bygherreopgave via udnyttelse af den såkaldte fuldmagtsmodel. Modellen kan alene anvendes under opfyldelse af en række bestemte betingelser. Blandt andet skal det sikres, at byggeriet konkurrenceudsættes, at avancemulighederne for bygherren begrænses og at modellen alene anvendes med det sigte at opføre almene boliger på grunde, hvor det ellers ikke vil være muligt at realisere dette. Kvoter til almene boliger Udnyttelse af planlovens muligheder forudsætter tilstrækkelig kvote til nybyggeri af almene boliger i de områder, hvor der stilles krav om almene boliger. I forbindelse med udnyttelse af planloven bestemmelser i konkrete tilfælde vil området indgå i kommunens planlægning af alment nybyggeri. Senest i forbindelse med godkendelse af endelig lokalplan afsættes kvote til opførelse af almene boliger, svarende til lokalplanens rummelighed hertil. Planlovens almindelige overtagelsesregel, hvorefter en grundejer kan forlange kommunal overtagelse af sin ejendom i forbindelse med planlægning for offentlige formål, finder ligeledes anvendelse ved planlægning for almene boliger. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme.

5 Det må forventes, at kommunen i konkrete tilfælde kan blive mødt med et overtagelseskrav, såfremt kommunen ikke afsætter kvote til almene boliger samtidig med, at planlovens bestemmelser om planlægning for almene boliger udnyttes. Side 5 af 6 4. Overgangsbestemmelser Administrationsgrundlaget vil ikke være gældende for lokalplaner, der er vedtaget. Administrationsgrundlaget vil ligeledes ikke være gældende for områder, hvor kommunen ved lovens ikrafttræden (den 4. marts 2015), havde offentliggjort et lokalplanforslag. 5. Lovgrundlag Den 26. februar 2015 vedtog Folketinget en ændring af planloven (lovbekendtgørelse nr. 221 af 3. marts 2015), således at kommunerne har mulighed for at fremme alsidighed i boligsammensætningen gennem mulighed for planlægning af almene boliger i byerne. Lovændringen giver kommunalbestyrelserne mulighed for at fastsætte krav om, at op til 25 % af boligmassen skal være almene boliger i forbindelse med lokalplanlægningen for nye boligområder. Planlovens 11 a, stk. 1, nr. 2, er udvidet, så det er muligt for kommunalbestyrelsen at fastsætte retningslinjer for almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v., i kommuneplanen, ligesom 11 b, stk. 1, nr. 1, i loven er ændret, så kommunalbestyrelsen kan fastsætte rammer for almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v., i områder, der ikke lovligt anvendes til eller er lokalplanlagt til boligformål. Kommunalbestyrelsen har dermed mulighed for at planlægge for almene boliger i forbindelse med inddragelse af bynære arealer i landzone til byzone, forudsat at dette ikke strider mod overordnede statslige interesser, hvorved forstås interesser, som rækker ud over kommunens indbyggere. Efter planlovens 29, stk. 1, skal miljøministeren gøre indsigelse mod kommuneplanforslag, der strider mod overordnede interesser. Miljøministeren offentliggør hvert fjerde år en oversigt over de statslige interesser i kommuneplanlægningen, jf. planlovens 2 a. Det vil også være muligt for kommunalbestyrelsen at ændre planlægningen for et lokalplanlagt erhvervsområde eller områder udlagt til offentligt formål

6 (bl.a. byomdannelsesområder, der ikke i forvejen er udlagt til boligformål) til et boligområde med almene boliger. Planlægningsmuligheden vil også gælde for erhvervsarealerne i lokalplaner, hvor der er planlagt til blandet bolig og erhverv. Begrundelsen herfor er, at der kan være mange nedslidte erhvervsområder, som står foran en omdannelse til boligformål. Side 6 af 6 Endelig er lokalplankataloget i planlovens 15, stk. 2, suppleret med en mulighed for kommunalbestyrelsen for at stille krav om, at op til 25 % af boligmassen skal være til almene boliger, jf. lov om almene boliger m.v. Begrænsningen på op til 25 % er indsat for, at der ikke kan fastsættes krav i planlægningen om, at hele områder skal udlægges til almene boliger. Begrænsningen er således fastsat for at understøtte formålet med lovgivningen om at udvikle byområder med en varieret og alsidig boligsammensætning. Muligheden for at planlægge for almene boliger gælder for både privat og offentligt ejede grunde samt grunde ejet af halvoffentlige selskaber. Anvendelse af bestemmelserne om planlægning for almene boliger forudsætter, at der skal være fastsat retningslinjer for udnyttelse af planlægningsmulighederne i kommuneplanens hovedstruktur eller kommuneplanrammer, før der udarbejdes lokalplan for almene boliger. Retningslinjerne kan fastsættes i et kommuneplantillæg. Planlovens almindelige overtagelsesregel (planlovens 48), hvorefter en grundejer kan forlange kommunal overtagelse af sin ejendom i forbindelse med planlægning for offentlige formål, finder ligeledes anvendelse ved planlægning for almene boliger. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme ( 48, stk. 3). Mulighederne for at planlægge for almene boliger er gældende i 10 år. Vedtagne planer, der indeholde planlægning for almene boliger, og som er endeligt vedtaget, vil fortsat have retsvirkning indtil de eventuelt ophæves efter byrådets skøn. 6. Bilag 1. Tabel over områder. 2. Kort over områder.