WEBRAPPORT TOMGANG Resultater Fald i økonomisk tomgang er sat på pause 7,7 procent er den laveste økonomiske tomgang for butik siden juli 2009 er konstant for kontor Færre erhvervsarealer står tomme på landsplan Uændret økonomisk tomgang Den økonomiske tomgang er på 8,8 procent på landsplan og fastholder niveauet fra januar 2017. Dermed er et forventet fald sat på pause i dette kvartal efter at være faldet fire kvartaler i træk. Men det er værd at hæfte sig ved, at den økonomiske tomgang er faldet med 0,7 procentpoint i forhold til samme tid sidste år. Den økonomiske tomgang er samlet faldet med 1,8 procentpoint, siden den toppede i 2013. Markedets aktører forventer, at tomgangen falder. Det viser Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik forventninger fra april 2017. Her var der størst forventninger til fald i tomgangen for kontor efterfulgt af industri og butik i det kommende år, mens aktørerne havde en forventning om næsten uændret tomgang på bolig. Det er butik, som i dette kvartal lever op til forventningerne med et fald på 0,3 procentpoint til 7,7 procent. Det er den laveste økonomiske tomgang for i butik otte år. Dermed har butik nærmet sig syv procent, der er langsigtsgennemsnittet for butik i perioden 2000 frem til i dag. Kontor skuffer i dette kvartal med uændret økonomisk tomgang efter et fald i to kvartaler i træk. Industri oplever en stigning i den økonomiske tomgang på 0,3 procentpoint, men i forhold til sidste år er der et fald på 0,7 procentpoint. Der er næsten uændrede forventninger til tomgangen for bolig, men den økonomiske tomgang stiger med 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Den økonomiske tomgang for bolig er på et meget lavt niveau med 3,3 procent økonomisk tomgang. En mulig forklaring på, at bolig kan stige svagt i den næste tid er, at flere og flere nye boligudlejningsejendomme bliver færdigudviklet, og det tager gerne lidt tid, før alle enheder er lejet ud. Den arealmæssige tomgang falder Det er den økonomiske tomgang, der har størst betydning for markedet. Men mens den økonomiske tomgang er på pause, så falder den arealmæssige tomgang 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal, mens der er et fald på 1,3 procentpoint i forhold til sidste år. Den arealmæssige tomgang er på 9,3 procent, hvilket er højere Tabel 1. Tomgangsprocenter april 2017 Tomgang Tomgang Kontor 11,8 0,0-0,6 13,2-0,3-1,1 Butik 7,7-0,3-0,6 7,3-0,3-0,3 Industri 12,1 0,3-0,7 11,3-0,2-1,8 Bolig 3,3 0,2 0,3 3,1 0,2 0,2 Total 8,8 0,0-0,7 9,3-0,2-1,3 Anm.: Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også aktuel årsleje og arealer for andet erhverv samt sekundære arealer. 1
end den økonomiske tomgang. I 2016 og i 2017 er forskellen på den arealmæssige og den økonomiske tomgang indtil videre blevet mindre og mindre for hvert kvartal. Der er fald i den arealmæssige tomgang for alle erhvervssektorer, mens der er en mindre stigning for bolig på 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Kontor er den eneste sektor, hvor den arealmæssige tomgang er større end den økonomiske tomgang. Det betyder, at det er relativt billigere kontorlejemål, der står ledige. 13,2 procent af kontorarealerne står tomme, hvilket er på niveau med 2014. Det er fjerde kvartal i træk, at den arealmæssige tomgang falder for kontor. For butik falder den arealmæssige tomgang til 7,3 procent. For tre år siden var den arealmæssige tomgang for butik på omkring ni procent. Industri har en arealmæssig tomgang på 11,3 procent. For tre år siden havde industri en arealmæssig tomgang på næsten 18 procent. Den arealmæssige tomgang for bolig har i de sidste tre år været mere stabil. I de sidste tre år har den gennemsnitlige arealmæssige tomgang ligget på tre procent for bolig. Den arealmæssige tomgang har i de tre år ligget inden for plus/minus 0,5 procentpoint omkring de tre procent. Figur 1. Udvikling i økonomisk tomgang Procent 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 PROCENT 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kontor Butik Industri Bolig I alt Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og egne beregninger på baggrund af tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomstorvet. Anm.: Data fra januar 2014 og frem er fra Ejendomsforeningen Danmark. Fra 2001 til 2013 er tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks bearbejdet på baggrund af niveauforskelle i 2014. I år 2000 er kontordata fra Oline-ED statistikken indarbejdet. Opgørelsesmetoder er ikke ens, hvorfor der er databrud mellem oktober 2013 og januar 2014. Fra januar 2014 er opgørelsen kvartalsvis, mens den er årlig før 2014. Fra 2014 er der ligeledes et større datagrundlag. 2
Kontor Uændret økonomisk tomgang trods fald i arealmæssig tomgang Den økonomiske tomgang forbliver på 11,8 procent på trods af fald i andelen af tomme kontorarealer med 0,3 procentpoint siden januar 2017. Tomgangsniveauet er 0,6 procentpoint lavere end april 2016. Generelt bidrager en gennemsnitlig faldende tomgangsleje og en stigende leje for udlejede kontorlejemål med en reduktion i den økonomiske tomgang. Dette modsvares af, at der værdimæssigt fortsat er flere lejemål, der bliver ledige i april 2017 end lejemål, der bliver udlejet. Den økonomiske tomgang i København CBD på 6,2 procent er fortsat det laveste niveau i landet til trods for en stigning på 1,5 procentpoint i forhold til januar 2017. I øvrige København er der et fald på 0,4 procentpoint, mens tomgangen i Region Hovedstaden er konstant på 12,0 procent. Region Midtjylland fortsætter den positive udvikling med kvartalsvise fald for tredje kvartal i træk. Således er den samlede tomgangsleje på to tredjedele af niveauet for bare et halvt år siden. Det skyldes særligt udviklingen i Aarhus, hvor tomgangen ligger fire procentpoint under niveauet for januar 2017. I Region Nordjylland falder tomgangen med 1,0 procentpoint. Butik Hovedstaden og Midtjylland bærer faldet i tomgang Den økonomiske tomgang falder med 0,3 procentpoint i april til 7,7 procent, hvilket er det laveste niveau i otte år. Det seneste kvartals udvikling er blandt andet resultat af et fortsat stigende lejeniveau for butikslejemål. Det gælder også for tomme lejemål, at lejen er steget en anelse, og det modvirker tomgangsfaldet. I april udligner effekten af nye udlejninger stort set effekten af ny tomgang. Efter en stigning i januar 2017 falder tomgangen i København CBD igen i april med 2,0 procentpoint til 3,9 procent, og det har betydning for tomgangsfaldet i Region Hovedstaden på 0,6 procentpoint samlet set. I København CBD er faldet næsten dobbelt så stort som faldet i den arealmæssige tomgang. Det indikerer, at det i København CBD er ny udlejning af gennemsnitligt dyrere butikslejemål, som giver anledning til tomgangsfaldet. Den økonomiske tomgang i København CBD er fortsat 2,5 procentpoint over niveauet i april 2016. Aarhus nyder også godt af udviklingen for butik, hvor den økonomiske tomgang er på et relativt lavt niveau på 5,2 procent. I forhold til sidste kvartal er det et fald på 0,7 procentpoint. I Aalborg er tomgangsniveauet for butik på 14,3 procent. 3
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik tomgang, april 2017 INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG Industri Svagt stigende økonomisk tomgang Efter tre kvartaler med fald i den økonomiske tomgang for industri, steg den økonomiske tomgang med 0,3 procentpoint i forhold til januar 2017 til 12,1 procent i april 2017. Til gengæld faldt den arealmæssige tomgang for femte kvartal i træk til 11,3 procent. Det er et fald i den arealmæssige tomgang på 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 1,8 procent i forhold til sidste år. Der er fald i tomgangen for Region Hovedstaden og Region Midtjylland i forhold til sidste kvartal, mens tomgangen stiger i Region Sjælland og Region Syddanmark. Inden for Region Hovedstaden er der faldende tomgang i København CBD og, mens tomgangen stiger i Nordsjælland for industri. I april 2017 er tomgangen på 16,3 procent i Nordsjælland. For tre år siden var tomgangen i Nordsjælland på omkring 20 procent. Årsagen til, at den økonomiske tomgang stiger for industri, er, at værdien af industrilokaler, der bliver udlejet, er mindre end værdien af industrilokaler, som bliver tomme. Værdien af det, som bliver tomt, er næsten tre gange større end det, som bliver udlejet. Den økonomiske tomgang trækkes i positiv retning af, at de udlejede industrilokaler i både april 2017 og januar 2017 stiger med 1,2 procent i leje, mens tomme industrilokaler i både april 2017 og januar 2017 falder med 0,3 procent i leje. Bolig Tomgangen på det historiske gennemsnit Den økonomiske tomgang for boliger er steget svagt siden januar 2017, men ligger fortsat lavt. Tomgangsprocenten er på 3,3 procent, mod 3,1 procent i sidste kvartal og 3,0 procent samme kvartal sidste år. En tomgangsprocent på 3,3 procent svarer til det historiske gennemsnit for boliger siden januar 2000. I Region Hovedstaden følger tomgangen udviklingen på landsplan og stiger svagt, primært trukket op af København CBD og. For København CBD stiger den økonomiske tomgang til 4,8 procent, mens den for Nordsjælland fortsætter med at falde og nu er 2,0 procent. For Region Midtjylland og Region Nordjylland stiger tomgangen med henholdsvis 1,1 og 0,8 procentpoint. For Region Midtjylland er det især Aarhus, der trækker tomgangen op med en stigning på 1,4 procentpoint i forhold til sidste kvartal. I Region Syddanmark har man fortsat den laveste tomgang på kun 1,7 procent. Det største fald i den økonomiske tomgang ses i Region Syddanmark, hvor den falder med 0,7 procentpoint i forhold til sidste kvartal, og 0,5 procentpoint i forhold til samme kvartal sidste år. Det største fald i forhold til sidste år er i Region Sjælland, hvor den økonomiske tomgang er faldet fra 4,0 til 2,3 procent. 4
Geografisk afgrænsning København CBD Lynettehavnen Margretheholm Kongebrovej Christiansborg Christianshavn Tivoli Region Nordjylland Aalborg Region Midtjylland Aarhus Nordsjælland Region Hovedstaden Trekantområdet Region Syddanmark Odense Region Sjælland Vest- og sydsjælland København CBD Østsjælland Kilde: Anm.: Ejendomsforeningen København CBD dækker Danmark. postnumrene: 900, 1000-1559, 1562-1609 og 1611-1614. CBD står for Central Business District. 5
Tabel 2. Kontor Region Hovedstaden 12,0 0,0-0,6 13,2-0,4-1,2 København, CBD 6,2 1,5-0,8 6,0 0,7-1,3 13,3-0,4-0,3 14,5-0,7-0,8 Nordsjælland 22,2 0,2-0,9 20,1 0,6-4,4 Region Sjælland 8,7 0,2 0,3 11,3 0,7 0,6 Østsjælland 8,8 0,5 9,5 1,2 Vest- og Sydsjælland 8,5 0,0 12,5 0,2 Region Syddanmark 13,7 3,8 3,0 18,6 5,5 4,5 Odense 14,9 1,2 1,1 19,6 1,2 0,7 Region Midtjylland 8,9-2,9-3,9 10,1-2,7-5,5 Aarhus 9,6-4,0-4,6 10,1-3,6-6,5 Øvrige Midtjylland 6,5 0,5-1,3 9,9 0,4-2,1 Region Nordjylland 11,6-1,0-0,3 12,8-1,7-0,8 Aalborg 12,0-0,3-0,2 13,2-1,3-0,3 Total 11,8 0,0-0,6 13,2-0,3-1,1 Tabel 3. Butik Region Hovedstaden 6,7-0,6-0,7 5,8-0,6-0,3 København, CBD 3,9-2,0 2,5 2,2-1,2 0,9 7,3 0,1-1,6 6,4-0,2-0,5 Nordsjælland 10,1-1,2-0,4 9,9-1,4-0,3 Region Sjælland 10,4 0,1-1,4 10,5 0,1-0,3 Østsjælland 9,3-0,4-1,7 8,3-0,6-1,5 Vest- og Sydsjælland 12,7 1,2-0,6 13,8 1,1 1,4 Region Syddanmark 7,8 0,7-1,6 7,3-0,1-2,4 Trekantområdet 8,0 0,4-0,5 8,6 0,6-0,3 Region Midtjylland 8,3-0,3 1,2 10,4 0,3 1,8 Aarhus 5,2-0,7-0,2 4,4-0,1-0,1 Øvrige Midtjylland 13,2-0,5 1,5 17,4 0,0 2,6 Region Nordjylland 12,7 0,2 0,5 8,4-0,8-1,1 Aalborg 14,3 0,3 9,5-1,5 Total 7,7-0,3-0,6 7,3-0,3-0,3 6
Tabel 4. Industri Region Hovedstaden 12,8-0,1-1,4 11,9-0,2-2,2 København, CBD 12,2-2,4-1,2 21,3-1,5-3,9 12,6-0,1-1,8 10,9-0,3-2,5 Nordsjælland 16,3 4,7 3,0 15,1 3,0 1,3 Region Sjælland 16,3 0,6 1,9 12,3 0,4 1,8 Region Syddanmark 13,1 1,9 0,1 16,0 0,2-2,9 Region Midtjylland 4,6-0,6-1,3 5,9-0,5-1,1 Aarhus 4,1-1,3-3,6 4,9-1,8-3,7 Total 12,1 0,3-0,7 11,3-0,2-1,8 Tabel 5. Bolig Region Hovedstaden 3,3 0,2 0,3 2,9 0,1 0,2 København, CBD 4,8 0,3 1,7 4,0 0,5 1,1 3,3 0,3 0,5 2,9 0,2 0,4 Nordsjælland 2,0-0,7-2,0 1,9-0,7-1,7 Region Sjælland 2,3-0,3-1,7 3,1-0,3-1,8 Østsjælland 1,6-0,1-1,0 1,7 0,0-0,8 Vest- og Sydsjælland 2,6-0,4-2,1 3,5-0,4-2,3 Region Syddanmark 1,7-0,7-0,5 1,6-0,7-0,4 Odense 1,5-0,2-0,2 1,5-0,1-0,2 Trekantområdet 2,4 0,0-1,2 2,2 0,0-0,9 Øvrige Syddanmark 1,4-1,2-0,3 1,4-1,2-0,2 Region Midtjylland 4,8 1,1 1,1 4,1 0,9 1,0 Aarhus 5,2 1,5 1,8 4,3 1,3 1,8 Øvrige Midtjylland 3,6 0,2-1,6 3,6 0,3-1,5 Region Nordjylland 4,2 0,8 1,6 4,6 0,9 1,4 Aalborg 4,1 0,5 1,7 4,4 0,6 1,8 Øvrige Nordjylland 6,5 1,8 1,6 7,8 1,5 0,3 Total 3,3 0,2 0,3 3,1 0,2 0,2 7
Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort den 10. maj 2017. Næste planlagte offentliggørelse er primo august 2017. Porteføljerne har omkring 76.000 lejemål svarende til en årlig lejebærende værdi på 17,9 milliarder kroner og 15,0 millioner kvadratmeter. Til sammenligning var det statistiske grundlag i april 2016 en lejebærende værdi på 16,7 milliarder kroner og 14,1 millioner kvadratmeter. Der indgår 4.900 ejendomme i markedsstatistikken. 1 Det er den aktuelle årsleje, der indgår i beregningen af den økonomiske tomgang. Den økonomiske tomgang er defineret som: Summen af aktuel årsleje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel årsleje i både udlejede og tomme lejemål. Markedsstatistikken er baseret på baggrund af kvartalsvis indrapporterede ejendomsdata for udlejede og tomme ejendomme inden for den pågældende periode. Denne webrapport er opgjort per 31. marts 2017 og benævnes april 2017. en er fra april 2017 (opgjort per 31. marts 2017) sammenlignet med januar 2017 (opgjort per 31. december 2016). en er fra april 2017 (opgjort per 31. marts 2017) sammenlignet med april 2016 (opgjort per 31. marts 2016). De publicerede markedsdata er opdateret og gældende på udgivelsesdatoen. Da markedsstatistikken løbende ajourføres med for eksempel nye historiske data, kan der ske opdateringer af historiske data. Det er i statistikken valgt ikke at publicere data, hvor grundlaget ikke er vurderet tilstrækkeligt til at give valide og repræsentative resultater eller i kombinationer, hvor kun en eller få porteføljer er repræsenteret. Statistikken er udarbejdet på baggrund af data fra 2 + 3 Ejendomme, Aberdeen Asset Management, Akelius, Alm. Brand, Andersen Partners Ejendomsadministration, AP Pension, Arkitekternes Pensionskasse, ATP, Bevica Fonden, Blue Vision, Carlsbergfondet, CBRE, CEJ Ejendomsadministration, Coller Capital, CS Pensionsfond, CW Obel Ejendomme, DADES, Danica, Dansk Sygeplejeråd, Danske Bank, DATEA, DEAS, DEAS Invest 1, DIP, DNP Ejendomme, DSB, Ejendomsselskaberne Grønløkkevej 10, Fast Ejendom Danmark, Fokus Asset Management, Frederiksberg Fonden, Færch Fonden, Grosserer Schiellerup og Hustrus Fonde, Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond, HD Ejendomme, Højgaard Ejendomme, Industriens Pension, Jammerbugt Kommune, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, JØP, Kalkværksgrundene, Kalvebod Ejendomme, KIRKBI, KLP Ejendomme, Kramers Legat, LB Forsikring, Lægernes Pensionskasse, Lærernes Pension, MP Pension, Niam, Nordea Ejendomme, Nordea Liv og Pension, North Property Asset Management, Patrizia Denmark, PBU, PenSam, PensionDanmark, Pensionskassen for Farmakonomer, PFA, Pitzner Ejendomme, PKA, ProDomus, Realdania, Sampension, Scandinavian Center Aarhus, SEB, SPG Omsorg DK1, Steen & Strøm, Taurus Ejendomsadministration, TDC Pensionskasse, Topdanmark, Tryg, Valad, Wagner Ejendomme og Aage Larsens Boligudlejning. Mere information 1. Antallet af ejendomme omfatter ejendomme og moderejendomme. En ejendom kan omfatte en eller flere bygninger og en eller flere boliger eller erhvervsenheder. En moderejendom omfatter en ejendom, hvori der er ejerlejligheder, som registreres som selvstændige ejendomme hver især. For disse enheder er det moderejendomme, der er optalt og ikke de enkelte ejerlejligheder. Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom Morten Marott Larsen mml@ejendomsforeningen.dk Telefon 28 45 56 51 8