Ejendomsinvestering og finansiering

Transkript

1 Ejendomsinvestering og finansiering Dag 8 1

2 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast Rentesregning Investeringens fordelagtighed I Cash-flow Investeringens fordelagtighed II Levetidskalkuler Strategisk investering og mål Måling af ejendomsafkast Direkte afkast, værditilvækst, totalt afkast. Værdiansættelse af ejendomme Finansiering af fast ejendom Risiko Porteføljeteori Opsamling og spørgsmål 2

3 Porteføjeteori 3

4 Porteføjeteori Større investorer køber flere ejendomme. Investeringerne i ejendomme foretages ved strategier for at optimere forventet afkast og risiko. Eksempel: Gynger og karruseller 4

5 Risiko i en portefølje Når der er flere aktiver, er den samlede risiko afhængig af risikoen for de enkelte aktiver korrelationen mellem aktiverne Høj positiv korrelation afkast 5 tid

6 Risiko i en portefølje Høj negativ korrelation afkast tid Ingen korrelation afkast tid 6

7 Risiko for portefølje - eksempel Hus 1 Forventet afkast = 3,9% Risiko = 2,1 Værdi = 10 mio. kr. Hus 2 Forventet afkast = 5,2% Risiko = 2,4 Værdi = 5 mio. kr. Korrelation = 0,30 Samlet forventet afkast = 4,3% Samlet risiko = 1,8 Korrelation = 0,90 Samlet forventet afkast = 4,3% Samlet risiko = 2,2 7

8 Betydning af korrelationskoefficienten - eksempel fortsat Vi ser stadig på de samme to huse Husk: Risiko for husene hver for sig er 2,1 og 2,4 Korrelationskoefficient -1,0-0,5 0,0 0,3 0,5 0,8 0,9 1,0 Risiko 0,63 1,23 1,62 1,82 1,94 2,10 2,16 2,21 8

9 Risikospredning i praksis Risiko ved ejendomsinvesteringer minimeres i praksis ved spredning på: geografi (lande, regioner, by/land) branche (kontor, industri mv.) type (store/små lokaler, butikscentre/gadebutikker) NB! Ved ejendomme kan det dog være en fordel at specialisere sig 9

10 At skabe og pleje en ejendomsportefølje Når man foretager ejendomsinvesteringer kan man: vælge delmarkeder (struktur) vælge ejendomme pleje og udvikle ejendomme 10

11 Hvordan plejer man så sin portefølje? Sikre at ejendommene konstant er attraktive blandt andet ved: løbende vedligeholdelse at arbejde for god lejersammensætning for at undgå tomgang at investere i udvikling markedsføring 11

12 Benchmarking Ved hjælp af forskellige analyser kan man benchmarke/sammenligne sig med andre Fordele: Man kan vurdere, hvordan man klarer sig i forhold til andre Man får mulighed for at forstå sin egen portefølje Grundlag for bonusordninger og resultatløn 12

13 Overvejelser ved benchmarking Hvilket benchmark? benchmark bør afspejle samme vilkår (størrelse, type, geografi) afkast i forhold til benchmark fx 1 procent over gennemsnit eller median i indeks hvert år risikoprofil i forhold til benchmark fx efter 1. år at have mindre end 40 procent risiko for at ramme under indeks Tidsperspektiv Fx at mål skal nås inden for fem år hvis ny ledelse 13

14 Porteføljeanalyse - benchmarking Forklarer hvorfor man klarer sig bedre/dårligere end benchmark ved hjælp af: strukturscore ejendomsscore 14

15 Strukturscore Strukturscore: Skyldes ens performance de sektorer, man har valgt at investere i? 15

16 Input til strukturscore 1 Totalt afkast marked Relativt afkast Butikscentre 7,9 Andre butikker 7,8 Kontor, Kbh. CBD 5,6 Kontor, øvr. Kbh. 6,0 Kontor, øvr. sjælland 10,1 Kontor, Od., Aarh., Aalb 9,3 Kontor, Trekantsomr. 6,4 Kontor, øvr. Danmark 6,4 Industri 5,3 Øvr. erhverv 6,2 Boliger, Kbh. 10,9 Boliger, Od., Aarh., Aalb 11,1 Boliger, øvr. Danmark 10,4 Øvrige 2,3 Alle stående investeringer 7,

17 Input til strukturscore 2 Vægte (% af kapitalværdi) Forskel i vægtning Butikscentre 7,8 Andre butikker 1,9 Kontor, Kbh. CBD 7,1 Kontor, øvr. Kbh. 46,25 Kontor, øvr. sjælland 0,6 Kontor, Od., Aarh., Aalb 5,4 Kontor, Trekantsomr. 1,3 Kontor, øvr. Danmark 2,5 Industri 2,8 Øvr. erhverv 0,8 Boliger, Kbh. 14,9 Boliger, Od., Aarh., Aalb 3,5 Boliger, øvr. Danmark 4,4 Øvrige 0,5 Fond A Andre

18 Strukturscore Vægte og markedets totale afkast Strukturscore Butikscentre Andre butikker Kontor, Kbh. CBD Kontor, øvr. Kbh. Kontor, øvr. sjælland Kontor, Od., Aarh., Aalb Kontor, Trekantsomr. Kontor, øvr. Danmark Industri Øvr. erhverv Boliger, Kbh. Boliger, Od., Aarh., Aalb Boliger, øvr. Danmark Øvrige Alle stående investeringer 7,3 Forskel i vægtning (input 2) ,2-0,1 0 0,1 0,2 Relativt afkast (input 1) 18

19 Ejendomsscore Ejendomsscore: Skyldes ens performance de specifikke ejendomme? 19

20 Input til ejendomsscore Totalt afkast Relativt afkast Butikscentre 9,4 Andre butikker 9,2 Kontor, Kbh. CBD 5,5 Kontor, øvr. Kbh. 6,2 Kontor, øvr. sjælland 4,3 Kontor, Od., Aarh., Aalb 8,9 Kontor, Trekantsomr. 7,5 Kontor, øvr. Danmark 5,5 Industri 7,2 Øvr. erhverv 12,6 Boliger, Kbh. 11,9 Boliger, Od., Aarh., Aalb 8,3 Boliger, øvr. Danmark 8,6 Øvrige -3,2 Alle stående investeringer 7, Fond A Andre 20

21 Ejendomsscore Relativt afkast og vægt Ejendomsscore Butikscentre 7,8 Andre butikker 1,9 Kontor, Kbh. CBD 7,1 Kontor, øvr. Kbh. 46,25 Kontor, øvr. sjælland 0,6 Kontor, Od., Aarh., Aalb 5,4 Kontor, Trekantsomr. 1,3 Kontor, øvr. Danmark 2,5 Industri 2,8 Øvr. erhverv 0,8 Boliger, Kbh. 14,9 Boliger, Od., Aarh., Aalb 3,5 Boliger, øvr. Danmark 4,4 Øvrige 0,5 Alle stående investeringer ,2-0,1 0,0 0,1 0,2 Relativt afkast Vægt fond A 21

22 Struktur- og ejendomsscore Butikscentre Andre butikker Kontor, Kbh. CBD Kontor, øvr. Kbh. Kontor, øvr. sjælland Kontor, Od., Aarh., Aalb Kontor, Trekantsomr. Kontor, øvr. Danmark Industri Øvr. erhverv Boliger, Kbh. Boliger, Od., Aarh., Aalb Boliger, øvr. Danmark Øvrige Alle stående investeringer Score Bidrag fra segmenter til relativt afkast Ejendomsscore -0,2-0,1 0 0,1 0,2 Strukturscore -0,2 0 0,2 0,4 22

23 Overvejelser ved benchmarking Hvilket benchmark? benchmark bør afspejle samme vilkår (størrelse, type, geografi) afkast i forhold til benchmark fx 1 procent over gennemsnit eller median i indeks hvert år risikoprofil i forhold til benchmark fx efter 1. år at have mindre end 40 procent risiko for at ramme under indeks Tidsperspektiv Fx at mål skal nås inden for fem år hvis ny ledelse 23

24 Vigtigste pointer ved ejendomsporteføljer Ejendomsporteføljer skal plejes og passes Der kan være sammenhæng mellem afkast på ejendomme Med benchmark kan man analysere sin portefølje struktur valg af ejendomme 24

25 Investeringer i aktier, obligationer eller ejendomme? Vi har tidligere diskuteret risikospredning i forhold til ejendomsinvesteringer Men man spreder også risiko ved at investere i aktier og obligationer sammen med ejendomme Eller ved at investere indirekte i ejendomme 25

26 Afkast fra forskellige aktiver DK Afkast (%) ,5 3,1 5, ,3 3, , Gennemsnit 9 år Obligationer Ejendomme Aktier 26 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

27 Afkast fra forskellige aktiver DK Afkast (%) , , ,6 3,8 7,2 7, Gennemsnit 10 år Obligationer Ejendomme Aktier 27 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

28 Afkast fra forskellige aktiver DK Afkast (%) 25,0 20,0 21,3 15,0 12,0 13,4 10,0 5,0 4,5 5,9 7,2 0, Gennemsnit 10 år Obligationer Ejendomme Aktier 28 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

29 Risiko og korrelation for Danmark Afkast/Risiko Obligationer Ejendomme Aktier Afkast 11,8 13,5 14,0 Standardafv. 0,13 0,12 0,28 Korrelation Obligationer Ejendomme Aktier Obligationer 1,00 0,17 0,37 Ejendomme - 1,00 0,07 Aktier - - 1,00 29 Kilde: Cura Mangement

30 Den efficiente rand Forventet afkast Efficient rand = optimale kombinationer af afkast og risiko 4 5 Risiko Ved at sprede sine investeringer kan man forbedre sit afkast uden at risikoen øges!! 30

31 Den efficiente rand for Storbritannien ,50% 14,00% Aktier 13,50% 13,00% Afkast 12,50% 12,00% Ejendomme 11,50% 11,00% 10,50% Obligationer 10,00% 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18 Risiko 31 Kilde: Cura Mangement

32 Risiko, afkast og den efficiente rand, alle ejendomme ,00 12,00 Frankrig 10,00 Holland Danmark Norge Afkast 8,00 Finland Sverige 6,00 4,00 2,00 0,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 Risiko 32 Kilde: IPD og Ejendomsforeningen Danmark

33 Historisk afkast i aktier, obligationer, ejendomme og guld 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% aktier realkredit ejendomme guld 33

34 Den efficiente rand portefølje Danske aktier Danske realkreditobligationer Ejendomme Guld

35 Porteføljesammensætning givet porteføljeafkast 35

36 Andel ejendomme af samlede investeringer for større investorer 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Danica Nordea* PFA JØP Pension Fund Codan KP Magistrene* Sygeplejerskerne Topdanmark KP Pension Fund DIP JØP Tryg 36 Kilde: Sadolin & Albæk

37 Andel ejendomsinvesteringer Hvor mange ejendomme bør man have? Et bud fra simulationsberegninger er procent af de samlede investeringer, men det afhænger selvfølgelig af præferencestruktur og risikoprofil Hvorfor er andelene så lavere? illikviditet transaktionsomkostninger ikke-gennemsigtigt marked store enhedsværdier timing af forpligtelser 37

38 Indirekte investeringer i ejendomme For at øge mulighederne for at investere i ejendomme kan man benytte indirekte investeringer unoterede ejendomsfonde børsnoterede ejendomsselskaber 10-mands anpartsselskaber Fordele Mulighed for at komme ind på markedet Mulighed for risikospredning Enklere i udlandet, hvor man ikke har branchekendskab Ulemper Nødvendigt med god rådgivning Visse problemer med dobbeltbeskatning - derfor REIT Principal/agentproblem 38

39 Overvejelser ved indirekte ejendomsinvesteringer Skal selskaberne operere i ét eller flere lande? Hvilken risikoprofil ønskes? Er omkostningerne gennemskuelige? mange strukturer for afgiftsbetaling (for management, performance, commitment osv.) 39

40 Vigtigste pointer... Ved spredning af investeringerne kan man forbedre afkastet uden at risikoen øges Gevinsten ved risikospredning afhænger af samvariationen mellem investeringerne (korrelationskoefficienten) 40

41 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Havnegade Aarhus C Nørre Voldgade København K 41