Til samtlige kommuner Til de almene boligorganisationer Dato: 22. marts 2013 Kontor: Lovsekretariatet Almene boliger Sagsnr.: 2012-2652 Sagsbeh.: Karin Laursen Dok id: 383113 Ændring af lov om almene boliger og lov om leje af almene boliger Folketinget har den 14. marts 2013 vedtaget tre love om ændring af lov om almene boliger, lov om leje af almene boliger og lov om boligbyggeri. Ændringslovene, der træder i kraft den 1. april 2013 omfatter blandt andet følgende punkter: 1. Fremrykket underretning til kommunen om boligsocialt anviste lejeres restancer 2. Regler om midlertidig genhusning 3. Ændring af 2 pct.-reglen 4. Ophævelse af kravet om kommunal godkendelse af skillevægsarbejder, der udføres efter den individuelle råderet 5. Forenkling af processen for udbetaling af ungdomsboligbidrag 6. Ændrede regler for afholdelse af fraflytningstab 7. Ændring af regler om kommunens og regionens forpligtelse til i visse tilfælde at yde et beløb til dækning af beboerindskud i almene ældreboliger 8. Konvertering af renoveringslån med støtte fra Landsbyggefonden For så vidt angår pkt. 1 kan henvises til lov nr. 271 af 19. marts 2013. For de øvrige punkters vedkommende henvises til lov nr. 273 af 19. marts 2013. Den tredje ændringslov, lov nr. 272 af 19. marts 2013, vedrører Landsbyggefondens medfinansiering af Center for Boligsocial Udvikling. Der kan desuden henvises til lovforslag L 114, der vedrører alle de nævnte ændringer, idet lovforslaget under 2. behandlingen blev opdelt i tre. 1. Fremrykket underretning til kommunen om boligsocialt anviste lejeres restancer Som led i forebyggelsen af udsættelser af lejere er der indført en pligt for almene boligorganisationer til at underrette kommunen, når en lejer, som har fået boligen anvist af kommunen, kommer i huslejerestance. Kommunen skal underrettes, når boligorganisationen sender et påkrav (en rykker) til en lejer, som har fået boligen anvist af kommunen. Pligten gælder i forhold til lejere af almene familie- og ungdomsboliger ejet af almene boligorganisationer og for lejere af almene ungdomsboliger ejet af selvejende institutioner. Pligten gælder for påkrav, der sendes inden for det første år efter lejeforholdets påbegyndelse.
Boligorganisationerne kan opfylde underretningspligten ved at sende en kopi af påkravet eller en samlet liste over samtlige samtidige påkrav, der skal gives underretning til kommunen om. Hvis kommunen modtager en sådan underretning, skal den indkalde den omhandlede lejer til et møde. Mødet skal finde sted inden udløbet af påkravsfristen, så en ophævelse af lejeaftalen kan afværges. Hensigten med mødet er inden udløbet af fristen at finde en løsning på huslejerestancen og at forebygge, at lejeren bringer sig i samme situation igen. Kommunens hjælp kan f.eks. bestå i at undersøge, om lejeren får den boligstøtte, han er berettiget til, eller i at få etableret en eller anden form for automatisk overførsel af huslejebetalingen. Det kan endvidere oplyses, at kommunerne fra den 1. januar 2013 har fået øget mulighed for at yde løbende hjælp til betaling af husleje i en midlertidig periode til lejere, der er udsættelsestruede pga. huslejerestance. Hjælpen skal være midlertidig og kan derfor ikke indgå som en permanent hjælp til huslejen. Hjælpen kan kun ydes, hvis man ikke har økonomisk mulighed for at betale huslejeudgifterne. For yderligere herom kan henvises til Social- og Integrationsministeriets skrivelse nr. 9616 af 19. december 2012 til alle kommuner. Kommunen skal særligt rette hjælpen til børnefamilier og socialt udsatte personer. Kommunen kan stille betingelser for at yde hjælpen, f.eks. at man indgår en administrationsaftale i forhold til ens økonomi, medvirker til fastsættelse af en plan for flytning til en mere passende bolig, deltager i gældsrådgivning eller lignende. Muligheden for at tilbyde denne form for hjælp udspringer af en ny bestemmelse 81 a i lov om aktiv socialpolitik. Der kan til hjælpen medfølge tilbagebetalingspligt efter 93 og 94 i aktivloven. Der kan herudover henvises til vejledning nr. 72 af 10. august 2010 om kommunernes handlepligt og handlemuligheder i forhold til udsættelsestruede lejere eller udsatte lejere. Vejledningen indeholder et katalog over redskaber, der kan anvendes med henblik på at forebygge eller afværge en udsættelse af boligen. 2. Regler om midlertidig genhusning Det har vist sig, at de hidtil gældende regler om genhusning ved omfattende ombygninger af almene boliger ikke helt dækkede behovet for genhusningsregler. Der fandtes kun regler om permanent genhusning. Der er derfor nu indført mulighed for midlertidig genhusning med henblik på at sikre, at byggeprocessen kan tilrettelægges på den måde, som findes mest hensigtsmæssig i den enkelte afdeling. Hvis lejeren kan opsiges, fordi ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, kan udlejeren og den enkelte lejer aftale, at lejeren i stedet genhuses midlertidigt. Kan parterne ikke blive enige, har udlejeren ret til under hensyntagen til afdelingens økonomi m.v. at beslutte, om lejeren skal opsiges og genhuses permanent, eller om lejeren skal forsætte som lejer af den hidtidige bolig og genhuses midlertidigt. Udlejer har herudover mulighed for at tilbyde midlertidig genhusning i situationer, hvor en korterevarende fraflytning er nødvendig på grund af en reparation af boligen eller andre arbejder, der ikke kan anses som ombygningsarbejder. De nye regler fastlægger rettigheder og pligter ved midlertidig genhusning. 2 af 5
3. Ændring af 2 pct.-reglen Ændringerne af 2 pct. reglen har til formål at udstyre kommunerne med flere redskaber i planlægningen af den lokale udvikling. Den hidtil gældende 2 pct.-regel har kunnet hindre opførelse af ældre- og plejeboliger i nødvendigt omfang. Fremover udgår ældreboliger af den opgørelse, kommunalbestyrelsen årligt skal foretage af boligledigheden i kommunen i henhold til almenboliglovens 104, stk. 2, og ældreboliger vil ikke længere være omfattet af 2 pct.-reglen i almenboliglovens 115, stk. 7. Kommunalbestyrelsen skal som hidtil på baggrund af opgørelsen af boligledigheden efter 104, stk. 2 foretage en vurdering af årsagerne til ledigheden i byggeriet og træffe foranstaltninger til at nedbringe denne. Det forhold, at ældreboliger fremover ikke skal indgå i opgørelsen af boligledigheden efter almenboliglovens 104, stk. 2, indebærer ikke, at kommunalbestyrelsen ikke skal være opmærksom på eventuelle udlejningsproblemer i kommunens ældreboliger. I øvrigt ændres 2 pct.-reglen således, at kommunalbestyrelsen, hvor det er velbegrundet, kan give tilsagn til nye almene ungdoms- og familieboliger, uanset at boligledigheden i kommunen overstiger 2 pct. Det er krav om, at kommunerne skal underrette Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, hvis der giver tilsagn til nye ungdoms- og familieboliger selvom der er en boligledighed på mere end 2 pct. for disse boligtyper i kommunen. Underretningen til ministeriet skal indeholde opgørelsen over boligledigheden i kommunen, oplysning om hvilke foranstaltninger kommunen har iværksat for at nedbringe ledigheden samt en begrundelse for, at kommunen - trods den konstaterede boligledighed - vurderer, at der er behov for at give tilsagn til nye almene boliger. Kommunerne har således fortsat pligt til at foretage en grundig vurdering af boligmarkedet og behovet for nye almene boliger forinden, der gives tilsagn og der ændres ikke på de gældende regler og principper vedrørende finansiering af almene boliger og kommunal grundkapital og garantistillelse. Som altovervejende hovedregel bør der således ikke gives tilsagn til nye almene boliger, hvis boligledigheden overstiger 2 pct. 4. Ophævelse af kravet om kommunal godkendelse af skillevægsarbejder, der udføres efter den individuelle råderet Der er indført en undtagelse fra bestemmelsen om, at væsentlige forandringer af ejendomme tilhørende almene boligorganisationer skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Undtagelsen går ud på, at skillevægsarbejder, som lejerne lader foretage efter den individuelle råderet i almenlejeloven, nu kan foretages uden kommunalbestyrelsens godkendelse. 5. Forenkling af processen for udbetaling af ungdomsboligbidrag Almene boligorganisationer har hidtil hvert år gennem kommunalbestyrelsen skullet indberette det forventede støtteberettigede udlejningsomfang i det følgende år til Statens Administration, ligesom de det efterfølgende år skulle indberette det endelige udlejningsomfang ligeledes gennem kommunalbestyrelsen. Udbetalingsprocessen er nu ændret på en sådan måde, at indberetningerne skal sendes direkte til Statens Administration. 6. Ændrede regler for afholdelse af fraflytningstab 3 af 5
Nogle almene boligafdelinger har forholdsvis store udgifter til tab på lejere, der ikke istandsætter boligen ved fraflytning, og på fraflyttede lejere, der ikke har betalt husleje. Der kan være stor forskel på, hvor store disse udgifter er i de enkelte boligafdelinger inden for en boligorganisation og dermed på, hvor stor en regning der overlades til de øvrige lejere. For at sikre en bedre fordeling af den økonomiske belastning, som disse tab kan udgøre, forpligtes boligorganisationens dispositionsfond med den vedtagne ændring af almenboliglovens 20 til at refundere en afdelings uforholdsmæssigt store udgifter til tab på fraflytning. Med de nye regler er der således indført en fordeling af udgifter til tab på fraflytning på linje med, hvad der allerede gælder for tab ved lejeledighed. Det fastsættes i driftsbekendtgørelsen, at dispositionsfonden skal dække den del af en afdelings udgifter til tab på fraflytning, der ligger over 313 kr. pr. lejemålsenhed. Dispositionsfonden skal ikke dække tab, der dækkes af kommunen efter reglerne om kommunal anvisning. For at opretholde den økonomiske balance i dispositionsfonden forhøjes det særlige bidrag fra afdelingerne i driftsbekendtgørelsens 40 til 544 kr., samtidig med at grænsen for, hvornår de årlige bidrag til dispositionsfonden ophører, hæves til 5.434 kr. Kommunalbestyrelsens mulighed for at bestemme, at tab ved lejeledighed skal dækkes af afdelingen og ikke via dispositionsfonden vil også gælde for tab på fraflytninger. De beskrevne ændringer af driftsbekendtgørelsen træder ligesom ændringsloven i kraft den 1. april 2013. Kontoplanen vil efterfølgende blive ændret i overensstemmelse med de nye regler. 7. Ændring af regler om kommunens og regionens forpligtelse til i visse tilfælde at yde et beløb til dækning af beboerindskud i almene ældreboliger Almenboliglovens 74 er ændret sådan, at kommunen skal yde et beløb til dækning af beboerindskuddet til: 1. beboere på plejehjem eller i beskyttet bolig, der nedlægges eller ombygges til almene ældreboliger, når beboerne genhuses i almene ældreboliger, 2. beboere, der visiteres fra plejehjem eller beskyttet bolig til almene ældreboliger, 3. beboere i en institution opført efter den tidligere bistandslovs 112, 92 i den tidligere lov om social service og 108 i lov om social service, der nedlægges eller ombygges til regionale almene ældreboliger, når beboerne genhuses i almene ældreboliger, og 4. beboere, der visiteres fra en institution opført efter den tidligere bistandslovs 112, 92 i den tidligere lov om social service og 108 i lov om social service til almene ældreboliger. Kommunens pligt til at yde et beløb til dækning af beboerindskuddet gælder, uanset om genhusningen sker i regionale almene ældreboliger eller i andre almene ældreboliger. Staten refunderer kommunens udgifter hertil med to tredjedele. Ved lejemålets ophør tilbagebetaler udlejeren beløbet til kommunen efter eventuel modregning efter reglerne i almenlejelovens kapitel 9. Kommunen indbetaler de modtagne beløb til staten, dog højst et beløb svarende til statsrefusionen. Hvis regionen efter de hidtil gældende regler har ydet beløb til dækning af beboerindskud, skal beløbet ved lejemålets ophør tilbagebetales til regionen efter eventuel modregning efter reglerne i almenlejelovens kapitel 9. Også i disse tilfælde skal der ske indbetaling til staten, dog højst med et beløb svarende til den statsrefusion, regionen har fået ved udbetaling af beløbet. 4 af 5
8. Konvertering af renoveringslån med støtte fra Landsbyggefonden Konverteringsbestemmelserne vedr. renoveringslån, der støttes af Landsbyggefonden, ændres, således at refinansiering og konvertering ligestilles. Det sker med henblik på at fonden kan sammensætte sin samlede støttede låneportefølje optimalt i forhold til at minimere både renterisiko og udgift til ydelsesstøtte. Konkret foreslås det, at beboerbetalingen efter konvertering reguleres efter de regler, der gjaldt før konverteringen, dvs. indtil den svarer til det oprindelige maksimum. Når den oprindelige ydelse fastholdes som maksimal beboerbetaling efter konverteringen, kan der opstå den situation, at beboerbetalingen overstiger ydelsen på det nye lån, både når der er tale om et fastforrentet lån, og når der er tale om et rentetilpasningslån. I sådanne tilfælde indbetales forskellen via dispositionsfonden til Landsbyggefonden. For så vidt angår rentesikringslån og lån til renovering af ungdomsboliger efter lovens 100 fastholdes de gældende konverteringsbestemmelser, idet det præciseres, at beboerbetalingen ved konvertering fra rentetilpasningslån til fastforrentet lån reguleres indtil den svarer til den laveste af enten den gældende maksimale beboerbetaling eller ydelsen på det nye lån. Med venlig hilsen Karin Laursen Fuldmægtig 5 af 5