Investeringsanalyse generelle markedsforhold 13. maj 2015 homes ejerlejlighedsprisindeks Prisrekord i København Aarhus er ekstremt tæt på homes ejerlejlighedsprisindeks steg 2,6 % fra marts til april (sæsonkorrigeret) når man måler prisudviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit. Over det seneste år er priserne på landsplan steget med 13,4 %. Sammenlignet med toppen i august 2006 er niveauet nu 10,6 % lavere. Prisen på ejerlejligheder i København steg 5,7 % fra marts til april. Dermed kostede en ejerlejlighed på 85 kvm i København 2,81 mio. kr. i april, hvilket er det højeste niveau nogensinde. Selvom priserne steg knap så kraftigt i Aarhus i april, så er der også godt gang i det aarhusianske ejerlejlighedsmarked. Således kostede en ejerlejlighed på 85 kvm i Aarhus 2,27 mio. kr. i april, hvilket er ekstremt tæt på den absolutte prisrekord i begyndelsen af 2007. Hovedforklaringen på de markante prisstigninger i København er et øget salg af projektlejligheder, hvilket isoleret trækker den gennemsnitlige pris op. Dertil kommer dog også, at priserne på projektlejligheder er steget med 20 % på under et halvt år. Der er dog også sket en kraftig stigning i priserne på eksisterende lejligheder. Priserne på eksisterende lejligheder er steget med 12 % over det seneste år. homes ejerlighedsprisindeks for april viser, at ejerlejlighedspriserne steg med 2,6 % (sæsonkorrigeret) fra marts til april i år, når man måler udviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit. Således er lejlighedspriserne på landsplan steget med 13,4 % over det seneste år. Priserne er hovedsagelig trukket af udviklingen på ejerlejlighedsmarkedet i København, hvor priserne steg 5,7 % fra marts til april. Således er ejerlejlighedspriserne i København nu højere end i 2006, hvor priserne toppede sidst. Med andre ord er der godt gang i det københavnske ejerlejlighedsmarked. Stor andel af projektsalg Prisstigningerne skal blandt andet ses i lyset af et stigende antal projektsalg (dvs. primært salg af nye lejligheder, enten færdigopførte eller under opførsel) i København, der udgjorde 30 % af det samlede salg af ejerlejligheder i København i april. Da projektlejligheder oftest sælges til en højere kvadratmeterpris end eksisterende ejerlejligheder, så vil en større andel projektsalg i sig selv trække den gennemsnitlige kvadratmeterpris op. Relationschef Mads Ellegaard + 45 50 40 50 40 mael@home.dk Cheføkonom Steen Bocian +45 45 12 85 31 stbo@danskebank.dk Analytiker Mikael Olai Milhøj +45 45 12 76 07 milh@danskebank.dk Mikkel Rud Bjørndal mibj@danskebank.dk Projektsalg har en højere pris end eksisterende lejligheder Andelen af projektsalg er nu 30 % Anm: 3 måneders glidende gennemsnit. Tallene er hverken korrigeret for areal eller sæson. Kilde: Danske Bank og home. Anm: 3 måneders glidende gennemsnit. Tallene er hverken korrigeret for areal eller sæson Kilde: Danske Bank og home. Tallene er ikke korrigeret for sæson.
Betragter man prisudviklingen, lå kvadratmeterprisen på københavnske projektlejligheder på knap 38.800 kr. i april. Det er lidt lavere end niveauet på toppen i 2007 men over det seneste halve år er priserne på projektsalg steget med over 20 %, hvilket er en del af forklaringen på den kraftige prisvækst i København. Det er værd at bemærke, at der også er fart på markedet for eksisterende lejligheder, hvor priserne i april kun lå marginalt under niveauet i 2006. Priserne på eksisterende lejligheder i København er steget med cirka 12 % over det seneste år. Når hverken priserne for eksisterende lejligheder eller projektsalg isoleret set har slået rekord, så kan det måske undre, at det samlede prisindeks i København er rekordhøjt. Forklaringen på denne lidt modstridende konklusion er, at projektsalgene udgør en større andel af det samlede salg. Priserne i Aarhus også ekstremt tæt på rekord homes ejerlejlighedsprisindeks for hele landet er primært drevet af prisudviklingen i København og Aarhus. Således udgør handlerne i Hovedstadsregionen ca. 60 % af de samlede handler, mens Region Midtjylland tegner sig for ca. 20 %. Det bør dog bemærkes, at teknik omkring sæsonkorrektionen gør, at prisudviklingen på landsplan kan afvige fra den samlede udvikling i København og Aarhus. Ser vi på udviklingen i København samlet set, dvs. både med projektlejligheder og eksisterende boliger, så steg priserne 5,7 % (sæsonkorrigeret) fra marts til april når man måler udviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit. Over det seneste år svarer dette til en stigning på 16,3 %. Dette betyder samtidig, at prisen på en gennemsnitlig lejlighed på 85 kvm nu er 2.810.000 kr., hvilket er 0,5 % højere end den seneste top i København, som var i september 2006. Vi har altså i nominelle priser slået prisrekord i København. I Aarhus så vi også prisstigninger i april, om end ikke nær så kraftige stigninger som i København. Således steg priserne med 2 % (sæsonkorrigeret) fra marts til april når man måler udviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit. Selvom prisstigningen i april ikke var lige så kraftig i Aarhus som i København, så er priserne på aarhusianske ejerlejligheder ekstremt tæt på den absolutte prisrekord. Således lå ejerlejlighedspriserne i april kun 0,1 % under toppen i januar 2007, dvs. i praksis på samme niveau. Det er med andre ord ikke kun i København, at der er rigtigt godt gang i ejerlejlighedsmarkedet også i Aarhus er man godt med. Udviklingen i Region Hovedstaden og Region Midtjylland følger almindeligvis udviklingen i både København og Aarhus. I Region Hovedstaden steg lejlighedspriserne med 3,0 % fra april sidste år til april i år, mens lejlighedspriserne i Region Midtjylland steg med 2,5 % i samme periode. Den regionale prisudvikling Kvadratmeterpris april 15 (3m glidende gns.) Kvadratmeterpris marts 15 (3m glidende gns.) Prisvækst i pct. Prisvækst i pct. seneste måned seneste år København 33.050 31.250 5,7 16,3 Aarhus 26.700 26.200 2,0 6,6 Region Hovedstaden 29.100 28.250 3,0 15,1 Region Midtjylland 20.950 20.450 2,5 9,0 Hele landet 24.150 23.550 2,6 13,4 Anm: Tremåneders glidende gennemsnit, sæsonkorrigeret. Opgjort efter vægtet areal Kilde: Danske Bank og home. 2 13. maj 2015
homes ejerlejlighedsprisindeks for København er en pålidelig indikator for den helt aktuelle udvikling på det københavnske ejerlejlighedsmarked. Med homes ejerlejlighedsprisindeks får man således et sikkert pejlemærke for prisudviklingen helt frem til april 2015 når man måler prisudviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit baseret på de realiserede salgspriser. homes ejerlejlighedsprisindeks er en god indikator Anm: Tremåneders glidende gennemsnit. Opgjort efter vægtet areal. homes ejerlejlighedsprisindeks er sæsonkorrigeret. Tal fra Realkreditforeningen er ikke sæsonkorrigerede. Kilde: Realkreditforeningen m.fl., Danmarks Statistik, home og Danske Bank 3 13. maj 2015
Sådan opgøres homes ejerlejlighedsprisindeks homes ejerlejlighedsprisindeks er en opgørelse af den gennemsnitlige kvadratmeterpris på alle homes bolighandler i et kvartal. Det betyder, at prisstatistikken kan være følsom over for geografiske forskydninger i handelsaktiviteten og for den sags skyld forskydninger i kvalitet og størrelse af de handlede huse. Den store mængde data reducerer dog problemernes omfang. Arealet for ejerlejligheder beregnes via formlen: (boligareal + 0,4 * kælderareal). Der benyttes BBR-boligarealet ifølge gældende annonceringsregler fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Mens det tinglyste areal omfatter bruttoarealet af selve lejligheden, inklusive ydervægge og halvdelen af skillevægge til andre lejligheder, så indeholder BBR-arealet også andelen af fællesarealer i forbindelse med lejligheden hvilket primært vil sige trappe- og gangarealer. Det betyder, at BBR-arealet er lidt større end det tinglyste areal. Anvendelse af BBR-arealet i stedet for tinglyst areal er sket pr. 1. februar 2011 og har som konsekvens, at kvadratmeterprisen i ejerlejlighedsprisindekset nu er lavere end tidligere. Tallene er rettet historisk og fremadrettet. Data i homes ejerlejlighedsprisindeks og salgsindeks er sæsonkorrigeret. Den 8. i hver måned har home registreret samtlige handler for den forgangne måned. Det betyder, at homes ejerlejlighedsprisindeks kan offentliggøres medio hver måned. homes kvartalsfokus udgives i et samarbejde mellem home og Danske Bank. homes ejerlejlighedsprisindeks for ejerlejligheder for maj forventes at blive udgivet medio juni 2015. Se eventuelt metodenotat på www.danskebank.dk/danskeanalyse. 4 13. maj 2015
Disclosure Denne analyse er udarbejdet af Danske Bank Markets, en division af Danske Bank. Danske Bank er under tilsyn af Finanstilsynet. Danske Bank har udarbejdet procedurer, der skal forhindre interessekonflikter og sikre, at de udarbejdede analyser har en høj standard og er baseret på objektiv og uafhængig analyse. Disse procedurer fremgår af Danske Banks Research Policy. Alle ansatte i Danske Banks analyseafdelin-ger er bekendt med, at enhver henvendelse, der kan kompromittere analysens objektivitet og uafhængighed, skal overgives til analyseledelsen og til Bankens Complianceafdeling. Danske Banks analyseafdelinger er organiseret uafhængigt af og rapporterer ikke til Danske Banks øvrige for-retningsområder. Analytikernes aflønning er til en vis grad afhængig af det samlede regnskabsresultat i Danske Bank, der omfatter indtægter fra investment bankaktiviteter, men analytikerne modtager ikke bonusbetalinger eller andet vederlag med direkte tilknytning til specifikke corporate finance- eller kredittransaktioner. Danske Banks analyser udarbejdes i overensstemmelse med Finansanalytikerforeningens etiske regler og den danske børsmæglerforenings anbefalinger. Finansielle modeller og/eller metoder anvendt i denne analyse Risikoadvarsel Væsentlige risikofaktorer i forbindelse med anbefalingerne og holdningerne i denne analyse, herunder en følsomhedsanalyse med relevante for-udsætninger, er angivet i analysen. Indekset opdateres månedligt. Disclaimer Denne publikation er udarbejdet af Danske Bank Markets alene til orientering. Publikationen er udarbejdet uafhængigt, udelukkende på baggrund af offentlig tilgængelig information og afspejler ikke nødvendigvis vurderinger fra Danske Banks kreditafdeling. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Efter bankens opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Banken påtager sig imidlertid ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed, ligesom Banken heller ikke påtager sig noget ansvar for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. Danske Bank og dens datterselskaber samt medarbejdere i banken kan udføre forretninger, have, etablere, ændre eller afslutte positioner i værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter eller på anden måde have interesse i investeringerne (herunder derivater) eller i et udstedende selskab nævnt i publikationen. Danske Banks aktie- og kreditanalytikere må ikke investere i værdipapirer, som dækkes af den pågældende eller af den analysesektion, som den pågældende er tilknyttet. Denne præsentation er ikke beregnet til brug for detailkunder i Storbritannien eller til personer i USA. Danske Bank Markets er en division af Danske Bank A/S. Danske Bank A/S er underlagt Finanstilsynet i Danmark og er endvidere underlagt regler fra relevante myndigheder i alle andre retskredse, hvor Danske Bank A/S udøver forretning. Herudover er Danske Bank A/S underlagt begrænset tilsyn af det engelske finanstilsyn, Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authority. Enkeltheder vedrørende omfanget af dette tilsyn kan fås ved henvendelse til banken. Copyright Danske Bank A/S. Danske Bank A/S har ophavsretten til publikationen, som er til kundens personlige brug og må ikke offentliggøres uden forudgående tilladelse. 5 13. maj 2015